不動産一括査定のメリット・デメリット※赤裸々に詳しく書いてます
2017年10月2日
初めに
この不動産売却サイトを立ち上げる理由が自分の中には３つありました。
一つ目は
「このHPを通じて自分たちの考えをお客さんに伝えたい。
そしてこのHPを通じて納得した不動産売却を私達を通してしてほしい」
二つ目は
「不動産業界の裏の仕組みを知ってほしい。
物件を隠されることや囲い込まれることで売主の不利益になっていることに
気が付いてほしい」
三つ目は
「不動産売却一括サイトに書いてある文言があまりにもひどい・・・・
真面目にやっている不動産屋からすれば500万、1000万の査定が変わる事などは
現実的にあり得ない。
誇大広告で売却希望者をクリックさせる手法が納得いかない」
この３つの要素があり自分の中でこの
「納得不動産売却」
を作るきっかけになりました。
一つ目の理由と、二つ目の理由の説明はこのHPに詳しく書いてあります。
昔から不動産営業をしていますので、お客さんの考えや、業界の隠された慣習についてはしっかりと説明できる知識は既に持っておりました。
ですが三つ目の
「不動産売却一括査定サイト」
についてはしっかりと答える事が出来ませんでした。
理由としては
「不動産広告の仕組み、金額」
「HPの作り方」
「SEOなどの検索に引っかかるためのネット知識」
がなかったからです。
不動産営業のみをしている期間を別として5年以上かかりましたが、やっと詳しく説明できるレベルにまで来ました。
説明をする人間には、根拠ある説明、経験や知識が必要です。
私の経験してきた知識を書きます。
【不動産仲介】
・土地の仲介
・中古戸建の仲介
・新築戸建の仲介
・中古マンションの仲介
・投資用ワンルームマンションの仲介
・売りアパートの仲介
・軽量鉄骨アパートの仲介
・1棟重量鉄骨、RCマンションの仲介
・現地販売での新築戸建、中古戸建、中古マンションの仲介
【広告】
・スーモ（SUUMO）※自腹です
・ホームズ（home’s）※自腹です
・YAHOO不動産 ※自腹です
・オウチーノ（o-uccino）※自腹です
・アットホーム（at home) ※自腹です
・イーライフ（E-LIFE） ※自腹です
・合同チラシ ※自腹です
・単体チラシ ※自腹です
・不動産売却一括査定サイト ※自腹です
（何十社もあります。後ほど詳しく書きます）
【HP】
・納得不動産売却 ※自腹です
・ゼロさいたま ※自腹です
（記事の内容や文面は全部自分が書いています）
・他に２つのHPとブログを持っています。
【SEO】（2016年4月27日現在）
・不動産売却 埼玉 1位
・不動産売却 埼玉県 2位
・不動産売却 さいたま市 1位
・不動産査定 埼玉 1位
・不動産査定 埼玉県 1位
・不動産査定 さいたま市 1位
・売却 埼玉 1位
・売却 さいたま市 1位
・土地売却 埼玉 1位
・土地売却 さいたま市 6位
・マンション売却 埼玉 6位
・不動産投資 売却 埼玉 1位
・収益物件 売却 埼玉 9位
・戸建 売却 埼玉 3位
・戸建 売却 さいたま市 4位
・家 売却 埼玉 2位
・家 売却 さいたま市 5位
（計算してこの順位まで上げました。SEOのネット会社の力は借りていません。
他の不動産関連キーワードでも上位表示多数しています）
世の中残酷ですが結果が全てな所があります。
ビジネスである以上、弱者は淘汰されますし、倒産していくのも事実です。
私も何の知識もありませんでした。
でもこのままだとただ負けてしまうし、良いお客さんに喜んでもらえるビジネスモデルを
考えてもそれを伝える手段がなければ何の意味もありません。
「※自腹です」
と書いたのはわざと書きました。
なぜなら私の真剣度、本気度、そして失敗すればそれはただ自分の貯金口座から
数十万、数百万がなくなる事を意味します。
その先は破産です。
5年以上考えて、山ほど失敗をして、夜考えすぎて不安で寝れずに気持ち悪くなることも
多々ありました。
まだまだ成長の中ですし、わからないことも多々ありますが、人よりも答えられるように
なったことが多いのも事実です。
ここまでの経験、深く考えた事実があるので、やっと自分の中で
「不動産売却一括査定のメリット・デメリット」
を書こうと思いました。
最初に言いますが
「不動産取引できるレベルの不動産知識と、自分でHPを作り、SEOやリスティング、
外部リンクなどの基礎知識はわかったうえで、集客できるHPを運営できる実績。
またアフィリエイトに対する知識、仕組み。
WEBライターが書いているのか書いていないのかを瞬時に判断できる知識。
不動産業者から見た利益の構図。
不動産一括査定サイトから見た利益の構図。
現場の不動産営業の率直な考え。
一人で最初から最後まで問題なく宅建業法を意識して取引できる能力。
不動産経営者としての売り上げ、経費、広告費に対する考え方
売却を依頼する時の売主の気持ち、引渡しまでに思う売主の不安を理解できる経験値」
などが必要です笑。
訳わかんないのも重々理解しています。
ですが、自分はやっと大きな金額と長い時間を使い一つ一つ試しました。
書くからにはしっかりと根拠を持って説明します。
おそらく非常に長い文面になります。
現場で実際にお客さんと接している自分だからこそわかりますが、
売却を考える方は本当に本当に真剣です。
読んで頂い方にはプラスになればいいな、といつも思いながら書いていますし、
埼玉県で不動産売却する方には当社にお問い合わせ頂ければ良いな、と思って
書いております。
私の本質は不動産営業です。
お客さんとは実際に会って正面を向いて相手の目をしっかりと見て話します。
文章を書くだけでなく、営業もしているので変な文章も書けませんし、
お客さんから説明を求められたときは
しっかりと答えなくてはいけません。
ネットで顔も見えない、名前を公表もしていない人間が書く文章とは違い、
業法や民法、そして会社の名前、自分の名前を公表して書いています。
責任感とプレッシャーはかなりのものです。
ですが、そのような責任感やプレッシャーを感じながら不動産仲介業を
実際にしてきました。
文章を書くとなんとなくですが、売却で悩んでいる個人の方が思い浮かびます。
売り上げやビジネス戦略も大事ですが、普通に
「読んでくれた人の為になればいいな」
と思うのは私の素直な純粋な気持ちです。
良い不動産売却するための参考になればいいな、と思います。
１、不動産一括査定の歴史、仕組み、会社紹介
不動産一括査定の歴史
歴史と言うほどではありませんが、不動産一括査定が出来たのはネット利用者が
多くなった時代からです。
今もそこまで変わりませんが、不動産会社は基本チラシを作り、
「売却物件求む」
などの文面を作りポストにひたすら投げ込みます。
売却を希望する人からすると、今までは家のポストに投げ込まれるチラシ
でしか不動産屋を知る方法が基本ありませんでした。
売却希望の人からすると当然ですが
「他の不動産会社にも査定してみたい」
と思うのは当然の流れです。
そのニーズに着目したネット会社が
「これは大きいビジネスになる」
と始めたのが不動産一括査定サイトです。
不動産一括サイトの仕組み
不動産一括サイトは個人の売却を希望する方からはお金を貰わず、
問い合わせ数に応じて不動産会社からお金を貰うシステムとなっています。
不動産屋からすると
「査定する会社が多いと売却の依頼が取れない」
と思いますし、
一括サイトの運営会社からすると
「できる限り多くの会社に問い合わせてくれ。そうすれば売り上げが上がる」
と思うのが双方の本音です。
後ほど詳しく書きます。
不動産一括サイトの会社一覧
かなりの数があります。
一覧を書いてみます。
・スーモ（SUUMO）不動産売却・査定（運営会社リクルート）
・ホームズ（home’s）不動産売却・査定（運営会社ネクスト）
・YAHOO不動産売却一括査定
・オウチーノ（o-uccino）不動産売却一括査定
・アットホーム（at home)不動産売却・査定
・イエイ（運営会社Ｑ）
・スマイスター（運営会社シースタイル）
・REGUIUDE（旧SBI不動産一括査定）
・イエウール（運営会社Speee）
・HOME4U（NTTデータ）
・イエカレ（運営会社グローバルサーチ）
・ウルーノ（運営会社グローバルサーチ）
・HOME-MASTERS
・不動産査定エージェント（運営会社ディーエムソリューションズ）
・マンションnavi（運営会社マンションリサーチ）
・スマイティ不動産売却（運営会社カカクコム）
・nifty不動産（運営会社ニフティ）
・いえwill（運営会社インデックスジャパン）
・いえらぶ不動産売却（運営会社エステートサーチ）
・不動産価格.net（運営会社ゲイトグループ）
・街角不動産相談所（運営会社HIROKEN）
・ユスフル（運営会社グルーヴ・アール）
・town life（運営会社ダーウィンシステム）
・ウチモ（運営会社ハイプライシーズ・ドットコム）
・OCN不動産売却査定
・フドーセル.com（運営会社OISON）
・Sateiichiba（運営会社天狗堂）
・不動産売却査定君（運営会社シェアリングテクノロジー）
・いえスター（運営会社KDIM）
・楽天不動産売却
【その他】
・おうちダイレクト（ソニー不動産、YAHOO不動産）
・IESHIL（イエシル）（運営会社リブセンス）
※その他の説明は今回はしません。
調べて見て思いましたが、不動産一括サイトはいっぱいありますね笑。
この他にもまだ一括査定サイトはあります。
この中で選ぶのはお客さんからすれば難しいだろうな・・・
私達は上記の不動産一括サイトの会社を10社以上実際に使ったことがあります。
実際のお話しできますので後ほど書きます。
２、不動産一括サイトは不動産屋ではありません。
「売れなくてもいいのは事実」「責任も負わなくて良いビジネスモデル」
不動産一括査定サイトを運営している会社は不動産業者ではありません。
私たちの言う不動産業者は
「国土交通大臣免許、または県知事、都知事免許を取得している業者」
の事を言います。
これは宅建業法と言う不動産取引における独自の法律があるのですが、
かなりの規制があります。
簡単に言うと
「悪いことはするな」
「一般消費者が誤認するような誇大広告をするな」
などです。
（細かく書くときりがないので省きます）
不動産の広告を掲載する場合には、あまり知られていないんですが規制が多くあります。
こういう規制を無視したり、違反したりすると、不動産業者（宅建業者と言います）は処分を下されることがあり、営業停止や、免許停止などの不動産取引を
行えないような状況になる事もあります。
なので不動産屋が書く文面はどうしても似たり寄ったりになってしまうんです。
「お客様の為に尽くします」
「不動産の事なら何でもお任せください」
「コンプライアンスを重視し、お客様一人一人に丁寧に対応致します」
などなど・・・
本当は皆自由に思い切ったようにアピールしたいんですが、少し間違えてたりすると、
大きなリスクがあるんです。
この辺は難しい業界だな、、、とよく思います。
なんとなくですが不動産屋のHPがいまいち読みにくくわかりずらい理由は
わかっていただけましたでしょうか？
その上で再度
「不動産一括査定サイトは不動産屋ではない」
について書いていきます。
ここは事実なのではっきり書きますが、
「不動産一括サイトに勤めている人間はネット知識はあるが、不動産知識は全くの素人」
です。
ここまではっきり言える理由は自分自身が一括サイトの担当者
数十社の人間と直接話したからです。
質問の仕方は簡単です。
「不動産の知識や売買経験はありますか？」
と聞いただけです。
答えは
「・・・ないです」
と言われました。
そして自分が
「不動産経験がない人たちが、不動産について詳しいような文面書くのはどうなんですか？」
と聞いたんです。
この内容も後ほど書きます。
ネット屋がネットに詳しいのは当たり前ですし、不動産屋が不動産について詳しいのは当たり前です。
各々の専門分野をアピールして、ビジネスにしていくのは当然のことです。
ただ専門分野でない
「不動産」
というジャンルについて、さも知ったかのように文面を作るのはいかがなものなのかな？
と今でも思います。
そしてそのような事をする１番の理由は
「不動産を売る必要がない」
からです。
彼らの仕事は
「不動産売却、査定を考えている一般の人からの問い合わせを集客する事」
のみになります。
ほとんどの査定会社の費用は確認しているので書きますが、
平均すると
「１件１万円前後」
が私たち不動産屋が一括サイトの会社に支払う金額になります。
ここが一括査定の隠された大きな仕組みなんですが、仮に個人の方が不動産査定を同時に１０社したとします。
すると１０社に問い合わせが行ったので、各会社は１社につき
１万円を支払うことになります。
１０社からの収入ですと１０万円です。
逆に個人の方が１社のみに問い合わせると、一括査定の会社の収入は１万円になります。
一括査定サイトからすれば
「出来る限り同時に査定をしてほしい。なぜなら売り上げが全然違う」
というのが本音です。
そしてここが不動産会社と一括査定の１番考え方がかみ合わなく、揉めるところなんですが、
「集客だけ出来れば儲かる一括査定会社」
「不動産の取引が終わって初めて収入になる不動産屋」
一括査定会社は売れなくても問題はないんです。
集客さえできれば、個人の方が実際に売却をしなくても困りません。
不動産屋は違います。
私もそうですが、取り引きが終了して初めて対価を頂ける業界です。
真剣に売却を考えている人でないと対応は出来ません。
「売る気はないけど無料だから査定だけしてみた」
のような問い合わせが一括サイトは多いんです。
なぜなら一括サイトに書いてある内容や、それを誘導するアフィリエイトが
「査定は無料です。不動産屋が丁寧に査定書送ってくれます。
売らなくても問題ありません。不動産屋もその辺はわきまえてますので」
と以前書いてある文面を見つけた時は、本当に怒りました。
素直な不動産屋全体の意見です。
一括査定サイトからすればお金を頂いてるお客さんは不動産会社です。
不動産会社の人間が１００％納得しない、勝手な文章を掲載していた時には
正直許せませんでした。
（今もそのような文面ははびこってますけどね）
不動産営業はお客さんに対して丁寧に対する人間は多いです。
失礼な対応した時に、お客さんともめてる営業を見ることもありますが、
１００％ではありませんが、不動産営業の責任の場合多いです。
「失礼な対応したらお客さんは怒る」
それは当然だと思います。
普段お客さんに接している私たちがお客の場合はどうでしょうか？
失礼な勝手な事をしてその上お金まで請求されたらどう思うと思いますか？
基本は皆さんと同じです。
納得いきませんし、文句は言ってしまいます。
顧客である不動産会社に対しても、そして売却を真剣に考えている個人の方にも、
更に不動産一括査定サイトを運営している会社、この３つが全て喜ぶような結果を
突き詰めるのがビジネスの基本であり、人としての道なんじゃないのかな、
そのように私は思います。
「ブランドがなくても参入しやすい業種」
昔から変わりませんし、今も変わんないな、、、、と思うんですが、
どこの一括査定サイト会社も同じ様なHPの作り方をしています。
【ランディングページ】
ってご存知でしょうか？
一つのページを縦長に作り、言いたいことや主張したいことをデザインつきで
作るページの事です。
この納得不動産売却のTOPページもランディングページで作ってます。
私もネット屋と一緒にこのページを作り、指示したのでなんとなく作り手の意向や
考え方はわかります。
で、疑問に思うんですね。
「なんでどこも同じ様な内容で同じ様なパターンなんだろう」
と笑。
ランディングページの作り方を上から書いていくと
・会社名、本当かどうかは知らないご利用者数、
・査定ボタン、６社前後に査定を強調する文面
・不動産会社大手を強調した横に流れる絵柄、不動産会社数
・「査定で５００万、１０００万変わる」と強調する文面
・査定金額が上がったことになぜか喜ぶお客様の声
・徹底サポート、悪質不動産会社をチェック
・・・・う～～～ん・・・・どこも同じで主張や差別化も特にないんですよね。
お客さんも思うと思いますが、不動産屋の私達から見ても何の大差もないんです。
だって不動産業や不動産取引の事を知らない、不動産契約の経験もない人が不動産について
特別な内容を書けるわけもないしね・・・・
そうなると残る手段は
「誇大広告」
になってしまう・・・・
これだけだとただの批判になってしまうので、一括サイトのランディングページに
書いてある内容に対して一つ一つ自分の疑問を書いてみます。
・利用者数
利用者の定義は
「実際に利用したお客の人数」
が基本、というか当たり前なのだが、知り合いにネット関係者もいるので裏話よく聞きます。
そのなかで
「HPに流入してきた人」
を利用者数とするネット会社が多いのは事実として知っています。
（グーグルアナリティクスなどを使うとHPへの流入者数がわかります）
数百万人の利用者を超えている会社が多いみたい？だが、
これも知ってるんですが、
「一括サイトで同時に問い合わせる会社数は平均３，４社」
が事実です。
とすると仮に個人の方が問い合わせる時に３社として利用者数が３００万人だとすると、
「１万円×３社×３００万人」
答えは
90,000,000,000円（900億円！！！）
900億円の売り上げがあるんだ・・・・
凄い・・・・？？？？？
なぜ東証一部に上場しないの？
なんでもっとマスコミに騒がれないの？
国税庁に狙われる可能性高くないですか
・・・普通に疑問に思いませんかね？
私は疑問に思います。
査定ボタン、６社前後に査定を強調する文面
個人的にはこれは良いし、仕方ないと思ってます。
不動産屋からすれば6社同時査定はあんまり嬉しくないのは本音。
2、3社ぐらいが1番良い気もするけどね。
一括査定会社が売り上げを上げなくてはいけないのはよくわかる。
あと、地元の会社、大手会社などを組み合わせるのは良いと思います。
あれは親切だな、と思う。
大手に出来ることと地元の会社に出来る事ってそれぞれあるのは事実。
良い検討出来る可能性は高いと思います。
不動産会社大手を強調した横に流れる絵柄、不動産会社数
どこも一緒なんですよね。
まあ、仕方ないのかな・・・・・
「ブランドがなくても参入しやすい業種」
についてはここで詳しく書きます。
まず私も法人持っているのでわかりますが、司法書士にお金を払い、
法人名義にするのは誰でも出来ます。
当たり前だけど問題はその後。
生まれたばかりの会社を知っている人は誰もいない。
そしてだれも信用もしませんし、見向きもされないんです笑。
（独立した人がわかるあるあるです）
その時初めて気が付くんですね。
「ブランド戦略って大事だな」
と。
ネット会社の場合は個人の人に対して、対面接客をするよりは、
「いかにネット上でHPをいろんな人に見てもらうか、
そして1番大事な【金銭が発生するボタン】を押してもらうか」
がネットビジネスの大きな成功のカギです。
ネット会社の人と話すとよく
「流入（HPに入ってくること）、滞在時間（HPの滞在時間、何ページ見たか、など）、
検索キーワード（ヤフーやグーグルなどで検索されたキーワード」
などはよく話に出ます。
そして
「コンバージョン（成約）」
が非常に大事です。
ある程度のネット知識があれば、流入や滞在時間、検索キーワードまでは
それなりの形にすることは出来ます。
ですがコンバージョンは非常に難しいんです。
単純にですが
・知らない会社のHPは怪しい
・個人情報を入力したらどうなるんだろう？
・欲しい商品がない
・お金がかかる商品はいらない
と一般消費者は思います。
（私も全くの同感です）
ゼロの会社が大きなブランドになるまでには時間がかかりますし、
現実問題として９９、９％以上の会社が皆が知ってるような会社に
なれないのも事実です。
ここで
「不動産売却一括査定のうまみ」
があるんです。
（なんか謎な人になってきてますが、私は不動産屋です笑。
ちゃんと話は繋がってるんですよ）
一括サイトを作成するのに必要なのは
・立ち上げに必要な資金
・HP制作、SEOなどのネットノウハウ
・不動産大手会社への営業
細かいところは省きますし、他にも色々大変なことがあるのは
事業をやるうえで当然なので省きます。
一括サイトに必要なのは、やはりネット知識です。
いかにクリックしてもらうかが課題となります。
そしてクリックした一般の消費者にHPに滞在してもらい、
コンバージョンに繋げるために、有名でない自分の会社を
大きくするのに1番良い、手っ取り早い方法は
「不動産大手会社に参入してもらう」
が答えになるんですね。
不動産大手の会社が何社か参入すると、HPのトップに財閥系や銀行系の名前が載ります。
その時点で売却希望者は安心するんです。
「あ、自分でも知ってる会社が参加してるんだな・・・
だったら大丈夫かな・・・」
とね。
なのでどこの同じようなHPになっちゃうんですね。
そしてこのHPでもよく書いてある
「両手、囲い込み」
が行われる可能性が高くなるんです。
一括査定サイトは注意できるわけはないんですよ。
大手の不動産会社は大口のお客で、高い金額毎月支払ってくれる、
その上参加を取りやめられたら、一括サイトのブランドが弱くなってしまう、
売却希望の方からクレームがあったとしても不動産素人であるネット屋が
プロの不動産屋にかなうわけもない・・・・・
それに一括査定で3社に依頼して3万円のお金を動かしてくれた個人の方と、
確実に数千万円は年間支払ってくれる不動産会社。
「どっちを優先する？」
の2択になった場合は・・・・・・
大人の仕組みですし、理解するのには自分もかなり時間かかりました。
かなり考えましたが、今後もこのような状況は変わんないと思います。
こんな理由もあって自分はこのサイト作ってます。
「査定で５００万、１０００万変わる」と強調する文面
これは昔初めて見た時に
「本当にひどい、不動産屋を侮辱している」
と思いました。
今でも気持ちは変わりません。
理由を書きます。
不動産を実際に査定する時に、金額が会社や担当によって変わる事はほとんどです。
この理由は
「不動産の売買価格は成約して初めて確定した価格になる」
「同じ不動産は世の中に一つも存在しない」
が大きな理由になります。
お客さんと話すときによく言うのですが、
「このマンションはおそらく3000万円前後で売れると思います。
ですが突然アラブの金持ちがお金を無駄に使いたくなって笑、
このマンションを1億円で買う、と言ってくる可能性も否定は出来ないんです。
少し高値で出すことで高く買う方がいる可能性もあります。
そうすると査定額3000万のマンションですが3200万ぐらいから売りにだすと、
可能性として高く売れる可能性があります」
この会話の意味するところは
「高く買う買主を否定できない」
という説明です。
そして私はしっかりと自分なりの査定をしているので
「3200万で売れます」
とは一言も言っていないのがわかるかと思います。
何が言いたいのかと言うと
「経験値がある不動産屋がしっかり査定すると大きな金額の誤差はない」
これは事実ですし、査定金額を間違えてしばらくの期間全く売れないと売主から
「この人はうそつきだ、信用おけない」
となるんです。
査定する時は時間かかりますし、物件も見なくてはいけません。
そして売主さんの要望を何時間もかけてお話をしっかり聞かないと、
正式な金額が出せないんです。
不動産仲介に携わっている人間からすれば当然のあまりにも当たり前の事です。
責任感持って、プライド持って仕事しています。
ですが一括サイトには
「査定で５００万、１０００万変わる」
などと書いています。
厳密には
「査定で５００万、１０００万変わるかも」
と書くことで責任から逃げている文章を意識して作っているのもわかります。
ですが現実問題として、500万、1000万の査定金額が他社と違う事はあります。
金額が1億円超える物件でしたらしょっちゅうです。
日本全国の土地、中古戸建、中古マンション全体の平均価格はおそらくですが、
2000万前後だと思います。
その辺の統計は間違いなく一括サイトは知っているはずです。
現場の意見から言わせてもらうと
「2000万円の物件が査定で3000万円になることはない」
しっかりやる不動産屋からすれば、ありえないんです。
それを不動産について詳しくない売主さんに変な情報を与え、しっかりした査定金額を
提出しても、疑心暗鬼になる。
根拠もない高い査定をだした会社を選ぶことになり、3か月後
「全然話がちがうじゃないか！全然売れないじゃないか！嘘ばかり言いやがって！」
ともめてしまう不動産営業と売主。
根拠のない、意味のない、そして自分の会社の利益のみを考えた一括サイトの文面は
やめていただきたい、と思っています。
（ちなみにですが一括サイトの担当には言ったことあります。これも後ほど書きますね。
陰口は嫌なので、この文面に書いてあることはほとんど言ってるんです）
どうしても
「査定金額１０００万円も変わる」
と書きたいのならば
「査定金額の内容で売却を初め、３か月以内に売却できない場合は当社（不動産一括査定サイト）が
査定金額で買い取り致します」
の文面入れて欲しんですよね。
そうすれば私達から見た３０００万の不動産査定の物件を４０００万でも６０００万でも、
１億円でも好きな金額で査定できます。
売れなくても買い取って頂けるんでしたら私たちは感謝こそすれ、文句も一切ありません。
売主さんも不動産仲介も大満足です。
・・・・こんなことを言われたらどう思いますか？
理不尽に思いませんか？
頭悪い自分の事しか考えていない人の言い分だと思いませんか？
一括査定サイトが書いている内容は私たちに向けてこのように言ってるのと同じですよ。
お客さんで時々
「査定金額で売れなかったらそちらで買い取って頂けるんですよね。」
と真顔で言われることもあります。
「え～～とそれは難しいですね、なぜなら・・」
「あ、じゃあもういいです」
と言われたりもするんです。
説明する暇もないんです。
一括サイトに書いてある内容を上記のように思ってしまう人もいるので。
「査定金額ではなく実際に売れた金額」
が事実であり、結果です。
不動産に関わる人にとっては常識です。
文面を書くのならば内容を詳しくわかりやすく責任を持って書いてください。
もっと勉強して一括サイトだけ儲かるような誇大広告はやめて頂きたいです。
査定金額が上がったことになぜか喜ぶお客様の声
はっきり言います。
自作自演でしょ笑。
全部とは言いませんが、不動産仲介を10年以上している自分が言いますね。
「査定金額が上がって、引き渡しの後に喜ぶお客はいません」
売却のお客さんは平均すると、6カ月前後の付き合いになります。
6か月後には一括査定サイトの事なんか話にも出なくなりますよ。
その時期は普通に、重要事項の説明、売買契約書の読み合わせが終わり、
手付契約して、買主のローンの結果を待ち、登記に必要な書類、
買主との立会い、決済などがあります。
お客さんが印象に思ってくれるのは、
「購入申込書が送られてきて契約になるまでの流れ」
「決済の時に無事に入金確認できた時のほっとした時」
「引き渡しが終わり、不動産屋の自分を見た時の安堵した時」
自分の感覚的な物もありますし、実際にお客様の声を頂くと、
大体みなさん上記に書いた時期を思い出されることが多いです。
査定金額UPして最後に喜ぶ人はいませんよ。
「自分が思い描いていた価格」
または
「この価格で売れるのかな？」
などを考えていた方は、引き渡しの時にやはり喜ばれます。
現場の人間からすると非常に怪しいな、と一括査定サイトのお客様の声は思います。
写真もアルバイトの可能性もある気はするな・・・
写真サイトで売ってるんですよ。
「家族」「独身」「老人」とかのジャンルでね。
他にもお客様の声は
「WEBライター」
に発注すれば書いてくれるんです。
５００文字３００円～５００円くらいでね。
ありきたりな内容、当たり障りない内容の文言は大体WEBライターが
書いたのがわかります。
徹底サポート、悪質不動産会社をチェック
少し前にも書きましたが、悪質不動産会社をチェックするのなら、
かなりの不動産知識、業界知識、業界の慣習を知ってないと無理です。
（ネット会社が弁護士に法律で立ち向かおうとするのと一緒です。
どう考えても無謀ですよ。それくらい不動産業は独特の難しさがあります。）
当社みたいな小さい会社でしたら、一括サイト側は文句をすぐに言うと思います。
大手に関しましては無理です。
実際にありますが、泣き寝入りされてください。
不動産屋って怖いんです。
徹底サポートしてくれるのなら、不動産会社に依頼せずに、一括サイトが自分で売却をすれば
いいんじゃないのかな？と思いました。
宅建免許持ってないなら取得してもらってね。
非常に高い金額の査定していただけると思いますよ。
売れるかどうかは知りませんが笑、売れない場合は最後まで逃げずに責任は取ってくださいませ。
お金の流れ。一括査定を推すもう一つの本当の理由。
気が付いたらさっき書いてましたね。
概ねどこの会社も1件1万円前後です。
一括査定を複数社に依頼すると売り上げが倍増するんです。
本当にどこも似たり寄ったりですよ笑。
違う戦略考えればいいのにな、とよく思います。
３、実際に不動産営業がお客に対して連絡する方法。
不動産営業は一体何を考えているのか？
私は現役の不動産営業です。
自分で言うのもなんですが、あまり良い営業ではありません笑。
理由は昔上司によく怒鳴られ、詰められましたが
「押しが弱い」
んです。
（お客さんに会ってその日のうちに契約出来るような事は出来ないんです）
今も押しが弱いのは変わりません。
押す必要はないんです。
お客さんの話や悩み、希望を一個一個聞き取る。
出来ること出来ないことはあるので、出来ない事はしっかり言う。
そして出来ない事の理由もしっかり説明する。
その上で1番良い道をお客さんと探していく。
今も昔も変わらない仕事のやり方です。
ですが、意味なく押す様な事はしなかったので、以前いた会社などで
トップになることはありませんでした。
「お金か」
それとも
「自分の仕事のやり方か」
と2択で悩むとやはり
「自分の仕事のやり方」
の方が優先でした。
お金はもちろん必要です。無料で不動産仲介を出来るわけもありません。
そんなに安っぽい仕事ではありませんし、難しいですし、責任感が必要な仕事です。
ですが、特別強い金銭欲があるわけでもないんですね・・・・
なので私は良い営業ではありません。
綺麗事ではなくお金を最優先にして働いていないので、以前の職場の
お金重視の営業とは表面上では問題なくやっていましたが、
お客に対する考え方とは違う事も多かったです。
長々と自分の話を書いてしまいました。
書いたのにはもちろん理由があります。
不動産業長く務めているので、かなり多くの不動産営業を見ています。
そして売り上げが良い営業のほとんどが
「自分の為に売る」
「金を稼ぐ」
と考えている人間が多いのが事実ですし、不動産会社もそのような人材を欲しています。
そのような考え方の人間については悪いとも思いませんけどね。
購入のお客さんの場合と、売却のお客さんの場合は考え方が変わるんですね。
このサイトは売却のHPなので、売却の問い合わせが来た時の営業の考えを書きます。
まあまあ怖い内容かもしれませんが、しっかり書いてみますね。
売却の問い合わせが来た時に営業はどう思うか？
素直に営業の気持ちを書きます。
「両手にする」
・・・・・以上ですね笑。
終わっちゃいましたね、書く内容。
本当にどの営業もこれを思うんです。
私も思います。
ただ両手にするには色んな障害があるんです。
（完全不動産屋目線で書きますね。）
考えなくてはいけないのは
・競合他社
・専任をいかにとるか
・変な知識を持つ前に売却を終了させる
・いかに安い価格で売却の依頼を取って、不動産業者に買ってもらうか、
そしてその後に再販売する時に、自分が独占で販売させてもらうか。
一応断っておきますが、私は悪い方法やお客にばれずに不動産屋の都合で
売主に余計な情報を与えずに、不動産屋が最大の利益を取る方法はわかります。
ここが非常に難しく、人間性の問題なんですが、
「悪い方法や、利益を最大限に上げる方法をわかっていないと、
不動産屋としては失格。
なぜなら他の会社の営業が何かしらあくどい方法を使っている時に
自分が気づくことが出来ない」
からです。
これはもう経験値なんですよね。
長年不動産業をして、その上で生き残った人でないとどうしてもわかんない。
自分も仕事をしていく中で、やはりいろんな方法はわかるようになりました。
お客にばれないように最大の利益上げる方法もわかります。
でもね・・・・心痛いんですよ。
だってね、嫌じゃないですか。
理屈とかではなく、普通に嫌なんです。
ちゃんと全てをお話しして、理解してもらって、納得してもらうのが非常に大事。
自分も素直に頑張れるし、売主さんからは信用してもらえる。
感謝されると普通に嬉しいんですよ、不動産屋ってね。
不動産屋をやってる理由の中の一つです。
話戻しまして、不動産屋の中にも悪いのはいます。
同僚でいっぱいいたからそれは間違いない笑。
そういう図太い奴じゃないと残っていけないのも不動産業界の事実でもあります。
売却の依頼が来た時に、不動産営業にとって最大の利益を考えることが多くあります。
先ほど書いたように
「両手にするために買主がすぐ買う価格の査定にし、専任媒介を締結する」
のが1番の目的です。
一括査定サイトの場合は複数社なので、このようなリスクは軽減されます。
ここは一括査定サイトの良いところですね。
ですが、査定会社が全部大手だと、全部の査定が安いケースがあります。
（実際に見てます）
誠実そうな会社を見つけてくださいな。
一つコツといいますか、怪しい営業を見抜くコツがあります。
査定の時に
・路線価での売却を異常にすすめてくる
・マンションの成約事例のみ見せてくる
とかですね。
路線価での売却価格はほとんどが相場より安くなります。
なので業者や個人の買主が見つかりやすいんです。
マンションの成約事例（土地や中古戸建もそうですが）などは、
時々ですが
「不動産業者が購入した成約価格」
の時もあります。
相場の7割前後で業者な買う事が多いです。
（安い理由は任意売却などの理由が多い）
あまり詳しくない売主さんからすると
「これくらいの価格なんだ・・・でも００不動産は有名だし、その担当が言うのなら間違いないか・・・」
と思い、売却しちゃう方もいます。
気を付けてくださいね。
営業なのでわかりますが、こういうタイプは大体サインが出るんですよ。
声がね、ワントーン上がって力強くなるんです笑。
人間で不都合な事を言う時は逆に力強くなったりもします。
参考にしてください。
一括査定サイトに対して現場の営業はどう思うのか？
何にも思ってないんです。
私も昔は何にも考えずにただ
「売却の問い合わせが来た」
ぐらいにしか思っていません。
考えるのは
「売却の依頼が取れるのか？」
ぐらいです。
一括査定サイトに書いてある文言は現場の営業は一切見てないです。
電話するのは当然。
訪問するのは当然。
専任媒介取るのは当然。
これが不動産営業の考えです。
売る気はないけど査定だけしたい、と言う人に営業はどう思うか？
「ふざけんな、やる意味がないだろ」
おそらく営業は皆そう思っています。
私たちの仕事は
「不動産仲介をして、引き渡しをすることで報酬が貰える」
業種体系です。
勘違いされやすいんですが、会社に毎朝行って、定時になったら帰れる。
給与も普通に貰える、
と思われがちなんですが、私たちの業種は基本
「歩合」
です。
つまり売らなくてはいけないんです。
「売る気はないけど査定だけしてほしい」
という要望は、私達からすると
「無料で働いてくれ、その上であなたの会社での立場も危うくなるけど客なんだから
尽くしてくれるのは当然だよね？」
と言われてるのと同じなんですよ。
皆さんは
「来月いつもより残業して、心からお客さんの為に尽くして、その上でただ働きしてくれ。
そして文句も一切言わないでね。」
との会社からの命令が来たらどう思いますか？
わかりづらいんですが、営業からするとこんな気持ちなんです。
ある程度営業の気持ちも理解してあげてくれると嬉しいですね。
社長や店長などはどう思うのか？
上司からすれば問い合わせにはお金がかかっています。
そしてお客の住所や電話番号もついています。
命令はただ一つです。
「売却の依頼を取って来い」
簡単なシンプルな命令ですよね。
誰にでも言えそうですし、わかりやすい言葉です。
そして営業が電話をかけます。
でも繋がりませんでした。
繋がらないので仕方ないですよね。
あまり何回も書けると迷惑になってしまいます。
もう大人ですし常識もわかる年齢です。
失礼なことはしてはいけません。
そして上司に報告すると
「お前にいくらかかってると思ってんだ、電話に出ない？
じゃあその後どうするんだ？
他の会社に売却の依頼を取られたらどうするんだ？
おまえはそれでいいのか？
今月の売り上げもまだないじゃないか？
お前が会社にいる意味は何だ？」
・・・もう思考はマヒします笑。
何回も電話、突撃訪問毎日、会えた瞬間に専任媒介をとるためだけのトーク。
個人の売主にはばれない程度のウソ・・・・・
「一括査定サイトに書いてある内容ってなんだったっけな？」
誰もが皆忘れています笑。
不動産屋から見た一括サイトから問い合わせが来たお客の意向
感覚的にですが１０人中６，７人の問い合わせはほぼ売る気はありません。
多いのが
・なんとなく自分の家の価値を知りたい
・将来の自分の資産の確認
・自分の不動産の相場を知りたい
・電話に一切出ない
・「電話は不要」と書いてある
などです。
問い合わせるお客さんからすれば、当然でしょう。
だって
「無料で査定もしてくれる。
売る必要性もない。
不動産屋も理解はしている」
と書いていますしね。
何回も書きますが不動産屋は全く理解していませんよ。
無料で人を働かせることのデメリットも考えてください。
不動産会社、営業は問い合わせが来た時点でお金と労力を使っています。
お金を払って無料で人に尽くすことはビジネスでは絶対に出来ません。
先ほど１０人中６，７人は売る気がない、と書きました。
１０人中３人ぐらいは売る意向があります。
ですが売る気はあっても、売れるかどうかはわからないのが不動産です。
売れない理由はいくつかあり、代表的なのを書きますと
・残債が多く、市場価格よりかなり高く売れないと残債がなくならない。
・税金の滞納が多く、市（国）から差し押さえになっている。
任意売却、競売にするしかない
などです。
新築分譲時に買った新築マンションや注文住宅で新築戸建を建築した建物に
住んでる方が残債が多く、市場価格では売れないことが多いです。
任意売却にも出来ずに競売になる方も多くいます。
また多いのが
「離婚しようと思ってる。財産は出来るだけ自分の物にしたい。
なので不動産の価値を確認したい」
という女性からの問い合わせです。
正直気分としては複雑になりますよね・・・・
ですが、お話や状況を聞くと
「まだ離婚はしていない、財産分与も済んでいない。もちろん旦那には秘密にしている」
などの状況も多いです。
不動産の場合は、謄本に記載されている所有者が代表者となり、不動産売買契約や
登記の手続きを行います。
なので女性側が勝手に家を売却して現金化しようと思っても出来ません。
まず夫婦の話し合い、まとまらなければ家庭裁判所や弁護士などをたてて、
離婚の手続き、財産分与を法律上問題なく確定させることが必要です。
文字にして書くと簡単ですが、人間同士が争う感情論はどうなるかわかりません。
事件に繋がる事も事実として多いです。
不動産屋は弁護士でもなく、警察でもありません。
私どもの立場からすると
「全部をすっきりさせて、状況が全てまとまってから再度お問い合わせください」
と言うしかないんです。
解決するまでに何年かかるかわからないし、まとまるかもわからないのが
不動産屋から見た率直な意見です。
不動産屋サイドからするとこのような問い合わせは来てほしくないのが本音です。
（慣れていない新人営業とかが問い合わせを受けると、自宅にいきなり訪問する
可能性もありますよ。本当に気を付けてください）
結論から書きますと、真剣に不動産売却を考えている一括サイトからの問い合わせは
「１０件中１件から、２件」
ぐらいです。
１件１万円前後問い合わせに対して不動産屋は費用がかります。
１０件中会えるのが１件だとするとその費用は１０万円になります。
６社同時に問い合わせると６社の広告費を合わせると約６０万円です。
プラス営業の人件費や会社での経費がかかります。
一括サイトの問い合わせボタンを
「６０秒でカンタンに出来る」
と書いてあるボタンに入力をするだけで、かなりのお金が動くんです。
そしてどこの会社もですが
「他の会社に売却の依頼を取られるぐらいなら、なんとしででもウチの会社で取るぞ」
「その後は両手にして売らないと赤字になる。客に不都合な内容は言わずに、
ウチの会社が利益を増やすようにしなくてはいけない」
これが一括サイトから問い合わせが来た不動産屋が本当に考えていることです。
お客さんや一括サイトの人間からすれば
「もっと誠実に人間性を持ってしっかりやってくれ」
と思うと思います。
ですが不動産屋からすれば
「手間をかけた労力、そして莫大な広告費を回収しなくてはいけない。
誠実な対応はしたいが、不動産が売れるまでは１円のお金にもならない。
まず最優先するのは売り上げだ。」
これが不動産業の本音です。
皆の意見がかみ合ってなくないですか？
私はかなり皆の意見、本音がずれてると思いました。
なので自分でこのHPを作ったんです。
４、不動産屋と売却希望のお客がかみ合う時、かみ合わない時
仕事でもそうですし、プライベートでもそうですが相性良い人間、考え方が似ている人間、
同じ方向を向いている人間と一緒にいると居心地がよくありませんか？
私は心から思います。
考え方が違う人間、相性合わない人間、同じ方向を向いていない人間とは揉めるリスクもありますし、
普通に
「この人のためにやってあげよう」
と思わなくなります。
不動産屋って意外かもしれませんが客を選んでいるんです。
これはある程度不動産営業やるとわかるんですが、
「嫌な客、嘘をつく客、感謝しない客、高飛車な客、トラブルになる客」
などと会う時があります。
経験少ない頃に会うと一生懸命やるんです。
真面目な営業はしっかりと尽くすんです。
でもしばらくすると客が増長する時があるんですね。
詳しく書くと長くなりすぎるので一言で言うと
「モンスターカスタマー」
です。
他の業種の方も変な危ない客いると大変だと思いますが、不動産の場合は
超高額業界です。
一歩間違えると損害賠償、宅建免許の剥奪などに繋がります。
その上取引が成立していなければ、０円なんです。
「客の見極め」
と言うんですが、この能力があるかないかが不動産営業を続けられるか、続けられないかの
大事なスキルになってきます。
１０年以上営業してますが、私のお客さんで多いのは
「人間としての情がある。だが断る時ははっきりと言う。
質問もいっぱいあるので答えて欲しい、でも納得したらしっかりとぶれない決断はする」
と言う方がほとんどでした。
なのでこのサイトも「納得」と言う言葉入れています。
説明は時間かかりますけどね。
でも喜んでもらえることがほとんどです。
悩みがすっきりされて、頭の中がまとまっているように私からは見えます。
話戻します。
不動産屋と売却希望のお客がかみ合う時はやはりそれぞれのニーズが当てはまる時だと思います。
売却のお客さん目線から書きたいのですが、不動産屋目線から書きますね。理由があります。
不動産屋からすれば望むのは
「今すぐに売却を真剣に検討している人」
または
「数か月以内に売却の意思があり、不動産屋をどこにするか検討している人」
になります。
不動産屋は売れなければ１円にもなりません。
可能な限り早く売却を終了して仲介手数料を貰いたいのが本音ですし、
そうしなければ生きてはいけません。
ですが売却の方は兄弟などの肉親と話をしたり、謄本上の持ち分によっては
肉親同士でしっかりをした話し合いが必要なのも事実です。
真剣に売却を考えて、肉親ともめずにスムーズな話し合いが出来れば、
数か月以内には売却は出来ます。
（これは不動産屋をそれなりにしていればわかります。）
逆に売却希望のお客さん目線から書いてみましょう。
人によって違いますし、先ほども似たような内容書きましたが
・査定だけはしてほしい、でもメールで電話はいらない
・売る気はないけど自分の不動産の価値を知りたい
・近隣の相場を知りたいので査定だけしたい
・肉親の不動産価値を知りたい、相続の参考に
・無料だから問い合わせるか
などの方も非常に多いです。
ここだけは厳しくはっきり言います。
「それは不動産屋に対して失礼です。
無料で働かせる意味を考えてください。自分の立場に置き換えてください。
世の中の仕組みを考えてください。無料に対するデメリットを考えてください」
私はお客さんに対して席に座ってお話しできるのであれば、今書いた内容は
言う人間です。
人によっては不快に思う方がいるのも知っています。
「客に対して失礼だ」
と言う気持ちも理解しています。
でも、綺麗ごとではなく事実は言わなくてはいけないんです。
このような裏事情があるからこそ、両手取引や物件を隠す、などの状況に繋がるんです。
自分はお客さんの事を
「一人に人間」
として見ています。
なので
「～～様」
とかは言わないんです。
いつも親しみを込めて
「～～さん」
と言います。
素直に事実を話すのが自分のスタイルであり、やり方なんですね。
多少下世話ですが、夫婦の出会いのきっかけとかお客さんから話してくれる時もあります。
（もちろん数か月たってからですけどね。心開いて頂けるのがわかります。
世の中意外と合コンで結婚する人多いんですよ笑）
厳しいことや嫌な事をしっかりと話をするので、お客さんによっては
自分の事を信頼していただけます。
それが契約しないと給料がない不動産業界で生き残ってきた証ですしね。
話がまたずれました笑。
色々長いこと考えましたが、やはり不動産屋と売却希望のお客さんがかみ合うのは
「真剣に売却を考えている売主」
が最低条件です。
不動産屋も全員とは言いませんが、真剣な形相で売却を考えている売主には
真剣に対応します。
さっきも色々書きましたが、売却を全然検討しない問い合わせって多いんです。
真剣に考えてる雰囲気って伝わるんです。
相手も悪いこと出来なくなりますしね。
一括サイトなどで相見積もりした時に個人的に良いかな、と思う不動産屋への話し方は
「現在～～社に問い合わせました、全部の会社に訪問して査定してもらって、
しっかりと話を聞いたうえで、どこの会社に売却の依頼をするか決める予定です。
今日契約（媒介契約）などはしませんので、ご了承ください。
全部の情報がそろってから数週間以内にはどちらかに決めたいと思います。
各会社の規模もありますが、数か月以上売却するのには時間がかかると思うので、
担当者も大事です。
ネットで悪い評判とか見たりするので、不安なんです。
慎重な自分ですがよろしくお願いします」
かな笑。
このセリフ良いと思いますよ。
営業も他に負けないように頑張るし、
「ネットで何を調べたんだろう？」
と営業は不安になりますしね笑。
変な事や下手なことも出来なくなると思う。
ただこれを言うのならどこかに決めてくださいね。
そして他の会社にもメールでも良いと思うんで、他に決めたことを言う。
（嫌な担当なら必要ないかな）
全部と会って見て、全部の担当が相性合わなかったら、また探せばよいと思います。
それでも見つからない場合が売主自身のせい。
あまりにも要望が高すぎると思います。
参考にしてください。
５、売却一括査定のネット上での評判、嘘。
「嘘」
この言葉を使うのは好きじゃないんです。
なんか陰口みたいだし、そのことを理解もせずに
自分の感情のみで悪口言ってるみたいですしね。
その上このサイトはビジネス用のサイト。
書くからにはしっかりとした説明が必要です。
私のパソコンや、スマホはいつも何かしら不動産サイトの
追っかけられています笑。
リターゲティング広告
（一度そのサイトのアクセスすると違うサイトを見てる時でもバナーが表示される）
だと思うんですが、不動産のサイトをよく見させられています。
その中でよく
「おすすめ一括サイト」
のバナーが出てくるんですよね。
その内容を見ると
「私はこの一括サイト使いました」
「こうして高く売れました」
「査定金額が高くてびっくりしました」
「私はこのように売りました」
「～～～万円高く売れました」
など山ほど評判やお客様の声などが書いてあります。
はっきし言います。
あれは
「アフィリエイトのためにやっている架空の文章」
です。
もう一つ書くと
「不動産の内容をしっかりと皆の為に説明しようとする文章を
作る場合はどうしても専門用語、専門知識が文章に出てくる。
またしっかり売れた場合はその過程を普通は書く」
などです。
この不動産サイトはあまり不動産に興味のない方が読むと
「つまんない」
「わかりずらい」
「文章が多い」
「手っ取り早く説明して」
と思うかと思います。
私なりにですが、かなり用語を少なくして、わかりやすく書いてはいるつもりです。
真剣に考えてる方は数時間かけて数百ページこのサイトを読む方もいらっしゃいます。
（グーグルアナリティクスでわかるんですよ）
簡単に書くと逆に意図は伝わりませんし、以前それをして失敗しました。
このサイトは
「真剣に不動産売却を考えている人の読んでもらいたい」
との思いもあり作っています。
不動産取引において初めてお会いしてから、引き渡しまで自分の統計ですが
１０～１５時間真剣にお話しします。
世間話なども勿論ありますが、なんだかんだで毎回それだけの時間がかかるんです。
私からの説明もありますが、お客さんからの質問の方が多いです。
この１０～１５時間の内容を文章にすると、このサイトですでに数十万文字、数百の記事を
書いていますがそれでも全然足りません。
真剣に説明すると長くなりますし、専門用語を外すわけにいかないんです。
これは不動産業している人は間違いなく文面に出てきます。
その私がおすすめ一括サイトの紹介などの文面を見ると
「あ、素人が書いているな」
と一発でわかります。
もっとわかりやすい書き方すると
「不動産業界に入社した何もわからない新人が不動産業界について語っている」
になるんです。
彼らはネットの知識はあるので、上位表示のさせ方や人に見られる、クリックさせる
やり方は詳しいです。
でも内容があまりにもひどい。
自分のような不動産わかる人からすればあまりにも良いことしか書いていない幼稚な文章。
そのサイトの人に
「何を考えているのか？不動産屋を馬鹿にしてるのか？どういう意向があるのか？」
と聞こうかな、と思ったのですが電話番号はないんですよね。
一度お会いしてお話しして、一括査定サイトを支払った金額を説明して
返金していただけるか聞きたかったです笑。
方法がないのでこのサイトに書きました。
「嘘」を書く理由はわかっています。
アフィリエイトです。
これは一括サイトがアフィリエイターを募集して、アフィリエイトサイトを通して
問い合わせになれば
「～～～～円貰える」
という仕組みになってます。
勿論調べてるんです笑。
そりゃ５年以上かかりますよ。
「不動産屋の自分がなぜこんな事覚えなきゃいけないんだ？」
とはよく思いますし、現場の不動産取引においてこのネット知識は
全くの不要です。
でも経営やネットを使って不動産集客するためにはやはり必要でした。
全体を見れないと、理解できないんです。
この後にアフィリエイトについて書きます。
６、一括査定サイトアフィリエイトの仕組み
個人的にですがアフィリエイトについての批判はありません。
健全と認められたビジネスですし、そのサイトにたどり着かせたいお客を
アフィリエイターがサイトを作り、購入する層にして元のサイトに
たどり着くようにして商品、または問い合わせすることで収入を得ている。
サイトを作るのも大変なのは心からわかりますしね。
サーバー、ドメイン選んでデザイン整えて考えて記事入れて、
SEOまたはリスティングでクリックしてもらう。
超大変な作業ですし、売り上げが上がらなければ全て水の泡。
人と違った着眼点、専門知識がないと難しい業界です。
この話書くともっと書けるのだが、私は不動産屋です。
本題に戻りましょう。
今回の記事で１番大事な事を書きます。それは
「不動産一括査定サイトはアフィリエイトを募集している会社と
募集していない会社があります。」
どういう事かと言うと、
「アフィリエイトをする人にとって、どんなに有名な不動産サイトでも
お金が貰えないなら紹介する価値はない」
の一言に尽きます。
では調べ方です。
非常に簡単です。
ネットで
「不動産一括査定 アフィリエイト」
と検索してみてください。
けっこうな数出てきます。
２０位ぐらいまで全部見てください。
以上です。
これが不動産一括サイトをすすめる意味です。
問い合わせごとにアフィリエイターにお金が入るんです。
例を出します。
ホームズ（HOME’S）って言うサイトご存知ですか？
スーモと並んで日本で1,2を争う不動産を検討している人が見るサイトです。
現場の不動産屋の意見書きます。
ホームズを利用している会社がほとんどです。
一括売却査定もしています。
でもアフィリエイトサイトにはどこもホームズを紹介していません。
なぜでしょう？
悪い理由は何でしょう？
すすめない理由は何でしょう？
答えは
「紹介してもお金が貰えないから」
なんです。
ちなみにアフィリエイトサイトを通して、一括サイトからの問い合わせに
繋げると１件３０００円前後みたいですね。
１０社問い合わせたら３万円になるのかな？
そうすると一括サイトは１０万円前後の収入になる。
不動産会社は全体で１０万円の広告費を払うことになる。
売却を問い合わせたお客は売る気もなくなんとなく資産価値が知りたかった。
１０社のうち何社が
「それじゃ仕方ないですね」
と言うでしょうか？
１０社のうちの何人の営業が給料も売り上げも、契約もなく
ちょうどそのタイミングでこの問い合わせが来た時にどう思うでしょうか？
「仕方ないじゃなく何としてでも売り上げを上げないといけない」
と思った時に営業はどのような行動に出るでしょうか？
会社に何もせずに戻ったら、人格が破壊されるほどの罵倒です。
「お客の意向を完全に無視して、嘘をつき、法律にもめない程度に力技を使い、
自分の売り上げ会社の立場を優先する」
のと、
「自分を犠牲にしてもお客を優先させる」
どっちを優先させるでしょうか？
・・・・答えはわかんないんです。
作り話でもありません。
こういうのを見る業界なんですね・・・・・
辞めていく人間は山ほど見ました。
私もきつい、つらいことは山ほどありました。
なので正直いい加減な小銭稼ぎの嘘の文章を書く人間は許せないんです。
アフィリエイトサイトを作り、記事を書いた人間を
現場に立ち会わせてあげたい、と思うくらいです。
不動産屋って本当に怖いですよ。
陰でこそこそ悪いことやっている人間は特に嫌われます。
やるのは構いませんし、否定する気持ちも一切ありません。
ですが
「責任もって、顔と本名を公開してプレッシャーを感じて仕事してほしい」
と心から思います。
私たちは常にそのプレッシャーの中で仕事していますよ。
※一括査定のアフィリエイトサイトの紹介文があったので
そのまま書きます。
「可能な限り高く売りたい」とお考えの方は、多少手間がかかりますが、
最低でも２つ以上の不動産一括査定サイトをご利用することを推奨します。
査定する不動産業者が多ければ多いほど、高く買取る業者が見つかります。
↑
不動産価格に対する説明が一切されてません。
多くの問い合わせをすれば自分が儲かるので詳しいことは一切書いていませんし、
不動産を説明する知識がないので書けないことを隠しています。
査定後にしつこい勧誘などを行わない「信頼のおける不動産一括サイト」を厳選しておりますので
安心してご活用ください。
↑
実際に査定するのは不動産営業ですよ。
不動産営業に対して一括サイトから
「すみませんがしつこい営業などはしないでくださいね」
と言われたこともありませんし、一括サイトを契約する時に言われたこともありません。
もし言われたら
「おたくにお金だけ払って、こっちが売り上げにならなかったら意味がないだろ。
それよりも変な売る気のない問い合わせを送り込むのをいい加減にやめろ。
売却になる客だけ紹介しろ。
そのような客を渡さないからこっちも電話して訪問するしかないじゃないか！」
と一括サイトの営業担当は不動産会社の社長に怒鳴られてしまいます。
何を根拠に
「信頼のおける不動産一括サイトを厳選している」
と言ってるんでしょうか？
もし詳しく教えて頂けるのならお会いしたいな、と思ってます。
そちらの内容が正しければ私は素直に謝ります。
いい加減なお金稼ぎの虚偽の文面でしたら、それなりな対応や不動産会社全社に対して
直接1社1社謝りに行って頂きたいと思っております。
あともう一つどうでもいい話ですが、一括サイトに我々不動産屋が問い合わせて、
契約にならないと、その後よく営業電話がかかってきますよ笑。
一括サイトもしつこい営業電話は我々にかけてきます。
同じ営業なので気持ちはわかりますけどね・・・・
電話かけるしか残された道はないんですよ。
一括査定サイトアフィリエイトの仕組みについて色々書きました。
自分が使おうと思っている一括サイト
「～～～～×アフィリエイト」
と検索すると自分の中でこの一括査定サイトの良し悪しが
見えてくるかと思います。
ただアフィリエイトを使ってる一括査定サイトも多いんですよね・・・
「じゃあ本当のおすすめはどこなんだ」
と思われると思います。
それは後程書きますね。
７、ネットがわからない不動産屋
不動産屋にとってネットの知識はいりません。
理由は
「不動産屋」
だからです。
（当たり前の事書いてますね笑）
不動産屋（不動産仲介）の仕事を覚えるには段階があります。
会社によって違いますが、入社してからの流れで言うと
・下見（物件数百件見る）
・HPの入力方法
・チラシ作り、投函
・フルハン（昔の反響に電話して電話の練習兼アポ取り）
・案内
・新規反響が貰える
・案内して来社
・上司に契約前の最後の説明をしてもらう
・不動産調査
・重要事項、売買契約書の入力
（最低１０回契約しないと流れはわからない）
・契約時の読み合わせ
・ローンの事前審査
・ローンの本申込み
・立ち合い
・決済前の準備（登記関係）
・決済
が基本線です。
これを入社２，３年かけて慣れていく。
（あっさり書いてますが、契約にならなければどれも覚えられないんです。
契約ない人は・・・・・・・きついです）
その後は
・土地（境界、測量の理解）
・建物（瑕疵担保、付帯設備の意味）
・投資用不動産などの別ジャンルの知識
・会社に頼らない集客方法
・一人で最初から最後までやる知識
書くときりないんですが、自分の興味ある分野、やったことないことを
やっていくようになります。
不動産の難しく、面白いところは
「一つも同じ不動産はない」
に尽きるかな・・・
なので私は今でも不動産についてはわかんないです笑。
しっかり調査しないとわからないことがいっぱいあります。
ま、このような理由、と言うか当たり前なんですが不動産屋なので不動産の取引が
メインになります。
唯一
「HPの入力」
ぐらいなんですね。スーモやホームズ、自社HPに入力する時に使うくらい。
私もそうでした。
きっかけは
「独立意識」
を持ったタイミングです。
どう考えても今後はネットが主流になる。
スーモやホームズ、一括サイトもそうだが自分の意志をしっかりと伝えられないし、
広告費も馬鹿高い。
自分たちの考えを良い、と思ってくれるお客さんに来てほしい。
じゃあどうすればいいのか？
色々考えて実行して
↓リンク先
「スーモやアットホーム、売却一括サイトより検索順位が上になりました。」
が現在です。
営業を極めたい、不動産の知識を極めたい、という営業なら必要ないと思います。
ですが私のように
「自社のHPで問い合わせが欲しい、他社と差別化した戦略がしたい」
などの経営向きの考えのタイプはネット知識が必要になる事も多いです。
不動産屋が単独で売却集客を考えると？
不動産屋が売却希望のお客さんの問い合わせが欲しい場合は
・チラシ
・HP
・一括サイト
大きく書くとこの３つしかありません。
（買い替えや紹介などもありますが）
チラシは大手が今でもやっています。
手法があるんですが
・毎週投げ込む
・「このエリアで～～～～円で探している購入をがいます」と書く
・即日査定
・「成約御礼」を書く
・会社のブランド（財閥系、銀行系の名前が必要）
（色んな方法あります）
今はパソコンのソフトも充実して作るのは楽になりました。
（昔切梁して作ったな～～～、凄い怒られて何回もやり直し）
図面作るのよりも大変なのは、
「投函」
これはね、きついんです。
この愚痴は不動産屋あるあるなんですが、夜にならないと投函できない
管理人在住のマンションがあったりするんです。
そうなると夜１０時スタート。
１か所のマンションで終わるわけもなく、マンションのはしご。
夜１２時過ぎると
「俺は何やってんだ・・・・？」
と思います。
当然ですがやりたくてやってるんじゃないんです。
やらなくていい方法がわかんない。
チラシ撒いてる営業を見ると
「頑張ってね」
と思っちゃいます。
チラシは人が撒くには限界があります。
なのでアルバイトなどを雇い投函してもらう。
印刷代も人件費もお金はかかります。
そして
「１０００枚撒いて１件問い合わせがきたら優秀」
と言われる業界です。
この統計は正直わかんない。
１００枚撒いて問い合わせ来る時もあれば、１００００枚撒いて０の時もある。
１万、２万の費用ならいいんですけどね・・・・
ちゃんとやるとすぐに数十万、数百万の世界になってしまう。
広告費って怖いんですよ。
「チラシは費用がかかりすぎる、じゃあHP作って問い合わせしてもらおう」
と考える経営者は多いです。
じゃあとりあえず
「不動産売却」
で検索をしてみると・・・・・
一括サイトばかり出てくる。
「自社でHPを作ると手間もお金も時間もかかるし、それなら一括サイトで
問い合わせがきた分だけお金を払えばその方が効率良いな」
と経営者は思います。
とりあえず２０件の問い合わせを一括サイトから貰ってみた。
社員の営業に話を聞いてみる
「２０問い合わせが来たけど、売却の依頼は何件取れた？」
「すみません・・・・・０です」
「はぁ～～！お前はなにやってんだ！！お前にいくらかけたと思ってんだ！！！」
・・・・まあこんな感じなんです。
経営者は問い合わせの数を重視。
営業は売却の依頼が取れる、すぐに売却したい客を重視。
２０件全部がほぼ売る気がない人だった場合でも、経営者からみたらどうでもいい話。
「営業のお前が悪い」
これが不動産業の現場ですね。
売主の意向よりも優先するものが多く出てきます。
経営者もさすがに長い期間売却の依頼が取れないと、考え直します。
「HP作った方がいいんじゃないか？」
ここで自社の売却専用のHP作る人もいますね。
でも難しいんです・・・
購入のお客さんは
「物件」
という欲しい商品があり、問い合わせをする。
売却の場合は？
・・・・う～～～ん、私もまだわかんないんです。
このサイトで意識してるのは
「悩みに対して答えが書いてあるサイト」
を意識してます。
それに自分が書いていて、自分が営業をするのでね。
オリジナル性は強いと思います。
不動産売却の集客において大手は今でも強いです。
この理由は
「どこがよいかわからない、なら知っている大手の方が安心」
と言うのがなんだかんだで1番の理由だと思います。
小さい会社が大手と同じようなチラシ戦略は会社のブランドも資金も足りません。
だとすると
「一括査定サイト」
を利用。または
「自社HP」
を作るなりして、何かしら他社にはない強みを作るしかないんじゃないかな・・・・
そんなことを考えています。
一括サイトの立場から考える
「相手の立場になって考える」
これは何事も基本です。
もし自分が
「一括サイトを運営したら？」
と仮定して考えてみます。
戦略としてはまず優先順位として
「大手のブランド力あり、支払い能力がある会社」
を優先させます。
理由として
・年間数千万、数億の支払いが見込める
・一括サイトのブランド力が上がる
・問い合わせ率が上がる
と良いことがほとんどです。
となれば
「大手の意向に沿ったHP作成、記事内容」
が重要になります。
ですがある程度調べると
「両手」
「囲い込み」
「隠す」
「他社への広告掲載不可」
などの大手がしている不都合な事実に気が付きます。
「調べたけどそのような売却方法はいけないんじゃないか・・・」
と気が付きますが、大手にその内容を言えば
「あっそ、じゃあおたくの会社とはもういいわ、他にもあるし」
と言われるのが現実です。
立場上気が付いていても言えない・・・・
それは会社を維持するために仕方ない事なのかもしれません。
大手の会社からは参加してくれることを了承してもらいました。
ですが日本にある大手と言われる会社は１０社程度です。
数万以上はあると言われている他の不動産会社にも
参加してもらわないと、一括サイトの最大の売りである
「比較」
が出来ません。
なのでかたっぱしから営業電話をかけます。
すると不動産屋の社長から言われるのは
「いくら？」
「問い合わせどれくらい来るの？」
「大手もやってるんでしょ？ブランドネームで負けちゃうよ。無駄な金になっちゃう」
「売却で専任取れるの？一般媒介になるならいらないよ？」
相手の言ってる意味もいまいちわかりません。
わかるのは
「利益になるのか？費用はどれくらいかかるのか？」
また
「大手のみを優遇すると他の不動産会社から契約してもらえない」
などの事実。
また考えます。
「不動産会社全体にまんべんなく問い合わせが行くにはどうすればいいか？」
・・・・・不可能だ笑。
そんな都合よくはいかない。
そうなると基本に戻ろう。
「どうすれば問い合わせが多くなるか？」
ここは専門分野です。
リスティングやリターゲティングなどの手法を駆使し、アフィリエイトからの流入、
外部リンクによって問い合わせを多くし、HPの質も上げる。
不動産についてはわからないので、極力詳しい文面は避ける。
売却するかしないかはどうでもいい。
不動産屋からクレームが来ない程度に、１０件に１，２件は売却の依頼が
取れるようなシステム構築がなにより重要だ。
実際に不動産トラブルがあっても
「本当に申し訳ございません。私どもに出来ることは致します。
ですが不動産取引においては詳しいことはわからず、
当事者間の問題には当事者同士での解決をお願いしております」
と丁寧に見えて、一切責任から逃げるようなマニュアルを作っておけばいい。
大手の不動産会社で取引した客が大手ともめてこちらに連絡しても、
最終的には
「数万円の客と、毎年数千万のお客どちらかを選ぶ」
と言えば当然後者の大手不動産会社。
私たちの仕事は
「問い合わせを不動産会社に渡す事。
そして不動産知識はないので不動産トラブルにはかかわらない事。」
・・・・・こんな感じに思うよ。
だって不動産屋で一括サイトに対して満足している経営者聞いたことないもん。
怒ってるのはよく聞くけどね。
よく怒られてるでしょ。
「こんな問いあわせを渡してお前の会社はぼったくりか！」
みたいなこと言われてるのも知ってます。
一括査定はほとんどの費用が１万円前後です。
値段高くしてもいいと思うんですよね。
５万ぐらいにしても。
そのかわり売却を真剣に考えている人だけ集まるようなサイト作ればいいのにな。
数十社も同じ様なサイト作って、同じ様なことしてるんだから、
もっと客である不動産屋のニーズに合わせて商品作った方が良いと思いますよ。
ビジネスの基本でしょ。
８、不動産屋から見てどこの一括サイトがおすすめなのか？
どこなんでしょう？
どこがおすすめですかね？
先日も他の会社の不動産屋と話題になりました。
不動産屋からすると
「電話繋がる」
「自宅で話が出来て、室内の査定も出来る」
「真剣に売却を考えている」
正直言ってこれくらいなんですよ。
普通の事のように思いませんか？
不動産屋が売却の仲介をするためにはお客さんと話をして、家を見て、
売却で色々悩んでいるのでアドバイスをする。
その結果売却の依頼が貰えなかったら仕方ない。
不動産営業は
「会って話す機会」
が欲しいんです。
それがないともう何も出来ないんです。
一括査定サイトは１０社前後使いましたが、どれがいいのかはわかりませんでした。
良いのありましたら是非教えてください笑。
９、お客さんから見たおすすめの一括サイトは？
こないだもお客さんに聞かれました。
「おすすめの一括サイトは？」
と。
自分もアフィリエイトしていれば、ここで
「私が薦めるのはこのサイトです」
と書いて
１位 ～～～～
２位 ～～～～
３位 ～～～～
４位 ～～～～
５位 ～～～～
とアフィリエイトで高いお金貰える順に順位をつけて
「各サイトの１０社に対して見積もりをするのが、
あなたの不動産売却成功の道です。
売る気がなくても問題はありません、不動産屋もわきまえていますので。
それでも心配な方は「電話は不要」と書きましょう。」
と書いて、
（本当にこんな文章書いてるアフィリエイトサイトがあったんです。今もあるんじゃないかな）
アフィリエイターからすれば
「１件平均３０００円、１社につき３万円。
それを５社やれば１５万。
く～～～楽だな、不動産なんか賃貸しか借りたことないし売却もしたことないけど
別に誰にばれるわけでもないし。
適当な不動産の写真使って
「１０００万高くなりました」
と書いておけば気が付かない人は問い合わせるだろう」
と考えているのがはっきりと見えるんですね。
は～～～～どうにかなんないもんかな・・・・
そんなお金の稼ぎ方してさみしくないのかな？とは思います。
一括サイトのおすすめはわかりません。
本音を言うと
「どこも一緒。それよりはそこに参加している不動産会社、担当の営業選び。
そしてお客さんの勉強量」
です。
本当に会社選び、担当者選びは大事です。
ですが選ぶには自分自身が相手を判断するための勉強が必要です。
１０時間ぐらいかかるかもしれませんが、このサイトを全部読むと
判断できる可能性は高いです。
かなり裏話は書いていますし、現場で起こりやすいことを書いていますのでね。
全部読むと疲れると思いますので必要なところだけでも読んでください。
不動産については勉強が必要です。
勉強しないので数百万の損をしたり、大きなトラブルになります。
現場でよくあるトラブルは営業も悪いですが、お客さんの勉強不足のケースがほとんどですよ。
１０、実際に一括サイトの担当者に聞いてみました笑。
上記に書いたように一括サイトに対していろいろな疑問がありました。
なので実際に聞いてみたんです。
色んな会社の色んな担当に聞いてみました。
何個かピックアップして書いてみます。
まずは上記にも書いた
「不動産は詳しいんですか？
売買の取引は詳しいんですか？」
と聞くと
「・・・わからないです・・・」
との回答。
「一括サイトの文面は誰が作ってるんですか？」
「当社の専属ライターが書いています」
「その方は不動産について詳しいんですか？
「詳しい・・・と思います・・・」
・・・・結構色んな会社に色んな質問をぶつけたんです。
でも満足する回答はなかったんです。
こちらは自腹でお金を払う身です。
失敗は出来ないんです。
納得できないとお金を払う事は出来ない。
当然の様に真剣に質問するんですが、やはり相手は答えられない・・・
最終的に思ったのは
「時間の無駄だし、可哀想だな」
と思ってしまいました。
一括サイトの営業は社会人経験2，3年の若い男の子がほとんどです。
当然ですがIT企業にしか勤めたこともない。
そのような彼らに
「不動産の事をわからずに金を貰うことについてどう思う？」
などを聞いても、
「すみません・・・」
と言うしかないのも、昔の自分を見ているようでなんか気の毒になります。
それに意味のない議論を一方的に偉そうに客の立場で語る人間を、
自分も営業と言う立場で見てきていますしね。
営業用語ですが
「切る」
「損切り」
をすることで客との一切のかかわりをなくす。
それが1番の正解の道、という意味もわかります。
金にならないめんどくさい、そして人間味がない客は相手にもしてもらえなくなるんです笑。
それと自分と話した一括サイトの担当は頑張り屋のタイプが多かったんです。
めげずに頑張るタイプ。
不動産屋ってこういうタイプの人間好きなんですよ。
うさんくさい業界なので誠実な人間はなんか「ほっ」とするのもあるんですね。
そうなるといまいち文句も言えない。
ふと思ったのは
「一括サイトの採用基準は不動産屋が文句を言いにくい嘘つかない頑張り屋を
狙って雇っているんではないか？」
と思いましたね笑。
上手く仕組みを作ってるな・・・・と逆に感心したのを思い出します。
一括サイトの不動産屋を担当する営業は若い人間が多いです。
どこの職場もそうですが、若い時は会社の上司が何をしているのかもわかりません。
なのでHP運営や方針、記事の内容、方向性などはわかんないし、関われない人が
不動産屋の担当になっているのが現実です。
そうすると会社レベルの話については答えることが出来ない。
これは組織である以上仕方ないかな・・・と思ったのも事実でした。
かなりの数の担当者と話をして
「どこの一括サイトが1番いいの？他の一括サイトにはない御社独自の売りは何ですか？」
は必ず聞きました。
色々言われて、自社の特徴、強みを言われるのですが、不動産屋が求めているのは
「自社を通しての売却の依頼、成約」
のみです。
その回答については答えはありませんでした。
聞いてもらちが明かないので、色んな会社の一括査定を試しましたが、
どこが良いのかはさっぱりわかりませんでした。
結果として
「わからない」
と言うのが自分の答えでした。
１１、上記の内容を読んだうえででもう一度メリット、デメリットを検証。
不動産一括査定サイトにはメリット、デメリットがあります。
世の中何でも良い所もあれば、悪い所もあるのは事実ですけどね。
最終的にメリット、デメリットをまとめてみます。
【メリット】
・気軽に複数社に同時問い合わせが出来る
・お金がかからない
・売らなくても査定だけする事も可能
・大手会社も参加している（大手複数社同時査定可能）
【デメリット】
・営業の目的は「いかに他社より早く専任媒介を取る事」になってしまう。
・都合の悪い事を言うと他社に売却の依頼を取られるため言わなくなる。
・大手会社の新人の練習台になりやすい。
（まずは一括査定を練習台として経験値にする、そのための練習台になりやすい）
・専任媒介を契約すると解約しにくくなる、解約すると別途広告費を請求される可能性がある。
・不動産会社は問い合わせが来るたびに一括査定の会社に1万円から1万5000円の費用を払っている。
広告費を支払った分元を取らなくてはいけない、なので売却の依頼をなんとしてでも取らなくてはいけない心理になる。
世の中何でもそうですがメリットもあればデメリットもあります。
「こういう一括査定の仕組みは不動産屋から見てもお客さんから見てもよくないな・・・」
と私は思いました。
悩んだ結果このHPを作ったんですね。
一括査定が絡むこともなく、お客さんが自分でインターネットで探せて、しっかりと私達を判断して頂いてから査定の依頼をする・・・
実際にお問い合わせ来て思いますが、お客さんも私達の事や考えを知って上でお問い合わせ頂いてるので、
非常にスムーズです。
「安心感持っていただいてるな・・・」
と思いますし、質問頂く内容も
「この人ならちゃんと答えてくれるだろう」
というのは感じます。
理想はやはり
「お客さんも私達も引き渡しが終わっても笑顔でいられる」
に尽きると思います。
引き渡し後も問題が起こらずに、
「あの不動産屋にお願いしてよかったな」
と思って頂ければ、私達も非常に嬉しく思います。
長々と書きましたが、ご判断は読んだ方がされてください。
その中でもし私ども考えに対して共感できるところや安心出来る事があれば、このHP通してお問い合わせいただけたらと思います。
読んで頂いた方ありがとうございました。
この文章作るのに約25時間ぐらいかかってます。
（本当です、その上この記事書いたからと言って1円ももらってませんしね）
考えすぎて途中何回も気持ち悪くなりました笑。
伝わるかどうかわかりませんが魂込めて書いてるつもりです。
読んで頂いた方のためになれば幸いです。
そして読んで頂いた方お疲れさまでした笑。
不動産っていろんな要素が絡みまくってるので難しいんですよ・・・
売却を検討されている方は当社の事もご検討くださいませ。
関連する記事
