不動産業界がブラックな６７の理由
2015年7月29日
この話題は私個人の見解であり、過去の自分の経験、同僚の経験、 仕事仲間の経験などから書いています。
トラブルが起きる大きな理由に
「業界の慣習」
があることは間違いありません。
これは不動産業界がそれなりにブラックな業界だからだと思うんですね。
ほとんどの営業は「押し売り」のような営業はしたくないんです。
でもそのような状況にどうしても追い込まれるんですよね、、、、
過去の思い出を振り返りながら書いていこうと思います。
売却の内容だけでなく購入、賃貸、投資の内容も書いています。
色々な角度から見ると良いと思いいっぱい書きました。
興味ある人がいたら読んでみて下さいな。
（まとめ記事みたいに書いてみようと思います。全部オリジナルですけどね）
１、定時18時退社の嘘
不動産営業に求人募集には大体18時か18時30分営業終了、と書いてありますが あれは嘘です笑。
そんな時間に帰れる雰囲気は0でした笑。
会社や上司が納得する売り上げを上げると早くは帰れるんですけどね。
「定時って何？」 は不動産業界皆思ってます。
２、「ノルマはありません」の求人募集
ノルマはあります笑。
ノルマというか売らないと会社に居づらい雰囲気に なるんですね。
「売上を上げないでお前が会社に居る意味はなんだ？」 と言われたら
働いて売るという選択肢しか残ってません。
３、朝礼
会社にもよりますが朝1番で大きな声出しです。
週末の結果、本日の行動予定などを発表するのですが、
週末に 何も結果が出ていないと非常に嫌な朝の声出しになります。
（例、週末の結果は案内０、買付、契約０でした。と大きな声を 出して言わなくてはいけない）
この朝礼を嫌な雰囲気にしたくないために契約とるように頑張るんです。
４、仕事は教えてくれない。
不動産業だけでなくどの業界もそうかと思いますが
新人に仕事の仕方は 教えてくれません。
厳密に言うと契約などの難しい専門知識は経験しないとわからないんです。
なので新人はまず何とかして契約取るように働きます。
知識がなくお客さんと接するのでトラブルが多いタイミングでもあります。
５、電話営業。
「メールじゃなく電話しろ」 これはネットが発達した今も変わらない営業手法です。
電話だとお客の反応もわかるので案内などに繋がりやすくなります。
ただお客の数はどこの会社も多くありません。
なので電話をかけるところがないので同じお客に何回も 電話するようになります。
６、帰れない
売れていないと帰れません。
特に上司が夜11時前後まで会社に居る場合は 帰れる雰囲気は０です。
「求人に18時退社と書いてあった」
などは皆の記憶から削除されています笑。
７、「帰るの？売るの？」
前項と内容似てますが売れない時期が続いて帰れない時期が長くなると 精神肉体ともに疲れてきます。
上司もさすがに人間なので人の疲れている顔はわかります。
そして
「帰るの？売るの？」
と聞かれる笑。 売っていない場合は
「売ります！」
と答えるしかないんですね。
このように追い込ませて働かさせます。
８、来社させろ
不動産仲介営業のの契約率の統計を取ると 「来社したお客」 の契約率が1番高くなります。
「何が何でも会社に連れてこい」 という命令される会社もあるので気を付けてください。
９、案内ノルマ
「案内なくして契約なし」 まさにその通りではあります。
案内をしないと商談も進みません。
なので皆必死に電話して週末の案内予定を 取るようにします。
１０、両手
賃貸も売買もそうですが物件によっては売主、またはアパートオーナーなどから手数料もらえる物件もあります。
1つの案内、契約で2倍の売り上げです。 （両手取引と言います）
営業によっては両手の物件の場合以上に薦めてくることがあります。
お家になんとか帰って確かめてみましょう。自分優先か、お客優先か、よくわかる筈です。
１１、物件を隠す
不動産売却の場合は両手取引にしたいために他社に紹介させず、 自社のみで販売する会社もあります。
物件を隠されることで1番のデメリットは売主さんです。 気を付けてください。
１２、未公開物件（非公開物件）
「未公開の情報が誰よりも早く欲しい」 というのは昔も今も今後も変わらないニーズです。
だとすると未公開物件多く持ってる会社が良さそうに思います。
しかしながらほとんどの場合は 「レインズの広告不可物件」 を未公開としているだけです。
未公開どうしても欲しい人は最低50社近く問い合わせしたほうが 良いと思いますよ。
１３、客を潰すまで電話しろ
3000万の不動産を片手取引で買ってくれるお客さんの場合は仲介手数料が 約100万円になります。
買ってくれない、または他で買ったお客さんは売上0円です。
まさに「０か１００か」の業界です。 だとすると
「他で買う前に、または１００％買う気がなくなるまで ひたすら電話しろ」 という会社、
上司からの命令がよくあります。 会社選びは慎重にしてください。
１４、一撃で沈めろ
前項に書いた3000万円の物件の場合は約100万円の仲介手数料です。
500万円の物件の場合は約20万の仲介手数料になります。
売り上げで言うと約5倍近くの差になります。
経営者から見ると広告費を払って従業員の給料払ってるので 多い仲介手数料を望んでいます。
500万円の物件だと時間かけても約20万にしかなりません。
そうなると 「一撃で沈めろ（一発で買付取ってこい）」 という命令が下ります。
非常に難しい問題ですが1000万以下物件の人は気を付けてください。
１５、２対１
これは来社、またはお客の自宅で接客、説明になったときによく 担当営業、と上司が２人セットで来ることがあります。
一つの人間心理として目の前に２人いると断りずらくなる、 というものがあります。
よほど納得していない限り決断は後日したほうが良いです。
１６、上司の見せ所
前項の２対１で接客しているときはほとんどのケースの場合、 上司が対応します。
上司としても会社の売り上げ、自分の課の売り上げ、そして 部下に対して力を見せつけなくてはいけないんですね。
この力の見せ所は 「買付（購入申込書）を取る」 になります。
このようなケースの場合は頑張ってください、としか言いようが ないんですね。
嫌な思いを感じるようでしたら、他の仲介が扱える物件かもしれません。
仲介会社はいっぱいありますのでね。 他社で検討してみるのも良いと思います。
１７、ブーメラントーク
あまり営業の本とかは読まないのでわかりませんが、 「ブーメラントーク（手法？）」 というのがあります。こ
れはちょっとだけ高度な技術なんですが 相手に喋らせて、その答えを返す。
何回もやるとお客から質問が出なくなり、申し込みの流れに行く、 という手法です。
言葉で説明するのは難しいのですが、あまりビジネスレベルでの トークの仕事していない人からすると
「申し込み書く以外逃げ道はない」 という風に追い込まれるはずです。
こういう時は自分の心の奥の１番大事な声を意識してください。 そうしないと後悔することがありますよ。
１８、隔週週休２日（笑）
不動産屋はなぜか月２回は週休２日、他の週は週６回勤務が多いです。
これは経営者からすると 「月の給料払って月２５日働かせられる」 というのと
「営業の勤務日数、勤務時間が長ければ長いほど売る可能性が高くなる」 だからなんですね。
業界あるあるなんですが、結婚して子供出来ると辞めちゃう人も多いんですよね、、、
１９、新築ワンルームマンション営業
それなりに過去の同僚などで 「新築ワンルームマンション営業やっていた」 という人間がいました。
正直言いまして私たち仲介なんかより非常にきつい業界のように 思います。
不動産投資わかるのではっきり言いますが
・良い商品じゃない
・普通に広告しても売れない商品
・営業のテレアポによって買う人を見つける
・売却する時にほぼ赤字（数百万単位）
このような商品を売る力はないですし、やりたいとも思えません。
（不動産仲介とは違う業界です）
悪い商品ではないので現金買い、または自己資金８割投入なら良いと思いますけどね。
職場に電話かかってくる人も多いので気を付けてください。
２０、新築ワンルームマンション営業の電話
新築ワンルームマンション営業の電話かけるときは基本リストがあります。
世の中には 「名簿屋」 というのがあるんですね。
（第３者から購入してるので個人情報の取得の方法は私には関係ない、 という主張。ベネッセが社会問題になりましたね）
このリストは高級車の購入名簿、幼稚園の通っている名簿などがあります。
新築ワンルームを買う人はそれなりの年収、属性がある人でないと買えないんですね。
このリストを元にひたすら電話です。 電話、電話、電話、、、、 １日に大体５００～６００件近く電話するらしいです。
当然ですが怒号も多くあります。 また 「どこでこの電話番号知ったんですか？」 という質問には
「ランダムで順番にお電話させて頂いております」 と言うらしいです。
この電話をかけ続けると時々反応が良い人に出会うんですね。 同業とはあまり言えませんが同じ営業として
「大変だな、、、」 と心から思います。
２１、新築ワンルームマンション営業の給料
これも聞いた話ですが１つ決まると６０万～１００万ぐらいの 歩合になるそうです。
「お金を稼ぎたい」 という人には良いのかな？ 営業力はかなり身に付くと思います。
（体育系の根性論と押し切る強さ）」
ただ不動産の知識は身につかない業界ではあります。
（新築マンションの区分所有の契約だけだと戸建、土地、中古など の難しい案件は覚えられないので）
２２、新築ワンルームマンションの売却
過去に 「ワンルームマンションの売却したいんだけど」 と何度も相談されたんですが、
赤字にする以外売れる方法はないんですね。
大体の場合が2000万前後でフルローンで購入していて5～10年後に売却する時に
300万～400万前後の持ち出しをしないと売却出来ないです。
新築ワンルームを買うときは出口戦略も考えないと本当に危ないですよ。
２３、休むと罰金
風邪などの理由で休むと罰金がある会社もあります。 8000円～1万円前後になるので入社する前に確認しとかないと インフルエンザなどになった場合生活できなくなる時があります。
２４、適当な空き地を未公開物件
小さい会社になればなるほどお客は
「ここでしか扱っていない物件のみを紹介してください」
と言います。
土地のお客が特に多いのですが、基本未公開物件でお客が欲しがる物件を隠していることはほぼありません。
（売主の希望は高く売りたいので高い値段からスタートするのが基本です）
他の会社も3，4社行っていることも多く、営業から見ると
「夢だけ見てる現実を知らないお客。その上なかなか買わない」
という判断する営業もいます。
未公開物件しか見に行かないので営業がその辺にある駐車場や空き地を
「今度知り合いの業者が仕入れる予定です。完全な未公開物件です」
と言い案内、来社に繋げます。
数か月後に
「あれは仕入れるのを辞めちゃったみたいです」
と言い他の物件を買わせるような動き方もあります。
２５、3つの物件を案内
新人レベルの営業手法ですが両手の物件を決めたいために賃貸、売買共にですが３つの物件を案内します。
１つ目は築年数の古いあからさまに住みたくない安い物件
２つ目は駅からかなり遠い安い物件
３つ目はそれなりに綺麗で駅からそこまで遠くない少し高めの物件
この順番通り話の流れを作って案内すると３つ目の物件での成約が見込めます。
ほぼ１００％両手の物件です。本当に納得して心から気に入っているなら
良いことですが、他の物件を否定するような話を営業がしたときは営業都合の物件です。
安っぽい営業手法なので少し難しいかと思いますが
「根拠は？」
と聞いてみてください。
営業の能力がわかりますよ。
２６、夜１０時、電話しろ
普通の人なら当然の意見ですが夜１０時に友人や家族、緊急の時以外は電話しません。
夜１０時に売れないで会社にいてお客などにメール打ってると
「なんで電話しないの？」
と言われる会社もあります。
「いや、夜１０時以降でもう遅いですし、、、」
「それはお前の考えだろ。今ちょうど検討していて電話を待ってる客もいるかもしれないだろ」
と上司に言われると売れていない負い目から何も言いかえせません。
夜に電話かけてしまうブラック営業マンの誕生です。
２７、横領
不動産業界はそれなりにブラックな業界ではありますが、会社の金に手を付けるような人間は本当に少ないです。
（お金には真面目は人が多い。それと横領すると不動産屋の怖さを身を以て知っているからが
理由な気がします。）
ですが収入印紙を横流しするような人がいました。
法務局というところに行くとわかるのですが謄本や公図を買うときに収入印紙が必要です。
その収入印紙を調査名目で多めに購入して余った収入印紙をネットで販売する。
営業ではなく不動産調査専門の仕事している人間だったのですが、会社にばれて
即金額の返金、解雇になっていました。
このケースの場合が会社が当然の処置したまでですね。
２８、月の拘束時間約３００～３５０時間前後
月２５日出勤、平均拘束時間１２時間が不動産屋の勤務時間の一つの目安です。
月にすると３００～３５０時間前後になることが多いです。
定時に帰りたい人は絶対にお勧めしません。
２９、残業代はないのが当たり前
残業代という概念がありません。
残業するのは自分が売って歩合を稼ぐためだからです。
ブラック企業とそこまで現場の人間が思っていないのは、働けば自分に返ってくるからです。
給料変わらず残業代０円は社会問題になりますが、不動産営業の場合はちょっと違います。
３０、車の中や公園で昼寝
上記に書いたように拘束時間が長い業界です。
人間なので疲れますし、眠くなります。
運転すると非常に危ないケースも出てきます。
なので会社に隠れてこっそり寝る人も多いです。
意外かもしえませんが昼寝する人の方が成績良いことも多いです。
サボるのではなくコンディション整えるためですね。
要領良くないと長い期間働けないです。
３１、飲み会の無礼講
どの業界も上司との飲み会があると思います。
断れない状況も多々あるかと思いますが
「今日は無礼講だから」
と上司がいう場合は上司だけ無礼講で部下に普段言わない感情的な
悪口言うときもあります。
人間として出来ていない人間のいうことですのでうまく聞きながすか、
あまりにもひどい場合は辞めちゃいましょう。
営業の場合能力があれば他の会社でも全然やっていけます。
３２、フルコミッション（完全歩合制）
「売上げに対して何パーセントの歩合を給料として渡す」
がフルコミッション（完全歩合制）になります。
基本給貰う場合は歩合率低いですが、フルコミッションだとこの歩合率が大きく上がります。
（業界相場として売り上げの３０％が多いです）
しかし売上０円だと給料０円です。
会社からすると集客のための広告費は払っているので、他の基本給の営業と
変わらない対応します。
（詰める、怒る、勤務時間は守れ、ノルマはこなせ、という事です。）
売れないと月３００時間勤務、給料０円になりますので気を付けてください。
業界にある程度慣れた人じゃないとかなり難しいです。
これから入社する人はいきなりフルコミッションは辞めた方が良いと思います。
３３、どこよりも高く売りますから
売却の査定の時に
「どこよりも高く売りますから」
という営業は８、９割新人のケースになります。
業界長く知識がある人は
「私たちが1番高く売れるかは確実にはわからない」
というフレーズが確実に出てきます。
専任媒介、専属専任媒介を結んでしまえば後はどうにでもなる、
というのも現場の事実です。
不動産営業からすると売却のお客に高く売ったように思わせることは簡単です。
不動産のある程度の知識は必要です。お客の立場でも勉強することは非常に大事です。
３４、不動産売却の査定書
どこの不動産屋も同じように査定金額、近隣の売却販売事例、係数値、路線価、公示価格、
マンションの㎡単価などを書いています。
皆気が付かないように出来ていますが
「他社に広告不可です」
とはどこも書いていませんが、当たり前のように他の会社には広告させません。
「グループ全体の力を持って売却活動します」
と書いてありますが、現実には1社のみの販売活動です。
一つの県に数百、数千の会社は紹介できなかったり、広告できなかったりします。
どちらが良いのかは自分で考えてみてください。
３５、入居後の賃貸トラブル
「入居後に思っていた内容と違い賃貸の営業に電話したが対応してくれない」
などがあります。
多少入居者の方に対して可哀そうなんですが、賃貸は営業であり仲介までの仕事で終了です。
賃貸物件のトラブルなどがあった時は管理会社が対応するというのが基本的な
不動産の流れになります。
（賃貸営業が虚偽の説明、契約書での不備、重要事項と内容が違うなどは
賃貸営業、賃貸会社の責任です）
また賃貸営業は売買と違い多くの物件を月に契約しなくてはいけません。
フォロー代金は1円にもならない、と思うのはある程度仕方ない現状です。
そういうトラブルを含めて
「対応してほしい、安心したい」
という方は賃貸と管理両方やっている対応良い、知識ある業者を選ぶと良いです。
物件数はどうしても少なくなってしまいますが、管理も一緒にやっている賃貸は
入居後に起きる揉め事に対しての対応に慣れています。
賃貸契約するときにそのリスクをしっかり説明してくれる事が多いです。
賃貸の会社選びの際に
「管理もやっていますか？」
と聞くとトラブル減ることも多くなりますよ。
３６、病気でも団体信用生命保険の告知書に「健康です」と勧める不動産屋
団体信用生命保険の告知書を書くのはほとんどの場合契約が終わった後です。
仲介にとって案内から調査、準備、契約までかなりの時間と労力がかっています。
お客との関係が出来ていない営業の場合、契約終了後にお客から
「実は病気があるんです」
と言われたりもします。
告知書の記入欄に病気の内容などをしっかりと書いていくと、保険会社から後日
「謝絶（団体信用生命保険が通らないこと）」
が来ます。
お客からするとショックですし落ち込みますがローン解約があるので支払った手付金は戻ってきます。
営業からするとここまでやって0円です。
会社からもかなり怒られますし、フルコミッションだと自分も給料0円です。
なのでお客から団体信用生命保険を記入する際に「病気だ」と言われた場合は
「いいえにして病気がないことにしましょう。そうすれば家買えますから」
とあっさり言う営業もいます。
「でも嘘ついたりして大丈夫なんですか？」
とお客から聞かれた場合
「大丈夫ですよ、皆やってますから」
などどいうケースは非常に注意してください。
もし何かあった時に保険金がおりなかったりトラブルになるのは残された家族です。
告知は素直に書いた方が良いですよ。
その代りローン解約になった後にその担当営業が手のひらから返したように
恐ろしいほどの文句を言ってくることもあります。
契約前にしっかりと流れを調べてください。
３７、泣きながら売買契約
これは昔の同僚が辞めた会社で見た風景らしいですが、お客が泣きながら契約していたらしいです。
3時間近く接客スペースで詰めていたらしく、気の弱そうな人みたいでした。
気の弱い、または文句が言えない様な人は気を付けてください。
営業から見ると
「いつまでも優柔不断でずっと決断できないなら今契約させちまおう」
という風に見えるのも事実です。
決断力、覚悟、物事をはっきり言える力があるとこういうことは起きません。
人生をしっかり生きていきましょう。
営業から見るとお客がどのように生きてきた人なのかよくわかります。
３８、不動産購入申込書（買い付け）を取り下げたり辞められない
購入申込書を書いた翌日に悩んだ末
「やっぱり辞めたくなった」
と思い、仲介会社に連絡すると
「購入申込書をもう売主に送ってこっちも契約の準備や調査もしている。
だから辞める事は出来ない」
などと言われることもあります。
結論から言うと辞めることや取り下げることは出来ます。
ただ同業として準備した労力、費用、時間、売主から見て仲介会社としての信頼がなくなる、
売主に謝らなくてはいけない、などお客が思う以上に裏では大変なのも事実です。
購入申込書を書くときは慎重にそして大胆に書いてください。
３９、離職率
これは感覚的な物もありますが、中途入社で不動産仲介に入った場合は3年で
約7、8割辞めていきます。
皆いい奴多かったですね。
理由のほとんどは
「売れないから」
でした。
そして皆一生懸命真面目に頑張ってましたね、、、、
４０、離職するタイミング、時期
不動産屋で辞めるタイミングはそれなりに傾向があります。
まずは初日。
翌日からもう来なくなります。多分向いてないな、と思ったんでしょう。
次は２か月目、3か月目の終わりです。
どの会社も大体1か月目は売らなくても仕方ないかな、と思うんですね。
会社もよりますが2か月目、3か月目になるともう売らなくてはいけないんです。
お客が良く言う言葉の中に
「半年後や1年後ぐらいに買えればいいかな、、、」
という言葉があるのですが、営業からするとそんなに待ってられません。
もうただ単に
[売らなくてはいけない]
んですね。
宅建持ってる人も持っていない人も全く差別はありません。
売るしかないんです。
文章だと伝わりませんが毎日毎日
「いつ売れるの？」
「契約は？」
「見込みは？」
「案内は？」
「今月売れるの？」
など言われるともう売るしかないんです。
（同じような言葉3回使いましたが本当にこんな心理になります）
皆がプレッシャーを感じている顔になるので、独特の営業会社ならではの
雰囲気、空間になります。
このタイミングで案内を取れたりすると、そのお客をなんとかして決めなくてはいけない。
そうなると上記に書いたような来社させて上司に接客させるような流れになります。
最初の本当にきつい時期ですね。
この時期に売れない人が辞めていくこと多いです。
４１、洗脳
書くと非常に怖い言葉ですが組織、会社はある程度洗脳要素があります。
社訓もそうですし、目標、企業方針なども組織全体に向けて共通の目的意識を
持つことでパワーを生みます。
本人が納得して良いな、と思う場合は企業や従業員にとって幸せなWINWINの関係です。
他の人がそこまで思っていないのに強制させると非常に深刻な問題になります。
不動産仲介営業の場合はまず最初に
「売る、契約する」
という事の目的意識を強く持たされます。
（売る事ばかり書いていますが、売る事が営業の存在意義なんですよね。綺麗ごとは書きません）
契約したお客さんに売る、しかも不動産の場合超高額で特別な法律や知識が必要です。
でも自分には経験も知識もありません。
お客さんに説明するときは新人の時は特に怖いです。
そうすると言葉に自信がなくなるので、営業の基礎の話みたいですが、
・声を大きく
・自信を持って
という作業を反復させられます。
1番多いのは電話するときに上司の近くで電話する、ですね。
面白いもので毎日1か月くらいやっているとだんだんハキハキした声になります。
そうすると案内も取れるようになってくるんですね。
営業からすると人によりますが案内が取れるようになった自分の成長。
会社からすると売るために必要な最初の1歩のマインドの植え付け、
が出来ることになります。
双方が同じ目的を向いている様なケースでしたら良いことです。
営業が嫌がっていたらもう辞めたほう良くなりますね。
※「洗脳」というタイトルで書きましたがあまりにも深すぎる話題書いてしまいました。
書くと内容が多くありすぎるのでこの辺でやめときます。
洗脳という言葉は怖い感じしますが、優しく書くと
「企業に必要な優秀な人材」
と全く同じ意味ですよ笑。
４２、ガン詰め（がんづめ）
業界用語かどうか知りませんが上司などにガンガン詰められることを
「ガン詰め」
と呼んでいます。
私の知る限り業界に残っている人は100％これをくらっています。
叱られるのは納得いくことが多く、役に立つことも多くあります。
感情で怒った時は後で振り返っても為になりません。
これはもう運ですね。
業界に入りたい人は会社、上司の見極め頑張ってください。
４３、車は持ち込み、または自己購入
会社が車を用意してくれる場合もありますが、会社によっては自分の車を持ち込みになります。
車持っていないで面接に来て
「売れば大丈夫」
と面接官（後の上司）に言われ、入社してすぐまあまあ良い車を買う人もいます。
お金は持っていない人が多く、カードローンで購入するんですね。
不動産屋の合言葉みたいですが
「売れば大丈夫！」
どこの営業もこんな感じです笑。
４４、銀行のマンションのローンを借りる時に修繕費・管理費・駐車場代は計算しない
昔から変わらないんですが、なぜかマンション（新築・中古）住宅ローンを借りる時に
修繕費・管理費・駐車場代は計算しません。
ざっくり書くと戸建3500万のローンを借りるのとマンション2500万のローンを借りるのと
ほぼ月の支払い一緒になります。
（修繕費・管理費・駐車場代の総額約25000円とした場合）
でも戸建で3500万MAX借りれる人はマンションも3500万円の物件買えるんですね。
マンション購入者が任意売却になることも多いですが、こういう計算を出来ない人も
意外に多いです。
「この年収でしたらこのマンション買えますよ」
と言ってくる新築マンション営業や仲介営業も多いですが気を付けてください。
自己責任ではありますよ。
４５、辞めた営業の写真をそのまま使っている不動産仲介会社
会社のHPに営業の写真を多く載せている会社がありますが、時々辞めた営業を
そのまま使っている会社もあります。
これは費用もかかるし手間なのもよくわかるのですが、辞めた営業としては
HP上では在籍していることになります。
HPの写真を見て実際にその会社に行ってみてほとんどの営業の顔がない場合は
退職しているはずです。
おそらく会社、経営者に問題あります。
気を付けてください。
４６、宅地建物取引主任者（宅地建物取引士）を仕事しながら取得
宅建はなんだかんだで必要です。
業界に長くいるのに重説読めないのはやはり色々ときつくなります。
そうなると仕事しながら取得しなければいけないんですが、まあ非常にきついです笑。
月25日、300時間働くと勉強する体力もありません。
特に売れていないと勉強する時間もありません。
（時々このような状況で受かる人はいます。本当に凄いと思う）
宅建持っていないで不動産業界に入った人は、３，４年目くらいから
取るようにしたほうがいいと思います。
その頃まで生き残っていて売上がそれなりに安定していれば早く帰れるかと思いますしね。
業界にいるとアットホームの5点免除はわかると思います。
私は約170時間前後の勉強量でした。
売り上げはその時期下がるかと思いますが、
「取るしかない！」
という意気込みで頑張ってください。
宅建の勉強はほぼつまらなかったです笑。
皆気が付いていると思いますが現場であまり役に立ちません。
ですが意外と民法が使えるのが私の見解です。
弁護士、司法書士と話すときに役立ちます。
４７、辞める時の歩合は無し
お客さんとの引き渡しが終わり、歩合の給料が入るのは翌月になります。
辞めると言った後にその月にお客さんとの引き渡しが終わり退職する。
「翌月の歩合はないから」
と言われ給料貰えないことも多くあります。
営業が泣き寝入りすることが多くある業界あるあるです。
４８、上司になりたくない、なる気もない
不動産仲介で継続的に成績を残すと
「上司になれ」
という社長命令が下るときがあります。
営業は基本しなくなる立場で自分の営業課（営業1課など）を管理するようになります。
他の業界から見れば出世に見えるかもしれませんが、このような場合は課の売り上げの？％が
自分の給料になります。
部下には売って来い、社長には売上どうなってるんだ？、という中間の位置になります。
ほとんどの営業がこの立場に興味がありません。
上司になるより独立する方が魅力があるのでそこまで上司になりたい人は多くない業界です。
４９、営業才能ある上司は部下に教えれずにキレる
営業の売り上げがトップで上司になるケースも多いです。
大体が営業の才能を元から持っているイケイケガンガン系の営業タイプです。
このようなタイプはあまり多くありません。
「なんでお前は売れないんだ」
と売れない人間の根本的な理由がわからないです。
自分と同じ考えの営業はやりやすいので仲良く接しますが、そのほかのタイプは
無視、怒号、罵声などになります。
部下の営業に問題あるときもありますが、上司となるからには教える力、皆がバランスよく成約になる手法を考えなくてはいけません。
自分自身が1番勉強していないことに気が付いていないことも多く、ブラックな環境になり離職者が多い会社になることも多いです。
５０、夜のチラシ配布
チラシを営業時間中に撒くこともありますが、基本夜が多くなります。
マンションの場合夜10時まで管理人がいることが多く昼間に撒けない場合は
夜10時以降からチラシを撒くことになります。
５１、ステ看
業界用語で電信柱などに貼ってある看板を
「ステ看」
と言います。
電信柱などに看板貼るのは違法です。
しかしお客がいない営業にとっては死活問題です。
集客を取って売り上げを上げるためにステ看を夜貼っています。
５２、意味は、根拠は、なぜ？
この話題はあまりブラックではないと思います。
向上心のない人にはブラックになるので書いていますが、
ビジネスの基本で何事にも
「意味」
があります。
不動産の場合は大きな価格です。一見適当に値段がついているように思われますが、
売主などは価格を決める時にかなりの
「この価格の意味は？根拠は？なぜこの価格なの？」
と詰められることがあります。
賃貸も同じで法人が何千というアパート、マンションを持ってる不動産屋も同様です。
こういった内容で上司に詰められることもありますが、しっかりした上司の場合は
成長に繋がります。
年齢や勤務年数で上役になり、知識が足りない人にあたった場合は大変ではありますが。
成長意欲、向上心がないとやっていけない業界です。
５３、不動産売却一括サイトの素人が書いた文章
不動産売却一括サイトの会社は不動産業に必要な宅建免許を持っていません。
なので不動産仲介に対しての知識はありません。
そのようなサイトが
「1000万円高く売れるかも」
などど現場サイドからすると新人以下の絶対に言ってはいけない文言を
平気で書く理由は
「反響数によって不動産会社からお金が貰える」
からになります。
成約しなくても問題ないのです。
なので出来る限り甘い言葉を書くことによって、反響数を増やします。
お客と一括サイト、不動産営業が同じ方向を向いていないのでよくトラブルになります。
５４、無料で査定してくれます。売る気がなくても構いません
よく不動産会社からすると裏で大問題になっていますが、売る気が全くない人に
査定する気はありません。
社会人なら当然のようにわかるかと思いますが
「来月は週6日働いてくれ、給料は0円だけどお客様の為に仕事しよう」
と言われているのと同じです。
無料でやれるような仕事ではありませんし、難しい責任ある仕事です。
こういう文章を書く一括サイトから仕事に対しての責任を感じません。
５５、査定金額だけ知りたいのに一括サイトに問い合わせたら営業電話が凄い
前の内容と続きますが、現場の営業は一括サイトに登録していることは知っていても
文言などは一切読んでいません。
「専任媒介を取る」
という思いだけです。
ここでお客と営業との食い違いが起きます。
不動産会社はこの集客に？万円支払っています。
お客は無料なのでお金払っていません。
一括サイトは問い合わせで6社同時見積りの場合は？万円×６の収入になります。
さて、ここで実際に現場で起きる問題は
「査定するから売却を当社でやらせてくれ」
になります。
また不動産会社の営業も同時に6社査定していることも知っています。
そうなると早い者勝ちになります。
専任媒介の契約さえ取ってしまえばそう簡単に3か月の間に解約にはなりません。
ここで売却を取るためにわざと
「高額査定」
にするケースがあります。そして査定金額を高くしてこのHPに良く書いてある
「物件を隠す、物件の囲い込み」
などになる事もあるんですね。
話戻しまして、売る気がないで査定だけお願いした人は一括サイトに書いてある
事とは全く違う営業の対応だと思います。
不動産屋の立場からすると売却の依頼取らないと生きていけません。
査定だけのボランティアは出来ないんです。
現場のリアルな意見です。
５６、一括サイトの大手不動産会社が並んでるどこも同じようなサイトの仕組み
どこの会社も
「参加企業～～社」
「安心、信頼の大手不動産会社が売却査定」
となっています。
これは昔は良かったのですが、一括サイトを初めて作った会社はお客に
「色々な会社の査定パターンを見せてあげる」
という今までにない顧客のニーズに合わせた商品でした。
大手仲介会社も集客は基本チラシが多く、その費用に比べると他社と競合に
なってしまいますが、ある程度売却依頼が取れるのでWINWINの商品でした。
ここで後発型のネット会社が
「これなら儲かる」
と思い業界に参入します。
良いところはネット企業の知名度がなくても大手不動産会社をずら～と並べると
しっかりとした安心したHPになるんですね。
今はそんな一括サイトが数十社になりました。
いまだにどこも同じような内容で書いていますし、どこも一緒に見えます。
そしてどこも
「両手取引」
「物件隠す、囲い込み」
などのマイナス面については絶対に書きません。
書くと大手不動産会社からクレームが入り、HPのトップページの参加企業に
大手の名前を入れられなくなるからです。
大手の名前が入れられなくなると1番の大口客が消えてしまいます。
HPにある参加企業も有名でない会社のみになってしまい、反響がなくなります。
そうすると会社が倒産するリスクが高まります。
ビジネス上の理由は納得出来ますが、何かしら良い話には裏はあります。
色々書きましたが客観的に見て不動産一括査定という仕組みは良い仕組みだとは思ってます。
もう少し改良の余地はありますけどね。
５７、査定金額が300万、500万、1000万高くなることも
この文言見るたびに思うんですが
「誇大広告なんじゃないのか、、、、」
と思います。
凄い話しますが、査定金額はいくらでもいいんです笑。
なぜなら
「実際に売れる価格」
ではないので。
これは完全に不動産売買業の世界の話をしますが、売主が土地や中古マンション、戸建を
仕入れるときに査定金額間違えると本当にヤバいです。
数百万の赤字になるので、仕入れの査定する時は本当にシビアです。
この論理でいくと300万、500万、1000万の査定の違いが出るわけはありませんし、
そんなことしたらクビじゃすまないぐらいの大問題になります。
（上記の金額で1億、2億の億超える物件なら査定違うことはよくありますけどね）
不動産屋の本当の査定の場合は厳しい値段設定になる事が基本です。
ですが一括サイトではなせか
「1番高い査定してくれる会社」
を推すんでよね、、、、、、
お客さんにとって1番大事なのは
「実際に高く売れたのか」
が本当のゴールなんですけどね、、、、
一括サイトに書いてある
「定金額が300万、500万、1000万高くなることも」
と言う文面については正直かなり疑問に思います。
実際に一括査定数社の担当に聞いてみたんですね。
「500万査定が高くなる根拠はなんですか？
その価格で売れない場合は誰が責任取るんですか？」
ってね笑。
言葉濁してちょっと黙っちゃいました。一言言ってくれたのは
「それはまあ、、、その、、、、集客出来ないと会社が成り立たないんで、、、」
その言葉を聞くとお互い仕事している身としてはなんか同情しちゃうんですね。
でもこの責任の無い
「高くなることも」
という言葉は良くないと思います。
「査定額の1番高い会社に依頼してその価格で売れない場合には
～～一括査定が責任持って差額分をお支払いします」
と書いてくれるのならいいんですけどね。
そうすれば言葉に重みがありますし、仕事に誇りを感じます。
でも1か月しないうちに潰れちゃいそうですがね笑。
５８、一括査定で金額UPのお客様の声
これもどうなのかな？とよく思うんですが何で
「1番高い査定金額と実際の成約価格の価格差」
を書かないんですかね？
お客様の声で
「査定金額大幅UP」
だけ書いてるんですよね、、、、、
前にも書きましたが、実際に売れる金額がゴールです。
それと査定金額は正直言いましてどこもそんなに変わらないのが
事実なんですね。
業界用語になりますが大手はほぼ「東京カンテイ」という会社に
査定する材料を貰います。
どこの大手も東京カンテイ使うのでそこまで大きく変わることはありません。
他の会社も近隣の販売価格や成約事例、路線価、マンション㎡単価などを
頭に入れながら売却価格を想定するので余程仕事が出来ない人でない限り
高額査定になることは基本ないのが事実です。
（査定金額を間違える営業は基本使えない営業なんですよ）
話戻しまして査定金額が高いからと言って売れるわけではありません。
（その辺ずるいな、と思う。査定金額が高い金額そのままで売れた、
とは書いてないんですよね。ネット屋は上手いな笑）
成約価格と査定金額の違いを書いてくれないと不動産屋は疑いますよ。
５９、不動産一括サイトアフィリエイトのランキング
不動産一括サイトのランキングは全部アフィリエイトです。
お客がこのサイトを経由して売却の問い合わせをすると？千円が入る仕組みです。
ネット関連のアフィリエイトなので不動産の知識も評判も一切知らない
素人が書いています。
（不動産屋が見ると知識ない人が書いている記事はすぐにわかります。）
情報の見極めは今の世の中大事ですよ。
（自分も胡散臭くなってるんでしょうね、、、、これだけブラックな内容書いてるのでね笑）
６０、不動産の買い取りと仲介にお願いして売った時の金額の違い
一括サイトの内容と少しかぶりますが
「不動産の買い取り」
で不動産屋に問い合わせると仮にですが2100万円の査定金額が出たとします。
次に会社に
「一般の人に向けた仲介での売却」
として査定をすると3000万円の査定が出ます。
不動産屋の一般論ですが
「買い取りは売れる価格の7割で仕入れする」
が基本なんですね。
でも仲介にお願いすると3000万円の査定になります。
この場合だと
「査定金額900万円UP」
にはなるんですね、、、、、、、、
どうなんでしょうね？これも査定金額UPに入れてるのかな？わかんないです笑。
６１、同時査定することでブラック営業になる
長々と一括サイトについて書いてしまいましたが、理由があります。
この一括サイトで同時査定することで現場では他社との競争になります。
競争＝負けてはいけない＝何としてでも専任媒介取れ、になるんですね。
現場の営業レベルからすると一括査定からの反響は
大変なんですよ。
６２、絶対に専任取って来い
一括サイトの反響は通常反響を管理している上司から営業に渡されます。
この時点から営業スタートです。
大体が
「査定額を知りたい」
に皆さんクリックされます。
現場からすると実はどうでもいいんですね笑。
後で説明書きますが、
「専任媒介を安い売却価格ですぐに売れるようにする」
が不動産屋の理想です。
営業が電話してアポ取れると上司から
「絶対に専任取って来い」
と言われます。
お客が希望している
「査定金額をとりあえず知って、いつ売るかは決めてないけど判断材料にしたい」
という気持ちとは180度違う方向を営業は考えています。
６３、「今売る気はないみたいです」の報告は通用しない
お客の家に行って家の中や話できるチャンスがある場合は
「どうやって売却の依頼を取れるか」
を考えています。
これは私含め営業である以上仕方ないですし当然の事ですが、
お客のライフプラン、家族の都合を無視してでも売却を薦めてくることがあります。
これは会社に戻って
「お客さんは今売る気なみたいです。ゆっくり考えたいそうです」
と上司に報告すると
「お前こ反響にいくら金かかってると思ってんだ。今月の売り上げどうすんだ」
と言われるからです。
お客の都合ではなく自分、会社の為になんとかして売却を取る動きをします。
６４、「てめえの仕事は客に納得させて安く売却させることだろう！」
実話です。私が言われたことそのまま書いています笑。
両手について何回か書いているのでわかるかと思いますが、
売主が安い価格で売却すると買主にとっては非常にお得な物件になります。
そうすると買主がすぐに購入する可能性が高くなります。
両手取引にすることが出来ます。
またレインズに登録する前に独占で良い物件を持っている不動産会社になれるんです。
集客も多くとることが出来ます。
不動産会社にとって売り上げも上げられて、集客も取れて、会社の価値も上げられる。
良い連鎖が生まれるんですね。
つまり不動産屋としてはいかに
「お客に納得して安く売却をさせることが出来るか」
が評価の基準になるんですね。
、、、怖くないですか、、、私は怖かったです。
怒る、怒りなどに対する恐怖ではなく、人間として、人としてどうなの？
なぜそんなことが出来るのか？
ということに対しての恐怖でした。
当時は結局上司に対して上手くごまかしながら、お客さん優先にしました。
（今思うと年密な超高等テクニックですね笑）
お客が納得して早く売りたいなどの理由で安く依頼を取ることは問題ありません。
ただ不都合な事実を伝えずに会社優先にするのはどうなのかな？
と思います。
懐かしいですね、金持ちになれないマインド持ってますよ笑
６５、恐怖のレインズ他社登録
一括査定で売却をしたいお客がいて5、6社との同時査定になったとします。
しばらくして電話すると
「他の会社でお願いすることにしました」
とお客から言われます。
上司には
「絶対に専任取ってこい」
と言われていたのに取れませんでした。
報告するとかなり詰められるので黙っていたとします。
1週間後レインズを見ると他の会社から専任媒介で登録されていました。
そうなるともう上司に報告するしかなくなります。
予想通りにかなりの詰めをくらいます。
その後は
「次は絶対に専任取らないとやばくなる、、、」
という心理が働きパワフルな営業に切り替わっていくんですね、、、、
６６、お客の顔が金に見える
それなりに営業職をやると
「お客の顔が金に見える」
という人はそれなりにいます。
またこのセリフを言う人が成績が良いことも事実です。
「客の顔を万札だと思え！」
と上司に言われることも多いです。
６７、自信満々で偉そう
営業職は別名「メンタル職」とも言われ、
メンタルが弱い、または後ろ向き、マイナス思考の人は
やっていけない仕事です。
（例、売れなくて落ち込んでも誰も助けてくれない。
落ち込んでいる時間はただもったいないだけ、時間の無駄となる）
自信を持つというのは非常に大事な作業です。
自分自身に対しても大事ですが、接客などでお客に対して会話する時にも
非常に大事な要素になります。
ただ行き過ぎると
「自信満々で偉そう」
になります。それはただの人間として不快に思われる要素です。
言い方を変えるとただの
「自己中心的な人間」
になりますのでね。
控えめな心と相手を思いやる心、そして仕事に対しての自信。
このバランスが取れていると良いですよね。
◇まとめ
当初１００個書こうと思ったんですが、途中で疲れちゃいました笑。
まだありますが、マイナスな事を書くのは疲れますね、、、、
昔色々あったことを思い出します泣。
かなり長い文章になりましたが読んでいただいた方はお疲れ様でした。
この記事の内容には多くの
「業界の慣習」
が書いてあります。
ちょっと知っておくだけでも不動産の購入、売却、賃貸、投資などをする時に
役立つんではないかな、、、、と思ってます。
また不動産屋はこのような業界の慣習を知らないとやっていけないんですね。
気が向いたらまた追加で書くかもしれません。
皆さんの良い不動産取引の参考になれば幸いです。
※思ったよりも多くの人からこのページ見られるようになりました。
おそらくですけど
「不動産仲介営業新人、または１年目」
の人から読まれてるような気がします。
ご興味あれば
「宅地建物取引士の勉強方法、一発合格」
もお読みください。
自分もそうでしたが、大変ですよね・・・この業界。
（今も大変ですけどね笑）
新人の頃に思ったのは
「どうすれば怒られなくなるだろう？」
とよく思ってました。
怒られない方法は２つしかないかな・・・
「契約をいっぱいする」
それと
「宅建取って仕事が出来る様になる」
になるかと思います。
そんな営業マンに対してだと上司も怒りにくいでしょ笑。
真面目にそれしか方法はないな・・・と昔思いました。
契約は入社した会社の状況や規模、ノルマによって大きく変わります。
なので簡単には説明できません。
ただもう一つの
「仕事が出来る様になる」
はその人次第だと思います。
不動産仲介の場合の仕事と言えば
「不動産調査」
になります。
（役所などに行って調べる事）
調査が出来ると重説、売契がだんだんと理解して読めるようになる。
そうすると上司からもだんだんと怒られなくなるんですね。
（「なんでわかんないんだ」と言われる割合減るので）
勉強大変ですが、勉強して覚える方がブラックな環境になりにくいと思います。
自分がそうでしたしね。
よければこちらも見て下さい。
↓
「わかりやすい不動産用語集」
（2018年3月現在
「不動産用語 わかりやすい」
の検索キーワードで1位になってます）
重説、売契、調査する際に私が新人の頃
「こういうのあればいいな」
と思って書いた内容です。
興味あれば読んで下さいませ。
仕事が自分のペースで出来る様になると仕事楽しくなりますよ。
今の自分がそうですしね。
責任やプレッシャーは大きくなりますが、理不尽な上司はいません笑。
お客さんにも自分が思うように丁寧に対応できます。
言いたいこと言える営業になるにはまず自分が力をつけるしかないんです。
読んでくれた方で不動産業界残ろうと思ってる方・・・頑張って下さいな。
私も頑張ってますよ笑。
頑張ってこういうのも書きました。
↓
「お客さんから山ほど出てきた質問」
最初は
「手付金」
の意味もわかんなかったんですよ。
時間かけて営業しながら勉強していったんです。
この業界近道はないと思うんです。
契約しながら覚えていくしかない・・・
大変なのは身を染みてわかってます。
参考にしてくださいな。
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