不動産仲介(営業）の仕事とは？
2014年4月10日
普段の文章は
「わかりやすく、楽しく」
をモットーに書いておりますが、今回の内容については
普通にしっかりと書きたいと思います。
難しい用語が多く出てくるために、わかりやすく書くと何も書けないのが正直なところです。
不動産仲介の仕事について参考になれば幸いです。
不動産仲介の仕事は
・集客
・案内、接客（営業）
・調査
・契約
・引き渡し（決済）
がメインの仕事になります。
集客に関しては前回
「不動産の広告費についてある程度詳しく書きます」
に書きました。
（広告費などを使ってお客さんを集めることです）
興味ある方はそちらを読んでくださいませ。
次は
「案内、接客（営業）」
ですね。
なんだかんだでメインの仕事はこれがほとんどです。
営業という仕事上、契約しないと給料出ません。
会社にもよりますが契約しないと基本給でないところもそれなりに
あるので皆必死です。（経験者です。今もそんな感じですが笑）
案内のノルマもあったりします。
どうしても仕方ないんですがやはり上司からのプレッシャー、ノルマというか
生活費を稼がなくてはいけない、という思い、などなど。
皆それなりに「お客さんの為に仕事したい」と思うのですが、２か月、３か月契約が
１つもないと本当にどんよりした顔、血色の悪い、けど元気な声を出さなくてはいけない、
と言う風になっていきます。
「押し売り」
という雰囲気になるのはこういう裏の事情があるケースも多いです。
離職率は高い業界です。
次に
「調査」
になります。
これはもう業界長ければ長い人ほどよく知っている知識です。
宅建の参考書を丸暗記しても意味がありません。
調査とは契約前に主に
・役所
・法務局
・水道局
に行き公的な図面を取ったり、道路の接道などを確認したりする作業です。
パターンは大体決まっているのですが、謄本、公図、測量図などの書面。
他には用途地域、建築確認書や道路図面、上水道、下水道、その他諸々を調査します。
この調査を私たちがミスってしまうと業法違反になるので
今でもプレッシャーです。
逆を言うと同じ不動産はないので毎回勉強にもなります。
そういう知識が増えると楽しいとは思いますね。
調べたのを会社に持ち帰って、重要事項説明書の作成になります。
営業と調査を分担作業する会社もありますが、営業一人で全部したほうがお客さんにもしっかり
説明できますし、責任感が出ます。
慣れてくると物件を見るとすぐに「怪しいな」と思うところはわかってくるんですね。
この辺はやはり経験値がものを言う業界です。
次の
「契約」
ですが重要事項説明書、売買契約書の読み合わせになります。
重要事項説明書は宅建主任者の独占業務です。
資格持つ人が読むので、宅建持っていない営業は読みません。
売買契約書は宅建主任者でなくても良いので極端な話誰が読んでも構いません。
売主が個人、または宅建業を営む法人の時で内容が大きく変わることがあります。
わかりやすいのは
宅建業法に「８種規制」とあるんですが、一つ例に挙げると宅建業者の売主は
瑕疵担保２年間つけなくてはいけないんです。
（簡単に言うと雨漏りやシロアリ被害があった場合に売主に費用を請求できる権利）
これは宅建業法でプロである宅建業者と素人である一般の個人の方との
知識の差を埋めるための処置になります。
（不動産屋に悪い事すんじゃねえぞ～～～～と脅してるんです笑）
逆に個人間の売買の場合は瑕疵担保つけなくても問題ありません。
売主サイドからすると古い物件の場合は瑕疵担保つけない方が無難かと思います。
他にも業法や法令上の制限の話、付帯設備表（エアコンついてますか？とかを書く紙）など、
色々とありますが、キリないのでストップします。
契約の時に不動産仲介は頭の中フル稼働です。
無事に終わると
「良い仕事したな～～」
とハイテンションになります笑。
最後に
「決済」
ですが、引渡し前に司法書士と連絡を取り合って登記の手続きをします。
（新築戸建の場合は表示登記というものも有り、その場合は土地家屋調査士です）
登記は少し勉強するとわかるのですが、登記上の人物が基本的に１番所有権を
主張できるんですね。
売主が悪い人で買主Aと契約した後、翌日にも同じ物件を買主Bと契約する。
売主からすると売買代金を引き渡しの時に２回貰えることになります。
この場合買主A、Bどちらのものになるかと言うと登記をした人の物になるんですね。
なのでBが後から買ってもBの方が先に登記していたら買主Aはお金だけ払って
何も買えなかった、という事になります。
（このケースの場合民法で少し例外もありますが、その辺のことは書きません。
なんか宅建の試験を思い出す笑）
上記の事がないように基本銀行にて司法書士が立ち会い、売主買主双方の身分を
確認して問題なければお金の振込、という形になります。
不動産仲介の仕事について色々と書いてみました。
会社の名前や規模は違くても現場でやることはどこも一緒です。
なので私たちのように規模が大きくない会社でも仕事が出来ます。
会社の名前ではなく個人の力量にかかっている業界なのでね。
仲介と言う仕事がどういう仕事なのか少しでもわかって貰えれば幸いです。
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