質問をクリックしてください。答えが表示されます。

初めに読んでくださいませ。私達の考えを知って頂ければ幸いです。

自分自身が
「納得」
という言葉が好きです。
納得いくと次に進めますし、いい気分になります。
納得できないと次に進めませんし嫌な気分になります。
そういう人多いと思うんですよね。
凄く普通な話してます笑。

不動産は高額物件です。
数千万、数億円・・・
個人の方が取引する中で人生で1番に高額な商品だと思います。
その商品を自分の判断で売却しなくてはいけません。

古本屋とかで500円で数年前に買った本を売るときに
「1円です」
と言われても、
「まあ仕方ないか・・・」
と思える人は多いと思いますし、他に行くのも面倒だから売ってしまう人もたくさんいます。
不動産の場合は
「売る価格を失敗した・・・まあ仕方ないか」
とは思えない商品なんですね笑。
その失敗が数百万数千万になったりもしますし、実際に後悔してる方を多く見ています。
取り返すことはもう出来ないんです。

「納得した不動産売却」
がこのHPのテーマであり、不動産売却する方にとって
「読みやすい」
「わかりやすい」

と思ってもらえるサイトにしたいと思っています。

また私自身現役の不動産屋でありますし、過去に自分が個人で所有する不動産を売却したこともあります。
なので不動産屋目線、お客目線両方の視点から色々書いていこうと思っています。
そのほうが説得力あるかと思いますしね。
良い意味での
「生々しさ」
を伝えられればいいかな、と思っております笑。

また不動産関連のHPは山ほどありますが高額な業界、業界の慣習、宅建業法という法律などがあり、
普通に書くとどこにでもあるような難しいわかりにくい文章になってしまいます。
なので普段私どもがお客さんに説明するような感じでこのHPの文面を書いていきます。
(笑)のような文字も不快に思う方には申し訳ないですが、使っていきたいと思います。

当たり前の話なのですが当社は不動産屋です。
このサイトを読んで気に入っていただけた方や
「お願いしてみようかな」
と思った方は是非お問い合わせくださいませ。
丁寧にご対応いたします。

1、「納得不動産売却」とは?

納得不動産売却とは株式会社夕景不動産が運営する売却専門のHPです。
この名前にしたの本当に単純な理由で
「納得した不動産売却してほしいな」
と思ったからです。
(センスがないんですよ笑)

そして
「納得」
という言葉の重みは理解しています。
人が納得する際に1番大事なのは
「質問に対して全部わかりやすく誠実に答えてくれる」
に尽きます。
不動産業長く携わっていますが、お客さんの質問は100人いたら100通りの質問が出てきますし、皆さん考え方や性格もばらばらです。
そのような色々な質問にしっかりと真面目に丁寧に、不動産業の裏の仕組みや慣習なども含めてしっかりと答えてきました。
そのおかげで売却の依頼を頂けますし、無事に引き渡しを終えることが出来て、引き渡し後も問題が起きません。

不動産を売却するときは皆さん人生のドラマがあります。
一言で言うと
「人に言う話」
ではない話題が多いです。
ですが不動産売却するときには
「理由」
を聞かなくてはいけないときがあります。
信頼出来る営業でないと言いたくない話題とかも多いんですね。
なので選んでもらえるようにいつも頑張っております。

先ほども書きましたが山ほど質問が出ます。
それを少ない文章で説明するのは不可能です。
なのでこのサイトでは
「目次&売却の際に山ほど出てきた質問」
という形を作りました。
読みやすく読んでいただければ幸いです。

2、このHPの見方、使い方

今の時代
「スマホ」
使う人がほとんどになりました。
私もそうですが、スマホよく使います。

スマホ使って
「家でゴロゴロしながらも見やすい、しかもわかりやすい不動産売却のHPあったらいいな」
と思ったんですね笑。

「お客さん目線」
はどの業種でも大事なことです。
そして売却の仲介をしていく中でお客さんから色んな質問出ますが、ある程度は皆さん同じ質問されることが多いです。

「HPのTOP画面開けば一通り不動産売却する上での知りたい情報がわかる」
だったら見る方は見やすいのでないのかな?と思いました。

このHPは上から順に色んな記事を書いていきます。
Q&A方式です。
そして文字が多い記事や専門的な質問などははメニューやカテゴリーに記事を書いています。

宜しくお願い致します。

3、不動産売却の大まかな流れ

不動産の売却する際の大まかな流れです

【査定】

【売却依頼の契約】

【販売活動】

【買主からの申し込み】

【不動産の契約】

【立ち会い】

【引き渡し】

大まかに流れ書きました。
いつも思うんですが、
「よくわからなくないですか笑?」
どこの会社もこの流れは書いていますが・・・
私は新人の時にさっぱりわかりませんでした。
何がわからないって何もかもわかんない笑。
「もっとゆっくり詳しく丁寧にわかるように説明してくれ」
とは心の奥底から思いましたが、言えるわけもない。
(怖い業界なんです笑)

当時の自分がわかりやすく思えるように、今読んでいただいてる方がわかりやすく思えるように、
詳しい流れを一つ一つ書いていこうと思います。

4、査定の際にご準備頂きたいもの。 

我々不動産屋が査定をする際(土地、中古戸建、中古マンション、収益物件)にまず必要なのが
「不動産登記簿謄本」
になります。
※「謄本」(とうほん)と略して言うことが多いです。

謄本はお持ちでなくても構いません。
「あると嬉しいな」
ぐらいな感じです。
(ない場合は我々が取得します)

謄本を見ると
「現所有者は誰なのか?」
「ローンいくら借りてるのか?」
「どこの銀行で借りているのか?」
「地番」

などがわかります。
(後ほど詳しく書きます)

当たり前のことなんですが、
「不動産の所有者が誰なのか?」
は確認しなくてはいけないんですね。
ただの他人が人の家に勝手に住んで
「ここは俺の家だ」
といい、その謄本上の名前の人になりすましている・・・
なんていうことが本当に時々ある業界なんです笑。
なので
「身分証」
も拝見させてください。
(謄本と身分証を確認して同一人物なのか確認しなくてはいけないんです)

またお客さんが今回売却する不動産を過去に買われていた場合は当時の不動産書類の中に
重要事項説明書
売買契約書
・謄本
公図
測量図
建築確認(建物がある場合)
検査済証
などがあります。
経験上の話になりますが、大きな袋とかフォルダーにまとめて入っていることが多いです。
差し支えなければそちらを拝見させてください。
我々も不動産屋なので、その中の書類を見れば大体のことがすぐにわかります。
(書類はなくても構いませんのでご安心ください)

あとは大事なことですが、内見させてください。
中古戸建、中古マンションの場合は
「部屋の中が綺麗」
な時と
「部屋の中が汚い」
時があります。
面白いものなんですが
「こんな汚い部屋ですみません・・・」
という方がピカピカの部屋だったり、
「まあまあ綺麗に使っています」
という方が、意外と散らかってらっしゃったり・・・笑。
何年やっても変わんないんですが
「部屋の中を見てみないとわかんない」
んですね。

土地の売却の方の場合は一緒に現地に行きます。
現地にて確認するのは主に
「境界」
です。
「杭」
があるかないかで隣地との境界を確認できます。
土地を売る場合は大きく分けて
「公簿売買(謄本上での面積を基準にした売買」
「実測売買(測量をして隣地との境界を確認したうえでの売買」
があります。
↓説明
「土地の「公簿売買」と「実測売買」の違い」

なんとなくですが
「実測売買」
のほうがよさそうな気がしませんか?
・・・その通りです。
その代わりお金が30万から50万かかるし、測量するのに数か月かかります。
(土地が広い人はもっとかかる可能性があります)

公簿売買でも売買は問題なく出来ます。
公簿、実測ともにメリット、デメリットがあります。
査定の際に詳しく説明しますのでお好きなほうを選んでください。

資料を見て現地を見ると大体の金額がわかります。
その場で金額の目安はお伝えするようにしています。
そして当社の売りなんですが
「査定金額はこれくらいですが、お好きな価格からスタートしませんか?」
という提案を売却に時間かけられる方には毎回しています。
正直お客さん・・・嬉しそうですよ笑。

高く売る約束は出来ません。
そのかわり
「高く売れる可能性」
は他社さんよりも可能性が高いと思っていますし、実際にやってきています。
「どういう方法なの?」
と聞かれたら
「私が個人で売却した不動産を売ったやりかたと全く一緒です」
が答えです笑。
(ある程度不動産業界の流れ、仕組み、慣習がわからないとよくわかんない話になってしまうと思うので。
一通りの売却の流れを読んでからそのあと読んでいただくほうが頭に入ってくるかと思います)

話少しずれました。
査定の大まかな流れは以上です。
実際に査定でお伺いする中で
「1番大事だな」
と思うのは
「質問にちゃんと丁寧に答える」
に尽きます。
大体2,3時間ぐらい色んなお話してることが多いです。
お客さんも当たり前ですが我々のことを
「本当に大丈夫なのか?」
「嘘つきじゃないのか?」
「信用できるのか?」
「そもそも不動産屋自体が全部うさんくさい」
「不動産屋=詐欺師」

と思ってるのは当然のことです。
最初そういう風に思っていただくのは構いませんし、良いことだと思います。
(悪い奴いっぱいいますからね、この業界笑)

我々としては自分たちの出来ること、出来ないことしっかりとお伝えしますし、出来ないことは
「出来ない理由」
もお伝えします。
逆にお客さんが知らないような
「良い売却方法」
とかはこちらから惜しみなく伝えます。

売却は1年ぐらいのお付き合いになることもよくあります。
なので
「人間としての相性」
も見てくださいませ。
嫌な奴と1年も付き合いたくないのは当然のことだと思います笑。

選んで頂けたらしっかりと仕事します。
昔も今も今後も変わらないスタンスです。

5、登記簿謄本の取得方法、見方

登記簿謄本を取得する場合は
「法務局」
または
「インターネット」
で取得することが出来ます。

ただインターネットで謄本を取得する場合は
「登記情報サービス」
に一度申し込みをする必要があります。
(私も以前この申し込みをしたのですが、登録するまでに時間かかりました)

個人の方が自分で謄本を取得する場合は法務局に行って謄本を取得するほうが一般的だと思います。
(行けば係の人とかが取得する方法とか教えてくれますしね)

ちなみに法務局で取得すると
「緑色の紙に情報が記載された謄本」
を貰うことが出来ます。
インターネットの場合はプリントアウトされた白紙に情報が記載されているだけです。
余談ですが、金融機関によっては
「法務局で取得した緑色の謄本でないと受け付けない」
というケースもそこそこあるので覚えておいてくださいませ。

そして登記簿謄本を取得します。
読むとわかるんですが登記簿謄本は・・・ちゃんと見るとなんか読みにくくないですか?
私は今でも読みにくいな・・・と思います笑。
確認していただきたい場所は
・自分の名前が入っているか
・住所(地番)
・抵当権の金額(銀行でローン借りている人の場合)

ぐらいで良いかと思います。
お会いした時に簡単にですが謄本の見方はご説明することも多いです。

一つだけ覚えておいたほうがいいのは
「下線」
になります。
例えばですが、銀行で5000万円昔借りた、先月お金を全額返済した、その後登記をした。
そうなるとお金借りていた文字の場所に下線がひかれます。
これは
「抹消」
という用語になるのですが、意味としては
「もうお金は借りていません」
という意味です。
(前所有者の方から自分に所有権が移動すると全所有者の名前の下に下線がひかれます。
売却が無事に終了するとご自分のお名前の下に下線がひかれます)

「なんで下線ひいてあるのかわからない?」
と言われる時もあるので、説明簡単にですが書いてみました。
ご質問あればお会いした時にお気軽に聞いてください。

6、地番と住居表示の違い

先ほど
「謄本」
について書きました。
謄本を見るとわかるんですが、
「あれ・・・自分が住んでるところと住所違う」
と思う方もいらっしゃると思います。
(地域によりますが地番と住居表示同じの場合は今回の話関係ありません。
エリアによるのですが、地番と住居表示が同じ場所も多くあります)

これは
「地番」
と言って、わかりやすく言うと
「不動産専用の住所」
みたいなものです。
現実的に使うのは
・不動産の売買、登記
・法務局で申請するとき
・公図を見るとき

ぐらいなのかな・・・と思います。

不動産の売買する際は
「地番」
が表示されます。
法務局で自分の不動産の謄本を取得する場合は
「地番」
を紙に書いて提出しないと謄本出てこないんです。

地番がわかったら、法務局で
「公図」
という、わかりやすく言うと
「不動産専門の地図」
みたいなのがあります。
ここに表示されている番号も住居表示ではなく地番になります。

とはいってもあまり知らなくてもいい話題です。
売却の依頼頂いた際にはこちらで調べますので。
気になる方もいらっしゃるので書いてみました。

7、「レインズ」と言う言葉は覚えておいてください(不動産業者専用のHPです)

「レインズ」
と言う言葉は覚えておいてください。
レインズとは東日本不動流通機構が運営する、不動産業者専門のHPです。

もう少し具体的にわかりやすく言うと、不動産の売却の場合は
「売却の依頼を受けてから、一定以内の日数の間にレインズに登録しなくてはいけない」
という宅建業法上のルールがあります。
(一般媒介を除く。次の項目に詳しく書きます)

これはどういうことかと言うと、仮に
一つの仲介会社が売主さんから売却の依頼を貰う。

その仲介会社が売却活動を1か月行う、そして売れない。

レインズの登録義務がなければ、他の数千、数万ある不動産仲介会社は紹介することも出来ない。
そうすると売主さんにとってはかなり不利になる。

このような事が起きないように、専属選任媒介の場合は5日以内、専任媒介の場合は1週間以内にレインズに登録する義務があります。

ちゃんとやる不動産仲介会社でしたら、レインズに登録します。
登録することで自分の会社だけでなく、他の仲介会社の営業も紹介することが出来るようになります。
売主さんにとってはレインズに登録することでのメリットは非常に大きいです。

またレインズに登録すると多少エリアが離れている物件でも、そのエリアの不動産仲介会社が買主を見つけてくれることもよくあります。
なので当社の場合だと1都3県からの売却依頼でも対応することが出来るんです。

ただ不動産業は結構複雑なんです。
その複雑さを伝えたいこともあり、このサイト作りました。
とても一言で説明できるようなものではないので。

先ほど
「レインズに登録する義務がある」
と書きました。
少し前ほどではありませんが、
「囲い込み」
「物件を隠す」
というのが多く行われている業界です。
(「不動産 囲い込み」とかで検索すると色々出てきます。)
一言で言うと
「1社独占にして他社に紹介させない」
という意味です。

そして我々不動産業の法律の中に
「元付け業者(売却の依頼を直接売主さんから頂いてる業者の事)の承諾を得ずにレインズ情報を自社のHP、またはポータルサイトなどの露出すると処分対象になる」
という法律があります。

このサイトで強く伝えたい事でもあるのですが、他社の売却の担当者は売主さんから依頼貰うときに、
「レインズに登録するので他の会社も扱えるようにすることで売主さんの利益を増やします」
とは言います。
ただ
「他社が広告できるようにはしません」
と言わない担当者がほとんどなんです。

なぜこのようなことが起きるかと言うと
「両手取引」
という言葉があるからです。
(買主、売主双方から仲介手数料を貰う事)
その内容も後ほど書きます。

当社の場合はしっかりとレインズに登録しますし、他社にも広告をお願いしていくスタイルをとっています。
この方法は私が個人の不動産を売却した時と全く同じやり方です。

少しでいいので
「レインズ」
という言葉を覚えておいてください。
覚えて頂きたい大事な内容は
「売却の依頼したら不動産会社はレインズに登録しなくてはいけない」
「レインズに登録すると他の不動産会社も営業出来るようになる」
「不動産会社が広告掲載OKださないと、レインズに掲載されている物件を他の不動産会社が広告した時に違反になる、そしてその事実を売主は知らない」
などです。

他にはこのサイトある程度読んでいただけるとわかるようにはなりますが
「広告掲載不可の会社に依頼すると他の会社は広告できなくなる、でも担当者は不都合な内容なので言えない」
「囲い込み、という言葉がある」
(私も数十回はこの囲い込み見てますよ笑」
なども少し覚えておいてくださいませ。

レインズを理解して、少しだけでいいので
「不動産業界の仕組みや慣習」
を覚えると良い納得した不動産売却になると思いますよ。
そうなって欲しいので一生懸命文章書いております。

8、売却依頼の契約書(媒介契約書)の説明

当社に
「売却のお願いしたい」
とお客さんから言われた場合はほぼ100%
専任媒介
で依頼いただきます。
理由と媒介契約書の説明含めて書いていきます。

不動産の売却を依頼する際にかわす契約書は3種類です。
専属選任媒介
・専任媒介
一般媒介
になります。

詳しい内容としては
【専属選任媒介】
・他社への重ねての仲介依頼×
・自ら探索した相手方との直接契約×
・契約の有効期間3か月以内
レインズへの登録5日以内
・お客さんへのの報告1週間に1回

【専任媒介】
・他社への重ねての仲介依頼×
・自ら探索した相手方との直接契約〇
・契約の有効期間3か月以内
・レインズへの登録7日以内
・お客さんへのの報告1週間に1回

【一般媒介契約】
・他社への重ねての仲介依頼〇
・自ら探索した相手方との直接契約〇
・契約の有効期間 法令上の義務はない
・レインズへの登録 法令上の義務はない
・お客さんへのの報告 法令上の義務はない

いつも思うんですが・・・いまいちわかりにくくないですか笑?
簡単に説明していくと、
・専属選任媒介は不動産屋を通して絶対に仲介する契約。
依頼した会社のみしか取引出来ない。
契約期間は3か月、レインズという不動産業者専用のHPにも5日以内に登録しなくてはいけない。
1週間に1回はお客さんへ報告。

・専任媒介は自分でお客を見つけた場合は自分で不動産取引してもよい。
それ以外は依頼した不動産屋を通して取引。
契約期間は3か月、レインズという不動産業者専用のHPにも7日以内に登録しなくてはいけない。
2週間に1回はお客さんへ報告。

・一般媒介は何社でも不動産屋に売却依頼してもよい。
契約期間は不動産が売れるまで。
レインズへの登録義務もなく、お客さんへの報告義務もない。

になります。
「結局はどれがいいの?」
と思いますよね笑。
メリット、デメリットをわかりやすく書くと
・専属選任媒介、専任媒介だと他の会社に依頼は出来ない、そのかわりほとんどの会社が「とてもやる気出る」ようになる。
・一般媒介はどこの会社にも依頼できる、そのかわりどこの会社も「とてもやる気出ない」となる。

この件に関しては当社も同じ考えです。
理由としては、
「専属選任媒介、専任媒介だと最終的にお金頂ける可能性が高い、なので時間かけて丁寧に対応できるし広告も打てる」
「一般媒介だと。他社で決まる可能性があるので時間もお金もかけられない。報告義務もないので他の専任媒介頂いてるお客さんを圧倒的に優先する」
です。
読んでらっしゃる方は働いてる方がほとんどかと思います。
なのでもっとわかりやすく言うと
「専属選任媒介、専任媒介だと給料が出て家族が養える」
「一般媒介だと給料出ない可能性が高い、その上経費も自腹」
わかりやすい説明なんじゃないのかな?と思います笑。
実際にお客さんにこう説明したことありますしね。

当社の場合は
「専任媒介」
の依頼いただくことがほとんどです。
専属選任媒介にしない理由は結構単純で
「1週間に1回の報告は売主さんが求めていない」
という理由が大きいです。
当社の場合は時間かけて売却することが多く、1週間では何も起きないケースがよくあります。
「特に今週何もありませんでした」
と毎週報告するのもお互いにとってよくないですしね。

そしてここが当社の売りなんですが
「他の不動産会社にも広告掲載をお願いしていく」
というスタイル取っています。
なのでお客さんからすれば
「一般媒介」
に近い形で販売活動出来るようになるんです。
大手が出来ない、そして売主さんに説明しない手法です。
この理由は後ほど書いていきます。

当社含めてですが専属選任媒介、専任媒介になると1社独占になります。
良い会社、良い担当に当たれば良い不動産売却になるのですが、勉強不足の方や会社の名前だけで選ぶ方とかは専任媒介にまつわるトラブルなどは多いです。

過去に数多くの相談を受けました。
その相談がこの売却サイト作ったきっかけでもあります。
選んでいただけた場合はしっかりと仕事します。
でもこれくらいの文章だけではよくわからないし、信用できないのは重々承知です笑。
よろしければこの後もお読みくださいませ。

9、役所、法務局、水道局などに行きお持ちの不動産を調べます(不動産の調査)

売却の依頼を頂けることになったら、我々が役所や法務局、水道局などに行き、今回売却する不動産を調べます。
業界用語になるのですが
「不動産の調査」
と我々は言います。

調査は非常に大事です。
不動産仲介営業の仕事は極論で言えば
「接客」

「調査」
だけです。
接客だけ出来てもだめですし、調査だけ出来てもだめです。
両方できるようになって初めて
「不動産仲介営業」
になれるんですね。

「なぜ調査するのか?」
と言うと理由は山ほどあります。
買主の立場になってみてください。
購入しようと思っている不動産(仮に中古戸建)があるとします。
そして案内する営業が
「この家は売主さんのものみたいです、住んでるみたいなので。
家も建っているので、将来再建築することも可能でしょう。
まあ、売主さんから聞いた話と見たまんまのお話してるだけですけどね。
買いますか?」
みたいなこと言ったとします笑。
買主さんどう思うと思いますか?
「本当なの?」
と思うんです笑。
それと
「超胡散臭い」
ですね笑。

100円、200円の商品なら失敗してもそこまで人生にダメージは負いません。
でも数千万、数億円とかだと・・・人生に深刻なダメージが出ます。

こういう風にならないように、不動産仲介が調査して
「公的な根拠」
を証明していくんです。

【例】
Q,「この建物は本当に売主のものなのか?」
A,身分証の確認と法務局に行き謄本を取得して本人かどうか確認する。

Q,「この土地は将来再建築する際に家は建つのか」
A,役所の建築指導課などに行き、用途地域、建築確認、接道などを調べて再建築できる根拠を役所で調べる。

Q,「水道管はどうなってるのか?」
A,水道局に行き配管図を取得して水道が通っているかの確認をする。
(時々隣地の家の下に水道管が通ってることもあります)

不動産の場合は
「宅建業法」
という不動産独自の法律があります。
その中に
「重要事項説明書」
という契約の際に作らなくてはいけない、買主に説明しなくてはいけない書類があります。
この重要事項説明所の書式には上に書いたような内容を埋める欄があるんです。
それを埋めるためには
「調査」
をしなくてはいけません。

「大きい不動産トラブル」
などをネットで検索して裁判になっている例の中に
「不動産仲介の調査ミス」
などがそこそこ出てきます。
今も昔も変わらずですし、今後もですが不動産の調査はしっかりやります。
お客さんのためでもあり、我々のためでありますしね。
そして調査した結果は売主さんにちゃんとご報告します。

問題ない時は
「問題ありませんでしたよ」
と。
問題あるときもすぐに言います。
「前面の道路が実はセットバック(敷地後退)してなくて今はいいんですが、建て替えの時は土地が少し減ることになる土地でした」
とか
「マンションの修繕費、管理費が1か月未納になってましたが・・・心当たりありますか?」
など書ききれないくらい色んなケースあります。

そして何かあっても問題はないんです。
「早めに気が付いてよかったですね、販売する前に対処出来ますし」
と言います。
契約が終わって引き渡しが終わった後にこの問題に気が付くと大問題なんです。
買主からすれば
「聞いてない、詐欺だ!」
となります。

でも購入前に
「調査したらこういう問題がありました」
としっかり伝えていれば、問題は起きないんです。
私は傾いてる不動産の取引もしてますし、シロアリある建物の取引もしてますし、家が再建築できない戸建の取引もしてます。
引き渡し終わってもなんの問題も起きませんでした。
契約前に何度も何度も
「傾いてますよ、いいんですか?」
「シロアリいますよ、いいんですか?」
「再建築できないんですよ、いいんですか?」
と何回も何回も聞きました笑。
買主によって好みや、気になるポイントは皆違います。
他の要素が買主の条件に当てはまっていたので、購入されていきました。

1番の問題は
「隠す」
事です。
申し訳ないですが
「この問題は隠して買主騙して高値で売却してくれ」
と言われても我々は出来ませんしする気もありません。
業界色々見ていますが、そういう方やそれに関わる知識ない仲介営業がとんでもない目にあってるの見ています。
それ以前に
「人としてどうなの?」
と思いますしね。

調査した結果
「問題なければラッキー」
「問題みつかったら、解決できることはしていこう」

位な気持ちでいてくださいませ。
人が誰もいない山の中の土地や田んぼとかでなければ売ることは出来ますよ。

数多く不動産の取引してきましたが、いつも
「調査してみないとわかんない」
が答えです。
不動産って皆違うんですよ。
だから難しくもありますし、答えも皆違います。
そういうところが仕事していて面白くもあります。

わからないことや疑問などありましたらなんでも聞いてください。
調査は数多くしておりますし、宅地建物取引士の資格持っている営業が対応いたします。
「聞きやすさ、質問のしやすさ、融通が利く」
が当社の売りの一つです。
そして問題があったとしても、その問題に合わせた対処方法、ご提案は致します。

売主さんが知らないことを調べる能力がなくて、何かあったとしてもその対象方法を提示できない不動産屋だと・・・嫌じゃないですか笑?
私は嫌だな、と思いますし、家の売却任せたくなくなると思います。
そう思われないようにいつも頑張って売主さんの立場になって仕事してます。

10、銀行への連絡は?

ローン(抵当権)を借りている方の場合は売却の際に銀行との打ち合わせが必要です。
(ローンがない方は必要ありません)
ケースバイケースなのですが、当社の場合は
「一度銀行にご自分でご連絡してください、その際に当社の名前を一言銀行の担当者に伝えてください」
と言うことが多いです。

銀行と話すとわかるんですが、売却の話をするとほぼ間違いなく
「引き渡し日はいつですか?」
といきなり聞かれます笑。
売却を始めてもいないのにいきなり聞かれるんですね。
理由としては
「銀行は引き渡し日に合わせて金利の計算をしなくてはいけない」
からです。
1日ずれただけでも金額が変わります。
なので
「引き渡しの日よりも2週間から3週間前には銀行に連絡して抵当権抹消、一括返済の書類を書く必要がある」
となります。

ただ売主さんの立場からすればまだ売却を始めたばかりです。
そんな先のことはわかりません。
買主さえみつかっていませんしね。
銀行と売主さんが考えてることが全然違うんです笑。
でもこれは仕方ない事だと思ってください。
銀行からすれば、広告や買主見つけること、不動産の契約立ち会いとかは極論で言えばどうでもいいんです。
この時の銀行の対応で怒ってしまう売主さんもいるので書いてみました。

また銀行と話すとわかるんですが専門用語が多くなります。
少し難しい用語が多いんです。

なので先ほど書いたように
「当社の名前を一言銀行の担当者に伝えてください」
と売主さんにはお伝えしています。

当社の場合はほぼ専任媒介頂いているので、売主さんが専属で売却をお願いしている会社、担当者になります。
その立場ですと、銀行とも話しやすくなります。
「専任媒介=不動産屋にしっかりお願いしている=売る気もある=専任媒介なので正式な担当者だ」
となるんですね。
銀行の担当者の場合は少しは不動産業わかる人も多いので、
「当社が~~さんから専任頂いております」
と言うと、色々と話がスムーズになります。
まあ一言で言うと信用してもらえるんです笑。

そうすると売主さんはほぼ銀行への連絡する必要なくなります。
我々が銀行との話し合いやスケジュール報告、抵当権抹消の流れ、契約、引き渡し日など連絡します。
いつも思うんですが、銀行も私たちと話すほうが楽なんですね。
我々は本業なのでこういう流れ慣れています。
銀行が怖がるのは
「勝手に自分で売却やる人」
「連絡が突然つかなくなる人」
です。
(実際にいるみたいで愚痴を言われたことあります笑)
不動産屋が間に入っているのは銀行としても安心感ありますし、良い意味で責任も押し付けれます。
まあ、間に入ってる不動産屋が悪い人間だったら大変なことになっちゃいますけどね笑。
そこは読んでいただいてる方がご判断してくださいませ。

銀行との連絡、打ち合わせは差し支えなければこちらで対応いたします。
当社を上手く使ってくださいませ。

11、写真撮影(売主さんの意向に合わせます)や間取り作成、広告掲載はこちらで全部やります

広告掲載は当社でもやります。
スーモ、ホームズ、アットホームなどの大手ポータルサイトは当社でも契約しているの広告出来ます。
自社HPにも広告掲載します。
その上他社の仲介会社さんにも広告掲載をお願いしていきます。
この内容は少し前に書いた通りです。

広告掲載にあたって、当社からのお願いは
「室内写真撮影してもいいですか?」
になります。
室内写真あるのとないのでは閲覧数、案内数が大きく変わるんです。

お引越しが終了してて空になっている方の場合は、室内写真を約30枚前後撮らせていただいております。
(不動産のサイトは大体30枚まで入力できるので)
そして
「居住中」
のケースも多くあります。
住みながらの売却です。
住みながら売却することは問題なくできます。

問題は
「住んでるお家のどこまで見せていいのか?」
になります。
一言で言えば
「自分の家の中を世界中に公表する」
になります。
インターネットの世の中なので外国の人でも気軽に見れる時代です。

いつもおんなじこと言うんですが
「売主さんのご意向に合わせます」
と言ってます。
そこは大事なところです。
勝手に撮影して写真掲載するなんてことはしませんので安心して頂けると嬉しいです。

ただ室内写真がないと良い値段で売れる可能性は確実に減ります。
今の時代スマホで室内写真見れるのが当たり前の時代になりました。
(10年前は外観しか載せていないのが普通だったんですけどね)
買主の立場からすると
「ネットで情報を一通り取得してある程度判断してから内見する」
という考えです。
読んでる方もアマゾンとかで物を買うときにそういう見方してるかと思います。

「室内写真が見れない」
と怪しいんです。
他の物件は室内写真あるのに、この物件だけは室内写真がない・・・
見に来る人、検討する人が大きく減ります。

室内写真を掲載しないデメリットについて書きました。
我々の立場としてはまず
「売主さんが納得いく不動産売却してほしい」
が1番です。
人によって納得いく基準は皆違います。
「室内写真載せて色んな人に見てもらって良い買主探そう」
「室内写真は載せられないけど、こういう自分たちの条件をのんでくれる人が見つかるのを待とう」
我々としてはどちらでもいいんです。
売主さんが納得できる1番良い方法選んでいただくのが良いことだと思ってるので。
ただ
「室内写真載せなくても別に売れる価格変わんないし、見に来る人も変わんないですよね」
と言われたら
「変わります」
とは言います。

客観的に冷静に判断できることも大事なんです。
それが出来ないと良い不動産屋だとは思わないですしね。
そして一つの方法しか提示しないのも良くないと思っています。
「何個かの選択肢の中から1番良い方法を選んでいただく」
この考えはいつも大事してます。

間取り作成ですが、こちらで作成します。
当時購入された時の図面や間取り図があれば、見やすい間取り図作成致します。
専任媒介で依頼頂ける場合はお金かかりませんのでご安心ください。

間取りも広告掲載もそうですが、出来上がった場合は売主さんにご報告してます。
気が付いた点などあればすぐに言って頂ければと思いますし、広告掲載してる中で
「おすすめポイント」
などあれば、おっしゃってください。
広告の法律、宅建業法にひっかからない文面ならばそのまま使いますよ。
融通利く不動産屋です笑。
上手く使ってください。

12、売主さんがかかるお金(諸経費)

諸経費ですが当社で専任媒介の依頼を頂いたケースの場合だと
■仲介手数料(売買価格×3%+6万円+消費税)
■不動産調査費(64,800円【税込み】)
(当社の場合は不動産調査費として仲介手数料とは別に64,800円頂いております。
理由としては
両手取引になる可能性が低いので大手よりも売り上げが半分になることが多い※理由は後ほど書きます
不動産調査をちゃんとやっているから
が理由です。)
■収入印紙(売買契約書に貼る為、売買金額よって変わります。1万円から3万円の支払いになる方が多いです)
になります。

他には売主さんによりますが
・住所変更する際の登記
・家の解体
・測量費
・リフォーム費用
などがかかるケースが多いです。

上記の経費に関しては
「不動産売却にかかる経費」
として認められています。
売却価格から上記の経費を引くことが出来ます。

13、不動産売却における税金は?

不動産売却した後に確定申告をして利益が出た方は税金を払う必要があります。
色んなケースがあるので、当てはまる方が多いケースを何個かわかりやすく書いていきます。

【相続】

相続で不動産を取得した。
その後その不動産を売却した。
このケースの場合だと
「売買価格-諸経費×約20%」
がおおよその税金額です。

少し詳しく書くと、相続で不動産を取得された方のほとんどは
「不動産を取得した金額」
がわからない方が多いです。

不動産売却の場合
「取得した金額よりも安く売る場合には税金はかからない」
というルールがあります。
例を一つ出すと
「10年前に6000万のマンションを購入した、売却した時に5500万円だった」
この場合だと購入した金額より売却した金額のほうが安いです。
「赤字」
になるんですね。
「赤字の人から税金取るのは良くないよね」
と国は思ってくれるんです笑。

ただ
「黒字」
の場合は話は別です。
「儲かったんだから税金払え」
と国からの命令が来ます。
そして不動産の場合は
「登記」
があるので、不動産の売買をした証拠を国がすぐに見つけやすいんです。
なので
「ちゃんと不動産の売却終わったら確定申告して税金払ったほうがいいですよ」
はいつも言います。

「黒字」
と書きましたが、黒字のケースも何個かあります。
一つは
「短期譲渡」
という黒字のケースです。
このケースはほぼないんですが、
「5000万円の不動産を購入した、1年後8000万円で売れた」
という場合だと、
「5年以内に不動産購入、売却をして利益が出た場合は約40%の税金がかかる」
というルールがあるんですね。
これを短期譲渡と言います。

まあこのケースは個人の方で当てはまる人はほぼいないです。
よほどラッキーな不動産を買えた人でないと当てはまりませんし、そういう方は税金の事考えると
「5年以上たてば長期譲渡になって税金が約20%になるからそれまで持っていよう」
と思いますしね。

1番多いのは
「長期譲渡」
のケースです。
最初にも書きましたが、相続された方が不動産を売却する際はほぼこのケースになります。

ほとんどの方が両親、全所有者が購入した金額知りませんし、証拠になる
「売買契約書」
がないケースがほとんどです。
この場合だと
「売れた金額」
が税金の計算の基準になります。

仮にですが1億円で売れたとします。
その場合はまず、みなし経費として
「5%」
見ることが出来ます。
このケースだとみなし経費が500万円なので
「9500万円」
が税金上の計算金額です。
そこから更に売却にかかった経費が計上出来ます。

仮にですが売却の経費として仲介手数料、解体費用測量費用が500万円かかったとします。
そうすると
「9500万-500万円=9000万円」
9000万円に対して約20%なので
「約1800万円」
が税金になります。

ここで思う方多いと思います。
「いや、あの土地たぶん昔1億円くらいで買ってると思う」
路線価公示価格で計算すると当時の価格でも約1億円ぐらいになってる」
「そういう風に認めてくれれば利益なくなるからこんなに高い税金払わなくてよくなるでしょ」
お気持ちはよくわかります。
ただ相手は税務署です。
「証拠は?」
と聞かれて
「ありません」
と答えると
「じゃや法律通りで」
と言われて話し合いは終わりです。

ここはもう日本に住んでいるので日本の法律に合わせましょう。
それが1番正しいことですし、当たり前のことです。

少しだけですが不動産の税金のケース書きました。
色んな方の相談受けて、税務署確認したり、税理士に聞いたりして思うんですが
「ケースバイケース」
なことが多々あります。
税金は正直言いましてかなり難しく、複雑です。
以前
「首都高作るために立ち退きとして土地を売却した、そのお金で両親が家を買った、その相続したお子さんの税金は税理士に3週間かけて調べて貰ったら税金かからなかった」
と仰っていたケースもありました。

「軽減税率」

「税法」
は毎年変わる項目もあります。
「居住用財産の3,000万円特別控除」
(自分が住んでる不動産の方が当てはまります)

「空き家に係る譲渡取得の特別控除」
(条件ありますが相続から3年以内に売却すると控除受けられます」
などもあります。

正直言いまして難しいんです。
だからこそ
「税理士」
という資格ありますしね。

私の場合は法人持ってることもあるんですが、いつも税理士に任せてます。
最初は
「自分でやろう」
と思ったんですが、すぐにギブアップしました笑。
申告書関連の書類見ると
「ミスしない方法がわかんない」
と思ったんです。
ミスすると後ほど税務署から
「延滞金」
などの督促状が来るケースがあります。

ご自分の不動産の税金がそこまで難しくないケースでしたらまずは
「税務署」
に電話するのが1番良いです。
担当の当たり外れはぶっちゃけありますが笑、丁寧な人にあたると丁寧に教えてくれます。
(嫌なタイプにあたったらまた掛けなおせばいいだけです)

・お持ちの不動産が何個もある
・相続時の人数が多い
・価格が大きい
・計算がよくわかんない
・自分で申告した後に税務署から何かしら言われるのが嫌だ

このような不安ある方はお金払って税理士にお願いした方が良いと思います。
お金払ってお願いすれば何かあっても税理士に責任押し付けられますしね笑。
(「金払ってるんだから、言う事聞けよ」
みたいな態度はやめたほうがいいですよ。
そういう意味ではなく
「プロ意識あるからミスできないですよね?」
という意味合いです。
ちゃんとしてる人なら
「それは当然です」
と言う顔しますしね)

税金については税理士や税務署のような回答は出来ません。
ただ
「こうしたほうがいい」
とか
「こういうケースはこういう税金の支払いになるケースが多いです」
とかは答えることは出来ます。

ご相談いただければまずはこちらで調べられる限りのことは調べます。
お気軽にご相談ください。

14、税金を支払う際に「経費」になるもの

1つ、2つ前の記事と内容が重複しますが、相続で不動産取得された売却した場合はまず
「みなし経費」
として売買金額の5%を経費として申告できます。

その他に通常の不動産売却における経費としては
・仲介手数料(売買価格×3%+6万円+消費税)
・不動産調査費(64,800円【税込み】)
・収入印紙(売買契約書に貼る為、売買金額よって変わります。1万円から3万円の支払いになる方が多いです)
・住所変更する際の登記
・家の解体
・測量費
・リフォーム費用
などです。

領収書が証拠になりますのでなくさないようにしてくださいませ。

15、「お金を貰うタイミング、支払うタイミング」はいつになりますか?

お金を払うタイミングは
「引き渡し(決済)」
の時になります。

仲介手数料もそうですが、
土地を測量
家の解体
・片付け費用
などの費用は引き渡しの時払うことが可能です。
今お持ちの現金を使うことなく、売却が終わった時に支払うこと出来ますのでお気軽にご相談くださいませ。

16、両手取引(この言葉は覚えてください、非常に大事です)

両手取引とは
「1つの不動産会社が買主、売主双方から仲介手数料を貰う事」
です。
(業界用語で
「両手」
と言う事が多いです)

ちなみに買主、売主片方からのみ仲介手数料を貰うことを
「片手取引」
と言います。
(業界用語で
「片手」
とか
「分かれ」
と言う事が多いです)

最初に書きますが、両手取引は悪いことではありません。
ただ
「売主さんに対してその説明もせずに不動産会社の思惑通りに事が進んでる」
と言うときは
「悪だな」
と思います笑。
(山ほど見てますよ)

少し説明を書いていくと、どこの不動産仲介もまず両手取引を目指します。
不動産仲介の場合頂けるお金は
「仲介手数料」
です。
極論で言うとそれしかありません。
その金額が2倍になる可能性があるのが両手取引です。

もっとわかりやすく書くと、会社の給料システムによって違いは出ますが、ある物件を取引した。
片手取引の場合は給料30万円。
両手取引の場合は給料60万円。
ざっくりですが、給料が2倍違います。
理由は簡単です。
5000万円の物件の場合、仲介手数料は約150万。
両手取引だと約300万円になります。

読んでらっしゃる方は皆お仕事長くされてると思います。
「ご自分の給料が2倍になるのどう思いますか笑?」
基本的に普通の人は2倍になること目指すと思います。
そのような向上心は大事ですし、仕事のやりがいも出ますし、家族に対してサービスできることも増えると思います。

ただ
「給料2倍にするにはなにかしら秘密にしないといけない」
という条件だったらいかがでしょうか?
その上
「相手に損させることにもなる」
という場合だったらどうでしょうか?

結論から書いていきます。
不動産仲介にとって1番おいしい仕事は
「売主さんがすぐに売却の依頼を安い価格で依頼してくれる」
「その後レインズの登録前後までに買主がすぐに見つかる」
「誰が見ても安い物件なので買主は喜んですぐに買う、不動産仲介も買主、売主両方から仲介手数料貰えてハッピー」
「売主さんもすぐに売却できてうれしい・・・が本当の市場価格は知らないまんま」

このケースが1番おいしんです笑。
不動産屋にとって
「安く売却してくれる売主ほどありがたいものはない」
んですね。
なぜかというと
「高値で売却取る」

「なかなか売れない」

「他社にも営業してもらうようになる」

「他社に営業が買主見つけてくると、売主からしか手数料貰えない」

「売れない時期が長くなると、売主さんが他の会社に売却依頼してしまう可能性も高くなる」

これが不動産屋の本音です。
不動産屋は
「すぐに売れる価格で売却の依頼が欲しい、なぜなら両手にもなるし、給料倍増するし、会社も上司も喜ぶし、家族も喜ぶ」
と思うんです。

私・・・こういうの嫌なんです笑。
なのでこういうサイト作りましたし、他社にはない売却の方法を考えました。
(業界内でこういう事言うタイプかなり珍しいんですよ笑)

もう一度書きますが、両手取引は悪いことではないんです。
売却の依頼を頂いた不動産会社が自分たちで広告をして、営業をして買主見つけることは良いことです。
(何もしない仲介は売主さんの立場からしたら嫌だと思いますしね。当社も頂いた売却依頼の何割かは両手取引です。頑張ってます笑)

ただ両手にするために他社に紹介させなかったり、他社に広告掲載を不可にする、そしてその事実を売主さんは知らない。
それは良くないと思うんです。

簡単にですが
「両手取引」
という言葉について書きました。
この言葉はなんとなくでいいので、覚えておいてください。
「不動産屋が両手にしたいから売主さんに不都合なことを言えない、その結果後日ばれて問題になる」
と言う事がよくあります。

当社の考えとしてまず
「売主さんが最大限の利益を取る」
という事が第一です。
それが1番のサービスだと思いますし、納得した不動産売却になると思うんですね。

「自分が売主さんの立場だったらどういう風にしてくれたら嬉しいかな?」
とはよく考えます。
ただ不動産の内容をしっかり説明すると、よくわかんなくなってしまいますし、
「つまんない」
と思うと思うんです笑。

次に書くのは
「自分が不動産を売った時の話」
です。
この内容のほうがわかりやすいと思いますし、イメージしやすいかと思います。
このサイトはある意味シンプルなんです。
「自分がやった不動産売却の方法いいと思いますよ、やってみませんか?」
と伝えてるだけなんですね笑。

今回の両手取引の話を読んだ上で次の項目読んでいただくとイメージしやすいかと思います。

17、広告の仕方、方法(色んな他の会社にも広告お願いしていきます。「専任媒介だけど一般媒介のような売却方法」です。私が自分の不動産売った時と同じやり方です。)

当社は
・スーモ
・ホームズ
・アットホーム
などの主要ポータルサイトは使っていますので掲載可能です。
自社HPもありますのでそちらにも掲載します。
・・・ここまではどこの会社も同じこと書いてありますよね笑。
ここからが当社の違いです。
当社は
「自分達でも買主を見つける営業をする、そして他社にも広告をお願いしてスーモやホームズ、自社HP、チラシなどの広告をお願いする。
そしてその中で1番良い条件の買主を見つける努力をする。
その上でたとえ我々が買主を見つけたとしても他社の買主の方が条件良ければそちらを優先する。
その場合当社は買主から手数料貰えなくなるので両手にはならないが、売主さんの利益を優先させる」
というやり方です。
少し前に
「両手」
について書きました。
当社としては売主さんから成約の際に仲介手数料を頂いて、買主さんからも仲介手数料を頂ければざっくりとした計算ですが
「2倍の売り上げ」
になります。
2倍は非常に大きい金額の差です。
人間なのでお金の欲につられちゃうのは当然の事です笑。
ですが我々は
「売主さんの手取り、利益を優先させる」
というやり方をずっと貫いています。

とは言っても他の会社だけに営業をお願いしていくのはよくありませんし、売主さんの立場からすれば
「お願いした会社にも営業してほしい」
と思うことは当然のことです。
なので我々は他社の営業と当社が競争しているような感じになります。
売主さんから見て良い条件の買主を見つければ我々は両手になりますしね笑。

1番に考えているのは先ほども書いた通り
「売主さん」
の事です。
せっかくこれだけ多くの不動産会社の中から選んで頂いてるので
「頑張ろう」
と思うのは当然の気持ちです。

少し話戻しますが、
「どうやると広告1番効果が出るんだろう?」
と色々考えましたし、色んなことしました。
(通算でですが自腹で1000万円以上広告費かけて色んなこと試してます。
超真剣ですよ、失敗し続けると破産する可能性ありますしね笑)

「1社独占でスーモやホームズなどの主要ポータルサイト+自社HP+チラシ」
のパターンもやりましたが、あれあまり効果ないんですよね笑。
価格が相場よりも安い物件なら良いのですが・・・
(だれでも飛びつくよう安い価格の不動産なら広告する必要はありません。
不動産業者が喜んですぐ買ってくれます。)

このHPに書いてあるように
「色んな会社に広告お願いしていく」
という方法にしたら、良い値段で買主が見つかることが多かったです。

1番説得力あるのは私の話なのかな・・・と思います。
私は個人で不動産を2回売却してます。
皆さんとおんなじ気持ちですよ。
「そこまで欲張る気はないけど、せっかくなら高く売りたい。そして売った後トラブルにしたくない」
という気持ちでした。
そして私が取った手法がこれです。
色んな会社に広告お願いしていったんです。
そうすると不動産仲介真面目にやってる会社は埼玉、東京に数千以上あります。
その多くの会社が間取り作ったり、写真撮りに行ったり、色んなサイトに掲載してくれてよいコメント書いてくれるんです。
「競争の原理」
が働くんですね。
しかもお金もかからず笑。
自腹で払うと数百万をはるかに超える費用、労力です。
1社でやるよりも数百倍、数千倍の効果があります。

「なぜ他社の仲介会社が自腹で広告掲載してくれるのか?」
と思う方もいらっしゃると思います。
この理由は
「集客」
という理由が大きいです。
少し前にも書いていますが、大手不動産仲介会社が専任媒介で預かっている物件は他社に広告掲載されません。
なので
・中古戸建
・土地
・中古マンション
の売却案件のほとんどが大手仲介会社が関わっているので、世の中に出回っている物件のほとんどが
「広告掲載不可」
になります。
他の仲介会社からすると広告する手段がないんです。
中古戸建、土地、中古マンションの広告をすると反響が来る可能性があります。
そしてその物件が契約になれば、買主から仲介手数料を貰えます。
たとえその問い合わせたお客が買わなくても近隣にある物件を紹介するチャンスも出てくるんです。

多くの仲介会社はこのような考えです。
(代表的な例で言うとセンチュリー21、ピタットハウス、ハウスドゥなどのフランチャイズ加盟店、よく広告して頂いております笑)
「掲載物件を多くしたい」
のが大きな理由です。
(掲載物件が多ければ多いほど購入者が問い合わせてくる可能性も高くなる、会社のブランド力も上げられる、成約率も上がる)

この業界は
「持ちつ持たれつ」
な業界なんです。
上手く使うと非常に良い効果が出ます。
そういうのを知っているので、自分の不動産を売却する際はこの方法使いました。
どの業界もそうですが知っているのと知らないのでは大きな差が出ますよね。

結果として良い売却になりました。
半年くらいかけてますけどね。
ゆっくりとまず
「少し高値」
で出して動きを見ていく。
値段交渉はされるのはよくわかってるので笑、端数の金額は
「値段交渉してもよい」
という風に決めていく。
引き渡しの条件の中に
「瑕疵担保免責」
という言葉を条件に入れておく。
(これ入れると引き渡し後に問題あっても買主の責任になるんです、個人間売買では合法です。私も個人での売却だったので)

色々仕事含めて売却やりましたが、この方法が1番良かったんです。
極論で言えばその方法をこのHPでお伝えしてるだけなんですね。
「この方法いいっすよ」
と笑。
とはいっても読んでいる方から私の不動産知識、考え方などが
「たいしたことないな・・・」
と思われたら、この方法もよくないと思われてしまいます笑。
なのでこの後も
「わかりやすく、丁寧に」
を意識しながら楽しんで読んでもらえるように書いていきます。

広告する際は出来る限り多くの会社に広告してもらって、営業するチャンスを与えるのが1番良い買主が見つかる可能性高いと思います。
今の話とは逆になってしまいますが
「広告をあまりしてほしくない」
という方がいらっしゃるの時もあります。
その際はご相談ください。
広告あえて少なくしながら売却する方法もあります。
(ただ上記のような売却方法に比べて良い条件での売却する可能性が低くなることはご理解ください)

それと売主さん次第なのですが、最初の1,2週間だけは
「当社で広告独占させてください」
と今回書いた内容と矛盾する事言ったりします笑。
理由はとしましては当社が決めれば
「両手取引」
に出来るんですね。
だからとても頑張れるんです笑。
もう一つは
「出たばかりの物件」
なので新規物件としてのプレミアム期間みたいなのがあります。
(「新発売」と同じ意味です)
そういう出たばかりの未公開物件が好きな買主もいます。
そういう買主に
「出たばかりで今は当社独占です、他社で扱えません、そして1週間後には情報がオープンになり早い者勝ちの状態になります。どうされますか?」
という営業トークができるんです笑。
そういう場合に良い値段で売れることもあります。
物件次第ですが、時々お願いするときがあるのでお嫌でなければ営業させてくださいませ。

18、大手は他社に広告掲載させないようにしてます(知らない売主さんがほとんどです)

この話題は今も昔もおそらく今後も変わんないのでないでしょうか・・・
「両手」
については書きました。
片手と比べて利益が2倍です。
なんとなくで結構なので
「会社の決算書」
や投資家目線で
「株価」
を考えてみてください。
売り上げが2分の1になった会社どう思いますか?
「おいおい・・・大丈夫か?」
「持ってる株が下落してお金が減った」
と思うと思います。
(余談ですが昔ソニー株と松下株を持って赤字になりました笑。
時代は変わりましたよね・・・私が若いころは技術、ブランド、イノベーションを満たした企業のように思いましたが・・・)

売り上げ下がると色んな所から突っ込まれます。
突っ込まれるのは決算発表や株主総会です。
まあ言えるのは
「申し訳ありません」
ぐらいですよね・・・
そしてこの場で謝った社長(代表取締役)は会社に行けば企業のトップです。
財閥系などの会社は創業者一家ではなく、
「サラリーマン」
が上に上がっていく会社です。
なんだかんだで上下関係厳しいんだろうな・・・と思います。
そして赤字発表した社長は
「このままではいけない」
と思います。
そうすると
「売り上げ上げろ」
の号令が出ます。
それが役員の伝わり、部長、課長などに伝わり、現場の人間に伝わります。
その伝言ゲームは皆
「売り上げ上がんなかったら自分の身分、給料がどうなるかわからない」
というプレッシャーが含まれています。
まあ・・・きつい雰囲気ですよね。
そして現場に届くのは
「なんとしてでも売り上げ上げろ」
という言葉です。

長くなりましたね。
ちょっとした妄想話でした笑。
ここで不動産仲介の現場の話に戻ります。
・両手だと2倍の売り上げ
・片手だと両手の半分の売り上げ
組織、会社として目指さなくてはいけないものってどっちだと思いますか?
当然
「両手」
になります。
具体的な金額で言うと5000万円の物件を片手の場合は約150万円です。
両手だと約300万円。
う~~~ん・・・両手のほうがいいですよね笑。
会社も喜ぶし、上司も喜ぶし、自分の給料も上がる、いいことだらけです。
そうすると
「両手取引にするにはどうすればいいのか?」
となるんです。
専属選任媒介、専任媒介だと指定流通機構(レインズ)への登録は5日、または1週間です。
昔は大手がこのレインズに登録しないのが当然の時代でした笑。
(数十回現場で確認してますし、私は被害受けてるので言う資格あると思います)
今は少し状況が変わって、前よりは良くなってる・・・という噂です笑。

ただ
「広告掲載不可」
と我々は言うんですが、大手が他社に広告をお願いすることはありません。
なぜなら
「他社が買主見つけると片手取引になってしまい、両手取引出来なくなる」
からなんですね。
理由は
「会社としての売り上げ」
が大事だからです。

私はそういう考えは良いと思うんです。
大手はやはりブランドありますし、契約書の作成などしっかりしてますし、母体が大きいのでお客さんからすればやっぱり安心感あります。
ただ
「他社には広告させない、なぜなら我々が両手取引にして売り上げ上げなくてはいけないので。
他社に広告してもらうほうが他社の営業も頑張るし良い買主見つかる可能性もある、そうすると売主さんの利益は上がる。
ただそうすると我々の売り上げが下がります、なので他社には広告出しません。
それに言わなければ売主さんも気が付かないし我々にとって非常に都合がいいんです。
正直なところ売主さんより我々のほうが大事なんです」
と伝えるべきだと思うんですね笑。
(こんな感じでお客さんにもお話します、色々お話しできますよ)

この内容を理解したうえで大手に頼まれる方でしたら良いと思います。
ただこういうトラブルが非常に多いんです。
専任媒介結ばれてる方からのお問い合わせでこのお話しすると
「・・・・・」
言葉失う方も多いです。
実話です。
↓ご興味あれば読んでくださいませ。
「売却する時(専任媒介)によくあるトラブル」

当社の場合は書いてるように
「他社にも広告掲載可能」
です。
当社も広告しますし、営業します。
他社にもお願いして広告してもらい営業してもらいます。

少し不動産業界の仕組みを知るだけで大きな違いがあります。
売却価格が10%違うだけで5000万円の物件の場合500万円です。
納得した不動産売却していただきたいんですね、そうすると引き渡し終わった後にお客さん嬉しそうにしていただけますし、
我々も嬉しい気持ちになります。

19、広告費は自分で負担しなくてはいけないんですか?

1つ、2つ前の記事にも書いてある通り、広告費の負担はありません。
専任媒介頂けた場合は頑張ります笑。

20、大手と納得不動産売却の違いは?

違いはいろいろあります。
まず当社の大手に負けるところから書いていきますね笑。
・規模が小さい
・事務所が小さい
・両親やご兄弟に聞かれたときに「聞いたことない」と言われてしまう笑。
この点に関してはどあがいても勝てません。
逆に当社の強みとしては
・経験値10年以上の宅地建物取引士が最初から最後まで担当する。
・がつがつしてない笑。
・なんでも答えてくれる
・売主さん寄り
広告含めて色んな提案ができる
・我々も買主を見つける営業する
・会社が小さい分余計な経費がかからないので両手にしなくてもやっていける。
・自分で個人の不動産を売却した経験がある
などなどです。
当然のことですが、大手よりも売主さんから見て魅力がないと選んでもらえません。
そして我々はずっとそのようにやってきて売主さんから選んでもらってきました。

我々も以前はそれなりに人数いる会社にいました。
組織にいたことで
「出来ること、出来ないこと」
がありました。
実際に言われたことありますが
「客に納得させて売却の価格下げて両手にするのがてめえの仕事だろ!」
と怒鳴られたことありますしね。
(実話です、結構ブラックな業界なんですよ笑。
売却の価格下げてもらえば買主からすると
「相場より良い物件」
になります。
そうするとすぐに決まります。
両手になるんですね・・・そういう会社優先の考えがすごく嫌でした)

話すとわかりますが、我々は結構
「人間味」
があります笑。
そしていいことも悪いことも素直にお話しします。

売却は人にもよりますが、1年ぐらいかかることもあります。
その長い期間に疑心暗鬼のまま担当者と関わるの嫌ではありませんか?

売却する際に色んな良い方法お伝えすること出来ますし、選んでいただいた際にはしっかりと仕事します。
是非ご検討ください。

21、査定された値段で売らなくてはいけないのですか?(自分が希望する値段でまずは売りに出してくださいませ)

「全然売らなくて大丈夫ですよ」
が我々の答えです。
最初に言いますが、実は我々の査定金額はほぼ高くありません。
大手と変わんないことが多いです。
なぜかというとちゃんと査定するとそこまで高い金額にはならないんです。
「価格の根拠」
の出し方はちゃんとやってる会社ならそこまで大きく変わりません。

一括査定とかでいまだに
「査定金額が上がって嬉しい」
みたいな偽物のお客様の声があるかと思いますが笑。
(一括査定の会社にこのまま言ったことありますよ)
現場の不動産屋の意見として査定の金額が高くて喜ぶ人はいません。
(「離婚などの裁判で自分の取り分を増やしたいケース」くらいです)

お客さんが本当に喜ぶのは
「引き渡しで実際にお金が入金されて通帳に記載されたとき」
なんですね。
我々は夢物語ではない、現実として
「お客さんの喜ぶこと」
を突き詰めています。

査定すると
「あ~~~やっぱこれくらいなんだ・・・」
と言われることが多いです。
その後いつも言いますね・・・
「いくらで売り出したいですか?」
と。
相場の2倍とかあまりにもかけ離れている金額だと困っちゃいますが、10%、20%上の金額は大体いつもおすすめします。
ただ
「絶対売れる」
とは口が裂けても言いません笑。
「売れる可能性は否定できないので、お時間あるなら最初は高値から出したほうがいいですよ。
そして売れなければ下げればいいだけです」
と。
この方法が1番売主さん納得することが多いですし、我々もおすすめしてる方法です。

他社は時間かける売却を嫌がるんです。
なぜかというと
「1年間売れなかったら売り上げがない、そうしたら成績にもなんないし、上司にすさまじく怒られる」
からです。
気持ちは痛いほどわかります。

我々の場合は・・・まあ慣れてるんですね笑。
我々は独立形態なので、お客さんから仲介手数料貰えないと給料0円です。
だから仕事始めたころはきつかったですよ。
今はお客さんから選んでいただける割合も増えたので、そこそこやっていけるようにはなりました。
ただ金持ちになれそうもありませんけどね笑。
その代わり仕事やりやすいですし、お客さんのために尽くせる割合はかなり大きくなりました。

時間かけていただいて問題はないです。
「売れなかったら1,2回値段下げてもいいかな・・・」
ぐらいの気持ちで半年くらいかけて売却されると良い売却になること多いです。

うまく当社を使ってくださいませ。
融通利くことは多いと思います。

22、売却の期間はどれくらい見ておけばいいですか?

一つ前にも書きましたが
「半年前後」
が良いかと思います。
(買主が見つかるまでの期間)
引き渡し含めると1年以内ぐらいですね。
ただこのケースは
「時間に余裕がある方」
限定です。

「時間かけたほうがいい」
とはよく書いていますが、
・1か月で売却したい方
・3か月で売却したい方
・1、2か月以内には現金が必要な方
などの時間がない方もいらっしゃいます。
そういう方の場合は売却方法がまた変わってきます。
↓急いで売却必要ある方はこちらもお読みください
「早急に売却したい方へ(焦って無理しないほうがいいですよ)」

売主さんのご都合に合わせますし、
「時間」
「価格」
のバランスを考えたうえで1番良い方法をご提案します。
お会いした際はなんでも聞いてくださいね。

23、買主が決まった時にも買主側の不動産屋に仲介手数料払わなくてはいけないんですか?

過去にまあまあ質問されたことがあります。
「買主を見つけた不動産屋にも仲介手数料払わなくてはいけないんですか?」
と。
この内容に関しては
「払う必要はありません」
になります。
買主を見つけた不動産屋は買主から仲介手数料を貰う仕組みになっています。
なので他社に広告掲載をお願いしても
「買主から仲介手数料を貰える」
のでただで広告してくれるんですね。

不動産業界は
「持ちつ持たれつ」
の業界なんです。
当社が売却の立場の場合は
他社に広告掲載お願いする」
という立場になります。
逆に当社が他社で預かっている売却物件を広告したい場合は
「広告してもいいですか?」
と聞くんです。
(大手は広告させてくれませんし、ほとんどの会社が「広告不可」ですけどね笑)
不動産業界は一般の商取引とはまた違う、独特の業法や慣習がある業界です。
知らないと損することも多いんです。
少し知るだけで得になることも多いですよ。

24、買主が気に入って購入しようとする場合は「購入申込書(買い付け)」が送られてきます

不動産の場合は買主が
「買いたい」
となった場合に
「購入申込書」
を書くことになります。
(「買い付け」とも言います)

会社によって購入申込書の書式はばらばらです。
ただどこの会社も
・買主の氏名
・購入希望金額
手付金の金額
・残代金の金額
・契約希望日
・引き渡し希望日
は書いてあります。

ほとんどのケースの場合が値段交渉されることが多いです。
なので最初から対策練っておきましょう笑。
次の項目にその方法を書いていきます。

25、値段交渉された場合はどうすればいいですか?

購入申込書が送られてきて、その金額が嫌な場合はおっしゃってください。
買主、または買い側の仲介会社に
「この金額だと売れません」
と我々が言います。
(直接だと言いにくいと思います、なので不動産仲介営業がいるんですね、間に一人挟むと感情論になりにくいし、まとまりやすくなります)

1番の優先は売主さんのご意向です。
それを優先させますし、当然のことだと思います。
ここからがよくあるケースのお話です。
仮にですが
「5280万円」
で現在販売していたとしましょう。
そして買主から
「5100万円」
の購入申込書が送られてきたとします。

売主さんと売る価格を決めるときに
「値段交渉はほぼ100%されることが多いです、なのでいくらまでだったら値段下げていいですか?
買主の立場からすると少しでも値段交渉出来るほうが喜びますし
【上手くまとまることが多い】
のが現実です。
なので売却価格は少し高めに出したほうがいいです」
お伝えすることが多いです。

世の中なんでもそうですが
「相手の立場になる」
事は大事です。
すこ~~し相手に譲歩するだけで交渉事はうまくいくこと多いです。
「損して得を取れ」
ですね笑。

他には
「5200万円ならいいよ」
とこちらから提示して買主にもう一度戻すことも出来ます。
少し難しい言葉になりますが
「5100万円なら瑕疵担保免責ならいいよ」
(売却後売主さんの責任がなくなる契約です)
とか
「残置物そのままでそちらで処理してくれるのならこの金額でもOK」
(物置とか大きい石とかある場合撤去などは買主がすることになる契約)
とかも出来ます。
色んなパターンあるので、売却の依頼頂いた時にご説明します。
人によって状況や希望は皆違います。
いつもそうですが
「売主さんにとって1番納得行く方法」
を色々アドバイスしています。

そしてそこそこ良い金額の申し込みだった場合で、売りに出して時間それなりに経過していた場合は
「売っちゃったほうがいいと思います」
とも言います。
そこはもうタイミング次第ですね。
欲をかきすぎるとその後も売れなくなって、結局はもっと値段下げなくてはいけないことになる可能性もあるので。
最後は売主さんが決めてくださいませ。

26、「どんな買主なのかは知りたい」知ることは出来ますか?

はい、全て知ることは無理ですが、それなりに個人情報は知ることが出来ます。
「売主さんがある程度買主のことを知らないと判断できない」
からです。

当社の購入申込書の書式だと
・買主の氏名
・購入希望金額
手付金の金額
・残代金の金額
・契約希望日
・引き渡し希望日
・勤め先
・年収
・過去3か月の病気の有無
・現在借りているローンは?
・カード事故、金融事故したことありますか?
・銀行の事前審査は承認済みですか?
・源泉徴収・確定申告の提出、身分証の提出、銀行からの金融事故の確認が済んでいる事前審査の承認は取れていますか?

などが書いてあります。
結構細かい購入申込書です。
私が作りました笑。

この理由は
「買主さんが本当にローンを組んで家を買えるのか?」
を確認する意味合いです。

不動産売買の場合は慣習的に
「ローン条項」
という特約が付きます。
これは
「買主が万一ローンが通らない場合は白紙解約とする」
という特約です。
買主有利の特約なんですね。
売主さんからすると
・契約が終わる

・しばらく待つ

・買主がローン通らなかった連絡が来る

・預かった手付金をそのまま買主に返す

という意味のない時間になってしまいます。
契約している期間は販売も出来なくなってしましますしね。
機会と時間の損失です。
なので売り側の担当としては
「この買主が100%近くローンが通る証拠を提示してくれ」
と買主、または買主の業者に言います。
住宅ローンの場合は都市銀行(みずほ、三菱UFJ、三井住友)で事前審査を提出すると、早ければ1日、2日で回答が来ます。
「事前審査の承認」
と言うのですが、買主に対して発行するんですね。
その書類のコピーを送ってもらいます。
本当に事前審査が通っているのかの確認ですね。
その紙を売主さんにも見てもらいます。
この事前審査が通るとほぼ間違いなくローンが出ることが多いです。
(本申し込みは不動産の契約が終わらないと提出できない、重要事項説明書、売買契約書の原本が必要なため。
事前審査を提出するとカード事故などの保証会社のブラックリストに掲載されている人物なのかどうか確認できる。
事前審査通った場合は「問題なかった」という判断になる。
余談ですがネットの簡単審査は不可、そのケースは保証会社に確認しない事前審査なのでローン解約の可能性が高くなる)

その後ローンが通らなくなる可能性として考えられるのは
・病気があって団体信用生命保険が落ちてしまいローンが通らなかった
・突然仕事をやめてしまった
・新たに借り入れをしてしまった
などです。

1番多いのが
「病気があって団体信用生命保険が落ちてしまいローンが通らなかった」
になります。
なので先に聞いておくんです。
「買主さんは病気はありますか?」
と。

この辺は長年やっているので慣れています。
売主さんに2度手間させるのは非常に申し訳ないので、売主さんの見ていないところで色々頑張ってます笑。
こういう過程があるので買主の
・勤め先
・年収
・病気
などはわかることが多いです。

例外は
「現金」
の時です。
買主が現金での購入の時が意外とあります。
(世の中お金持ってる人多いんですよ)
現金の方はローン組まないので、ローン組む方みたいな銀行からの書類とか見ることは出来ません。
お仕事何されてるかとかは契約の時に雑談のように話すことが多いです。
逆に現金の方はローン組まないので
「ローン条項の特約」
がないんです。
そこは売主さんからすると良いところですね。

27、金額、条件がまとまると「契約」になります。【重要事項説明書、売買契約書】

金額、条件がまとまると
「契約」
になります。
契約の際は
・身分証
・印鑑(実印のほうが無難、認印でも大丈夫です)
そして
「収入印紙」
が必要になります。
(1万円から3万円の人が多いです)

契約は当社、または買主側の不動産仲介会社で行います。
「大体が買主さん、売主さん双方から見て距離が近い会社」
になることが多いです。

契約の流れとしては

【買主売主ご挨拶】

宅地建物取引士重要事項説明書を読む】

売買契約書の読み合わせ】

付帯設備表の読み合わせ、記入】

【買主から売主への質問】

【問題なければ署名、捺印】

【その後手付金を受け取る、領収書渡す。】
(領収書はこちらで作ります)

【終了】

という流れです。
詳しい説明はリンク貼りました。不動産の契約の際に出てくる言葉が色々書いてあります。
私が以前書いた用語集なので、ご興味あればお読みください。

「覚えておいた方が良い不動産用語(わかりやすく書いてます)」

28、「付帯設備表」には素直に嘘つかずに書いてくださいね。(1番多いトラブル)

「付帯設備表」
は気を付けてください。
現場で後でもめることが多いのはこの
「付帯設備表の内容」
です。

付帯設備表

「嘘つき」
になる可能性があるんです。
買主からすると
「あの売主が言っていたことは全てうそだ」
となりますし、売主からすると
「なんでそんなこと言われなくちゃいけないんだ」
となります。
感情論のトラブルです。
感情論なので法律上の損害賠償の金額は訴えた側が金額決められます。
でも
「実損額」
は数万円、数十万円などの判例が多いんです。
弁護士の着手金のほうが高くなります。

なので
「記憶を振り絞って良いこと悪いこと素直に書いてください」
とよく言います。
・水道の出が悪い
・電気がついたり消えたりする
・換気扇の「中」のボタンだけ動かない
・追い炊き機能が壊れてる
大事なことです。
それを買主が購入申込書を提出する前に伝えておくことが大事です。
そうすると買主としては
「色々と不具合があるのをわかった上で購入申込書を提出した」
となります。

この過程をしっかりやると、
「購入申込書提出してすぐ音信不通」
「契約前のドタキャン」
「契約の場で買主が「こんな話聞いていない」と帰ってしまう」
(よくある話なんですよ笑)
などが起こりにくくなります。

なので付帯設備表は売却の依頼頂くときに1回書いて頂くことが多いです。
(契約までに時間かかる場合はその間にまた不具合出る可能性あるので再度記入します)

「良い商品」
作ることは大事です。
皆そうだと思いますが
「そんな話聞いてない」
「なんで今頃言うんだ」
「話が違うじゃないか」
となると嫌じゃありませんか?
そして今回売却しようとしているのは
「不動産」
です。
金額が個人が買うものとしては桁外れなんです。
買主は不安が大きくなります。

色んな取引して思うのは
「最初からいいこと悪いこと全部伝えたほうがいい」
と思うんです。

以前中古戸建を自社HPやスーモなどに掲載、他社に広告掲載お願いする際に

【プラスポイント】

・積水ハウス施工
・軽量鉄骨造
・土地100坪以上
・6LDKの大型住宅
・南側にある広いお庭と畑
・収納豊富(納戸が2室)
・グルニエ有
・サンルームを増築してます。
・カーポート有
・南向きの部屋多数
・整形地
・外壁塗装1度しております。
・水害の被害なし
・シロアリ、雨漏り、傾きの発見無し
・給排水の故障はなし
・当時の建物の契約資料一式あり。総額5000万前後かけています。

マイナスポイント
・築26年
・室内の汚れがあります。
・リビングのクロスが多少タバコによる汚れあり
・埋め込み式のエアコン数台が故障していますが取り外せません。
・雨戸が数台自動シャッターになっていますが現在故障中。
・インターホン2台のうち手前のインターホンが故障中。
・お風呂の追い炊きが故障中。
・ガスコンロ3口中2口故障中。
・2階にシャワー室がありますが、給湯機が故障しています。
・大きいお家なのでリフォームの見積もりをすると500万~1000万の見積もりになる可能性が高いです。
・最低敷地120㎡。3つに区画割できません。
・ハザードマップ上では利根川の氾濫エリア内に敷地がございます。(越谷市はほぼ全域にかかってます)

取引条件

・公簿売買
・現況有姿
・引き渡しまで契約してから4か月(住み替えの為)
・土地、建物瑕疵担保免責
・引渡しまでに室内の残置物(生活用品)は片づけます。
・建築条件無し土地としても取引可能です。

と書きました。
結果は現金支払いの良い買主さんが見つかりました。
もちろんこの内容は買主も知っています。
とても穏やかで和やかな契約、決済でしたよ。
良い契約でした。

不動産業界は怪しく思われてしまいます。
そして買主からすれば売主さんは全員
「怪しい」
んです笑。
だから誠実に堂々とやりましょう。
「1人の買主見つければいいだけ」
ですしね。
皆好みは違います。
自分の不動産気に入ってくれる人を1人でいいので見つけるだけなんです。
情報を少なくするよりは、相手に与える情報を多くして、真剣に検討してもらう。
そのほうが良い買主見つかること多いですよ。

29、手付金を貰うのでなくさないでくださいね笑

契約終わると手付金がもらえます。

手付金の説明

手付金

100万円から300万円くらいになることが多いです。
買主から貰った後に
「領収書」
(領収書の準備、金額や物件所在地などはこちらで書いておきます、当日住所、名前の記入、捺印してください)
を買主に渡します。

領収書は我々がコピーをして一部保管します。
(支払った証拠として)

手付金は現金です。
我々は預かりません。
なので持ち帰っていただきます。

凄くふつ~~~~~~な話なんですが
「なくさないでくださいね」
は毎回言います笑。

手付金は売買代金の一部です。
そして経験ありませんが、売主さんが
「売るのやめる」
と言った場合で手付解除の期限までの場合だと
「手付の倍返し」
になります。
買主から貰った手付金(仮に300万円)を買主に返す。
そして300万円を買主に支払わなくてはいけません。

「お金なくしちゃいました、なのでもう一回ください」
と言われたことありませんが笑、もし言われたとしても
「・・・すみません・・・何も出来ないです」
としか言えなくなります。

大きいお金なので、持ち帰るときはお気を付けください。
契約帰りに駅前とかで入金しちゃうのも良い方法だと思います。

30、買主のローンが無事通ると「立ち会い」「決済(引き渡し)」になります。

契約が終わって順調にいくと2週間前後で
「買主のローンが通りました」
という報告が来ます。
(現金の買主の場合はローンがないので契約の日に立ち会いや決済日決めること多いです)

不動産業界の慣習上
「契約が終わってもまだ買主が本当に買えるかはわかんない、なぜなら本申し込み通っていないから」
と現場の営業は思うんです。
「本申し込みが通りました」
となると
「よし、これならよほどのことがない限り引き渡しになるだろう」
と思うんですね。

本申し込みが通ると
「立ち会い」
「決済」
の流れになります。
順番に書いていきます。

31、現地立ち会いを買主、売主、不動産屋が集まって行います。

立ち会いは
「買主が家を購入する前に確認をする機会」
の事を言います。
売主さんにとっては手放す家になりますが、買主からすれば新たな生活の第一歩です。
家具の配置や、カーテンレール、ソファーの置く位置などを立ち会いの時に確認していきます。

土地の売買の場合は立ち会いがないことも多いです。
測量などを土地家屋調査士が行っている場合は測量した結果の書類が渡されます。
境界などもしっかりしているので買主が
「立ち会う必要がない」
と言う場合は立ち会いは行いません。

中古戸建や中古マンションの場合はほぼまちがいなく売主、買主がそろったうえで立ち会いを行います。
立ち会いの流れとしては

■現地にて売主、買主ご挨拶(不動産仲介もいます)

■買主からの質問があれば売主が答える
(電気のボタンの場所とか、キッチンの電気製品の使い方、お風呂のボタンのやり方、ごみ捨ての場所など、普通な話が多いですよ)

■先日の契約の時に記入した付帯設備表を見ながら故障している場所、キズなどがある場所の説明

■問題なければ立ち会い終了

が基本的な流れです。
少し前にも書きましたが
「付帯設備表」
がこの時に使われます。
私が仲介やる場合はこの立ち会いで問題が起きたことはありません。
なぜなら買主が契約のハンコを押す前に
「不具合がある場所」
をしっかりと伝えてるからです。

シロアリ被害があるときは
「シロアリ被害があります」
と契約前に伝えていますし、付帯設備表にもそのように記入があります。
買主からすると納得して契約してるんです。
なのでこの立ち会いの時は笑顔でいることが多いです。
「知った上で契約している」
からなんですね。

ただこの付帯設備表に記載が漏れていて、立ち会いの時に
「買主が雨漏りがあることを初めて知った」
とかあるんですね。
買主の立場からすると
「詐欺だ」
と思うんです。
そうなるともう大変です。
業界長いのでこういうケース色々知っていますが、まあ大変です。
凄いもめると営業も辞めちゃうケース多いですしね・・・

いつも同じこと言うんですが
「素直にお話ししてください」
は言います。
事実を素直に伝えることが1番大事です。
変に隠したりするとほぼ問題が起きるのが不動産業です。

良い取引するのに大事なのは
「買主の満足度」
なんです。
買主が満足していれば問題も起きませんし、引き渡しも順調に行きますし、引き渡し後も問題起きる可能性がかなり低くなります。

色々書きましたが、立ち会いの時は買主、売主共々笑顔で穏やかに終わることがほとんどです。
そういう風になるように前もって色んな準備や、対応してるからなんですけどね。
売主さんの見えないところでトラブルにならないように頑張ってます笑。

立ち会いが無事終わると決済(引き渡し)になります。
詳しく書いていきます。

32、銀行へ連絡します(ローン借りてる方のみ)

話が少し前後しますが、契約が終わって買主がローンの本申し込みが無事通った。
その連絡が来た後に売主さんはローンを借りている場合借りている金融機関に
「ローンの一括返済の手続き」
の連絡をすることになります。

引き渡し日が正式に決まるので、その引き渡し日に合わせた日までの金利を銀行が計算するためです。
概ね2週間前後かかるので、少し早めに連絡する必要があります。

この流れが結構売主さん方すれば難しいこと多いと思うんです。
専門用語も多いですしね。

最初だけ銀行に
「一括返済します」
と連絡入れていただければ、その他の決済当日の流れや司法書士の対応などの銀行とのやりとりはこちらでやっております。

注意点がありまして
「一括返済する書類を銀行に行って書く必要がある」
ケースがほとんどです。
銀行によるので多少違うこともありますが、大手都市銀の場合は基本このルールがあります。
というのも売主さんが海外在住で日本にお持ちの不動産を売却する場合でも
「当行に来てください」
の一点張りでした。
色んな方法考えたんですが、他に方法なかったんですよね・・・
(銀行の立場もよくわかります、本人確認しなくてはいけませんしね)

銀行の業種上、平日しか空いてません。
どこかで平日に銀行行って頂く日を作らなくてはいけない可能性があります。
少し覚えておいてくださいませ。

それとローンを借りていない方はこの話は必要ありません。
ローン借りてる方向けの内容になります。

33、司法書士と連絡を取り「登記」の手続きの準備をします。

不動産の場合は
「お金払って終わり」
とはならないんです。
「登記しろ」
という国からの命令があるんですね笑。
従うのが1番です。
(余談ですが登記してるほうが
「本当の不動産の所有者」
という扱いされるんです。
言い方変えると
「お金は払ったけど登記していない、違う人が登記していた」
という場合は
「登記している人のほうが正式な所有者」
です。
お金払って不動産の権利がない・・・という大変なことが起きる可能性があります。
なので登記は大事です)

登記は
「司法書士」
が行います。
大体が
・買い側の不動産仲介会社指定の司法書士
・売り側の不動産仲介会社指定の司法書士
・銀行指定の司法書士
になることがほとんどです。
(この理由は
「知らない司法書士だと登記をミスして大問題起こす可能性がある、なので不動産屋、または銀行から見て信用できる司法書士にお願いする」
が理由です。)

売主さんの費用は基本かかりません。
かかるケースは
「住所変更」
が必要な場合です。
(謄本上の住所から引っ越しているケース)
とはいってもかかる費用は数万円くらいです。

司法書士から
「当日お持ちいただくもの」
という書類が貰えます。

大体のケースが
・権利証(登記識別情報)
・実印
・住民票
・印鑑証明
・写真付きの身分証
などです。

※「権利証」
または
「登記識別情報」
(わかりやすく言うと現代版の権利証です、シール貼ってある法務局発行の書類)
はなくさないようにしておいてくださいませ。

決済の時に忘れないでいただければ大丈夫です。
忘れたりすると引き渡し出来なくなるので皆パニックになります笑。

34、固定資産税は日割り精算します。(1月1日が起算日です)

固定資産税は日割り精算します。
覚えておいて頂きたいのは
「固定資産税の起算日は1月1日」
と言う言葉です。
この意味をわかりやすく書くと
「その年の1月1日に不動産を持っている所有者に対して固定資産税の支払い書が送られる」
と言う意味になります。

一つ例を挙げると
「12月1日の不動産の契約をした、引き渡しは翌年の1月10日。
この場合は所有権は買主に移っているが、税金の支払い書は売主に対して送られてくる。
なぜなら1月1日は売主が不動産を持っているため」

この場合だと固定資産税の支払いは
「1月1日から1月9日は売主、1月10日から12月31日までは買主」
となります。
決済の時の支払いの中で
「買主が売主に固定資産税の日割り精算分(1月10日から12月31日の356日分)を渡す」
という流れになります。

1月から5月までの引き渡しの場合は、固定資産税の支払い書がまだ送られてきません。
(大体の方がGW明けぐらいから固定資産税の支払い書が届きます)

この時期の方の場合は
「前年の固定資産税額を日割りして計算する」
という手法を取ることが一般的です。

なので固定資産税を支払った時の領収書や年税額がある紙はなくさないようにしてくださいませ。
(なくしても役所に行けば固定資産税の年額がわかる「公課証明書」を取得すれば金額わかります)※自治体による

1月から4月位までに
「引き渡し終わった~~~」
と喜ばれるのはこちらも大変嬉しいことですが、5月ぐらいに固定資産税の支払いしなくてはいけなくなります。
なので固定資産税払う分の金額は別に取っておいてくださいませ。

35、精算金額、決済の流れをお送りします。(諸経費、固定資産税、金種)※実際の送ったサンプルあり

決済の前に
「精算金額、決済の流れ」
のメールをお送りしています。

今の時代ネットになり、メール使うのも当然になりました。
スマホもほぼ皆さん持ってるケースが多いです。
「いつでも見やすく、わかりやすく、決済の場でも気軽に見れるようにするには?」
と考えたら
「一つのメールに全てまとめるのが1番いい気がする」
と何年か前に思いました。
それ以降メールで全部の内容まとめるようにしています。

一つ例があるので読んでください、
私が以前書いた内容です。
(個人情報、金額などは当たり前ですが伏字にしています)

00様

お世話になっております。
本日再度司法書士、三井住友銀行00さんに連絡をして
0月00日(0)の午前11時より三菱UFJ銀行00支店にて決済。
決済終了後、12時から13時の間に私と00様と司法書士で
三井住友銀行00支店に行く予定の旨を伝えました。

当日お持ちいただくものですが

【司法書士から】
・売却物件の権利証(登記識別情報)
・身分証明書(免許証)
・三井住友銀行の通帳・通帳印

【三井住友銀行浦和支店から】
・身分証明書(免許証)

【決済に必要な物、念のためにあった方が良い物】
・認め印
・実印
・カギ(3本、残り2本は私達が当日お持ちします)
・三井住友銀行のネットで入金確認できるためのスマホ等
・三井住友銀行のキャッシュカード

になります。
三菱UFJ銀行000支店の住所ですが
【00000000000】
になります。
3階で決済を行うようです。
何かあった際は私の携帯にご連絡ください。

決済当日の流れですが
残代金と固定資産税、修繕費、管理費の日割りの合計を買主様に支払って頂きます。

残代金000円(売買金額000円から手付金額000円を引いた金額)
固定資産税、修繕費管理費日割り 000円 ※別紙PDF参照
よって買主様支払総額が000円になります。

当日諸経費として当社や司法書士への支払いがございます。
・現金 000円(夕景不動産へ仲介手数料【売買代金×3%+6万×消費税】として)
・現金 64,800円(夕景不動産へ調査費として)
・現金 000円(司法書士へ登記費用として)

上記の金額を買主に現金で3本にわけて引き出して頂きます。

支払総額から現金3本の金額を引くと
000円になります。
(計算式 000円-000円-000円-000円=000円)

よって買主様には

振込 000円(買主様から~~様へ)

現金 000円

現金 64,800円

現金 000円

以上の様に金銭の準備をして頂きます。
振込が買主様から~~様の口座に入金が終わりましたら、
まず着金確認をお願いします。
着金確認が無事終了し、支払いが終わった際には当社や司法書士から領収書、~~様から買主様へは残代金や固定資産税の領収書を発行します。
(領収書は私どもが準備します。当日署名、サインをお願いします)

ここまで来ましたら決済は終了です。
決済が終了しましたら、私と00様と司法書士で三井住友銀行の00支店に向かいます。
そこで残債の一括返済になります。
支払いが終われば、抵当権の抹消書類が00様に渡されます。
その書類を司法書士に渡せば、後は司法書士が法務局に行き登記を完了させて取引終了になります。

※他には前もって電気、水道の解約をお願い致します。

一度お電話でご説明差し上げたいと思います。
ご都合の良い時間わかりましたらメール頂けると助かります。
その際には電卓をお持ちでしたらご用意ください。

宜しくお願い致します。

以上以前送ったメールになります。
これだけだと伝わんないんですが・・・このメール打つのに3時間かかってるんです笑。
我々の用語で
「金種」
(「きんしゅ」と言います。振り込みや現金などの支払いする時のお金の種類を決めること)
と言うんですが、毎回頭痛いです笑。
(64800円だけは当社が頂いてる調査費としての金額なのでそのまま書いています)

金額が大きいのでミスできないんですね。
その上
・誰にお金払う
・固定資産税の金額、その領収書
・現金の支払い、その領収書
・受けとるお金の流れ、その方法
・着金が確認した後の領収書の流れ
・残りのお金で現在借りている金融機関に返す金額
・最終的な自分の口座に残っている金額のお金
そして
「このメールは今後も証拠に残るというプレッシャー笑」
何回やっても毎回プレッシャーです。
4回確認するんです。
そしたら3時間かかりました笑。

それまでしっかりやってきたので、最後の最後で
「金額がおかしい」
とか
「全然違うんじゃねえか」
とかなったら本当に嫌ですしね。
笑顔でちゃんと取引終えたいんです。

今回の場合はマンションのケースです。
土地の売却の方とかの場合だと
・解体費用
・測量費
などの諸経費がかかる場合もあります。

精算金額、決済の流れは引き渡し前にお送りいたします。
送った後にもお電話で説明するようにしています。
質問あればなんでも聞いてくださいませ。

36、決済当日の流れ

決済(引き渡し)の流れを簡単に書きます。

【ご挨拶】

【司法書士から「登記の流れ」の説明】

【伝票を書きます】

【買主が銀行へ伝票を提出】

【着金の確認】

【買主に領収書を渡す、諸経費の支払い、鍵を買主に渡す】

【解散】
(ローン借りてる方はその金融機関へ向かう)

この後詳しく書いていきます。

37、司法書士から「登記の流れ」の説明

司法書士から
「登記に関する説明」
があります。
内容としては
「この場で買主、売主の本人確認しました。
登記をするのに必要な書類も確認しました。」
という内容です。
(もっといろいろ喋りますけどね笑)

一言で言うと
「しっかりとこの後登記します」
と言ってるんです。
というのも
「銀行で買主が売主にお金を払った、売主はお金を受け取った」
だと売買取引が終了してるだけなんです。
不動産の謄本上はまだ
「売主」
なんです。
買主からするとそれは困るどころではない
「詐欺」
になってしまいます。

なので
「売買の代金授受」

「登記」
は同時にしなくてはいけないんです。
ただ登記の申請をする場所は
「法務局」
になります。
銀行と法務局はくっていていないんですね笑。

なので厳密に言うと
「代金を支払ってその数時間後に司法書士が法務局で登記の申請が終わったタイミング」
が不動産取引が全て終わるタイミングになります。

なので信用できる司法書士が必要なんです。
そういうのあって不動産会社指定か銀行指定の司法書士になることがほとんどになります。

ただ言い方悪いんですが、売主さんはリスクないんです。
なぜなら不動産取引もちゃんとやって、銀行にもしっかりと報告して言われたようにやった。
そして売却の意思もあるし、実際に売却した。
でもその後も不動産の所有権は自分のまんま笑。

そんな妄想を時々しています笑。
買主に何か言われても
「司法書士の責任です」
と言えますしね。
まあ・・・そんなこと起こりはしませんが笑。

司法書士から送られた書類の持ち物だけは忘れないようにしてください。
それがないと決済が出来なくなる可能性があります。

38、銀行にて伝票を書きます。

伝票は
「本人が自筆」
のケースが多いです。
なのでご自分でご記入くださいませ。
他の人が書くと色々大問題になります笑。

伝票の金額は決済前にお送りした金額を一つ一つ確認しながら書いていってください。
1桁で100万、1000万、1億変わります。
ゆっくりでいいです。
心落ち着かせてゆっくり書いてください。
時々銀行員が焦らせたりしますがその時は私が睨んでおきます笑。
(やったことあります。
「少しは考えろ・・・」
と思いました。
「大きな金額を慎重に何度も確認するのは当然だろ、その思いやりがないのは・・・・」
という考えです。
当たり前ですが売主さんの味方です)

伝票も引き出し伝票、振り込み伝票などの種類があります。
金融機関によって少しこのルールが違うんです。
なので決済前にはいつもこちらで確認しています。
(売主さんからすればたいした話ではありませんのでご安心を、銀行によってルールが微妙に違うし、時間たつとまたルール変わったりするんです笑)

もう一度書きますが、金額はゆっくり3回は確認してください。
大きな金額ですしね。
大事な事ですよ。

39、入金の報告が銀行から来たら着金の確認をします。

伝票を書いてしばらくすると銀行の担当者が
「入金終わりました」
と入金伝票、現金を用意して来てくれます。
(これも余談なんですが
「入金の時間がいつも読めない」
んです。
月末とかだと銀行が混んでて処理に時間がかかったりするんです。
最長2時間。
最短だと15分ぐらいですかね・・・
この時に皆待ってるだけになるんですが、することなくて世間話したりしてることが多いです。
買主さんも売主さんもいまいち落ち着かないのでなんとも言えない雰囲気なんですよ笑)

今の時代はスマホがあります。
そして
「ネットで口座の金額が見れる」
ことがほとんどです。
お嫌でなければネットで銀行口座見れるようにしていただいてます。

そうするとその場で
「着金確認」
が出来るんです。
お金が口座に入ったのがその場でわかります。
銀行の担当者が報告に来るよりも早く気付くこと出来ますしね笑。

この時は個人情報になりますが、着金した金額だけ隣で見せてもらっています。
大事なことなので。
この時ですかね・・・
売主さんの顔と肩がなんかすごく柔らかくなるんです。
「気を張ってらっしゃったんだな」
と本当によく思います。
まだこの段階で取引終わっていませんが
「良かったな」
と思います。

スマホで口座が見れない方は一度銀行を抜け出して近くの銀行やコンビニに行ったりして着金の確認をします。
金融機関が
「振り込んだ」
と言われた後に振り込まれていなかったケースは私の場合はございません笑。

着金が確認出来たら領収書、諸経費の支払い、鍵の引き渡しになります。

40、買主に領収書を渡す、諸経費の支払い、鍵の引き渡しなどを行います。

着金が確認出来たら買主に
「領収書(残代金)」
を渡します。
物件価格から手付金額を引いた残りの金額の領収書です。
領収書の金額や住所などはこちらで書いておきますし、準備しておきます。
その場で
「現在の住所と名前の記入、捺印」
をしてください。
それを買主に渡すことで取引の成立です。
(個人間の売買は領収書に印紙必要ありません、売買契約書に貼る印紙のみお金かかります)

その後は諸経費の支払いです。
当社の仲介手数料と調査費。
司法書士に住所変更登記をお願いしていた場合はその金額。
解体や測量していた場合はその金額の支払いになります。

この時になって当社も初めてお金頂けます笑。
頂けると嬉しいですし、
「払ったけど得した気分だ」
ぐらいに思っていただけるようにいつも頑張って仕事してます。

一つ書き忘れていましたが
「諸経費」
の支払いは現金で
支払い可能です。
これは不動産業界の慣習みたいなものなんですが、
「買主に現金を銀行で用意してもらう、それ以外のお金を自分の口座に」
という方法が出来るんですね。
(少し前に書いた
「金種」
という表現になります。)
この方法は買主さん、売主さんの都合もあるので、ケースバイケースです。
ただこういうケースの支払い方法が一般的です。

鍵は買主さんに全部お渡ししてください。
ほとんどの買主さんは購入後鍵を取り替えます。
しかし可能性の問題なのですが、仮に
「引き渡し後すぐに泥棒が入った、新しい家具が全部盗まれた」
というケースがあったとします。
その場合疑われるのはやはり
「売主」
です。
全部渡すことで
「もう後は知らん」
と言ういい意味の態度にもなります笑。
覚えている限りの鍵は全部渡したほうが売主さんにとって良いと思います。

41、 解散(笑顔で「ありがとうございました」と言いたいです)

引き渡しが全部終わると不動産取引終了です。
「お疲れ様でした」
とよく言いますが、本心です。
不動産取引は大変だと思います。
しかも時間かかりますし、覚えなくてはいけないことも多いですしね。

喜んでる・・・・というよりは先ほども書きましたが
「ほっとした」
という表現が当てはまるかと思います。
でもその表情にまで出来たことに
「良かったな」
と思います。
トラブルなかった証拠でもありますしね。
本当にもめてたらそのような顔にはなりません。

笑顔で
「ありがとうございました」
と言いたいですね。
その後
「今後も何か不動産がらみで些細な事でも質問あればご相談ください。
お金になんない相談でもいいですよ笑。
~~さんはお取引頂いたので特別です。
人生で一人くらい相談しやすい不動産屋いると便利ですよ笑」
とも言います。

ここまで来てですかね・・・
「納得」
出来るのは・・・
引き渡しが無事終わるまではやはり不安あるのは仕方ないと思います。
「結果が見えて初めて過程が見える」
が私の使う言葉の一つです。
結果まで出ないとやはり答えは見えないんです。
でもそんなこと言っていたら誰にも選ばれなくなってしまう笑。
なのでこうやって選んでいただける可能性を高くするために一生懸命文章書いています。

不動産取引は人生で1回か2回しかない大きな取引だと思います。
せっかくなら納得していい取引したいと思うと思うんですね。
そのお手伝いが出来ればな、と思っております。

※書き忘れていましたが、ローン借りてる方は決済終わった後に自分がローン借りている銀行に行くことになります。
その際は売主さん、私、司法書士の3人で行くことが多いです。
行くとローンの残債が支払い終わった書類を貰えます。
その書類を司法書士に渡すと取引終了です。

42、引き渡し後におけるリスク(瑕疵担保責任の有無、付帯設備表の内容)

引き渡し後にトラブルになることはあります。
私の場合は嘘でもなくいまだに一度もありません。
ですが
シロアリ被害ある物件
・傾いてる物件
再建築不可の物件
前面道路に接道していないけど家は建てられる物件
など取引したことあります。
買主に伝えていなければ全て裁判沙汰になって私が負けるケースです。
でも問題なく笑顔で取引終えています。

「しっかりと良い所も悪い所も相手に伝える」
のを意識してるからです。
当たり前の事なんですが、この当たり前が非常に難しい業界でもあります。
「不動産 トラブル」
と検索するとおそらく山ほど出てくると思います。

買主がしっかりとリスク、問題を理解していればトラブルは起きないんです。
ただ買主は皆考え方違いますし、見るポイント、気になるポイントも皆違います。

売却する際に強く意識しているのは
「買主が気になるポイント、トラブルになりそうなポイントを最初から見つけて、相手に提示する」
です。

物件を見させていただいたり、お話お伺いしていると
「あ、これは早めに買主に伝える情報だな」
とかわかるんですね。
人間ほとんどの人がそうだと思うんですが
「先に知っていたのなら納得いく」
「ぎりぎりのタイミングでいきなり不都合なこと知らされたら怒る」
「取引終わった後に不都合なことを知ったら許せない」
になるんです。

トラブルの1番の原因は
「感情」
です。
色々見ていますが、ほぼこれに尽きるかな・・・と思います。
(そこまで家とかマンションって傾く事ないんですよ笑。
誰でもわかるような不動産の欠陥ってそこまで多くないんです。)

なので良く書いてますが
「素直に自分が知っている不動産の情報を教えてください」
とよく言います。
マイナスポイントは出来れば早いうちに全部知っておきたいんです。
その内容を早めに買主に伝えるほうが経験上高く売れる可能性が高くなりますし、その後もトラブルになる可能性がほぼなくなります。

ただ売主さんに悪意がなく、引き渡し終わった後に出てくる問題があるんですね。
「瑕疵」
という言葉なんですが、民法上の規定だと
「瑕疵を知ってから1年以内に売主は修復しなくてはいけない」
という文面があります。
言い方変えるとこの言葉はある意味
「一生責任負え」
なんです笑。
知ってから1年なのでね。
買主は50年後に気が付くかもしれません笑。

この瑕疵の言葉だとまずいので宅建業法では
「瑕疵担保責任」
という言葉があります。
主に不動産業者が縛られる言葉なんですが
「不動産会社の売主は2年間の瑕疵担保負わなくてはいけない」
という法律があるんです。
なので不動産販売している会社は個人の方が買う不動産を2年間保証しなくてはいけないんです。
(シロアリ、地盤、屋根の雨漏りなどです、食洗器とかの「物」は保証外です)

個人の方の場合の瑕疵担保責任は
「自由」
なんです。
業界の慣習や大手不動産仲介が自分たちで取り決めしてるルールなどから
「瑕疵担保責任2、3か月は売主がつけなくてはいけない」
というケースが多いんですが、宅建業法上は個人間の売買の場合は瑕疵担保責任つけなくてもいいんです。
これを知らない売主さんも多いので書きました。

不動産の取引は長年やっていますが
「100%これで安全ですよね」
と言われても
「100%の安全は保障できません」
と言うしかないんです。

周りから聞いたケースですが、瑕疵担保を付けたことにより引き渡し後売主が支払う必要があったケースとして
・ガラ(コンクリートのブロック)
・土壌汚染
・杭が埋まってるので引き抜く費用
・自転車(すごい埋まってたらしいです笑)

土地の売買のケースで何例か書いてみました。
土地をほじくるわけにはいかないので皆わかんないんです。
何メートルも下の深い部分ですしね。

ほとんどのケースは土地の売買の場合でも特に買主から連絡も来ることなく無事取引が終わります。
ただこういう可能性もあるんです。

売主さんがこういう
「想定外のケースによる出費」
を理解しているのなら問題ありません。
良い値段で、良い条件での買主の購入希望。
ただ買主側が
「瑕疵担保必須」
というのは不動産業者が買主の場合ほぼこの条件がついてきます。

でも嫌な方もいると思います。
私は
「嫌派」
です笑。
そういう場合は最初から
「瑕疵担保免責」
という条件での売買にするのも良いかと思います。
瑕疵担保ある場合よりも売却価格下がる可能性ありますが、良い意味で取引終了後は
「売ったんだからもう関係ない」
という立場になれます。
(私が個人の不動産売った時は瑕疵担保免責での取引です)

ケースバイケースなのですが
「買主は瑕疵担保必須」
「売主は瑕疵担保免責が希望」
などの場合は落としどころとして
「瑕疵担保責任は総額最大200万円までを売主の負担とする、それ以上は払わない」
とかの文言入れて取引まとめるケースもあります。

この話はなかなか難しいので、お会いした時に説明するようにしています。
ただ
「築10年以内の中古マンション、中古戸建」
の場合は瑕疵担保つけなくちゃいけない雰囲気になることが多いです。
築10年以内で瑕疵担保付いてないケースだと紹介する不動産屋から見て怪しく見えるんですね。
「なんでこの物件瑕疵担保免責なんだ?」
と。
「傾いてんのか?」
「事件でもあったか」
と思うんです。
私も正直そう思っちゃいます。

1番納得いく方法を選んでください。
その説明はしっかりします。

また付帯設備表ですが、付帯設備も瑕疵担保責任と同じで
「引き渡し日から1週間売主が保証する」
という文言入ることが多いです。
瑕疵担保と同じですが、宅建業法上個人の売主が保証する義務はないので
「付帯設備に書いてあるものは保証しません」
とすることも出来ます。
住んで10年以上経過している物(キッチン、風呂、換気扇、エアコンなど)がある場合は保証するのではなく
「保証しない」
または
「全部こちらで撤去する」
とかの方が良いかな、と思います。

意外とここもめるんです。
保証の意味は
「修復」
になります。
「新品を交換する」
という意味ではないんです。
「中古の物を修復するのが売主の責任」
なんですが、買主からすると壊れたので新しいのに取り替えた、そしてその代金を請求する・・・
話が違うんですね、買主も売主も笑。
売主「修復代金は払うよ、でも新品は話が違う」
買主「壊れてしまって生活にすぐ必要、そしてこんなにすぐ壊れたのは売主が騙してたからだ、だから代金売主払え」
と。

これに似たケースでもめることが多いです。
なので付帯設備表記入するときは気を付けてください。
悪意がなく善意で買主の為にエアコンそのままにしていた売主さんが、引き渡し後買主から
「すぐ壊れた→撤去に金かかった→騙された」
となる世界なんです。

こういうことがよく起きるんですね・・・
だから不動産仲介がいるんです。
「仲介」
という言葉はよくできてるな・・・と思います。
「仲を介す」
間に1人いると上手く行くことってあるんですね。
それはこの仕事していて本当によく思います。

今回の内容は難しいと思います。
お会いした時は丁寧にご説明いたします。
売ることも大事ですが、売った後のことも大事です。
そういうところまでちゃんと考えながら仕事しております。

43、不動産売却は難しいと思います、良い担当者見つけることが大事です。

私が大事にしている考えの中で
「相手の立場になる」
という考えがあります。
「自分でない他人の事をわかることは100%無理だけど出来る限り相手の立場になって考える」
という意識はいつも持ってます。
一応このサイトもその意識で頑張って書いてるつもりです笑。

「自分が売却するお客さんの立場ならどう思うか?」
もよく考えます。
最初に思い浮かぶのは
「自分で不動産売却すればいいんじゃないのかな?」
と思います。
そうすれば仲介手数料もかかりませんしね。

ただ不動産の場合は色々とルールがあるんです。
1番わかりやすいのだと
「スーモやホームズ、アットホームなどのサイトに個人の人は掲載出来ない」
というルールがあります。
こういうポータルサイトに掲載するには
「宅建免許番号」
というのが必要なんです。
(広告を掲載した時に違反した場合罰則があるんです、その責任の所在が不動産業者なら罰則しやすい。
個人の方だと音信不通になる可能性が高い、責任が負えない、などの理由です)

この宅建免許番号は、宅地建物取引士の資格と事務所と200万前後の加入にかかるお金が必要です。
逆を言えば、この準備ができる方は自分で不動産売却できますし、ポータルサイトに掲載も出来ます。
(広告費は自分でかかりますが・・・)

現実的に考えると個人の方が不動産業を開業するのは・・・大変だと思います笑。
それよりは
「どこかの不動産会社にお願いした方がいい」
と思うと思うですね。

自分が不動産とは関連ない商品で、それなりに値段するものを購入、依頼するときはまず少しその業界の事を勉強します。
何も知らないまんまだと良くないですしね。
自分なりにその業界を勉強して、その業界の相場や慣習、仕組み、利益の構造などは少し頭に入れておきます。
その後担当者が必要な場合は
「担当者選び」
を結構しっかりとやります。
「嘘ついてないか?」
「自分中心か?」
「他社と比べて御社の売りは何ですか?」
ここは自分も営業なので、色々聞いちゃうんです笑。
(誤解されないように書きますが、ちゃんとやってる営業は頭ごなしで
「オラ~~」
とか言いませんよ笑。
そんなことすればまとまらなくなるのは重々承知ですし、自分が損するだけです)

相手を見る上で大事にしているのは
「人間性」
です。
仕事含めて色んな人間見てきましたが、人間性は大事です。
(「相手が仕事できる」というのは当然のように確認します)

「自分のためにちゃんとやってくれるのかな?」
というのは大事です。
それがないと・・・嫌じゃないですか笑?
私は嫌です。

不動産の場合は専門知識が多いですし、この業界特有の慣習も色々あります。
大きいお金も絡みますしね。

会社の規模や大きさなどももちろん大事ですが。
「担当者選び」
が1番大事だと思います。
売主さんと常に連絡を取り合うのは会社ではありません。
担当者です。

変な担当にあたって、トラブルになるケースはよく見てきました。
そしてそういうお問い合わせが当社にはよく来ます。

売却するにあたって、私が思うのはまず
「少しでいいので不動産の事、不動産業界の事を勉強する」
そしてその知識を元に
「会社選び、担当者選びをする」
おそらくですが、その方法が1番良い不動産売却になるのではないのかな・・・と思います。

不動産の勉強は少しでいいんです。
宅建の資格の勉強なんか必要ないですよ笑。
それよりは
「どういう流れで不動産は売却していくんだろう?どうやって買主見つけるんだろう?」
という内容の勉強です。

極論で言えば不動産は
「誰かが売って誰かが買う」
それだけなんですね笑。
その流れを少しでも知っておくだけで、良い不動産売却になる可能性高いと思います。

このサイトは私なりにですが、そのような
「売主さんが知っておいたら特になる情報」
を出来る限りわかりやすく書いているサイトです。
「読んでる方のプラスになればな・・・」
と思って書いてますし、
「ご自分で良い不動産屋と悪い不動産屋を見抜く力ついてくれればな・・・」
とも思ってます笑。

その上で我々の事を気に入って頂けたのなら
「売却のお手伝いできればな」
と思っております。
どうぞご検討くださいませ。

土地、中古戸建、中古マンション、収益物件の売却の流れ

一通りですが、不動産売却の流れを書いていきました。
これ以降は
・土地
・中古戸建、中古マンション
・収益物件
の売却の方法やよくある質問に対して答えを書いていきます。

ジャンルによって売却の方法も変わってきますしね。
わかりやすく書いていきます。

【土地編】

土地の売却についての内容になります。
お客さんからよく聞かれる質問を中心に書いていきます。

44、自分自身である程度土地の「相場」を知っておいたほうが良いですよ。その方法書いていきます。

今の時代ほとんどの方がネットを使っていると思います。
パソコンでありスマホであり・・・
時代は変わりましたよね。
家にいながら自分で調べられることは多くなりました。

質問させていただきます。
「ご自分の売却する予定の土地はいくらぐらいだと思いますか?」
もちろん
「正式な価格を答えてください」
と言っているわけではありません。
私もいまだに正式な1円単位での売れる価格はわかりませんしね笑。
(買主が土地を正式に購入した時点で正式な価格は決まるからです)

私の考えなんですが
「売主さんもある程度土地の相場や価格をなんとなくでいいので知っておいたほうがいいと思います。
そうしないと不動産屋に騙されちゃいますよ笑」
と売主さんとお会いするときに言うことがあります。

自分自身である程度
「相場」
はわかっていたほうがいいと思うんですね。
そのほうがこのサイトのテーマでもある
「納得」
出来ること多いかと思います。

とは言っても不動産の世界は難しいものです。
用語もややこしいし、いまいちわかりにくい。
なので
「自分自身で土地の相場を確認できる方法」
を色々とわかりやすく、そして読みやすいように書いていこうと思います。
読んでいただいた方の参考になれば幸いです。

45、売却する自分の土地の大体の値段をネットで簡単に確認する方法

まずパソコンやスマホでスーモやアットホーム、ホームズなどのポータルサイトを開いてください。
そしてご自分の売却する土地のエリアをクリックしてください。
(例、杉並区荻窪の土地ならまずは「杉並区」で検索して土地のページを開いてくださいませ。
「荻窪」などの町名から調べるよりは、少し大きめのエリアから土地相場確認したほうがいいです。)

そうすると土地の情報がずらっと並んでいます。
「安い価格順」
で見ていくといいと思います。
そしてなんとなくでいいので、全部の土地の
「坪単価」
を見てください。

そうすると気が付くと思います。
「よくわかんない」
と笑。

「なんでこんなに値段が違うんだ?」
と思うと思いますし
「適当に値段付けてるんだな」
とも思うと思います。

いい加減に値段付けてるケースも0ではないですが、ある程度は皆
「土地の価格の根拠」
を元に値段付けてるんです。

まずはなんとなくでいいので
「自分が売却する土地のエリアの中で、1番多い坪単価が平均した価格に近い事が多い」
と覚えておいてください。
その価格が
「平均土地価格」
になります。
そこがまず基準です。
そこから良い土地は値段が上がりますし、土地の形や立地が悪い時は値段が下がります。

大まかに書くと土地の価値が上がるケースが
・駅近く
整形地
南道路
角地
容積率高い
・低層地域
前面道路が広く、車の通りが少ない
などです。

逆に土地の価値が下がるケースが
・前面道路が狭い
・北道路
敷地延長の土地(奥まった土地)
間口が狭い
・前面道路が交通量が激しい
・車庫スペースがない
土地が50坪以上の広い土地(個人の人が欲しい土地は50坪くらいまで、それ以上は不動産屋が買うケースがほとんど)
などです。

色んなケースがあるので、代表的な土地の価値が上がるケースと下がるケースを書きました。
そして100%とは言えないのですが、大体どのエリアも、平均の土地価格から
「1.2倍から7割」
ぐらいの価格になるケースが多いです。
再建築不可や事故物件などの例外を除く)

これはどういうことかと言うと、仮にほぼ同じ場所に土地があったとします。
片方は南道路で前面道路6メートルの車の通り少ない閑静な住宅街。
片方は北道路で敷地延長の土地、前面道路が狭く車も入れにくい。

このような場合だとそのエリアの平均額から前者が1.2倍くらいの価格。
後者が7割ぐらいの価格で売れることが多くなります。
(ケースバイケースなので断言はできません、ただこれくらいの価格で売れることが多いです)

簡単にですが、自分の持ってる土地の相場をネットで確認する方法書いてみました。
まずは大体で結構なのでご自分の土地が
「いくらくらいなのかな?」
という感覚をつかんでください。
間違ってても問題はないですよ。
売主さんが思うよりも高く売れそうでしたら、
「もっと高く出しましょう」
と言いますし、あまりにも高すぎたら
「その価格は・・・ちょっと高すぎるかもしれないです・・・」
と言いますしね。

まずは自分でなんとなくでいいので、
「自分の土地はこれくらいかな」
というのをつかんでください。
そうすれば不動産屋に騙されて安く土地を売っちゃうようなこともなくなるかと思いますしね笑。

これ以降はもう少し詳しい不動産用語使いながら説明していきたいと思います。

46、「路線価」ってなんですか?

「路線価」
は覚えておいたほうがいい言葉です。
路線価の役割は基本
「相続税の課税価格」
になります。

ネットで
「路線価」
と検索すると国税庁のページがあります。
「使いにくいな」
と思うと思いますが笑、ご自分の土地の前にある路線価価格を見ておくと良いです。

勘違いされる方も多いので書きますが
「路線価=土地の価格」
ではありません。

路線価の金額は㎡数の価格で前面道路に記載されています。
坪計算に直すときは
「㎡数×3.3057=坪単価」
としてください。

仮に路線価が30万円だったとすると、坪単価は991,710円になります。
「じゃあ売れる土地の価格は?」
となると・・・路線価の価格より高く売れることがほとんどです。

不動産屋や銀行が一つの目安としているのは
「路線価の1.2倍くらいが実際に売れる可能性が高い」
という考えがあります。
色んな統計取るとその価格になることが多いです。
(ただ坪100万円を超えるエリアや、23区内だと、この計算式はまったく当てはまりません笑。
路線価のまま売却するとかなりの損になることが多いです。
23区内の方や人気の立地で土地持ってる方は覚えておいてくださいな)

路線価を意識してるのは
「銀行」
です。
「土地の担保評価の基準」
として使われることが多いです。
その理由は
「路線価よりも売却価格が高くなることはほぼない」
からです。
銀行からすれば融資したお金が戻ってこない場合は、土地を取り上げます。
融資する際に土地を路線価で評価していれば、売却した時に赤字になることがほぼないからです。

評価の基準として路線価は結構使えます。
けれど路線価に縛られすぎてるとこの後色々書きますが、実際に売れる価格とは違うケースが多くなります。

また土地の場合は
「路線価査定被害」
が多いんです笑。
(大手の仲介の査定で多いですね)

新人の不動産仲介が上司から
「路線価で土地の売却取ってこい」
という命令下ることがちらほらあります。
そうすれば安い価格で売却の依頼取れます。
そうすると
「安い土地」
を紹介できる仲介会社になります。
買主さん大喜びです。。
仲介会社も両手取引に出来て売り上げ倍増になって大喜びです。
売主さんはその事実を死ぬまで知らなければ特に問題はありません。
ですが気が付く方もいます。
そして当社に相談するんです。
「どうすればいいですか?こんなの本当に嫌だ」
と・・・
(こういう相談多いんで書きました。
契約が終わっている方達だったので、もうどうしようもなかったですけどね・・・
契約終わったいない方は色々とお助け出来ましたし、当社で売却の依頼頂いて、無事に引き渡し終えております)
↓こちら読んだ方からお問い合わせいただくことも多いです。
「売却する時(専任媒介)によくあるトラブル」

また路線価は過去の価格も見ることが出来ます。
5年前、10年前とかも見ておくと良いかもしれません。
土地価格が上がってるエリアは路線価の価格上がっています。
土地価格が下がってるエリアは路線価の価格下がっています。
上がってる方は少し喜んでください。
下がってる方は・・・現実受け止めてやれることやって頑張りましょう笑。

路線価も確認しておくと良いですよ。

47、「公示価格」ってなんですか?

公示価格は複数の不動産鑑定士が土地を評価した価格になります。

ネットで
「公示価格」
と調べると国土交通省の公示価格を検索するシステムが出てきます。
その中にはご自分の売却したい土地の近くに一つくらいは公示価格載ってるかと思います。

公示価格に書いてある内容は
・基準地番号
・所在及び地番
・住居表示
・調査基準日
・価格(円/m2)
・地積(m2)
・形状(間口:奥行き)
・利用区分、構造
・利用現況
・周辺の土地の利用現況
・前面道路の状況
・その他の接面道路
・給排水等状況
・交通施設、距離
・用途区分、高度地区、防火・準防火
・森林法、公園法、自然環境等
・建ぺい率(%),容積率(%)
・都市計画区域区分
になります。

なんか
「こういう言葉久しぶりに見たな・・・」
と言うのが本音です。
現場ではこのような言葉は使わないです。
宅建の試験以来かな・・・

皆さんが見るのは
「価格(円/m2)」
だけで良いと思います。
坪単価に直すときは㎡数に3.3057をかけてください。
そうすると近隣の価格の公示価格がわかります。
(前面道路や建ぺい率などの他の項目についてはこの後わかりやく書いていきます)

不動産屋の意見ですが、公示価格は参考にはします。
ただこの価格はあくまでも
「参考程度」
です。

理由としては
「実際に売れた価格ではない」
からです。
公示価格はあくまでも
「価格の参考」
という位置付けです。

家で公示価格はすぐに調べようと思えば調べれます。
お時間ある方は調べてみてくださいませ。

48、実勢価格(実際に売れた値段、時価)は関東だけでなくどこのエリアも大体わかります(レインズに実勢価格が載っています)

査定の根拠を示すうえで実勢価格(実際に売れた値段)が1番大事です。
※不動産屋は実際に売れた値段の事を
「実勢価格(じっせいかかく)」
と言う事が多いです。
なのでこのサイトでは「実勢価格」と書いていきます。

なんだかんだでどこの不動産屋も
「実際に売れた価格」
に引っ張られます。
まあ・・・普通な話なんですけどね笑。
「この辺の土地はこの価格で売れたんだ」
と言われると、不動産屋が勉強してきた用語とか経験値とか全部吹っ飛んじゃうんです笑。

実勢価格をネットで探すことは出来ません。
なぜなら
「個人情報」
になるからです。
若干あいまいな定義でもあります。
理由としては
「不動産の登記簿謄本は誰でも取り上げることが出来る」
からです。
そのエリア内にある全員の不動産登記簿謄本を取り上げて、土地を購入した人の銀行での借入額を確認することは出来ます。
(全額ローンで借りていないとこの考えは破綻しちゃうんですけどね、自己資金少し入れてお金を9割借りていたら謄本の借り入れ額と購入額は違います。
調べる方法はその家に行って
「ピンポ~~ン」
と呼び鈴押して
「すみません・・・あなたが土地を買った価格知りたいんですけど・・・」
と聞くしかないんです。
失礼にも程がありますよね笑。
今の日本の仕組みだとこんな感じです)

「自分が買った土地の正式な金額をネットで公表なくてはいけない」
という法律はありません。
なので個人の方が実勢価格を確認する方法はないんです。
わかるのはスーモなどのサイトで
「現在販売している土地の値段」
や先ほど書いた
「路線価」
「公示価格」
くらいです。

ただ不動産屋の場合は違います。
レインズ(不動産屋のみが見れるサイト)サイトには
「成約事例」
という実際に売れた金額が見れるページがあります。
当社の場合は東日本登録なので、関東は全部見れますし、東北のエリアも見ることが出来ます。

なのでどこのエリアでも
「成約事例」
を見ることはできるんですね。
土地だけでなく、中古戸建、中古マンション、収益物件の実際に売れた金額がわかります。

査定する際にはその
「成約事例」
をお持ちします。
売主さんからすれば
「近くの土地はどれくらいで売れたんだろう?」
と知りたいのは当然のことですしね。
過去10年の成約事例を調べることも可能です。

実勢価格について色々書きました。
「じゃあ近くの実勢価格とおんなじ値段で売れるんですね」
と言われたら
「すみません・・・それは違います」
と答えます。

なぜかというと
「不動産は同じものは一つもない」
からです。
この後書いていきますが、土地の形状や、用途地域前面道路、周辺環境などによって価値は変わります。
近隣にあった実勢価格の値段よりも下がるかもしれませんし、上がるかもしれません。

ちゃんとやる不動産屋はいろんな角度から多角的に冷静に判断するんです。
そのうえでプラスポイント、マイナスポイントをしっかりと判断して、トラブルが今後起きないように調節して、その上で
「売主さんに喜んでもらえるように可能な限り良い条件で売却する手伝いをする」
んです。
それがプロだと思いますし、当たり前のことだと思います。

この後は
「覚えておいたほうが良い不動産用語」
「ネットで見たけどいまいちわかりにくい言葉」
を中心に書いていきます。

引き続きわかりやすく書いていきたいと思います。

49、㎡数と坪の計算の方法(㎡単価、坪単価)

何個か前の記事にも書いてますが
「㎡数×3.3057」
をかけると坪の大きさがわかります。
(㎡=へいべい、と言います)
㎡単価がが100万円なら坪単価は3,305,700円です。
坪単価から㎡単価を出したい場合は
「坪単価÷3.3057」
とわれば㎡単価が出ます。

一般的には
「坪単価」
と使うことがほとんどです。
坪単価が200万、300万超えるような場所だと少しの誤差でも数十万円変わってきてしまうので、そういう場合は
「㎡単価」
を使うことが現場の感覚としては多いです。
後は
「測量」
をした時ですね。
測量するとほぼ間違いなく少し誤差が出るんです。
(0.5㎡とか1㎡とかの誤差です)
そういう時は㎡使うことが多いです。

50、用途地域ってなんですか?

用途地域は少し覚えておいてください。
全部覚える必要はないです。
宅建の勉強ではないですしね笑。

ご自分で調べる場合は役所の
「都市計画課」
などに行くと自分の不動産がある場所の用途地域を調べることが出来ます。
(役所によって多少組織の名称が違う時があります)

用途地域の種類を並べると

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
があります。

この言葉よくわかんなくても問題はないです。
大まかに分けると

「2階建ての住宅街が多い閑静な場所」
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域

「3階建ても建築できる一般的な住宅エリア」
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・準工業地域

「容積率高く、どちらかというとお店やビル向けの土地」
・近隣商業地域
・商業地域

ほとんどの方がこの3つのエリアのどこかに土地持っているかと思います。
簡単に書きますが、
「2階建ての住宅街が多い閑静な場所」
の場合は低層地域で2階建ての家が並んでます。
お店とかも建築できないので基本ありません。
そのかわり建ぺい率や容積率が
「50%、100%」

「40%、80%」
になることが多く、3階建てが基本的に建てられないです。
住宅街としては人気ありますが、土地が40坪くらいないと良い間取り入らないことも多いので、100㎡以下の土地の方は売れにくかったりします。

「3階建ても建築できる一般的な住宅エリア」
このエリアに当てはまる方がほとんどだと思います。
容積率が200%あることが多いので3階建てが建てられます。
土地を40坪お持ちの方の場合で、需要があるエリアだと不動産業者が
「20坪、20坪」
と後で土地を分割して2棟の建売に出来たりするので良い値段で売れたりします。
20坪くらいの土地の方でも
「注文住宅で3階建て」
を希望する買主もいるので、検討されやすいです。

「容積率高く、どちらかというとお店やビル向けの土地」
100%とは言えないのですが、住宅購入されるかたは敬遠します。
なぜなら商業地域は駅前や人が多い場所にあるからです。
また商業地域は
「耐火建築物」
による条例が他のエリアよりも厳しいです。
なので建物を建築する際に買主はお金かかっちゃうんです。
(鉄骨とかになるので木造よりも高い)

お店やりたい方や、法人が出店するなどの用地として売却していくほうが良いと思います。
容積率が高いのでビルやマンション建てられる土地です。
需要はあります。

用途地域について書きました。
簡単な説明になってしまいましたが、なんとなくで結構なので
「用途地域ってそういう事なのか・・・」
と思っていただければ幸いです。

また用途地域以外に
「地区計画」

「条例」
などがあります。
【例】
・練馬区だと最低敷地75㎡
・成城だと成城憲章最低敷地125㎡

エリアによって色々特別なルールがあるんです。
その上毎年色んな所で新しい条例が生まれていくんですね笑。
不動産の調査はしっかりとしますし、役所などで調べた情報はしっかりと売主さんにご報告します。
安心して頂ければと思います。

51、道路について(公道、私道)

道路には
「公道」

「私道」
があります。
わかりやすく書くと
「公道=国、市町村の道路」
「私道=個人の方が持ち分持っている道路」
になります。

調べ方としましては
「不動産の調査」
が必要です。
法務局に行き、公図や謄本を取り上げて所有者が誰なのかを確かめる。
その上で役所に行き
「道路番号」
などを調べるんです。
公道の場合は道路の番号があるんですね。
そこまで確かめると正式に
「前面道路は公道」
ということがわかります。
当然ですがこちらでしっかりと調べます。

私道の場合は、多いケースとして
「道路の先が行き止まり、その左右、正面にある密集した住宅」
の場合は前面道路が私道のケースが多いです。
他には
「大型分譲住宅の1画にある家」
ですね。

こういうケースの場合は
「道路の持ち分」
を持っていることが多いです。
「10分の1」
「16分の1」
などの道路の持ち分を皆が持っています。
ゴミ置き場の持ち分持ってるケースも多いです)

私道の場合は持ち分を持ってはいるのですが、厳密には持ち分持ってる方たちが好きに使える道路ではありません。
建築基準法の中に
「建築する際は敷地が道路に2メートル以上面していないといけない」
というルールがあるんです。
その解釈でいくと
「私道は道路ではないので家を建築できない」」
となります。
そうするとその土地は
「家が建築できない価値がない土地」
になります。

こういう風にならないように集合している住宅、分譲住宅などは
「位置指定道路」
を取得しています。
位置指定道路はわかりやすく言うと
「私道だけど公道と同じ扱い、そして国が道路として認めているから家も建築できる」
という道路です。
位置指定道路も役所に行けば確認することが出来ます。

簡単にですが
「公道と私道」
について書きました。
いつも思うんですが、公道か私道かは調査してみないとわからないんです。
時々誰が見ても
「これは公道だろう・・・」
と思う場所が私道だったりすることもありますし、逆のケースもあります。

売却する際にはこちらで調べますのでご安心ください。

52、前面道路が私道の場合は「持分」持っているケースがほとんどです。(売却対象の土地になります)

一つ前の記事にも書きましたが
「私道」
の場合は持ち分持っていることが多いです。
その場合は土地の持ち分も合わせて売却することになります。

方法としましては特に難しいことはありません。
こちらで法務局などに行き、不動産の調査をして、売買する際に重要事項説明書と売買契約書に記載するだけです。
売主さんの場合は登記費用もかかりません。
(慣習的に登記費用は「買主が払う」からです。
例外として謄本に記載されている住所から引っ越した場合は「住所変更登記」として数万円かかります)

53、大型分譲地にある不動産の場合「ゴミ置き場」にご注意してくださいませ(持ち分持ってることがよくあります)

「不動産仲介あるある」
なんですが、
「ゴミ置き場の持ち分」
調査で忘れてしまう事があります。
(ちゃんとやっている人に意外と多いんです)

大型の分譲地だと何十棟もある大型の分譲住宅です。
ゴミ置き場はあるんですが・・・意外と分譲地内の遠くにあるんです。
そして売主さんが相続でその土地を引き継いだ。
不動産の内容も特に知らない。
不動産屋は法務局に行く、役所にも調査に行く。
仕事はしっかりやってる、ただゴミ置き場の事を忘れていて後で気が付く・・・
(他にもマンションなどだと
・ボイラー室の持ち分
・自転車置き場の持ち分
とかあります。
平成初期の頃はこのような登記の仕方が流行ってたみたいです)

分譲地内にゴミ置き場ある場合は持ち分を持ってることがあります。
契約、決済の時にその持ち分も一緒に売却しないとゴミ置き場の持ち分だけ持ってることになってしまいます。

分譲地内の土地を売却する方は少し覚えておいてくださいませ。

54、道路の幅員について(狭い道、広い道、価値が変わります)

前面道路次第で土地の価値は大きく変わります。
非常に土地の価値を考えるうえで大きな要素です。
何パターンか例を挙げながらわかりやすく書いていこうと思います。

【4メートル道路】

1番多いのがこの
「前面道路4メートル」
だと思います。
色んなエリアの不動産取引しましたが1番多いです。
理由としてはやはり
「建築する際には前面道路が4メートル以上の幅員が必要」
という建築基準法の影響なのかな・・・と思います。
後は
「消防法」
ですね。
消防車が入れるような道路にしなくてはいけない、というルールもあります。

【6メートル道路】

6メートル道路は高くなるケースが多いです。
全部とは言いませんが
「車の通りが少ない」
事が多いです。

区画整理されている場所で
「一方通行の6メートル道路」
などの場所もありますが、やはり人気あります。
車の車庫入れもしやすいし、車も入ってこない。
近隣の土地と比べて価格が上がる要素が多いです。

【8メートル道路】

8メートル道路は場所によります。
住宅街の中の車が通らない8メートル道路は人気ありますが、ほとんどの場合は
「交通量の多い8メートル道路」
です。
住宅街が好きな人や、排気ガスが気になる人は敬遠しますが、世の中には気にならならない人もいます。
「こういう車通り多い場所で生まれたから気になんない」
という方もいますしね。
とは言いましても、車通り多い場所は売却価格少し下がることが多いです。
8メートル以上の道路沿いにある土地も同じです。

【4メートルない道路】

4メートル内道路の場合は
「セットバック(敷地後退)」
が必要です。
この内容な次書きます。

道路の広さ(幅員)によって価値は変わります。
参考にしてくださいませ。

55、セットバック(前面道路が4メートルない、敷地後退)の土地の場合

ご自分の土地の前の前面道路を見て
「この道狭いな~~~」
と思う場合はほぼ
「セットバック」
が必要な土地です。

不動産屋は
「セットバック」
という事が多いのですが、他には
「42条2項の道路」
(略して「2項道路」と言うときあります)
「敷地後退」
などの呼び方があります。

セットバックが必要な理由としては
「道路の幅員が4メートルない」
が理由です。
厳密に言うと
「道路の中心線から2メートルの位置よりも奥に家を建てなくてはいけない」
という建築基準法のルールがあります。

多いのは
「人気のエリア」
です。
東京都で言うと
「山手通りの内側」
などは道路が狭く、建築する際にセットバックが必要な土地が多いです。

建築する際ははみ出ている場所を
「国に寄付」
するような形になります。
なのでその土地分の面積はマイナスになります。

「じゃあセットバックすれば問題なく相場に近い状態で売れるんですね」
と言われると
「一概にそうとは言えません」
が私の答えです。

この問題はおそらく私が生きている間には確実に解決しない問題だと思うんですが、仮に
・自分の土地を誰かに売却した
・前面道路の中心線から2メートル後退して買主が家を建てた

買主は法律に準じて建築しています。
買主が購入した自分の土地は問題ないですし、建物も建築基準法通りです。
ただそれは
「自分だけ」
の話なんです。

先ほど
「中心線から2メートル後退」
と書きました。
これは
「道路の中心から自分の土地まで2メートル後退する、そして道路の反対側の家も同じことをすれば合計4メートルになる」
という意味なんです。

ここがもうどうしようもないんですが、セットバックの義務は
「再建築した際に必要」
なんです。
言い換えると
・反対側の家が道路から1メートしか下がっていない
・そしてその家の所有者はは今後も住み続けるといっている
・再建築するまでこの道路の狭さは今後も変わんない
となるんです。

「周辺の家が全部再建築しない限り、4メートル道路になることはない」
という現実があります。

密集した住宅街をよく見ると新しい家はセットバックしていて、古い家はそのまんまになってることがあります。
大きい道路に出る際に、
・ちょうど大通り出る入り口の所にの家だけがセットバックしていない
・車が出ずらい
となることもよくあるんです。
その結果その奥にある家は
「車が入らない土地」
となるので価値が下がってしまいます。

「解決方法は?」
と昔考えて突き詰めましたが・・・
「100年、200年後だな」
という答えでした笑。
道路に面してる全ての土地が建て替えしない限り解決する方法はありません。

ただこういうエリアの場合は、この周辺の方や、密集地で育った方などはあまり気にしません。
山手通りの内側などでしたが、歩けば駅は近くにありますしね。
「駐車場がない家」
などのニーズも言い方変えるとあります。
「車は維持費がかかって嫌い」
と言う人もいますしね。

セットバックが必要な土地は、他の4メートル以上幅員がある道路に比べると価値は下がります。
とは言っても売れないわけではありません。
立地が良ければニーズは多くあります。
(23区内の徒歩2分のセットバック必要な物件を売却しましたが、すぐに買い手つきましたよ。)

「セットバックが必要な土地は対象の土地面積が少し少なくなるかもしれない」
とは覚えておいてくださいませ。

56、間口(道路に面している土地の長さ)が2メートルない場合 ※建築基準法上再建築できません(再建築不可)

「間口」
(まぐち、と言います)
という言葉は覚えておいてください。
道路に面している土地の長さの事を
「間口」
と言います。

間口は不動産の価格に大きな影響があります。
よく言われるのは
「間口が長いほど価値が高い」
「間口が短いほど価値が低い」
です。
(整形地の土地は間口が長いことがほとんどです、なので人気あります)

そして
「間口が2メートルない場合は家を建築できない」
という建築基準法があるので少し覚えておいてください。

道路に2メートル以上の間口がない場合はもう家を建てられなくなります。
そういう場合は
「再建築不可」
という物件になります。

このケースの場合は何があろうと更地にしないでくださいね。
もう家建たないので。
再建築不可の物件でも売れないことはないです。
(23区内などの場合)
「収益物件として家賃取れる物件」
として売りに出すのが1番良い売却方法です。
後ほど
「収益物件」
について書くので興味ある方はそちらを読んでくださいませ。

ほとんどの方の土地は
「間口が道路に2メートル以上接している」
と思います。
「間口が2メートル以上接してる=再建築できる=価値がある」
と思ってもらっていいです。
当たり前ですが再建築できる土地はやはり価値ありますよ。

57、南道路、南向きは皆大好きです笑

不動産業長く携わっていますが、買主さんは皆南道路、南向き大好きです笑。
でも皆が南向きの物件を買うわけではありません。
理由は
「金額」
なんですね。
周辺の物件と比べて南向きの物件は高いんです。
なので諦めていく方も多いです。
ただ値段が高くても、余程相場から外れていなければ南向きの物件は売れていきます。

南道路、南向きの土地の方は売却する際に少し強気でいいと思います。
お時間あるようでしたら、少し高値で売却するほうが良い不動産売却になると思いますよ。

58、整形地(土地の形が長方形で整ってる形の土地)

土地の形の中で
「整形地」
が1番人気あります。
(正方形に近い長方形の土地です)

土地の形もそうですが、整形地は基本
「間口(道路に面してる土地の部分)」
が広いんです。
現地で見るとわかるんですが、なんか広く感じます笑。
(この「なんか広く感じる」が買主からすると大事なんです)

そして整形地が好まれる1番の理由は
「良い間取りが入る」
からなんですね。
30坪から35坪の土地で整形地の土地の場合は大体が
・1階リビング15帖
・リビングに接してる和室(洋室)6帖
・2階に6帖以上の洋室3部屋
・1階に水回りが配置できる
という皆がイメージしやすい間取りが入ります。

逆に
「敷地延長」
(敷地延長の説明は次の記事に書きます)
の土地の場合だと、40坪前後は最低ないと2階建ては良い間取り入らない事が多いです。

整形地は人気あります。
タイミングもありますが、ちょうど周辺の土地で売りに出ている物件が整形地が少ない場合とかでしたら少し強気な気持ちで売却しても良いと思いますよ。

59、敷地延長(奥まった場所にある土地)の土地の場合

「敷地延長」
と不動産屋はいう事が多いです。
お客さんへの説明の仕方としては
「奥まった場所にある土地」
「旗竿の土地」
「敷地の手前の土地が駐車場部分」
と言ったりします。

整形地と比べると価格は
「7割前後」
とよく言われます。
仮に手前と奥に2区画ある場所で、手前にある整形地の土地が100万円の場合は敷地延長の土地は約70万円です。
「じゃあ敷地延長の土地は全部整形地の7割なんですね」
と言われたら
「そうではないです」
と言っちゃいます。

この評価は難しいんです。
敷地延長も色んなパターンがあります。
「土地の南側が公園」
とかだと評価は上がりますし、
「道路に面している間口が2メートル」
だとほとんどの車入らないので価値が下がります。
「道路に面してる間口が3メートル」
だと車庫入れが楽なので価値は上がりますし、
「道路に面してる間口は3メートルだけど、前面道路セットバック必要な道路で、車庫入れする手前に電柱がある」
などだとプラス面もマイナス面もあります。

色んなケースがあまりにもありすぎるので、書ききれないのですが、1番価値が大きく変わる要素はやはり
「間口」
です。
間口で多いのは
「2.5メートル」
「2.75メートル」
「2.8メートル」
の間口が多いです。
2.75メートルあるとセダンクラスの車でも車庫入れそれなりにしやすいです。

逆に間口が
「2メートル」
の場合はなかなか売れにくくなります。
車は本当に小さい車でないと車庫入れすることはほぼ無理です。
そういう場合は
「車必要ない人」
がターゲットになります。
人気エリアの駅近い物件は価格次第ですがそこそこ需要があるんです。
駅から遠い場所だと売却するのに苦労することが多いです。

敷地延長は
「好み」
があります。
「奥側の家に住みたい」
「防犯上奥まった家のほうが安心」
と言う方もそれなりにいるんですね。
「人の好みはそれぞれだな・・・」
と敷地延長の土地の取引に関わるときはいつも思います。

可能なら少し売却する時間を取って、様子見ながら売却していくと良いと思います。

60、角地の場合は「角地緩和」があるので土地の評価上がります

角地の場合は
「角地緩和」
というルールがあり、建ぺい率が10%アップします。
(敷地の3分の1以上が道路と面してる場合。ほとんどの土地は面してます。エリアによっては条例があったりして違うケースもあります)
建ぺい率60%の土地が角地だと建ぺい率が70%になります。

一つ例を出すと
・土地が100㎡、角地
角地でない場合は建ぺい率60%のエリア。
その場合は1階部分100㎡の60%=60㎡建築できる。
角地の場合は
100㎡の70%=70㎡建築できる。

50㎡ぐらいの土地の場合だとこの10%の建ぺい率が大きな意味を持つときもあります。
間取りが広くなるんですね。
そうすると購入層が増えるので価値が上がります。

ただ
「角地=価値が確実に上がる」
とは思わないでください。
角地の場合は
「交通量が多い」
事も多いです。
信号がある、人は多く歩く、車の騒音、排気ガス・・・
マイナス要素が多い角地もそこそこあります。

とは言っても世間一般的には
「角地=土地の評価が高い」
と思ってもらって良いと思います。
「東南角地」
という大人気の言葉がありますが、東南角地の場合は
「朝東側から陽が入る、そして日中も陽が入って暖かい」
んですね。
東南角地にこだわる方は本当にこだわりますし、本当に買う方は周辺と比べてかなり高い土地でも
「高い」
とは言わないんです。
納得して購入していきます。

角地の場合は評価上がります。
売却する際は少し周辺相場よりも強気になっても良いと思いますよ。

61、計画道路にある土地の場合(事業化決定していなければそこまで問題はありません)

この2つの言葉は覚えておいてください。
「計画道路」

「事業化決定した道路」
です。

お客さんの中にはご自分で調べたり勉強したりして
「この土地計画道路内みたいなんですけど大丈夫ですか?」
と聞かれることが過去それなりにありました。

最初に書きますが
「将来計画道路がどうなるかはわかんないです、でもたぶん大丈夫です」
が答えです。
理由書いていきます。

色んな場所で不動産の調査をしました。
いつも思うんですが
「どこでも計画道路はあるな」
と。

計画道路と事業化決定した道路を簡単に説明すると
「計画道路は今後道路を作りたい、けれど道路作るかは決定していない」
「事業化決定した道路は今後時間かけて道路作る」
という意味です。

言い方変えると計画道路は今後
「事業化決定しないで、道路作らないかもしれない」
という言い方も出来ます。

何十回も調査するとわかるんですが、計画道路は大体
「昭和40年前後」
に計画されていることがほとんどです。
私は当時生まれていないので、その頃の事はわかりませんが、おそらく
「交通の便が良く、渋滞もおきない、そして区画整理された街並みを作りたい」
という当時の人たちが思い描いていた理想があったんだと思います。

道路作るのは大変です。
お金もかかります。
そして立ち退きしてもらうにはお金が必要です。
それに基本的に皆引っ越したくはないんですね笑。
家やその地域に思い入れある方はお金では動きません。

そうこうしている間に時間が過ぎた。
そうしたら計画道路上に住んでる人たちが山ほど増えた。
「これはどうしようもないな・・・」
と国は思ったんだと思います笑。

色んな計画道路見るとわかるんですが、
「住宅地のど真ん中」
にあることも多いです。
「こんな所に道路出来るの?」
と見ると思います。

23区内などでは、密集地に計画道路があることも多いです。
「この計画道路を事業化決定したら、この計画道路沿いに住んでる人どうすんだろ・・・?
お金持ってる人達が多いから、弁護士や医者、上場企業の役員などの法律詳しい人たちが色々言うだろうな・・・
そういうのをまとめる役所の担当者が自分だったら・・・絶対やりたくないな」
と調査するたびによく思いました笑。

現実問題としてはおそらくですが、国(国土交通省)も
「道路の優先順位」
というのがあると思います。
なので
「住宅地にある計画道路は後回し」
になる可能性はかなり高いと思うんですね。
実際問題昭和40年から現在ですと50年以上経過してます。
100%とは言えませんが、今後道路作る可能性は低い計画道路がほとんどです。

逆に
「事業化決定」
してる道路の場合は、道路作ります。
役所の
「都市計画課」
(エリアによっては違う名称だったりします)
という場所に行くと、そこの担当者が計画道路や事業化決定した道路を教えてくれるんです。
(その書類も貰えます)

あまり多くはありませんが、事業化決定している土地の場合は国が買うことになります。
そうすると個人の方への販売はなかなか難しいです。
(注文住宅建築したい人が土地を買う、建築する、その数年後建て壊ししなくてはいけなくなるので)

自分の土地を調べてみたら
「計画道路内だった」
とわかってもそこまで驚かないでください。
場所にもよりますが、現実問題として買主は気にする人は気にしますが、気にしない人の方がほとんどです。
不動産の契約の際にも
「計画道路」
を記載する欄があります。
買い主に対して伝えなくていけない宅建業法のルールの一つです。
変な不動産屋でなければ、このような事実はしっかりと買主にも伝えたうえで契約するので、取引終わった後も問題は起きません。

計画道路、事業化決定した道路について書きましたが、正直なところ
「調査してみないとわかんない」
が本音です。
書ききれないくらい色んなケースあるんです。
よく聞かれる内容、調査すると良くある事、だけ書きました。

売却の依頼頂けましたらしっかりと調べて、売主さんにご報告してわかりやすくご説明します。

62、隣地との境界がわからない

「隣地との境界がわからない」
と言う方はほとんどです。
なので安心してください。
皆わかんないんです。
私も見に行ってもわかんないことがほとんどですしね笑。

通常の生活で、隣地との境界を毎日確認している人は・・・・私の知る限りいません笑。
(裁判の判例とか見てると、そういう方いそうですけどね)

隣地との境界を確認する方法しては
「杭」
があったり
「矢印あるプラスチックの板」
を見て確認したりします。

確認するとわかるんですが、
「杭が見つかんない」
「矢印がずれてる」
「草木が生えていてどこなのかさっぱりわかんない」
となることが多いです。

ここで買主の立場になってください。
仮に
「123.45㎡」
の土地を売却しようとします。
スーモなどのサイトには謄本上の表示を記載するので
「123.45㎡」
と表示できます。
買主はその情報を元に問い合わせて現地見に行きました。
その買主は現地気にいったとします。
そして案内した不動産屋に質問するんです。
「この土地は123.45㎡ですよね」
と。
新人の仲介とかだと答えてしまうときあるんですが
(大きいトラブルの元です)
「そうです」
と答えてしまいます。
そしてその新人の答えはある意味正解でもあり、不正解でもあるんです。
なぜなら買主に説明する正式な答えは
謄本に記載されている123.45㎡としては正解です。
その場合は「公簿」と言います。
ただこの土地は実測の測量していないようです。
なので正式に123.45㎡かどうかはわかりません」
が正解の答えになります。

もう少し詳しく書くと
「公簿は謄本上の土地面積、実際にあってるかどうかの保証はない」
「実測は土地家屋調査士が測量しているので正式な土地面積」
になります。

最初に私が
「私も見に行ってもわかんないことがほとんどですしね笑」
と書きました。
この意味は
・謄本上での公簿面積による123.45㎡はわかる
・杭などが全部あれば、目視状境界はわかる、一つでもない場合は境界を説明する根拠がないのでわからない
・正式な面積は土地家屋調査士に委託して「測量」をしてもらわないと正式な土地の㎡数がわからない
という意味です。

この説明できない不動産屋がよくもめるんです。
契約の時に買主さんが初めて
「公簿と実測」
についての説明受けるんですね。
重要事項説明書に記載しなくてはいけない内容なので)

「そんな話聞いてない」
と契約がなくなることもちらほらあるんです。

土地の売却の方法としては
「公簿売買」
「実測売買」
の2パターンがあります。
この内容は次に書きます。

隣地との境界がわからなくても大丈夫です。
境界がわからなくても、そのまま売ることも出来ます。
ただ値段が安くなる可能性が高くなります。
(場所によります。
分譲地などの綺麗な区画だと誰が見ても
「境界はここだろ」
と思うので、買主は測量してなくても問題なく購入したりもします)

お時間があって、少しお金使ってよいのなら
「実測の測量」
をするほうが良いと思います。
逆の立場で自分が
「買主で何千万もする土地を買う」
とイメージしてみてください。
「正式な土地の大きさ、境界がはっきりわかっているほうがいい」
と思いませんか?

基本的には測量したほうがいいと思います。
境界がわかんなかったり、正式な土地面積がわかんない場合だと買主に敬遠される可能性があるからです。
ただ売主さんは皆事情それぞれです。
お金があまりなかったり、すぐに売却しなくてはいけない、早く手放したい、などの理由ある方もいらっしゃいます。
「時間とお金」
のバランスも必要です。
売主さんに合った1番都合の良い、条件の良い方法を探して提示するのも我々の仕事です。
なんでも聞いて下さいませ。

63、土地の「公簿売買」と「実測売買」の違い(土地売却する方は覚えておいてくださいませ)

土地を売却する方はなんとなくでいいので、少し覚えておいてください。
公簿売買は
「不動産の謄本上の面積で売買する」
実測売買は
「土地家屋調査士が測量して、隣地との境界、隣地との立ち会いも済んだ上での売買」
になります。

大きい土地(数百坪とか数千坪とかの不動産業者が買う土地)などは、ほぼ
「実測の測量図」
が契約条件になることが多いです。
(土地面積が違うと、間取りが入らなかったり、区画が割れなくなる、金額がずれて決算などに問題が出る、などが理由)

当社の場合は色んな売主さんの土地を個人の方や不動産業者に売却してきました。
感覚的なものですが、
「3割ぐらいが公簿売買、7割ぐらいが実測売買」
になっています。
色んなパターンがあるんですが、一つ例を出すと

【例】
最初は公簿での売買でスタートする。
その後申込書が来た。
買主の条件の中に
「実測の測量図を引き渡しまでに下さい」
という内容だった。
売主さんに報告。
条件それ以外は良かったので契約。
引き渡しまでの数か月間の間に土地家屋調査士に依頼。
測量が無事終わる。
面積の増減があったので、土地の面積が増えた場合はその分均等割りで少し多めに貰える。
逆に少なくなった場合は少し貰える分が減る。
(測量した上で増減があっても「当初の契約金額と変えない」というパターンもあります)
引き渡しの時に、売れた土地代から測量費を支払う。

こういうパターンもそこそこあります。
手持ちのお金を使わないパターンですね。
土地家屋調査士への支払いが遅れるのはこっちで対応して支払う時期を調節します。
(売主さんよりなんでね)

公簿と実測の説明書きました。
当社のスタンスとしては
「売主さんが選んでくださいませ」
なんです。
お時間とお金あって、あまりにも隣地との境界がわからない場合は
「測量したほうがいいですよ」
とは勧めます。
ただ売主さんによっては
「公簿でいいのでまず売りに出してみたい」
と言う場合でしたら、そのようにします。

1番良い方法選んでくださいませ。
そして
「納得した不動産売却」
して頂けると我々も嬉しいですし、仕事のやりがいがあります。

64、測量はしたほうがいいですか?また費用はいくらぐらいかかりますか?(現況測量図と確定測量図)

測量に関してはしたほうがいいと思います。
一つ、二つ前の記事にも書きましたが
「売主さんの状況次第」
ですね。
1番良い方法選んでください。
測量する場合は
「土地家屋調査士」
にお願いする事になります。

測量する場合は2パターンあるのですが
1つ目は
「現況測量図」
2つ目は
「確定測量図」(現場では「実測」と言う事が多いです)

現況測量図は
「自分の敷地内の測量をする」
になります。
なので隣地との境界の確定はしません。

確定測量図は
「もうこれ以上の事は出来ませんよ笑」
と言っていいぐらい色んなことしてくれます。
・敷地内の測量
・隣地との境界を隣地の方と立ち会いの上、捺印も貰う
・前面道路と敷地内の境界がない場合は、土地家屋調査士が役所に連絡して立ち会いをして、道路と敷地との境界をはっきりさせる
・全て終わると
「確定測量図」
が土地家屋調査士から貰える。
それがあると土地を売買する際に買主は安心できる、価値が上がる

になります。
もう少し詳しく書くと
「地積更正登記」
と言うのもあります。
これは
「不動産の謄本との面積が測量することで変わった、それを修正するために地積更正登記をすると謄本も測量した土地と同じ面積になる」
というものです。
ただこれは買主から求められるケースと求められないケースがあります。
「確定測量図があるならいいよ」
というケースもそれなりに多いです。
10万円かかんない位の費用で出来ますが、必要なければ払わなくていいので、無理にやらなくてもいいかな・・・と思ってます。
(少しでも売主さんにはプラスになってほしいですしね。
買主が
「地積更正登記しない場合は買わない」
となった場合で、その他の条件が良ければ、やるべきだと思います。

費用についてですが
現況測量図は30坪ぐらいの土地で20万円かからないくらい。
確定測量図は30万円から50万円ぐらいが一つの目安です。

確定測量図で金額が大きく変わる要素は
「隣地の人の数」

「前面道路が私道」
の場合です。
人が多いと、土地家屋調査士はその人たちに
「署名、捺印」
を貰わなくてはいけません。
私道などの場合は15人前後いることもよくあります。
その人たちを土地家屋調査士は探すんです。
色々見てますけど
「探偵業ですね笑」
と言うと
「その通りなんですよ・・・笑」
と言ってました。
相続などで所有者はすぐに変わるので、最後の一人が
「関西」
にいるケースでその人の署名がどうしても取れない時に関西に行ったりしてました。
逆を言うと隣地の人が多くない、私道がないなどの場合は金額がそこまで高くなりません。

また土地が大きくなると金額も少し値上がりします。
土地の形や大きさなどもあるのですが、以前600坪ぐらいの土地は確定測量図のパターンで70万円ぐらいでした。
(土地が大きくなるにつれて金額が倍々になっていくわけではないようなのでご安心ください笑)

参考にしてくださいませ。
土地家屋調査士はこちらで紹介も出来ます。
何回もやって貰ってるので仕事はちゃんとしてますし、値段も適正です。
ぼったくったり態度悪かったら言ってくださいませ。
「そういうのは絶対に許さない」
と言ってありますしね笑。
ま、毎回ちゃんとやってくれる土地家屋調査士です。

65、隣の家から木や草などが越境してる(自分の家からも木や草が越境している)

まずは少しだけ法律を覚えてくださいませ。

民法第233条
(竹木の枝の切除及び根の切取り)

・隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。

・隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

わかりやすく言うと、隣の家から木の枝や葉っぱが自分の敷地内に入ってるときはお隣さんに
「切って」
と言って、木の枝や葉っぱを切って貰う事が出来る。
そして隣の家の木の根っこが敷地内に入ってる時は承諾なく根を切ることが出来る、と言った内容です。

余談ですが、この法律の文言知っている不動産屋はほぼ
「宅建の資格持ってる、または現在勉強中」
の人です。
よく出てくる問題なんです。
資格取ろうとすると嫌でも覚えます笑。

こういう法律があるにはあるんですが・・・・
現実だと色々違います。
まず普通の方は
「隣の家から木が越境してても気になんない」
「そこまで迷惑にもなってないし、お隣さんとの関係も悪くしたくないのでそのまんま」
と思う方がほとんどですし、普通なことです。

ただ不動産売却をする際には、隣地から木の越境がある場合だと
「隣地~~宅の木が一部越境している」
と契約書に書かなくてはいけなくなります。

「越境している」
と不動産の場合言うのですが、越境は大きく価値が下がるポイントです。
特に買主が不動産業者の場合だと
「越境している限り買えない、なので隣地からの越境をどうにかしてくれ、そうしないと買えない」
という不動産会社も多いんです。
(権利関係で今後揉める可能性があるんです。
隣地の方の越境をそのままにしておくと、今後トラブルになる可能性があります。
なので土地購入時の段階で「権利関係が問題ない土地」を購入するのがほとんどの不動産業者が取る手法です)

不動産買い取り業者の土地(古屋付き)を購入する条件

自分の家から隣地の家に対して木が越境している場合は、切ってください。
その木は自分の物なので、伐採する権利があります。
難しいのは
「隣地から生えてる木が自分の敷地内に越境している」
というケースです。

このとき1番大事なのは先ほど書いた法律ではないんです。
「感情論」
が非常に大事になります。

仮にですが、100坪の土地を持っている。
売却することになった。
不動産業者が購入してくれることになった。
ただ条件が
「隣地からの草木の越境をなくすこと」
が条件。
売主さんは土地の近所の方の家に行き、
「すみません、今度土地の売却することになりました。
ただ売却の条件として、隣地からはみ出てる木を切ってくれ、と言われちゃってるんです。
今までなら私は気になんなかったのですが、今度売却することになったので、所有者が変わっちゃうんです。
なのですみませんが、木を切っておいていただけますか?」
などと言うと、ほとんどの方は常識あります。
少し時間たつと切っておいてくれるんですね。
(我々が言うときもありますよ。
ただ売主さんのほうが色々とスムーズになります。
隣地の方からすると
「いきなり出てきた不動産屋」
なんです。
怪しんですね笑。
ご近所付き合いがある場合は売主さんがご自分で説明したほうがスムーズにいくこと多いです)

ほとんどの場合は。このように誠意持ってご近所に説明すると問題なく、枝や葉っぱを切ってくれます。
そうすると
「敷地内に越境していない」
となるので、不動産の価値が上がるんです。
土地の近所の方と良好な人間関係を築いてる方の場合は特にスムーズです。

問題になるのは
「隣地との関係が非常に悪い」
という時です。
感情論になってしまうような関係の場合は正直どうしようもないこともあります。

こういう場合はまたいくつか方法があります。
後日書こうと思いますが
・隣地に面してる土地の一部を分割する。
・隣地に面してる土地の部分をお隣にあげる
・公簿での売買
などです。
やれないことはないのですが、売却価格も下がりますし時間もかかりますし、あまり得策では手法です。

隣地からの越境があるかどうかは最初に土地を見せていただいたときに、しっかりとご説明します。
ほとんどの土地は何かしら越境がありますので、そこまで深刻に考えないで大丈夫です笑。
本当にこの
「越境」
のケースは書ききれないくらい色んなケースがあります。
色々な対応方法あるので、お会いした時にご説明いたします。

66、隣地との境界にあるブロック塀がどちらの家のものかわからない

隣地との境界を調べていると
「ブロック塀」
があることはほとんどです。
ほぼ2パターンなんですが
「隣地と共有してブロック塀を使っている」
というパターンと
「自分の敷地内にブロック塀を単独で持っている」
というパターンです。

自分の敷地内にある場合は権利関係は簡単です。
自分の物なので壊すことも補修することもそのままにすることも出来ます。

共有の場合は、自分の物ではないので、ブロック塀をなにかしらする時は
「隣地の方と相談」
となります。

ブロック塀が自分単独の物なのか、それとも共有している物なのかを確認する場合は
「杭の場所」
を見てください。
ブロックの真ん中に何かしらの矢印があるときは
「共有している」
になります。

ブロック塀も現地見ると色々なケースがあります。
よく見るのは
「ブロック塀が傾いてる」
というケースです。
これは地盤沈下などではなく、単純に古くなって傾いてきているんですね。
自分が持ってて敷地内にあるブロック塀が自分の敷地内に傾ている場合は特に問題はありません。
自分だけの責任で済みます。
「自分が持ってるブロック塀が隣地の方の敷地側に傾いてる」
というケースは出来たら、ブロック塀を解体したほうが無難です。
お隣さんに迷惑かけてしまいますしね。

「隣地の方が単独で持ってるブロック塀が自分の敷地内に傾いてきている」
というケースが実際にありました。
私がこの対応したのですが、かなり時間かかりました。
確定測量をした、その結果隣地の方のブロック塀が傾いて越境していた
・隣地の方のブロック塀を解体する費用を見積りした。
・現地で見積もりすると隣地の建物が盛土(少し高い土地)にあり、ブロック塀壊すとその建物の基礎周辺まで土を掘る事になる。
・隣地の方嫌がる
・このままだと越境を防ぐ方法がない
・売主さんの土地を一部あげることにした、そうすることで越境なくなる。
・登記費用などは隣地の方が支払い、そのまとめるのも自分がやった
・無事所有権移転、越境がない権利関係きれいな土地になった

半年ぐらいですかね・・・
大変でしたが、売主さん、隣地の方共々良い方だったので上手く行きました。
1000㎡超えている大きい土地だったので、ブロック塀も多くいろんな角度で傾いてたんです笑。
売主さん、隣地の方共に良い方向になったので
「良かったな・・・」
と思いました。

ブロック塀の場合は
「買主次第」
なことも多いです。
傾いてても気にしない人はしませんし、先ほど書いた
「土地の越境」
よりは条件として厳しくないことが多いです。

よくあるのが、隣地の方のブロック塀が越境してる時に
「建て替えの際は、ブロック塀を綺麗に直す」
と言うような覚書を隣地の人の書いてもらうケースもあります。
常識ある方でしたら、署名してくれることが多いです。
現地見ると自分のブロックが隣地の越境しているのわかりますしね。
「越境しているのですく直せ、金はそちらの負担で」
と隣地の方がいきなり言われたら、ほとんどの方が嫌な顔します。
一歩間違えると大げんかになってしまいますしね。
それよりは
「今後建て替えるときにはブロック塀直してくださいね」
と言って、署名貰うほうが難易度低いですし、貰いやすいです。

色々書きましたが、ブロック塀に関しましては
「買主次第」
なことが多いです。
買主からの条件の中に
「ブロック塀」
があればその時考えましょう、というのが1番良いかな、と思ってます。

ただ可能性として今回書いたようなことを言われることが多いです。
参考にしてくださいませ。

67、ご近所と仲良くしていることも不動産の価値が上がる大きな要素です。(仲が悪いと承諾書、境界の立ち会いなどの署名、捺印が貰えない)

「ご近所の方と仲良いですか?」
売主さんとお話しするときに確実に聞くことの一つです。

色んなケース見てきましたし、売却の仲介してきましたが
「ご近所と仲良くしていることも不動産の価値が上がる大きな要素だな・・・」
と思います。
凄い仲良くなくてもいいんです笑。
普通に挨拶できるような関係で問題ありません。

もちろん理由があります。
主に
「前面道路が私道」
の土地の売却のケースなんですが、その場合は前面道路の私道の持ち分持ってる方のほとんどがご近所です。
「土地を売却する」
という事は
「この後買主が建物を建てる」
ということがほとんどになります。

買主からすると建築できないとその土地はなんの価値もありません。
「建築する=誰かが住む=ガス、水道使える」
という意味もあります。
ガス、水道使えない家には住みたくありませんしね笑。

水道やガスは
「私道の下部分に配管がある」
んです。
そうすると水道会社、ガス会社は新しい家に水道、ガスを引く場合
「私道の所有者に対して、工事していいか?」
という確認を取らなくてはいけなくなります。

これを
「承諾書」
と言うんですが、買主の引き渡しの条件の中で
「ガス、水道の掘削の承諾書」
と求められることがかなりあります。
わかりやすく言うと
「道路に穴掘るので、その私道全員の所有者の承諾書くれ」
という意味です。

これが結構大変なんです。
合わせて書きますが
「確定測量図」
を取得するときも同じです。
両方とも私道の所有者全員から承諾書を貰わないといけないんです。

ほとんどの方は普通に署名してくれます。
見つからない所有者、遠方の所有者などの場合は土地家屋調査士が必死に探し出します。
(土地家屋調査士は少し探偵みたいな仕事なんですよね笑)
全員分そろえば、次の買主は問題なく家建築できますし、ガス、水道も使えます。

問題は
「隣地、近所の私道の持ち分持ってる方と超仲悪い」
というケースです。

不動産業長くやってると時々そういうのを見ます。
「私道があって、手前の家が道路部分に多くの花壇を置いて奥の住んでる人たちの通行を通りにくくしている」
とかですね。
「よほど大きなうらみがあるのか、それか変わってる人なんだろうな・・・」
と思いました。
こういう場合は私道の承諾書貰えないと思います。
(売れないことはないですが、かなり安くなる可能性が高いです)

色んなケースありますが、正直
「運」
です。
承諾書を貰うようなケースの時は、
「運」
しかないかな・・・と本気で思います。

長年仲悪い方たちを不動産屋が仲良くさせることは出来ないんですね。
離婚関連の売却もそうですが、当事者以外にどうしようもない問題ってあります。
こういう感情がこじれまくった結果
「とても安い不動産」
というのが出てくるんです。
もうその選択肢しかなくなった時にそうなります。
悲しいことですけどね・・・

出来る限りですが、ご近所とは良いお付き合いしてくださいませ。
今回のようなケースで、ご近所の方が普通に協力してくれると不動産の価値は上がります。
こういう
「人間の感情部分」
があるので、不動産の査定って難しいんです。
参考にしてください。

68、法務局で謄本取ったら土地が2つ(2筆)あるケースもあります。

「土地が2つあるみたいなんですが・・・?」
というご質問頂くことがそれなりにあります。
「問題ないですよ」
が私の答えなんですが・・・
それじゃつまんないですよね笑。
少し説明書きます。

今の時代はヤフーやグーグル見ると
「地図」
がすぐに見れます。
その地図を見ると目的地周辺の事がわかります。

不動産の場合の地図、みたいなものは
「公図」
と言います。
これを見ると、
「この土地は公図上どこにあるんだ?」
というのがわかるんです。
そしてその地番の番号の謄本を取得すると
「正式な所有者」
がわかります。

法務局でお客さんの土地の情報を公図や謄本を取得すると
「あ、1筆(ひとふで)じゃないんだな」
とすぐにわかる時があります。
その場合はもう一度申請してもう1つの謄本を取得します。

現場レベルの話なんですが、2筆でもその2つの土地が合わさって
「整形地」
の場合は評価下がりません。
よくあるんですね。
理由を昔深く考えましたが・・・
「昭和40年前後に何か理由あったんだろうな」
で考えストップしました笑。

3筆、4筆の方もいらっしゃいます。
このような場合で多いのが
「細長い土地が何個もある」
などのケースです。
経験上の話ですが、少し出っ張った細長い建築できないサイズの土地があると、買主さんによっては嫌がられたりはします。
(横30センチ、縦10メートルのような土地持ってたりすることあるんです)
ほとんどの場合は気にしない人が多いです。

土地が何筆持っているのかはわからなくても大丈夫です。
そのために不動産屋がいますしね笑。
当社の場合は公図、謄本などの他に
「要約書」
というのも取得します。
謄本のように
「所有者」
が記載されてるんです。
「売主さんの土地の周りのすべての所有者は誰なのか?」
と要約書取ることで確認が出来ます。
不動産調査の中の仕事の一つです。

最初にも書きましたが
「問題ないですよ」
が自分の答えです。
土地が何筆お持ちでもそこまで気にしないでくださいませ。

69、前面道路の私道で持分を持っていない

前面道路が私道の場合で
「持分を持っていない」
というケースはないようで結構あります。

1つ例を挙げて書いてみます。
・前面道路が私道
・前面道路が「位置指定道路」を取得済
・誰が見ても普通の道路
・謄本を取得すると私道の持分は全くもっていない、別の人が持ってる

こういう土地の場合は、現地に見に行くと
「なんも問題がない土地だな」
と思うくらい
「道路も普通、住宅街としても普通」
と思う場所です。

唯一ないのが
「私道の持分」
なんですね。

このような場合にまず考えるのは
「位置指定道路」
になります。
位置指定道路は国が認めた道路なんです。
(役所の道路課に行くと位置指定道路の図面貰えます)

国が認めた道路なので、建築基準法に対しても問題ありません。
家が建ちます。
なので国の立場としては
「家建ててもいいよ」
となるんです。

ただ
「銀行」
は別の見方します。
「前面道路は位置指定道路なので私道、その私道の持分は持っていない。、
すると将来的にこの土地は再建築できなくなる土地になるのではないのか?」
と思うんです。

このケースは私が
「買い側の仲介」
として仲介したことあります。
結論から言うと、当時
「みずほ銀行」
で問題なく融資してくれました。
大きい銀行ですよね。

少し記憶あいまいですがただ
「三0東0U0J銀行」
とかは融資してくれなかったんです。
(曖昧なので伏字にしました)
金融機関によって評価分かれるんです。

前面道路の私道の所有者から取得した
「私道使用承諾書」
があったことは非常に大きかったです。
一部ですが、その書類の条件を書くと
・私道敷地部分を無償で通行させていただく事。(車両含む)
・依頼人関係者が私道敷地部分を無償で通行させていただく事。(車両含む)
・私道敷地部分に埋設されている給水管、排水管、ガス管等ライフライン(施設管を含む)の切り替え、親切に伴う掘削、
接続分岐及びそれに関する工事及び工事関係者の無償通行(車両含む)を了承していただく事、
・~~様がこの私道を第三者に譲渡する場合は、譲受人に対し、この承諾書の内容を引き継ぐものとします。

少し前の記事にも書きましたが
「隣地の所有者次第」
な面もあります。
この承諾書の署名があるかないかで、価値が変わってきます。

このケースの土地の価値はやはり通常の土地に比べて落ちます。
ただそこまで落ちないんですね・・・
よほど今後銀行がルール変えない限りは、ローン出してくれる土地でもあります。
(銀行がローン出すのと出さないので価値は大きく変わります)

人気のエリアで駅10分ぐらいまでだと結構売れていく土地です。
このようなマイナスな土地の説明をしても、値段さえ噛みあっていれば気にしない人は本当に気にしないのもこの土地の特徴です。

70、更地なので過去に水道管(上水、下水)、ガスを引いた事がない(受益者負担金)

時々聞かれるのですが
「水道やガスが引き込めるかわかんないんですが・・・」
と聞かれます。

更地の土地を売却する時は上水、下水、ガスが引き込めるのかわかんないかと思います。
お答えする時は
「売主さんの立場でしたら特に問題はないですよ、なぜならご自分で家を建築されませんし。」
が答えです。
ただ
「受益者負担金は支払ってますか?」
とは聞きます。

↓受益者負担金の説明
受益者負担金

払っていない場合は引き渡しの条件の中に
「受益者負担金を支払う」
という条件になることもあります。
土地が大きい場合はそれなりな金額になるので、頭に入れておいてください。

71、解体して更地にしたほうがいいですか?(解体費用はいくらかかる?)

当社の基本的な考え方としては
「上物(戸建)がある場合で、それなりに住めそうなお家の場合は解体しないほうがいいですよ」
と思っております。

買主が土地を探していて
「更地」
を見るほうがイメージしやすいのは事実です。
購入意欲が高まる可能性があります。
それは全く否定しませんし
「その通りだな」
と思います。

ただ色んな売却やってきて思うのは
「上物があっても売れる土地は普通に売れるな・・・」
と思うことが多かったんです。
それと大きな理由としては
「中古戸建として売却活動も出来る」
に尽きます。

「更地にする=上物(戸建)がなくなる」
になります。
一度解体したらもうその家はなくなってしまいます。

世の中には
「古くても安くて住めるくらいの家ならいい」
という方もいるんです。
どちらかと言うと
「年配層」
に多いです。

数十年経過している古い家だともう建物の価値はありません。
基本的に
「土地」
としての売却になります。
ただ
「中古戸建」
として販売すると、そのエリアの中でとても安く見えるお得な中古戸建になるんです。

スーモなどのサイトなどに登録すると
「安い順」
の様な並び替えが出来ます。
人気のエリアだと、凄いクリックされるんです。
上物があるからこそ出来る販売方法です。

当社の場合だと、それなりに住めそうなお家の場合でしたら
「土地」

「中古戸建」
の両方で販売活動することを勧めています。
そうすることによって見る人が多くなり、検討する人も多くなるんです。
「自分でリフォームする」
と言う人もいますしね。

中古戸建としてお客さんが見つかった場合は、解体する必要もないですし、
「瑕疵担保免責」
としての売買にすれば、引き渡し終わった後も責任負う必要なくなります。

ただこの提案は売主さん次第です。
「更地にして土地を売却したい」
と思う方でしたら、そちらを優先します。
色々提案はしますので、1番良い方法選んでくださいませ。

また解体をする費用としては、以前解体した見積もりの金額があります。

解体見積もり費用

ケースバイケースなので、断言はできませんが、30坪前後の住宅の場合100万円から200万円くらい見ておくと良いかと思います。
(敷地内にある物によって大きく変わります。
大きい木があるとその分お金かかったり、鉄骨などの建物の場合はまた値段高くなります。
また
「家の中にある荷物」
が別料金です。
多い方だと30万とかの値段になることが多いです。
(「トラック何台使うか」
によって値段が変わるみたいです。
当社経由でしたら引き渡しの時にお金払う調整することも可能です)

最初にも書きましたが、
「上物(戸建)がある場合で、それなりに住めそうなお家の場合は解体しないほうがいいですよ」
が当社の意見です。
そうすれば
「土地と中古戸建」
として売却活動出来ます。
良い値段で売れる可能性が高くなります。

※中古アパートや1棟マンションお持ちで
「全空き」
の収益物件持ってる方は特に売らないほうがいいですよ。
後ほど書きますが
「もったいないな~~」
とよく思うので。

72、市街化区域の農地転用(第5条)の方法

相続などで自分が所有することになった不動産の謄本の地目を見てみると
「畑」
または
「田」
となっている時があります。
所有する不動産が市街化区域(住居や商業施設が発展しているエリア)にあり、
今後売却する時には
「農地転用第5条」
が必要になります。

書いている内容は一見難しそうですが、そんなに難しくはありません。
農業委員会に買主、売主の署名捺印、その他書類を申請するだけです。
申請した書類は後日登記の際に法務局に提出が必要になります。

農地転用は難しくはありませんが、買主が見つかってからでないと書類を申請することが出来ません。
通常は不動産の売買契約が終わり、引き渡しまでの間に行われます。

急いで何かをしなくてはいけない、という訳ではありませんのでご安心ください。
売却のご相談の最中に詳しくご説明いたします。

73、500㎡以上の大きい土地を売却する場合(開発行為が必要)

500㎡以上の土地(市街区区域内)を売却する方は覚えておいてください。
「開発行為」
が必要となります。
とは言っても、売主さんがすることはほぼありません。
(「開発行為の書類に署名する」ぐらいです)

色々とやることがあるのは
「買主」
になります。

500㎡以下の土地の場合は、前面道路が公道で、間口が2メートルあるような普通の土地の場合は開発行為(開発許可)を取得する必要はありません。
役所に不動産の調査で数多く行くとわかるんですが、家を建築する際によく行くのは
・道路課(道路の専門部署)
・都市計画課(用途地域や都市計画道路の専門部署)
・建築審査課(建築確認の取得を審査をする専門部署」
に行く必要があります。
(エリアによって多少名称が違います)

理由としては
・「前面道路が国が認めた道路なのか?」の確認
・「用途地域によっては建築できない建物などある、本当に大丈夫か?」の確認
・道路や用途地域を調べたうえで、「この場所に家は建つのか?」の確認

書くと当たり前の事なんですが、
「家が建築できる根拠」
が必要です。
その為に役所に行って調査をして、裏付けを取るんです。
ミスは出来ないので調査はいつもプレッシャーかかりますね・・・

500㎡以下の土地の場合は、言い方悪いんですがこれくらいの調査で終わります。
(細かい内容は省いてますよ笑、大事なとこだけ書いてます)
もちろん他にも家を建築するのに地盤調査や建築確認の取得、間取り決めるなど色々なことはありますが、役所が絡むことはそこまで多くありません。

ただ500㎡以上の土地になると先ほども書いたように
「開発行為」
が必要になります。
そういう法律なんです。

500㎡以上の土地の場合は
「開発指導課」
という部署で相談しなくてはいけなくなります。
以前
「500㎡以上の土地で開発行為が必要な土地」
を調査したのですが、結構たらい回されるんです笑。
(仕方ないんですけどね)

上に書いた役所の部署は各々が独立しています。
(階は一緒なこと多いんですけどね)
開発指導課に
「この土地の開発行為の要件について教えてください」
と言ったら
「道路とか調べてから来てください」
と言われました。

開発指導課は
「開発の許可」
が専門の部署です。
なので道路とか都市計画とか用途地域とかはわからないんです。
なので同じフロアーにあるんですが、道路課や都市計画課、建築審査課などぐるぐる回って、全部調べてからもう一度開発指導課に行きました。

ここまで準備すると色々と教えてくれます。
(開発行為の知識はその時点で私も知識はあったのですが、エリアによってルールが結構違うんです。)

開発行為の中で役所から求められる内容としてはいっぱいあります笑。
(40ページくらいの書類渡されたり、
「ネットでPDF見てください」
と言われたりします)

読むと思うのが
「これは家を建てる前にお金かかるな・・・500㎡以下の土地と同じやり方だと家建たないな」
「個人の人がこのサイズの土地を購入して、この開発行為の申請までして欲しい人はほぼいないだろうな・・・」
と思うんです。

この開発行為は申請から早くても数か月かかります。
なので通常は
不動産の契約をして、引き渡しまでに開発行為の許可を取得する」
が500㎡以上の土地の取引の流れになることが多いです。

こればかりはどうしようもないのですが、契約書には
「開発行為の許可が取得できない場合は白紙解約する」
という文言が入ります。
これは仕方ないんですね。
買主からすると開発行為の許可が取得できない土地は
「建築できない土地」
になります。
そうすると
「価値が全くない土地」
になるんです。

そういう風になるのは皆にとってよくありません。
なので今回書いてるように自分の場合は役所の開発指導課にかなり突っ込んで色々聞いていきました。
色々調べるとわかるんですが、開発行為はそこまで無茶な要求は言いません笑。
「確かにな・・・」
と思うような通常の建物を建築するような条件ばかりです。

1つだけ凄く気になったのが
「幹線道路まで幅員が4メートル以上の道路が続いているか」
という内容です。
この意味は
「大きい道路まで行く道のりが4メートル以上あるのか?」
と言う意味です。
自分の土地が幅員4メートルだけでも意味がないんです。
その通り道全部が役所から見て
「4メートル」
ないといけないんですね。

今回調べている土地は前面道路の幅員が4メートル以上あります。
ただ言われたのが
「この先の道路のこの区画は道路図面見てると4メートルないかもしれない、その場合はこの土地は開発許可出せないかもしれない」
と開発指導課の担当に言われました。
私は100%売主さん寄りです。
「いやいやいや・・・それじゃ困ります。
価値ない土地になっちゃいますよ。
どうすればいいですか?」
と聞くと
「この書類に記入してくれれば数週間以内に確認しに行く」
との事。
(書類の名前忘れてしまったんですが「開発許可する前の事前協議」みたいな名前です、たぶん笑)

書類に記入して、調査をお願いしました。
そして
「もし4メートルなかったらどうするんですか?」
と聞くと
「もうどうしようもないです」
との事。
「他に方法は?」
と聞くと
「う~~~ん」
と言われました。
そして自分が
「ひょっとして・・・他の家をセットバックするしかないパターンですか?」
と聞くと
「そう・・・かもしれないですね」
となりました。
それは・・・かなり無理があります。
通り道の道路に住んでる方からすれば、どうでもいい話ですしね・・・
とんでもない額支払いながら
「4メートル道路にするために土地の一部を買わせていただく」
しか方法がなくなっちゃうんです。

結果としては、問題なかったんです。
役所にある道路図面だとその道なりが
「4メートルない」
場所も結構あったんですが、実際に通ってみると4メートルあるんですね。
役所の方が車で通った結果
「問題ない」
と言う判断を頂きました。
非常に
「ほっ」
とした記憶があります。
「道路図面が全てではないときもあるんだな」
と思いました。

後日この土地は無事に引き渡し終わりました。
開発行為の許可に数か月時間かかりましたけどね。
「ほんとよかったな」
と本当に思いましたし、売主さんにもそのまま言いました笑。

500㎡以上の土地は開発行為が必要となります。
現実的に購入するのは申請の大変さや、土地の大きさ、金額などから
「不動産業者」
が多くなります。
当社の場合は他に多いのが
「アパート建築したい個人の人」
です。
資産数億円(借金なし)の人とかも結構いるんです。
相続税対策として今でもアパート建築する需要はあります。

大きい土地(500㎡以上)を売却考えている方いましたらご相談ください。
時間はどうしても通常の土地の売買よりも時間がかかります。
丁寧にご対応いたしますし、条件よく売る方法は色々と提示させていただきます。
どうぞご検討くださいませ。

74、生産緑地の解除、相続について

以前
「生産緑地」
の相談を受けたことがあり、役所に行き色々と調べました。
生産緑地の土地をお持ちの方は傾向として
土地が500㎡以上
農地
・市街化区域内
・固定資産税の減免
などが当てはまっているかと思います。

相談内容は
「生産緑地を解除出来るのか?」
という質問に対してでした。
「基本出来ないはずです・・・でも役所に行く用事があるのでもう一度確認してきます」
と言い、役所に行って色々と突っ込んで話聞きました笑。
(エリアによって多少ルールが違う可能性があることだけご了承ください)

そのエリアの役所の担当者に色々突っ込んで聞いたのですが、結論としては
「今は出来ない」
という答えでした。
「解除する例外はあるのですか?」
と質問すると
「成見後見人が必要なくらいの重い病気になった時」
ぐらいが最終的な答えでした。

生産緑地法の改正により,1992年から
「生産緑地の指定」
が行われました。
2022年以降には生産緑地お持ちの方は再度
「今後どうするか?」
を考えなくてはいけません。

生産緑地にされてる方の傾向としては
「先祖代々持っていた土地を手放せない」
という方も多くいらっしゃいます。
ご相談いただいた方もそうでした。

不動産屋としてこんなこと思うのはいけないのですが
「そのまま持っていたほうがいいんだろうな・・・」
とは思いました。
お金よりも大事なことはあります。
人の思いやご家族の思いなどはお金では買えるものではありません。
そのかわり
「固定資産税」
を払う必要があったり、
「土地の手入れ」
が必要になったりします。

生産緑地をお持ちの方が亡くなった場合はどなたかが
「相続」
することになります。
相続された時点で生産緑地の減税は終わり、通常の固定資産税の金額の支払いに戻ります。
そのかわり
「売却」
することも出来るようになります。

ご相談受けるたびに思うんですが・・・
「よく考えてくださいませ」
が私の答えです。
ご両親やそのご両親が大事にしてきた土地でもあります。
「売りたくない」
「売れない」
「近所の目や親戚の目もある」
「思い入れがある」
そのような言葉を出すご両親の顔や声をご子息たちは見てきたはずです。

「難しいな・・・」
と思われると思います。
ただもう一度
「生産緑地」
の申請をすると、解除する期限が来るまで自由に売却できなくなります。
その間に税金の支払いや土地の手入れをするのはご自分です。

悩まれると思うんですね。
選択肢は3択になるのかな・・・と思います。
「生産緑地に再度申請する」
「自分で家を建てる」
「売却する」
この3択を考える方が多いと思います。

最終的なご判断は売主さんがしてくださいませ。
この3択のメリット、デメリットしては
・生産緑地の場合は土地をそのままに出来る、固定資産税も安くなる、その代わり解除する期限までは基本的に売れなくなる
・家を建てる場合は大きい土地の家を建てられる、ただ土地が広い分通常の固定資産税の支払いが来る
・売却すれば現金が入る、そのかわりその土地はもう戻らない

先ほども書きましたが、難しいと思うんです。
ただ決断しなくてはいけません。
所有した時点で固定資産税を支払わなくてはいけないので。
税金はいつまでも追っかけてきます。

もし
「色々考えたけどこの土地を売却しよう」
と思われたのでしたら、その際は当社の事も考えてくださいませ。
1つ2つ前の記事に書いていますが500㎡以上の土地の売却の場合は
「農地転用」

「開発行為」
が必要になります。
その辺のアドバイスや流れなどは丁寧にご説明いたしますし、しっかり調査します。

他には
「家を建てる」
のも良い事だと思うんですね。
ただ土地が広いので、全部の土地を使用するとその分の固定資産税が非常に高くなる・・・
なので
「土地の一部は自分で使用、その他の土地は売却しよう」
というのも良いのかな・・・と思います。
売主さんの合わせますが
「アパートやマンション建てるのだけはやめてくれ」
と言うご要望があれば、それは合わせられますよ。
(売却条件の中に
「アパートやマンションなどを建築希望の方はご遠慮ください」
などの条件をつけることも出来ます。
「近所は住宅の方が良い」
と思う方も多いですしね)

生産緑地ってデリケートな内容だと思うんです。
生産緑地の方は当時
「30年は売れなくなる」
と国から言われ、それでも売らなかった方達です。
(当時はバブルの頃なので、今の土地の値段よりも数倍値段が高かったりする時です。
それなのに売却しなかったのは・・・理由があるからなんですね)

そういう思いを組み込むのは大事ですが、現所有者は現実問題としてお金があるのとないのは大きな違いです。
なので
「ちゃんと感謝はしてる、でも申し訳ないが今の自分達にはお金があるほうが幸せに生きれる可能性が高い、だから許してね」
そういう風に思うのも人によっては必要なのかな・・・と思います。

ご判断はお任せします。
しっかりと悩んでくださいませ。
その上で売却することになった時は当社もご検討ください。
色々な思いをしっかり受け止めたうえで、丁寧にご対応いたします。

75、土地の価値を高くする方法(正攻法で「綺麗な土地」に)

土地の売却の相談を受ける中で
「なにか売却する前に出来る事ありますか?」
とよく聞かれることがあります。
「可能なら土地を綺麗にしておいた方が高く売れる可能性は高くなりますよ」
が私の答えです。
せっかくなのでちゃんとその理由を書いていきたいと思います。

まず思って頂きたいのは
「不動産業界はうさんくさい」
という事実です笑。
現在2018年夏ですが、スルガ銀行の問題や、シェアハウス問題、それに伴う銀行、不動産会社への訴訟、他にも少し前に起きた
「積水ハウスの土地取引を巡る詐欺被害」
の問題が現在株主から訴訟される問題になっています。

関係のない人からすれば
「不動産業界は怪しいし胡散臭いな」
とか
「大変だな」
の一言で終わりますし、自分の生活には一切関係ありません。
ただ自分が土地を売る場合は自分自身が
「売主」
になります。
引き渡しが終わって、買主が
「話がちがうじゃねえか!」
と怒ってしまった場合に、訴えられる対象にもなってしまいます。

当たり前の話ですが、売主さんも我々不動産会社も訴えられたくはありませんし、問題も起こしたくないです。
ただ不動産の場合は超高額な金額であり、専門用語が独特で難しい業界です。
トラブルは個人レベルの商取引としては1番おこりやすい業界だと思います。

そのような事実を踏まえた上で、今回のテーマは
「土地の価値を高くする方法」
です。
正攻法、と書いたのは一切のインチキも使いませんし、全て法律にのっとった誠実な対応方法です。

売却する上で1番大事なのはなんでしょう?
1番大事なのは
「買主の立場、意向を考える」
になります。
買主が欲しいと思わなければ、不動産は売れません。
そして不動産を購入する買主は高額物件なので非常に不安なんですね。
なので
「不安を出来るだけ少なくしてあげる」
事が購入意欲を大きく上げます。

私が最初に
「綺麗な土地」
と書きました。
これは私が勝手に作ってる土地の説明用語なのですが笑、
「綺麗な土地=権利関係が問題ない土地」
「汚い土地=権利関係に問題がある土地」
と言う風にわけています。
綺麗な土地の場合は購入者からすると購入後も安心です。
汚い土地の場合は購入者からすると買った後も不安です。
どちらが選ばれるかと言うと綺麗な土地の方なんですね・・・
例を出しながら書いていこうと思います。

まず不動産の土地をなんでもよいので思い浮かべて下さい。
その土地には
「隣地の家」

「前面道路」
があるはずです。
ここで質問です。
「隣地と道路の境界は100%合っていますか?」
感覚的な物ですが、多くの土地が隣地や前面道路との境界がはっきりしていないことが多いです。
「たぶんこの辺だと思う」
という答えになる方は多いと思います。
その上で売却したとしましょう。
新しい所有者が隣地の方にあいさつに行きました。
そして隣地の方から
「ここまでが自分の敷地だから入ってこないで」
と言われます。
引渡し前に不動産屋や売主から説明受けた場所とは話が違いました。
そして買主から文句が来ます。
「ならば買わなかった、どうしてくれるんだ!」
と・・・

こういうトラブルはよくあるんです。
これは私が先程書いた
「汚い土地」
だからおきてしまったケースです。
根拠となる証拠がないんですね。
公的に証明するものがないので、権利関係が曖昧です。

そして今の時代はネットが発達しました。
今の時代の買主はよ~~~く調べます。
そして質問してくるんです。
納得いかなければその土地は買いません。
買う可能性があるのはかなり安くなった時だけです。

じゃあどうすればいいのか?と言うと、
「権利関係を綺麗にしましょう、売却する前に」
というのが私の答えです。
というよりは、不動産屋が土地を仕入れる時の当然の条件、考え方なんです。

やり方としては
・土地の実測の測量をする
(隣地との境界をはっきりさせる)
・前面道路の権利関係を確認する
(公道なら問題ないですが、私道の場合は私道の持ち分の所有者との確認が必要になってきたりします)
隣地とのブロックが自分の物なのか、隣地の物なのか、共有なのか確認する
(測量をした結果ずれることもよくあります)
隣地から出てる植栽を切ってもらうようにお願いする
(契約書上で「隣地からの植栽の越境あり」と書かなくてはいけなくなります、この文言入る事で買主が買わなくなる可能性もあります)
・家を解体して更地にする場合は滅失登記が必要
(建物の権利が登記簿上で残っているので、なくす登記が必要です)

他にも
電線の位置の移動
・電柱の位置の移動
・井戸がある場合はお祓いが必要
など土地によって色んなケースがあります。

1番覚えておいた方がいいのはやはり
「実測測量図(確定測量図)の作成」
ですね。
これをすると前面の道路との位置関係や、隣地との公的な境界の証明になります。
新しい所有者からすると安心できる材料が一気に増えるんです。
すると高く売れる可能性があります。

今回書いた内容は土地の価値を高くする王道の方法です。
不動産業者が土地を買って、土地を分譲する時はこのように権利関係を綺麗にして売っています。
時間も手間もかかります。
そのかわり1番高く売れる可能性が高いんですね。

この方法のデメリットは、先ほども書きましたが
「時間とお金」
がかかるんです。
実測の測量図を土地家屋調査士に依頼すると平均して30万から50万かかります。
(ケースによっては安くもなりますし、私道などがあるともっと高くなります)
時間も数か月かかるんです。
それでも売却するまでに時間に余裕があって、お金を出せる方がいたらこの方法をお勧めします。

とはいっても売却に時間かけられない方がいるのも、お金に余裕がない方がいらっしゃるのもよくあることです。
そういう方の場合は
「申し込みが来てから交渉する」
という方法が良いと思います。
当社はよくやっております。
売主さんにとって良い条件になるようにいつも頑張ってます。

今回の方法は土地を売却する前に少し考えてみて下さい。
売却する、ということは
「買主に買ってもらう」
ということです。
買主に買ってもらう、ということは
「買主の立場を考える」
ということが大事です。

世の中何でもそうですが
「相手の立場になる」
ということは大切です。
「自分ばかりが得をする」
「相手はどうでもいい」
という考えは、何かしら感情トラブルになりますし、大きな問題になります。
それよりは
「自分も得をしたいから、相手にも良い物を渡してあげたい」
という気持ちの方が、WINWINの関係になります。
そうすると良い取引になりますし、引渡し後のトラブルも起きる可能性がかなりなくなります。

申し訳ないですが、我々は詐欺の様な手法とかしませんし、押し売りの様にして買主に高く買わせるような手法は出来ません。
そこまでして高く売りたい方でしたら、他の不動産会社探してくださいませ。
現場に長くいるのでそういう人が多い業界なのはよく知っています。
そのかわり責任はご自身で取って下さいませ。

このサイトには色んな記事書いています。
読んで頂いた上で
「売却の依頼してみようかな」
と思う方いらっしゃったらお気軽にお問い合わせください。
不都合な事も裏話も色々話せる不動産屋です。
なんでも聞いてくださいませ。

76、土地に対する査定の根拠がしっかりしている不動産屋ならば、どのエリアでも売却の仲介することが出来ます。

ここまでこのサイトをそれなりに読んでいただいた前提で書かせていただきます。
不動産の場合は値段は適当に見えるかと思いますが、それなりに色々と考えた上でその金額になっています。
(適当につけられてる値段もありますけどね笑)

土地についての見方や、価格の根拠についての説明を色々と書きました。
その上でまた書きますが
「いまだに土地の売れる正式な価格はわかんない」
んです。
なぜかというと
「買主が買った金額が実勢価格(実際に売れた金額)になるから」
です。
言い換えると
「高く買わない理由はなんだ?」
になるんですね。
その根拠の説明が出来ないです。
よく言うんですが
「アラブの金持ちがなんとなくお金使いたくなって、5000万の土地を1億円で買うかもしれませんしね」
ともよく言います笑。
100%否定できないんです。

「否定できないのならまずは試してみないと」
と私はいつも思います。
時間ある方には
「まず少し高めで値段出すのがいいですよ」
といつも言います。
当社が勧める売却方法ですし、私が自分の不動産売却した方法でもあります。

とはいえ、今書いた文章だけだと
「なんか怪しいな」
と思われるのは当然のことです笑。
なので出来る限りわかりやすいように記事を色々と書いてきました。
「不動産の事を知ってるな」
と思われないとお願いしたくもなりませんしね笑。

それなりに不動産については長い時間をかけて勉強してきました。
「勉強」
というよりは
「経験」
ですね。
営業やりながら覚えるしかない業界なので、正直大変なことも多くありました・・・
不動産業界はブラック業界なんです笑)

不動産業をある程度やると
「土地の価格の算出方法」
というのが経験的にわかってきます。
これが出来るようになると
「どこのエリアでも査定することが出来る」
と言う風になります。

目隠しして行ったことがない場所に連れられて、目を開けたときに
「ここは~~市~~です。この土地いくらですか?」
と聞かれたら・・・それは無理っす笑。
最終的に現地を見ないとわかりませんが、1~2時間くらいあって、目の前にパソコンさえあればある程度そのエリアの金額はわかります。

なのでやろうと思えば北海道や九州も出来なくはないんです。
ただ現実的に関東以外だと距離があります。
「いざという時にすぐにお客さんの家に行ける距離、または不動産の場所」
が我々の基準です。

【対象エリア】
土地の場合は
・埼玉県、東京都全域
・千葉県、神奈川県の300㎡以上の土地
※市街化調整区域などの「第3者が建築出来ない土地」は対象外。
条件対象外でも
「どうしても御社にお願いしたい」
という場合は考えさせてください。

土地について色々と書きました。
売却考えている方はご検討ください。
売却の依頼頂いた際には頑張らせていただきます。

中古マンション、中古戸建編

中古マンション、中古戸建などの
「居住物件、空き物件」
の売却の記事になります。

中古戸建の売却の方は合わせて
「土地編」
もお読みくださいませ。

77、売却する自分の中古マンションの大体の値段をネットで簡単に確認する方法

中古マンションをお持ちの方で
「自分のマンションいくらぐらいなんだろうな?」
と思う方に簡単な方法ですが、おおよその値段がわかる方法を書いていきます。

まずはネット(スマホ、パソコン)を開いてください。
そしてスーモなどのポータルサイトを開いて下さい。
その後自分のマンションがあるエリアの
「中古マンション」
のページを開いてください。
そうすると色んなマンションが掲載されています。

その中でまず
「自分の中古マンションと条件が似ている物件」
を何個か探してください。
探すポイントとしては
・㎡数
・駅からの距離
・築年数
・間取り
になります。

1番知っていただきたいのは
「㎡単価」
です。
物件が並んでいる一覧ページに
「~~㎡」
と書いてあります。

仮にですが
・70㎡
・~~線~~駅徒歩5分
・2015年築
・3LDK
という自分が持ってるマンションに近い内容の物件をネットで販売してるのを見つけました。
価格が
「3500万円」
とします
その場合だと
「㎡単価500,000円」
となります。

そうすると
「自分のマンションは60㎡で㎡単価500,000円ぐらいだから3000万円くらいなのかな・・・」
と言うのがなんとなくですがわかります。

近い条件がない場合は
「自分のマンションは徒歩5分だけど、徒歩7分、8分の物件とかも見てみよう」
「70㎡のマンションだけでなく、65㎡、75㎡のマンションも見てみよう」
「築5年の建物だけど、築3年や築7年のマンションも見てみよう」
軽い気持ちでいいので、何個か自分のマンションの条件に近い物件を探してみてください。
そして見つけたら
「㎡単価」
を確認してください。
「金額÷㎡数」
を計算するだけで出る数字です。
それなりに実際に売却する金額に近い数字になることが多いです。
(後ほど書きますが、2LDK、4LDKの間取りの場合は実際に売れる金額とずれることが多いです)

お時間あるようでしたらご自分でマンションのおおよその値段を確認してみてくださいませ。
簡単にできると思います。

78、中古戸建の場合は査定が難しいです(建売と注文住宅だと購入時の値段が2倍くらい違うこともあるので)

中古戸建の査定は難しいです。
中古戸建は大きく分けて2パターンあります。
「建売を購入して方が売却するパターン」
「注文住宅を建築した方が売却するパターン」
の2パターンです。

建売の場合はエリアにもよりますが、
・パワービルダー系(建売を大量生産している会社)の建物として売れる値段価格は1200万から1500万。
・少し良さげな建売会社は1500万円から2000万円
・高級系の建売だと2000万円~3000万円
新築時に実際売れる値段としてこれくらいになることが経験上多いです。
(建売が実際に売れた値段から土地代を引くとこれくらいになることが多い)
※約30坪の建物として書いています。

注文住宅の場合は人によります。
多いのは大体が
「2000万円から3000万円かけた」
と言う人たちです。
(注文住宅を建築する際の諸経費、外構費用など含む)

そして結論から書きますが
「建売で購入し人たちのほうが売れやすい」
のが事実です。
理由を書いていきます。

建売の場合は
「大量生産された建物」
です。
同じような仕様に同じような外観。
注文住宅の様なこだわりはあまりありません。
その代わり
「そのエリアの中で安い新築を購入できる」
というメリットがあります。
その近辺で注文住宅を建築する方と比べると
「1000万円~1500万円」
ぐらいの値段の差になるんです。

例を挙げると、ある人はで建売(パワービルダー系)を購入した。
価格は3500万円。
お隣の方は土地を購入して注文住宅建築した。
総額5000万円。
(両方とも土地30坪、建物30坪とする、ローンは全額銀行から借りる)

そして10年経過した。
両方の家が
「売却をする」
事を決める。

そうするとまず確認するのは
「ローンの残債」
仮に建売購入した方は1000万円返済終わっている。
残りは2500万円。
注文住宅の方は1000万円返済終わっている。
残りは4000万円。

両方の物件がスーモに掲載される。
両方とも
・駅からの距離
・土地、建物の大きさ
は一緒。
金額は2500万円と4000万円。
「どちらが欲しいですか?」
と中古戸建の買主に最終判断求めると、ほぼ
「2500万円の中古戸建」
となることが多いんです。

「中古市場」
は注文住宅や新築を欲しいと思わない人たちなんですね。
「価格」
が1番の要素です。
(新築と中古が同じ値段なら皆新築買いますけどね笑)

きついこと言いますが注文住宅の方の場合は売れないことが多いんです。
理由としては
・残債が多い
・間取りがこだわりすぎてて一般向きじゃない
・自分がお金かけてこだわった建物なので安く売る気になれない、プライドが高くなってしまう
・中古で出す価格よりも近辺にある新築の建売のほうが安い

エリアにもよります。
土地の坪単価が150万円超えている23区のエリアとかだと、そこで販売する建売会社はほぼ
「高級仕様」
が多いので、注文住宅と値段があまり変わらないこともあります。
(こういうエリアだと安い建物は売れにくいんです)
注文住宅でも余程相場からかけ離れていなかったり、とんでもない間取りをしていなければ売れていきます
(2階建て150㎡で2LDKとかですね笑、時々あるんです)

それ以外の場合だと注文住宅は売れにくい傾向があります。
(売れないで任意売却になることも多いんです)

注文住宅の売却検討してる方にはきついこと書いて申し訳ありません。
というのもこういう相談を過去に何回も受けているのですが、正直どうしようもないことが多かったんです。
1番の理由は
「残債」
です。
売れる価格よりも1000万以上高い残債お持ちの方が結構いらっしゃいます。
そして
「持ち出し」
と我々は言うのですが、
(売った時に手持ちの現金から足りない分を払う事)
その金額をお持ちでないこともあります。

色んなパターン考えるのですが、1番良い方法は
「売らないで今のお家に住んだほうがいいですよ」
が1番の答えになることがほとんどです。
不動産屋としては失格ですが笑。

注文住宅の方は一つの目安として
「今周辺に出ている建売よりも残債が安い金額になっているか?」
を確認してくださいませ。
それが一つの売却できるか出来ないかの目安です。

逆に注文住宅でも売れやすいケースは
「なかなか出ない良い場所の土地」
「そこまでこだわりの強くない4LDKのリビング広い間取り」
「購入時に頭金を2割以上入れている」
などです。
先ほども書きましたが、土地単価が高い高級エリアの方が売れやすい傾向があります。

中古戸建について色々書きました。
建売と注文住宅は購入時に値段が大きく違います。
2倍くらい値段違うこともよくあるんです。
「じゃあ結局はいくらなの?」
と聞かれると
「買主が購入した値段」
という何とも言えない、いい加減な答えになってしまいます笑。
でもそれが不動産の取引なんです。

※1つの目安として覚えていただければですが
「30坪の新築戸建は約1500万円」
と計算する事がそれなりにあります。
(銀行などの担保評価の計算する時など)

先ほども書きましたが
「正直売れる値段はわからない」
のが本音です。
正直過ぎて申し訳ないですが、いつもそう思います。
ある程度の売れる金額はわかりますが、細かい数字まではわかりません。
だとすると
「1番良い方法はなんだ?」
と思うんです。
そうすると
「まず少し高い値段で出して、様子を見ていく」
が1番良い方法だな・・・と思うんです。

わからないことを
「わかる」
と書くよりは、
「わかんないんです」
と書いてその理由をちゃんと書いたほうがいいな、と思いながら書いています。
その方が経験的にお客さんに喜んでもらえるし信頼していただけます。

中古の戸建を売却考えている方はご検討くださいませ。
素直にお話ししますし、お客さんにとって1番良い方法を考えていく不動産屋です。

79、売る前にリフォームした方がいいんですか?

「売る前にリフォームした方がいいんですか?」
よく聞かれる質問ですが、なかなか難しいですね、、、、、
理由としましては
「リフォームしたから高く売れるわけではない」
からです。
どこまでやるかにもよりますが、中古マンションの3LDK70㎡ぐらいのケースでフルリフォームすると約200万前後は確実にかかります。
(お風呂が1番お金かかるケースが多いですね)
仮にリフォームしない場合で査定額が3000万円だったとします。
リフォームに200万円かけました。売主さんの立場からすると手間賃など考えて最低でも3200万円以上で売りたくなります。
じゃあその金額で売れるのか?と言うとなんとも言えないんですよね、、、、、、
このサイトは売却専門のサイトにしているので売主さん側からの視点で書いていることが多いです。
今回は実際に買うお客さんの立場で書いてみたいと思います。
「このマンションは売主さんがお金結構かけてリフォームしているんですよね」
とご案内中説明するんですが、
「へ~~~」
といった反応が非常に多いです。
あんまり感動していないんですよね。
それよりもよく聞かれるのは
「このマンション値段高くないですか?」
と聞かれます。
「売主さんがお金かけてリフォームしているんで値段高くなってしまうんですよね」
と答えると大体が
「じゃあ値段安くなんないんですか?」
と更に聞いてきます。
「リフォームにお金かけてるのであんまり値引きは出来ないと思うんですよね、、、、」
と答えると
「あ、そうですか」
と、検討を辞めた顔になってしまうことが多いです。
それならば
「高い値段で最初販売して、申し込みが届いたら値段交渉受け付ける」
という方法もあるのですが、
「値段が高すぎて見に来る人もほとんどこなくなってしまう」
というケースもよくあります。
(ちょっと分かりずらいかと思いますが、現場のリアルな意見です)

後はリフォームの好みというのが人によって違うということですね。
リフォームの打ち合わせすると、色の選定とか商品の選定を売主さんがすることになります。
これは仕方ないことなんですが売主さんの好みで選んじゃうんですね笑。
本人にとっては1番良いものを選んだ。ただ他の人から見るとそうは見えない。
そういう仕方のない問題も出てきます。

「リフォームした方が良いのか?」
という質問に対してですが少しぐらいのリフォームが良いかと思います。
室内が綺麗なのか汚いのか見てみないとわかりませんが、
クロスの張替えとクリーニングぐらいはしておいた方が良いかな、とは思います。
ある程度の清潔さは必要だと思いますので。
逆に汚くても実はそこまで問題はありません。
「リフォームを自分たちでしたい」
という買主さんも結構いますのでね。

80、中古物件は「築10年」までが購入者が検討する一つの目安です

不動産の場合
「10以内」
という言葉が人気です。

「徒歩10分以内」

「築年数10年以内」
はとても人気ありますし、
「それが絶対条件」
という買主さんも多くいます。
(5分以内、5年以内のほうが人気はありますが金額が高くなるので敬遠されることも多いです)

今回は
「築10年以内」
の話になりますが、現場の感覚として築10年以内の物件はやはり売れやすいです。
理由は単純です。
「比較的新しいから」

「外観や内装がまだ綺麗」
という理由です。

広告を掲載した時にやはり
「築10年以内」
だと問い合わせや案内になる確率が増えます。
(ポータルサイトなどで
「築10年以内で探す」
というボタンがあるのも大きな理由だと思います)

買主さんを案内しててもやはり反応がいいんです。
買主さんは真剣です。
ローンを組む方は35年ローン組む方がほとんどです。
「この家ならたぶん数十年先も大丈夫かな・・・」
と築10年以内の物件は思えるんです。
購入する決断の大きな要素になります。

築10年以上経過していても売却は出来ますが、やはり築10年以内の物件の方が買主さんの感度は良好なことが多いです。

81、居住中でも売却できますか?

はい、居住中でも売却は可能です。
居住中の物件を売却する流れですが、

購入希望者が内見の希望日時を連絡

我々が売主さんに日程の確認の連絡(日時が合わなければ調整)

内見

という流れになります。
一般的に土日に案内の申し込みが入ることが多いです。
お部屋の掃除宜しくお願いします笑。

82、「空」と「居住中」ならどちらが高く売れる可能性ありますか?

これはやはり部屋を空きにして他の方が見やすいようにした方が良いです。
部屋を空きにすると

・お客さんがゆっくり見れる。
・押し入れなどを自由に開けられる。
・何も物がないほうが家具を置くイメージしやすい
・不動産仲介が案内しやすくなる(いつでも案内できるので)

逆に居住中(きょじゅうちゅう)の場合だと

・売主買主がご挨拶から始まります。
・買主が売主に気を遣いながら見なくてはいけない。
・押し入れなどが開けにくい
・不動産仲介が案内する場合に売主が家にいなくてはいけない。
・売主さんの土日の自由な時間が減る。

やはり部屋を空きにしておいた方が買主さんの印象も良くなりますし、案内数も増える可能性高いので高く売れる可能性上がります。
ただ引っ越ししなくてはいけないんですよね。
人によってはどうしても出来ない方は多数いらっしゃいます。
その場合は居住中のまま売却していきましょう。
現場長いのでよくわかるんですが印象を良くするポイントは

・部屋を綺麗にする。
・余計なものは極力捨ててしまう
(モデルルームをイメージして下さい。物が少ないほうが印象よく見えます。)
・感じの良い雰囲気の売主さんでお願いします笑(1番大事です)

意外かもしれませんが売主さんの印象ってとても大事なんです。(居住中の場合)
この後買主さんが気に入って申し込み出すときに、売主さんの顔を思い浮かべるんです。
「あの人良さそうな人だったし、とても綺麗に使ってたな、、、、、
リフォームの必要もそんなに多くなさそうだし、あんまり値段下がんないかもな、、、」
と思うんです笑。
(何百回と案内してますが本当にこんな感じになります)

また契約になった場合はお互い顔を合わせることになります。
これはもう人間心理なんですが、
「あんまり安い値段で欲しいと言ったら悪いな、、、」
と思って貰えるようにするんですね。
(悪いことではありません。一生懸命やっている人間の行動はやはり伝わります。)
可能性の問題ではありますが、居住中の場合で売却する場合には少し大変かもしれませんが売主さんも頑張ってくださいませ笑。

色々書きましたが売却するときにはやはり「空き」にしておいたほうがメリットは多いです。
居住中のまま売りに出すことは問題なく出来ます。
その時は先ほど書いた内容を少しだけ頑張って下さいませ笑。
少しでも高く売れる可能性を探していきましょう。

83、色んな不用品(思い出の品)が部屋の中にいっぱいある場合は?

不用品が多い場合は、ご相談ください。
人にもよりますが、
「売却する時に処分するか・・・」
と思う方は多いです。

居住中の方の場合はお引越しになります。
お引越しされるのでほとんどの荷物はそのまま引っ越し先で使う方が多いです。
不用品が少ない場合は手配した引っ越し屋さんにお願いする方が多いです。

相続や以前使っていたお家などの方の場合は、不用品がそのままになっている事が多くあります。
ただ皆さんにとっては
「不用品」
ではなく
「思い出の品」
な事も多いです。
「思い出が多くて捨てられない、だから数年間そのままにしていた」
というケースも多いです。

我々の立場としては
「売主さんが1番納得行く方法」
を選んでいただきたいな・・・と思ってますし、いつもそのようにやっています。

現実論として、売却する際には引き渡しまでに
「部屋を綺麗にして、物がないようにする」
というのは売却する上での条件です。
買主の立場を考えて頂ければ当たり前の事だと思っていただけると思います。

亡くなったご両親の思い出の品などを捨てられないお気持ちもわかります。
捨てられない場合はご自分のお家に持って帰ってくださいませ。
ただ現実的に大量の荷物です。
そしてほこりがかなり被っていたりもします。

色々な売主さんの表情見ていますが
「ここで一歩前に進まなきゃいけないんだな・・・」
という表情されることが多いです。

多いのは
「本当に大事なものを何点かは持ち帰る、それ以外は辛いけど処分する」
という方が多いです。
それも・・・大事なことだと思います。

ただ処分する際は多くの荷物です。
人にもよりますし、部屋の大きさなどにもよって大きく違いますが、
「処分する費用として数十万円前後かかる」
ケースが多いです。
何回もこの現場に立ち会ったことあるのですが、処分する会社は
「トラック何台必要か?人数何人必要か?」
によって金額が大きく変わります。

荷物を片づける場合は
「立ち会いの前」
になります。
買主と契約して、現場の確認を買主、売主双方が立ち会って確認します。

片付け業者を依頼するときにお金の支払いが必要です。
引き渡し前に請求されることも多くあります。
売主さんに合わせますが、もしお金があまりない状況でしたらご相談ください。
決済が終わった後に支払うことが出来る業者を紹介することも可能です。

不動産の売却に関わるたびに思うんですが
「人生の再スタートのきっかけなんだな」
と思うことがよくあります。
思い出を大事にすることもとても大事です。
でも前に進まなくてはいけない時もあります。
そしてその前に進むタイミングは人が決めるもんではないんですね。
自分のタイミングが大事です。

思いやりない人間がこちらの事も状況や人生を考えもせずに、自分都合な事ばかり言い始めて色々押し付けてきたら
「ふざけんな!こっちの状況も何もわかってないやつが言うんじゃねえ!」
と私なら思っちゃいますしね笑。
人に対しての思いやりは大事です。

売却のタイミングが
「今かな・・・」
と思うようでしたら、その際は当社も考えてくださいませ。
丁寧にご対応いたします。

84、壁芯と内法の意味、違い(HPで紹介するときは「壁芯」になります)

新人の頃中古マンションの契約に携わった時に、契約書を見たらマンションの面積が違っていました。
凄い冷や汗出たのを思い出します笑。
もちろんちゃんとした理由があります。

マンションの場合は
「壁芯(かべしん)」

「内法(うちのり)」
という計算方法があります。
(壁芯は壁や柱の厚みの中心線で測られた建物の面積。
内法は壁の内側の部分の寸法で求められた面積になります)

スーモやホームズ、チラシなどに掲載されているマンションの面積表示は
「壁芯」
です。
なので
「壁芯での面積が世間一般的」
と思っていただいて問題ありません。

「内法」
を使うときは、
不動産の契約
登記簿謄本
などです。

内法を使うときは
「不動産の契約」
をする時にしか基本使いません。
(謄本の記載が「内法」なので内法の面積を契約書に記載するため)

そうすると仮にですが
「販売図面上は80㎡だった」
「契約書を作ってるとなぜか75㎡」
「やばい、お客さんに俺は嘘ついたのか?」
「営業超焦る笑」
そんな私の昔話です。
本当に焦りました笑

売主さんの立場としましては、あまり
「内法」
は気にしないで下さい。
「壁芯が世の中で使われているマンションの面積表示」
と思っていただいた構いません。

契約するときに契約書見ると突然面積減るように見えますが、焦んないでくださいね笑。

85、中古マンションの調査をします(修繕費、管理費の滞納の確認【重要事項の調査報告書】、最新の管理規約、所有者変更通知書など)

前に
「不動産の調査」
について書きました。
中古マンションの調査の場合は土地や戸建や収益物件とはまた調査の仕方が違います。
わかりやすく書いていきたいと思います。

中古マンションの売却依頼を頂いて調査する場合はまず
「管理会社」
にこちらから連絡します。
なぜ連絡するかというと、マンションの管理会社は
「マンションの情報」
を持っているからです。

管理会社から何点か情報を取り寄せます。
内容としては
・重要事項の調査報告書
・最新の管理規約
などです。
(ちなみにこの2つ取り寄せるだけで1万円~2万円ぐらいかかります笑、なので不動産業の人しか取り寄せないんです。取得する理由も書く必要ありますしね)

なぜこの書類を取り寄せるかというと、色々な最新の情報が記載されているからです。
何点か挙げると
・修繕費管理費の滞納
・共用部分のリフォーム工事の履歴
・管理費の今後の改定予定の有無
・大規模改修の予定
・駐車場料金
・駐輪場料金
・アスベストの調査結果
・耐震診断の調査結果
などなど・・・

他にもマンションについて色々な内容が書いてあるのがこの
「重要事項の調査報告書」
になります。
中古マンションの売却する上で1番大事な情報と言っても過言ではありません。

他に
「最新の管理規約」
も取り寄せます。
色んな管理規約読みましたが、60~70ページ前後ある本の様な管理規約です。
これを我々は全部読むんです。
(結構大変なんですよ笑)

売却の依頼頂くとほとんどの方が
「昔の管理規約」
を持ってることは多いんです。
今の管理規約とほぼ変わらない内容です。
ただ
「少しの違い」
が大きな問題になることがあります。
なのでそういう風にならないように最新の管理規約を取り寄せて、全部ちゃんと読んで、
「現在のこのマンションのルールはこうなっているんだな」
というのを確認するんです。
正直時間かかりますし、大変ですが、それはしなくてはいけません。
不動産仲介の大事な仕事です。

このようにして不動産の調査をしていきます。
そして不動産の売却が決まると
「所有者変更通知」
という書類を記載しなくていけなくなります。
(買主と売主双方の署名が必要、引き渡しまでに記入する書類です)

このような内容は全てこちらで行います。
なので言い方悪いんですが
「なにもしなくても大丈夫ですよ」
という風に言うことも多いです。
売主さんの見えないところでしっかり仕事しております。

86、覚えてる範囲で結構なので「水道(水漏れ)関係の修理、検査」した時のことを教えてくださいませ

過去に色んな買主さんをご案内しましたが、中古戸建、中古マンション共に
「水道関係」
の内容を買主さんから聞かれる時は目の色があからさまに変わります。

水道管などの故障は1番気になるんですね。
極端な話、家やマンションが傾くよりもシロアリ被害よりも1番気にされる方が多いです。

水道管は
「物」
です。
時が経過すれば経年劣化します。
現場の感覚ですが15年から20年経過するタイミングで何かしら水漏れしたり、水道管が故障したりすることが多いです。
それは仕方ないことです。

ほとんどの買主さんの場合は
「中古だからいずれ水道管の故障とかはあるんだろうな」
と理解されている方がほとんどです。
どうしても気になりすぎる人はほぼ新築戸建や新築マンションを購入します。

中古物件を購入する方は
「値段が安いんだからそこは仕方ない」
としっかりと理解出来る人です。

ただ
「現在水漏れしている」
「引き渡しが終わった後に水漏れがあったことを知った」
というケースは色々と問題が起きます。

世の中の人はほとんどそうなのですが
「水漏れしている家にいきなり住みたくない」
と思うんですね。
まあ、当たり前のことだと思います。
なのであからさまに水漏れしている場合や、トイレが故障していて水が流せないなどの場合は修理してから売却したほうが無難です。

そして
「水漏れがあった事などは素直に教えてください」
といつも売主さんに伝えています。
このサイトでもよく書いているのですが
「嘘」
を売主さんから伝えられると我々はもうどうしようも出来なくなります。
仮にですが
引き渡しが無事終えた

・引き渡しが終わってすぐに買主が買った不動産の水漏れが発覚した

・水道工事屋に修理をお願いした

・そしたらその水道工事の人はたまたま過去にこの家の水道修理をしていたベテランだった

・買主からしたら初耳

・買主は「騙された」を怒る

大問題になる

こういう可能性もあります。
このケースだと契約を結んだ際に
「付帯設備表」
を売主に記入してもらっています。
その項目の中に
「過去の水漏れの被害」
という項目があるんですね。
そして我々は
「素直に書いてください」
と何回も言っています。
その上で売主は自分の意志で
「虚偽の報告」
をした、となるんです。

この場合だと民法上の損害賠償の対象になります。
瑕疵担保責任免責での売買をしていても、責任を負う義務があるんです。
なぜかというと
「嘘をついたから」
が理由になります。

幸いにも我々はこういう経験ありませんが、世の中の不動産取引におけるトラブルでちょくちょく聞く話です。
なので
「嘘つかずに誠実にあったことをそのまま教えてください」
とはいつもお願いしています。
そうすれば、こちらも色々と対応できるんです。
「最初に買主に事実をちゃんと伝えるか」
が非常に大事です。

以前私が買い替えのお客さんで新築戸建を購入された方がいました。
その方の買い替えの理由が
「今住んでる中古マンションの自分の部屋の天井から大量の水が落ちてきた」
という、なんか嘘っぽいような本当の話です。
「天井が落っこってきた笑」
と表現されてました・・・懐かしいです・・・1年以上お付き合いさせていただいた非常に人が良いご家族の方たちでした。
(夕食もご馳走になったことあります)

厳密に言うと
・築30年ぐらいの中古マンション
・老朽化していた
・自分の部屋の上の階の部屋のお風呂場の床が腐っていた、老朽化していた。そして一部が崩れて下の自分の部屋が水浸し
・幸いにもそのマンションが契約している保険で修理費が賄えた(共有部分なので)
・金額は約280万円(この領収書も修理内容の記載も見せてもらいました)
・もう古いマンションは嫌だ、なので新しい家に住みたい
がお客さんの意向でした。

残債がなかったので、先に新築戸建を購入してから中古マンションの売却の流れになりました。
売却する際は当然ですが、この事実を買主に伝えます。
「過去に上の階から水が大量に落ちてきました。修理した際に280万円くらいかかったようです、その領収証や修理箇所の履歴などはお見せすることが出来ます。そして現状は水漏れはありません」
と伝えました。
この物件は古いマンションで、このような珍しい水道事故もあったのですが、立地が良く、23区内の徒歩5分以内ということもあり販売から2週間ぐらいで契約になりました。
ちょうどこの立地で探している方がいたのと、このような内容を気にしない方でした。
「自分で買った後リフォームするしね」
とも仰ってました。
それと不動産仲介、売主さん共に
「最初に不都合なこともちゃんと伝えてくれた」
という事も大きかったように思います。

良い値段での売却でした。
10年前にこの中古マンションを購入した金額とほぼ同じ金額で売れたんです。
(インチキしたわけではなく笑、ありきたりなんですがこのエリアの地価の上昇率が高かったんです、買うタイミングが良かったんですね)
売主さんは喜んでましたよ。
ちゃんと買主に事実を全部伝えた上で、瑕疵担保免責での売買なので引き渡し後も何も問題は起きませんでした。

最初にも書きましたが、覚えてる範囲で結構なので
「水道関係の修理、検査」
した時のことを教えてください。
起こった事実はもう変わんないんです。
そしてその起こった事実をやれる範囲で誠意をもってしっかりと対応していきましょう。
それが1番の良い売却方法だと思います。

87、中古マンションの場合2LDK、3LDK、4LDKだと3LDKが人気です

中古マンションの間取りの中で人気があるのは
「3LDK」
です。
理由を書いていこうと思います。

中古マンションを購入する客層は
・単身者
・夫婦のみ2人
・夫婦+子供1人
・夫婦+子供2人
の割合がほとんどです。

そうすると3LDKの中古マンションの場合は
・1人で住むけど部屋が3つあったほうが荷物置けるし、将来売るときも売りやすいだろう
・2人で済むけど将来子供が出来るかもしれないから空き部屋があったほうがいい
・夫婦と子供1人の3人だから3LDKでちょうどよい
・夫婦と子供2人だけど、子供には1人1部屋は与えてあげたい、夫婦の寝室が一つあればいい
このようなニーズに対応できるのが3LDKのマンションです。
もっとわかりやすく書くと
「3LDKの中古マンションはほとんどの人が購入する際の選択肢になる」
になります。

逆に2LDK、4LDKの場合は敬遠されやすくなるのも事実です。
2LDKの場合だと
・部屋が2部屋しかない、将来子供が出来たら部屋が狭くなる
・将来売却する際に売れにくくなる
4LDKの場合だと
・部屋が4つあるのはいいんだけど、値段が高い
・修繕費、管理費がかなり高い
などが理由です。

少し前の記事で
「売却する自分の中古マンションの大体の値段をネットで簡単に確認する方法」
を書きました。
簡単なご自分が持ってる中古マンションを自宅での査定する方法です。
この査定方法で計算すると2LDK、4LDKの中古マンションの場合はほぼ
「その金額だと売れなくなる」
という事実があります。
なぜかというと、特に2LDKの中古マンションの場合が多いのですが、仮に
「2LDK 50㎡」
「3LDK 60㎡」
という築年数や駅からの距離が同じ中古マンションがあったとします。
この近隣相場を元に㎡単価を計算すると
「㎡単価100万円」
だったとします。
そうすると2LDKの中古マンションの場合は5000万円。
3LDKの中古マンションの場合は6000万円になります。
売主さんから
「この近隣は㎡単価100万円が多いので、私の2LDKのマンションは5000万円で売れますよね?」
と聞かれると、私の答えは
「絶対とは言えませんが、その金額で売れる可能性はおそらく低いと思います」
が答えになります。
理由は
「部屋が2つしかないので、購入検討者があまり多くない」
からが理由です。

かなり立地が良く、リビングや部屋がかなり広めの2LDKは普通に売れたりします。
ただ駅から遠かったり、古かったりする場合は、売却に時間かかるケースが多いことは覚えておいてくださいませ。

4LDKの中古マンションの場合は時間かかります。
理由としては
「4LDKを欲しい人はほぼ戸建を購入するから」
が理由です。
4LDKの中古マンションを欲しい人はそこまで多くないんです。
ただ欲しい人もいます。
「夫婦の実家が両方ともマンションだった、戸建てに住むイメージがわかないからマンションじゃなきゃダメだ」
「子供が3人いる、1人1つの部屋は用意したい。学区の関係でこのエリアで探すしかない」
などの方たちです。
4LDKの場合は時間かけて売却したほうが良い結果になることが多いです。
気長に待つのが1番の良い方法だと思います。

2LDK、3LDK、4LDKの中古マンションについて書きました。
1番人気はやはり3LDKの間取りです。
2LDK、4LDKのマンションは売れないことはないのですが、3LDKよりも苦労することは少し頭に置いておいてくださいませ。
このような世の中のニーズを理解したうえで、1番良い売却の道を探していきましょう。
そのお手伝いはさせて頂きます。

88、23区などの人気エリアで駅近くの古い中古戸建は解体しないで中古戸建として売却したほうが良いです

人気エリア(例、23区内)などに古いお家(築30年、40年など)をお持ちの方で売却を考えてる方は解体しないほうがいいですよ。
いつも思うんですが
「もったいない」
と思いますし、売主さんにもそう言います。

少し不動産用語になりますが、中古戸建の場合は土地の上に
「上物(うわもの」※家の事
があります。
上物は古くても家と言えば家です。
もう長年住んでいなくても、シロアリの被害があっても、家の中が汚くてゴミだらけだったとしても、
「家」
であることに間違いはありません。
法務局で謄本取得すればちゃんと存在していますしね。

不動産を購入する人って色んな人がいるんです。
一般的に皆が思う理想的な家は
「新築の綺麗なマンション」
「新築の駐車場付きの戸建」
などです。
いつの時代も人気あります。
ただ値段は高いんですね。
そのエリアで1番新しいものなので、そのエリアで探している人からすると1番高い不動産になります。

不動産を購入するにあたって、1番皆気にするのは
「値段」
です。
まあ・・・当たり前の話ですね。
値段が安くて新築のマンションや戸建があれば皆そっち買うと思うんですが、世の中そのようにはいきません笑。
「ある程度住めればいいし、値段は安いほうがいい。値段が不動産購入する上で1番の優先事項」
このように思う方もいるんです。

こういう方は
「安い中古戸建」
をネットで探します。
その中で
「土地の値段とそこまで変わらない古い中古戸建」
があると、検討するんです。
考えるのは
「自分でリフォーム手配したほうが、新築買うよりも安く済むのではないのかな?」
と。

当社のスタンスとして人気エリアで古い中古戸建を売却する方は
「土地と中古戸建両方のパターンで広告、売却」
をおすすめしています。
こうすることによって、土地を検討している人からも、中古戸建を購入してリフォームしたい人からも両方から検討されることになるんです。
高く売れる可能性が高くなります。

また
「中古戸建を購入してリフォームして再販売する不動産業者」
からも検討されることが多くなります。
当社でも何回もありますが、不動産業者が中古戸建として購入していきました。

不動産業者が中古戸建購入した例

23区などの人気エリアで駅近くの古い中古戸建は解体しないで中古戸建として売却したほうが良いと思いますよ。
査定する段階でお客さんから
「他社に査定したら、更地にしてください、と言われた」
とよく言われます。
我々の考えとして
「それはもったいないです、中古戸建、土地の両方で売却したほうが良い結果になること多いですよ」
といつもお答えしています。

その他

私たちが伝えたいことや、対応エリア、お問い合わせの方法について書いていきます。

不動産屋から見て都合の悪いことをお客さんに誠実に話す不動産屋です

私達の他社に負けない強みの一つに
「不動産屋から見て都合の悪いことをお客さんに誠実に話す」
というのがあります。
この点に関してははっきり言って強いです。
なぜここまで言えるかと言うと、昔いた会社で会社員として営業をやっているときに言えないことがたくさんありました。
・売り上げ上がってないと発言権がない
・上司が怖すぎる
・「両手にしろ」という命令がはっきりと下る
よければ
「不動産業界がブラックな67の理由 」
を読んでみて下さい。
このHPの人気記事です。

組織にいると色々としがらみがあるんですね・・・
読んでいただいてる方も社会人経験長いと思います。
そうするとなんとなく
「どうしようもないこと」
というのも分かると思います。
不動産仲介の場合も色々とあります。

現在の我々は自分達で会社を作り、企画を作り、費用を自腹で出して、全部自己責任で働いています。
宅建業法や社会人としての当然の常識などは守らなくてはいけないですが、
「自由」
と言えば自由です。

現在の状況になるまでかなり苦労はしました。
そのおかげで
「無駄なしがらみ」
はない状況で仕事出来ています。

会社や上司の目を気にしなくて良いので、お客さんにも素直に自分たちの立場や状況を伝える事が出来るんですね。
このサイトに書いてあるような
「両手取引」
についてなどはいくらでも説明できます。
(こういう説明すると売主さんには得になるんですが、我々にとっては大きく売り上げ下がるんです笑)

色々なお客さんとの取引をしてきましたし、色んな相談を受けてきました。
その中でも
「他の不動産屋が言ってくれない事」
「不動産屋にとって不利益になる事」
「不動産業界の裏の仕組み」
などはご説明すると喜ばれることが多いです。
内容を知りたい・・・と言うよりは
「我々がちゃんとなんでも誠実に話してくれる」
という点について喜ばれているような気はします。
※当然ですが他の方の個人情報などは言いませんよ笑。

人間が何か話を隠すときは何かしらサインが出るものです。
・目をそらす
・口がごもる
・声が大きくなる
などなど・・・
人間が信用されるまでは時間がかかりますが、信用を失うのは一瞬で可能です。

不動産の営業という立場ではなく、一人の人としてこっち都合の為に嘘をついたり、不都合な内容を隠したりするのは嫌なんですね。
営業は甘い仕事ではありません。
契約がなければ罵倒され、人生崩壊されるくらい追い込まれる仕事です。
人間は追い込まれると逃げるんです。
逃げるの意味にも2つあって、1つは
「退社」
もう一つは
「客を騙してでも契約を取る」
という逃げ道です。
(契約を取れば退社する事もなく、上司から怒られることもなく安全な人生に逃げれるんです)

色んな場面見てきましたし、経験もしてきました。
それでもやはり自分は誠実にお客さんに対応したいです。
それは本心ですし、そのように出来ないのならこの仕事やる意味ないな、とも思います。

我々の話はよく
「面白い」
と言われます。
仕事はしっかりやりますし、売主さんにとって最適な売却になるように一生懸命努力します。
仕事はちゃんとやったうえで
「面白い」
と思って頂けるのは嬉しい事です。
(面白いと言われる意味としては我々の人間性や考え方とかだと思います)

私が言うのもなんですが、不動産の営業が言ってる事全てを疑ってみて下さい笑。
私はお客さんとお会いしてお話する中で
「私が言ってる事全部ウソかもしれませんから、ちゃんと疑ってくださいね」
とかも言ったりします笑。
我々の場合は疑われてても問題ないんです。
お客さんが後で調べたときに我々が言う答えに辿り着くので。
言葉には責任もって仕事しています。

都合の悪い事でも話す不動産屋です。
そういう不動産屋がいてもいいと思うんですね。
そのせいでいまいちお金は稼げなくなりますが、まあ仕方ない笑。
素直な気持ちですがお客さんに喜んでもらえると嬉しいです。
この気持ちは昔も今も大事にしてきましたし、今後も大事にしていきます。

専任媒介(専属専任媒介)でよくあるトラブル

ご相談頂く中で今も昔も多いのが
「専任媒介(専属専任媒介)にまつわるトラブル」
です。

色々と書いてありますので、興味ある方はこちらもお読みください。

「売却する時(専任媒介)によくあるトラブル」

頭が良い考える力がある人が当社に問い合わせます(一括査定や大手に疑問が持てる人)

当社にお問い合わせ頂いて成約になる方は率直に
「考える力が強い人多いな」
と思います。
成約になったから媚び売って無理やり褒めてるわけではありません笑。
素直にそう思います。

「考える力」
は大事です。
考える人はまず物事の全てに疑問を持ちます。
世の中の上に立つ人は多く持っている力です。

当社で売却される方は書く事出来ませんが、結構良いお勤め先が多い方が多いです。
お仕事もかなり責任ある立場で仕事されてる方多いですし、コンプライアンスなども理解されてる方が多いです。

仕事している中で
「なんでこういう風になるんだろう」
と考える癖がついてる方なんですね。
なのでこういう方はしっかりと納得いく説明をしなくてはいけません。
そうしないと信頼されることはありませんしね。
逆を言うと質問に対してしっかりと誠実に丁寧にお答えすると信頼して頂ける事が多いです。

お話しててよく思うのが
「不動産仲介の仕組みってどうなってるんだ?」
とちゃんと考えてる方が多いです。
そうすると
「ネットで大手仲介を調べると他の仲介会社には極力紹介させないようにして両手にするんだ」
とか
「一括査定はよく見ると不動産屋じゃない、不動産取引しないから好き勝手な事書いてるんだ」
などと気がつかれる方もいます。

そして
「売却における1番大事な事はなんだ?
売ってお金が無事入金されて、不動産登記も無事に終わる事だ。
そして出来る限り自分が納得する方法で売る事をしてくれて、それまでの間丁寧に誠実に対応してくれる不動産屋を見つける事だ」
となる方が当社にお問い合わせ頂いて売却の依頼を頂くことが出来ます。

考える力が強い方はやはり頭が良い方が多いです。
不動産の場合は売却金額が10%違うだけで、数百万円、数千万の手取り金額が変わります。
とはいっても悪い事や違法な事はしたくない。
正々堂々と法律にのっとって、正式な手順をして、正当なやり方で最大限の利益を得る。

私はこういう考え方が好きなんですね。
やはりこの業界は悪い人は多いですし、深刻な不動産トラブルはちょくちょく起きています。
そういう原因はほぼ
・会社を名前で選ぶ人
・欲に目がくらむ人
・勉強しない人
です。
不動産屋が悪い事も多いですが、お客が悪いケースも中立な意見として思う事も多いです。

不動産売却におけるゴールは
・お金が無事振り込まれる
・登記が無事に終わる
・契約書にサインして、今後の証拠として持つ
・引き渡し後もトラブルにならないようにする

が基本です。
当社の場合はそれプラス
「出来るだけ高く売る方法」
があります。

とはいっても契約や事務作業を淡々とやって、利益のみ追及していく人間は信用できません笑。
我々が1番大事にしているのは
「誠実なお客さんの立場になった対応」
です。
青臭い事言いますが、気持ちや情熱や情は大事にしています。
そのほうがやはり売主さんも喜びますしね。
我々も嬉しいものです。

高額物件の問い合わせが多いのも当社の特徴です。
難しい内容などもわかりやすく説明しますし、どうしてもわからないことが事がある時は少しお時間頂いてしっかり調べます。
結構大事な事なんですが知ったかぶりはしません。
それはかなりトラブルになる原因なのをよく知っています。

質問などなんでもしてください。
話しやすさには自信あります笑。
圧迫感ないのも我々の売りです。
丁寧にご対応いたします。

「不動産売却一括査定」について熱く書いてます笑

以前
「不動産売却一括査定のメリット、デメリット」
について書きました。
ただあまりにも熱く書きすぎました笑。
かなりの長文です。

少し年月経過していますが、基本的には今も一括査定の仕組みは変わっていません。
お時間ある方や
「一括査定ってどうなんだろう?」
「なんで無料なんだ?」

など疑問に思われ方はよければお読みくださいませ。

「不動産一括査定のメリット・デメリット※赤裸々に詳しく書いてます」

不動産用語を覚えたい方へ

不動産の用語は難しいと思います。
まず思うのは
「そもそもの意味がわかんない」
になるのではないのかな・・・と。
私がこの業界に入った時の気持ちはまさにそんな感じでした笑。

ご興味ある方は

「わかりやすい不動産用語」
をお読み下さい。
不動産の契約する際によく出てくる用語を中心に書いております。
少しでも意味が分かっていると不動産取引する際に騙されることも少なくなると思いますしね笑。
宅建の勉強したい方にもよく読まれています。
(本当なんですが、時々「宅建の勉強の役に立ちました」という、メールが来たりするんです)

約100個の用語を記載しております。
必要な知識の所だけでもご興味あれば覚えておいてくださいませ。

他の会社に既に査定してもらっています。そちらにも査定お願いできますか?

よくあることですので全然大丈夫です。
お客様のお家に査定しに行って、他社の査定書を山ほど見てきました笑。
そのようなケースの場合はあまり査定についてはお話しません。
お客様自身が既に何社からも同じような査定を受けていてある程度の相場観や、売却の予測価格はついています。
1番よく言われるのが
「前に来た会社の担当が気に食わない」
というご意見ですね笑。
なのでゆっくりと不動産業界の仕組みについてお話しすることが多くなります。
そうするとなぜ
「専任ください」
「1番高く売ります」
「今日決めてください」
など他社の営業から言われたことが納得して頂けるので。

他社含めて査定して頂いたうえで最後のご判断はお客様自身が決めてください。
私どもを選んでいただいた場合は精一杯仕事させていただきます。

女性からのお問い合わせ、売却相談も多いです

ふと、この数年間のお問い合わせ、売却された方を確認してみたら半分近くが女性の方でした。
私は以前に別の仲介会社数社に勤めた事があります。
購入のお客さんはローンを組む関係でほとんどが男性の方になります。
売却の場合もほとんどが男性のケースが多かったです。

ですが当社の場合は
「女性の割合も多いな」
と思いました。
自分たちを持ち上げるわけではなく、事実として
「口調が柔らかい、安心感、信頼できる」
と言う理由なのかな・・・・・
他の会社の営業と比べてもらうと私達の対応や考え方、知識がよく思って頂けるようです。
(それなりに長く不動産業してますからね)

不動産売却する際の決定権を持っている人は
不動産謄本に記載されている所有者」
になります。
相続などで権利を継承することが多いので、女性が所有者になる事も多いです。女性が一人でよくわからない不動産を、謎の不動産用語を当然のように使う怪しいがつがつした不動産屋と話すことはかなり大変かと思います笑。

私達は女性ほどのきめ細やかさは正直そこまではありませんが笑、話しやすいかと思いますし、質問もしやすいかと思います。
そして1番大事なミスの出来ない不動産業務についても責任をもってしっかりと仕事致します。

良い意味で最後の引き渡しのタイミングの頃は、特に質問もでなくなりますね。
「もうお任せします」
と言って頂ける事も多いです。
お任せします、と言われると逆に凄いプレッシャーになります。
信頼して頂いたんですからそれに応えないといけない。
人によっては手を抜くかもしれませんが、私達の場合は責任感が増します。
信頼して頂ける事は非常に嬉しい事でもあります。

女性の方でもお気軽にお問い合わせください。
ありきたりな言葉ですが、丁寧に対応致します。

※女性限定ではありませんので、男性の方は勘違いしないでいただければ幸いです。
過去の不動産契約数でいきますとほとんどの場合が男性です。
男性女性問わずしっかりと仕事をしてきました。

兄弟、両親にもご希望があればお会いします

当社で成約になったお客さんのご兄弟、ご両親にはお会いする事は多いです。
(あまり多くはありませんが親戚の方にもお会いする事もあります。)

土地や家を売却する事は家族にとって大きな人生のイベントです。
思い出が詰まっているのは当然ですし、売却する際時には大きな金額が動きます。
その中で売主さんの兄弟や両親からすれば心配なのは当然な事です。
その中でも1番心配されるのは
「不動産屋に騙されていないか?」
ですね笑。
もっともな事だと思います。

お客さんによってケースバイケースですが、
・売却の依頼をする前
・契約する前
・引き渡しする前
などにご兄弟やご両親とお会いする事が多いです。
やはり我々がご兄弟やご両親とお会いして、顔を見せて、しっかりと説明差し上げると安心感が生まれます。

またこのHPのお問い合わせでも
「姉の為に問い合わせた」
「父親の為に問い合わせた」
なども多いです。
(変わったところだとお孫さんや、息子の奥様から問い合わせが来たりもします)

逆にお客さんの方から
「両親には言いたくない」
「兄弟には知られたくない」
などのケースがあるのも事実です。
その場合は我々は売主さんの味方です。
1番ストレスない良い方法で売却のお手伝いしていきます。

余談ですがご両親とお会いしてお話しする時はお菓子頂くことが多いです笑。
最初は警戒されているのですが、しっかりお話しすると安心して頂けるのがわかります。
そうすると色々お菓子もらえるんですね、ただ食べきれないことが多く持ち帰らせて頂くことが多いです。
お気持ちはいつも嬉しいですけどね。

売却の依頼をする最後の決め手に
「両親、兄弟が納得するか」
というのも多いケースです。
その場合は時間や場所をセッティングして頂ければしっかりとご説明させて頂きます。

人によって状況は様々です。
些細な事でも何でもご相談ください。

取り扱いエリア

埼玉県、東京都は全域対応可能です。
(土地、中古戸建、中古マンション、収益物件全部対応可能)

千葉県、神奈川県の場合は
「300㎡以上の土地」
でしたら対応可能です。
※市街化調整区域などの第3者が建築出来ない土地はご対応できません。

収益物件(木造アパートやRC【鉄筋コンクリート】1棟マンション)の場合は関東全部対応可能です。
(埼玉県、東京都、千葉県、神奈川県、栃木県、群馬県、茨城県)

宜しくお願いします。

「お問い合わせ」の入力方法

お問い合わせをする際の入力項目は
・お名前
・年齢
・電話番号
・メールアドレス
・物件種別
・物件所在地
・建物(専有)面積
・土地面積
・間取り
・築年数
・現状
・ご名義
・ご住所
・ご要望
になります。

上から順に説明していくと、まずは
「お名前」
「年齢」
「電話番号」
「メールアドレス」
を入力してください。
ご年齢は任意なので、差し支えなければ教えて頂けると助かります。

「物件種別」
はマンション、戸建て、土地、収益物件のいずれかをクリックしてください。
上記項目に当てはまらない方の場合は
「その他」
をクリックして内容を記載して頂けたらと思います。

「物件所在地」
を入力する際は
「地番」
でも
「住居表示」
でも構いません。
地番を記載頂けた方の場合は、下記にある
「ご要望」
の場所に
「住居表示は~~~~です」
と書いて下さいませ。

「建物面積」
「土地面積」
は記入お願いします。
わからない方の場合はおおよそで結構なので
「約100㎡」
など記入お願いします。
また土地だけの方の場合は建物面積記入不要です。
マンションの方は土地面積記入不要です。

「間取り」

「築年数」
は中古戸建、中古マンションの方は記入お願いします。
土地の売却の方は不要です。
収益物件の方でアパートや1棟マンションの方も記入不要です。

「現状」
につきましては、居住中、賃貸中、空き、更地の4つの中から一つクリックしてください。

「ご名義」
はお問い合わせされた方が所有してる場合は
「本人所有」
をクリックしてください。
両親所有などの場合は差し支えなければ両親のお名前を記入ください。
(無理な場合は記載しなくても大丈夫です)

「ご住所」
は査定物件にお住いの場合は
「はい」
にクリックを。
違う場所にお住いの場合は現在のご住所を記載ください。

最後に
「ご要望」
ですが、お気軽に記入いただけるとこちらもわかりやすいです。
例としては
・~月~日は私が休みです、その日に査定に来てもらう事出来ますか?
・一度お話聞きたいのでお会いしたいです。
・早く売却する必要があります、色々聞きたいことがあります
・私の現在の状況は~~です。なので売却を考えています。
などなど・・・

少しでも良いので疑問に思う事や、売主さんの状況など書いて頂けるとこちらは嬉しいです。
希望がわかるのでご連絡するまでにこちらも少し準備できるんです。

入力が終わりましたら、下記の
「申し込みボタン」
をクリックしてください。
入力が終わると
「あなたのメッセージは送信されました。ありがとうございました」
という表示が出ます。

お問い合わせいただいてから遅くとも3日以内には電話かメールでご連絡いたします。
(水曜が定休日です、他に週1回不定期でお休み頂いております。
また夏休み、年末年始はご連絡が遅くなる可能性があります、そのタイミングはすぐに連絡できない可能性があります。
申し訳ありません。連休明けにはすぐご連絡します。
問い合わせにすぐ対応できる場合は、その日の内にご連絡します。)

お問い合わせいただく際は

「お問い合わせ」
をクリックしてください。
入力画面に飛びます。

それとこのサイトの雰囲気のまんまだと思うのですが、がつがつしていない営業です笑。
リラックスした気持ちでこちらからの連絡待っていただけると嬉しいです。
宜しくお願い致します。