さいたま市の市街化調整区域について調べました。

2015年春の情報です。
ある程度長文になるかと思いますが、このページを読む方は市街化調整区域
ついて知りたい方が読まれると思います。
ある程度しっかりと書こうと思います。

先日さいたま市の区役所の開発指導課にて市街化調整区域を調べました。
調整区域は埼玉県と千葉県で取引したことがあります。
(余談ですが未線引もあります。)
東京都で仲介していた時には取引したことがありません。
というか東京の都心部には調整区域の土地がありませんでした笑。
少し田舎の辺りになると調整区域は多く出てきます。
さいたま市の場合はそれなりに多くの場所に調整区域があります。
(中央区の鴻沼川周辺の調整区域だけは例外です。金額それなりに高く売れます)
お客さんからよく聞かれるのは
「建物が再建築できるのか?」
という質問ですね。それについて答えていきたいと思います。

市街化調整区域の場合は基本「既存宅地」という特別ルールがあり、
昭和40年代(44年かな?忘れてしまった笑)に国が線引きという作業をするのですが、
その時に市街化区域、市街化調整区域などに分ける作業がありました。
当時の人からすれば自分が普通に住んでいたところにいきなり国からの命令で
「もうここは家を建てること出来ないから」
という無茶な要求です。
そんなこと言われたら誰でもは怒りますよね。
なので特別ルールとして
「線引き前に建物が建っていた所は今後も建物を建てることが出来る」
というのが既存宅地になります。
(例外も多いので100%ではない所が調整区域の難しいところです)
この既存宅地がある場合ですと、余程のことがない限りは今後も再建築が出来るので
第3者への売買もスムーズに行うことが出来ます。
市街化区域に比べれば金額はどうしても下がりますが、ある程度しっかりした値段で
売却することは可能です。

前置きが色々と長くなりましたが上記の既存宅地でないケース、または
建物が建っていても確認が必要なケースを書いていきます。
さいたま市の場合役所の開発指導課という所にいけば貰える資料があるのですが
その中に
「長期にわたり建築物の敷地として利用されている土地における開発行為」
というのがあります。
ここには条件が色々と書いてあるのですが、わかりやすく書きますと
1 (ア)おおむね50以上の建築物が50メートル以内の間隔であること
(イ)申請地から半径500メートルの圏内に100以上の建築物があること
2 (ア)法に基づく許可建築確認の事です)を受け20年を経過したものであること
(イ)線引き前から土地登記簿謄本における地目が宅地であること
(実際の資料に書いてあることは全部書いていません。
わかりやすくするために特殊な例、難しい言葉は省いております。)
この書いた内容の1のア、イ、または2のア、イ、のいずれか片方を両方満たしていれば
基本再建築が出来る可能性は非常に高いです。
(例・500メートル以内に100以上の建築物があり建築確認があって20年経過している)
(例・土地謄本が線引き前から宅地で50以上の建築物が50メートル間隔である)
現場を調べたり、接道なども調べたりしなくては絶対と言う事は言えませんが、
上記のケースに当てはまる方はそれなりの価格で売却することが可能です。
もっとわかりやすく書きますと
「土地の謄本が宅地で、建築確認あって、周りに家がそれなりに建っていれば再建築出来る可能性高い」
ですね笑。
※他にはある一定の区画内は住居が問題なく建つエリアもあります

再建築出来るさいたま市の市街化調整区域のパターンは色々と書きましたが
今度は逆に
「建築確認もない、謄本も宅地でない、周りに住居もあまりない」
というケースの場合ですが、余程の事がない限り住居の再建築は難しくなります。
そのようになってしまいますと正直言いまして高値で納得した価格で売れる可能性は
ほとんどありません。
ただケースによってはまだ使える土地でもあります。
簡単に書きますと
・自分または3親等以内の親族は住宅を建てられる可能性がある
・日常生活に必要な物品販売店舗など
(コンビニ、医薬品、理容店、飲食店など)
・駐車場にしてしまう
などがあります。
自分または親族はケースによっては住宅建てられます。
(書類見ましたが結構色々な条件あります。建てるときはかなり確認した方が良いですよ)
コンビニなどの店舗系はそれなりに建つ可能性は高そうです。
なので第3者に売却することは出来ますが、建物を建てる買主側が事業計画書を
役所に提出して認められないと店舗を建てることが出来ません。
買主側からすると
「じゃあ凄い安くしてください」
と言われやすい状況になってしまいます。
後は売らずに駐車場にするとかですかね。
役所に確認したところコンクリートで駐車場にするのは大丈夫みたいでした。
ただ屋根みたいなちょっとした物でも建築物になるらしく、それな認められない、
との事でした。

色々と市街化調整区域について書いてみました。
わかりやすくするために全ての事柄は書いていませんし、重要な所のみを
書いています。
実際に調査すると
「なんだこりゃ」
とわけわかんないルールがあったりするのが調整区域です笑。
また仲介の現場レベルからしますと市街化調整区域はあまり知らなくてもいいんですね。
理由は
調査が難しい、時間がかかる。
・お客さんへの説明に時間がかかる。話した結果売るの辞めてしまう。
・売れない、売りずらい
・金額が安いので仲介手数料が安くなる
これが現場の本音です。
市街化区域の土地でしたらこの書いてある内容一切関係ないですしね笑。

このHP見て頂いて売却考えている方いらっしゃったらお問い合わせ下さいませ。
お助けできることも多いかと思います。
※何回も書いてしまいますが調べてみないとわからないことが多いのが
市街化調整区域になります。
私自身わかって書いていますが時々例外もあったりします。
書いてある内容が100%とは言えませんのでその辺りはご了承ください。

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