建売【中古戸建】を売る時の流れ（住宅ローン返済、売却する時のタイミング）※２０２０年までの建売は売りやすい
2024年8月30日
建売購入された方のほとんどは新築として購入された方がほとんどかと思います。
そして月日が経過し色んな事情があり現在お住まいのお家を売却検討されたんだと思います。
そもそもですが
「建売」
と言う言葉は不動産屋ですが正式な言葉の意味はわかってないです笑。
と言うのも新築時の戸建は広告掲載する際に
「建売」
または
「新築戸建」
「新築一戸建て」
と表記します。
どの表現も正解ではあるんです。
建売（たてうり）の方が言いやすい事から定着しているような気がします。
そして建売は誰かが購入して住むと
「中古戸建」
になります。
建売だけでなく注文住宅も人が住んだ時点で中古戸建の表記になります。
なのでこれ以降の文章の書き方は
「建売」
ではなく
「中古戸建」
と書くようにしていきます。
・・・と書きましたがもう少しだけ建売の説明について書きます。
と言うのも埼玉県で建売を販売してる会社はある程度決まっています。
リストと建物シリーズ名を書いていくと
□一建設・リーブルガーデン
□飯田産業・ハートフルタウン
□アーネストワン・クレイドルガーデン
□東栄住宅・ブルーミングガーデン
□アイディホーム・リナージュ
□タクトホーム・グラファーレ
□ケイアイスター不動産（フィット・スタイル、リッカ）
□メルディア【旧三栄建築設計】
□アイダ設計・いろどりアイタウン
□ファースト住建・ファーストタウン
□サンウエストホーム・サニータウン
□昭栄建設・コンフォートヒルズ
□大宝建設・グランパティオ
□ホーク・ワン・ミラスモ
上記の建売販売会社が埼玉県で多くの建売販売しています。
建売購入する方のの7，8割は上記の建売会社のどこかになるケースが多いです。
なぜそのような事がわかるのかと言うと当社は購入側の建売専門HP
「ゼロさいたま」
も運営しております。
上記の建売会社とは全て取引あります。
そのような事から
「どういう書類が引き渡しの時に渡されるのか」
などは関わっているのでよくわかりますし、各建売会社の特色などもそれなりにわかります。
前置きが長くなりました。
ここから建売（中古戸建）の売却の方法や流れについて書いていきます。
建売【中古戸建】を売る時の流れ
準備して頂きたい物
建売を購入する際に引き渡しの時に
「分厚い書類がいっぱい渡された」
かと思います。
そしてその書類はクリアファイルや袋に入ってるかと思います。
その中には
・謄本
・公図
・測量図
・建築確認番号
・検査済証
・平面図
・立面図
・設計住宅性能評価書（購入した建売会社による）
・建設住宅性能評価書（購入した建売会社による）
などが入ってるかと思います。
業界用語で
「一件資料」
と言うのですが不動産の売買する際に必要な書類一式です。
その書類を準備して頂けたらと思います。
そうすれば我々が内容確認します。
それ以外にご用意して頂きたい物は
・固定資産税の明細（送られてくる支払い書に金額書いてある）
・住宅ローンの返済予定表（住宅ローンある方）
です。
固定資産税の明細は5月ぐらいの送られてくる書類になります。
年税額の記載があると思います。
住宅ローンの残債ある方は返済予定表のご準備お願いします。
そちらを確認すると今現在の残債がわかります。
※住宅ローンある方の返済の流れ
↓
銀行の担当者と私達がお話します（売却の一括返済、抵当権抹消の流れ、やり方）
売却活動開始
当社にご依頼頂けたら媒介契約（売却の依頼の契約）を結びます。
販売する金額はお客さんのご希望に合うようにしてます。
結んだ後に一度建売の書類関係一式をお預かりさせて頂きます。
この書類を会社に持ち帰りアップロードやコピーなどした後にお返しします。
その後に図面作成します。
図面出来たら広告活動します。
我々も広告活動するのですが大手不動産会社のやり方とは違って他社の不動産会社にも広告してもらうようにしてます。
そうする事で広告の絶対数、他社からの案内数などが増えるようになり売主さんの売却金額が上がる、または条件が良くなるような手法を取っています。
（他の不動産会社に対して
「広告不可」
とすると他の会社はスーモ、ホームズ、アットホームなどのポータルサイト、自社HP、チラシ含めて一切広告できなくなります。
他社の営業が営業しにくくなりますし紹介しにくくなります。
大手不動産会社が広告不可にする事で他社の不動産会社に広告させないようにしてます。
そうする事で買主、売主双方から仲介手数料を取りやすい仕組み（両手取引）にしてます。
当社は逆に他の不動産会社にも紹介してもらってます。
そうする事でお客さんの不動産が高く売れる可能性上がります。
その代わり両手取引にならない事が多くなるので売り上げ減ります笑。
我々よりもお客さんの利益優先させる仕事のやり方してます）
内覧（案内）
空き家になってる場合はお客さんから鍵をお借りして対応します。
居住中の場合はお客さんに
「ご自宅にいらっしゃる日いつになりますか？」
と確認します。
その日に合わせて内見希望来た場合は内覧の手配します。
申し込み（購入申込書）
申し込みが来たらお客さんにご連絡します。
ほぼと言っていいくらい値段交渉が入ります。
（建売購入された時も皆さんされたかと思います）
値段交渉の金額見て嫌でしたら嫌と言って頂いて全然問題ありません。
「満額じゃなきゃ嫌だ」
「この金額までならいい」
「引き渡しの時期とか融通利かせてくれるのならこの金額でもいい」
などの考え出てくるかと思います。
売主さん寄りなので売主さんが1番良い結果になるように精一杯やります。
契約
契約行う際は不動産会社にて行います。
（当社、または買主側の仲介の会社）
その際に
「付帯設備表」
の記入があります。
これは非常に大事です。
素直に事実のまま書いてください。
（売却依頼受けるときに一度詳しく聞いてます。
1番現場で揉めるのがこの付帯設備表関連です）
↓
「付帯設備表」には素直に嘘つかずに書いてくださいね。（1番多いトラブル）
引き渡し後におけるリスク（瑕疵担保責任の有無、付帯設備表の内容）
買主の本審査の結果待ち、住宅ローンの返済の打ち合わせ、立会い
契約が終わった後は少しお待ちください。
買主が住宅ローン借りる場合は
「本審査」
があります。
金融機関によるのですが1週間～3週間かかります。
待っていただく理由は
「ローン条項」
と言う特約があるためです。
事前審査が通っても本審査通らなければ買主は家を買えません。
買う事が確定できるのが
「本審査の結果後」
になります。
（現金購入の買主の場合はローン使わないので待つ必要なくなります）
買主の本審査が無事通ったら売主さんが住宅ローンの残債ある場合は銀行と打ち合わせになります。
決済日を伝え、その日に合わせて住宅ローンの残債の正式な金額がわかるようになります。
それと並行して買主が家を再度内見に来ます。
建売購入された時に皆さん経験あるかと思いますが
「立会い」
を行います。
今度は買主側の立場ではなく売主側の立場です。
買主側からすれば知らない家です。
なので電気つけるボタンや鍵のかけ方、ゴミ捨て場の事など丁寧に教えてあげると買主さん喜びますし良い取引になる事が多いです。
引き渡し（決済）
引き渡しの際は買主指定の銀行で行う、または買主がネット銀行で住宅ローン組む場合は不動産会社で行います。
当日は
・身分証（免許証など）
・スマホ（口座の入金チェック）
・実印
そして家の鍵を含め
「自分が持っている不動産関連の書類」
をお持ちください。
司法書士からの説明が終わりお金が振り込まれます。
（振り込まれるのに少し時間かかります）
振り込まれたらスマホで口座確認してください。
金額が入っていれば無事取引終了です。
（スマホない方は通帳持参などでも可能です）
その後買主に鍵含め書類一式渡します。
そして引き渡しは終わり・・・・なのですが住宅ローンの残債ある方はその後銀行に行って最後の手続きがあります。
まとめ
大まかな流れではありますが建売を売却する流れについて書きました。
実際の現場ではもっと色々ありますしお客さんから様々な質問頂きます。
その都度聞いて頂けたらと思います。
丁寧な説明、対応心がけています。
2020年までの建売は売りやすい
最後にですが2020年までに購入した建売は売りやすいと思います。
理由としては我々は購入側の建売専門サイト10年以上やってます。
相場は常に現場で体感してきました。
2020年までは大きく価格変わりませんでした。
2021年の3月頃から価格が上がり始めました。
2022年の夏ぐらいまで上がっていきました。
（そこがピークだった感じします）
それから価格が少し安くなっていきました。
人気エリアとそこまで人気エリアでない場所の金額の差が少し広がっていきました。
2024年現在ですが2022年の夏ほどは高くありませんが、2020年より前の価格と比べると今の方が建売含めて不動産価格高くなってます。
不動産だけでないですけどね。
世の中の物価が全体的に上がりました。
そのような事もあり、2020年までの不動産価格は今の相場と比べるとほぼ
「安い」
となります。
建売購入される方はフルローンの方も多いかと思います。
相場が変わっていなければ売却する際に持ち出し（足りない分自分で現金払う）のケースはあるのですが、2020年までの建売だと相場が上がっているのでフルローンで購入された人でも手持ちを使う事なく売却できる可能性高いかと思います。
諸経費ローンで50万～100万ぐらい借りてる方でも今の相場なら売りやすい気はしました。
100％とは言えないですが可能性高いとは思います。
ただ無理して売る必要ないと思うんです。
我々は建売を購入する側の仲介も長くやってます。
「ずっと住んでほしいな」
と思うんです。
実際にそういう風に言う時もあります。
「売却の際は当社で」
も言わないようにしてます。
それはこれから新しいお家住む方に対して失礼な気がしますし、他社の仲介で購入するお客さんに対して会社命令だとは思うのですが
「購入する分厚い書類の中に売却のチラシを入れてる」
のを見てなんとも言えない気持ちになった事を思い出します。
ただ人によって事情はそれぞれです。
売却しなくてはいけない状況になる可能性はあります。
その際には当社を選んで頂けたら嬉しいとは思います。
建売を売却する際には当社もご検討下さいませ。
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