専任媒介と専属専任媒介の違い

不動産の売却を検討する際、媒介契約の種類選びは非常に重要です。本記事では、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の決定的な違いを、さまざまな角度から徹底的に解説します。

結論から言うと、両者の最大の違いは「自己発見取引（じこはっけんとりひき）ができるかどうか」、そして不動産会社に課される「業務報告の頻度」や「指定流通機構（レインズ）への登録期限」のルールがどれだけ厳しいかという点にあります。

以下に、それぞれの概要、具体的な違い、メリット・デメリット、そして「どちらを選ぶべきか」の判断基準まで、詳細にまとめました。

1. 媒介契約の基本と3つの種類

不動産を売却する際、不動産会社に買い手探しを依頼する契約を「媒介契約（ばいかいけいやく）」と呼びます。媒介契約には以下の3つの種類があります。

- 一般媒介契約： 複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる。自己発見取引も可能。
- 専任媒介契約： 依頼できる不動産会社は1社のみ。ただし、自分で買い手を見つける（自己発見取引）ことは可能。
- 専属専任媒介契約： 依頼できる不動産会社は1社のみ。さらに、自分で買い手を見つけた場合でも、その不動産会社を通して取引しなければならない（自己発見取引の禁止）。

今回は、この中の「専任媒介」と「専属専任媒介」の2つに絞り、その違いを深掘りします。

2. 【表で見る】専任媒介と専属専任媒介の5つの違い

まずは、2つの契約形態のルールの違いを一覧表で確認しましょう。

比較項目	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約する不動産会社の数	1社のみ	1社のみ
自己発見取引の可否	可能（親戚や知人への直接売却OK）	禁止（見つけた場合も依頼先に仲介してもらう）
レインズ（指定流通機構）への登録	契約締結の翌日から7日以内（休業日除く）	契約締結の翌日から5日以内（休業日除く）
不動産会社からの業務報告頻度	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約の有効期間	最長3ヶ月	最長3ヶ月

3. 各項目の詳細な違いと法的背景

① 自己発見取引（最大の相違点）

自己発見取引とは、不動産会社が探してきた買い手ではなく、売主自身が自力で見つけてきた買い手（親戚、友人、近所の人など）と直接売買契約を結ぶことです。

- 専任媒介契約の場合：
  自己発見取引が認められています。もし親戚が「その家を買いたい」と言ってきた場合、不動産会社を通さずに直接契約（または別の親戚に売却）することができます。この場合、不動産会社に支払う「仲介手数料」は不要になります（ただし、それまでに不動産会社が実費で支出した広告費などは請求される場合があります）。
- 専属専任媒介契約の場合：
  自己発見取引が一切禁止されています。たとえ自力で買い手を見つけたとしても、必ず契約している不動産会社を間に挟んで取引を行わなければなりません。そのため、不動産会社への仲介手数料の支払いが必須となります。もし不動産会社を排除して直接契約を締結してしまうと、違約金（仲介手数料相当額）を請求されるケースがほとんどです。

② レインズ（指定流通機構）への登録義務

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間専用のネットワークシステムです。ここに物件が登録されると、全国の不動産会社がその物件情報を閲覧できるようになり、買い手が見つかりやすくなります。

- 専任媒介契約： 契約締結の翌日から数えて7日以内（不動産会社の休業日は除く）に登録する義務があります。
- 専属専任媒介契約： 契約締結の翌日から数えて5日以内（不動産会社の休業日は除く）に登録する義務があります。専属専任の方が2日短く、よりスピーディーに市場へ情報が公開されます。

③ 不動産会社からの業務報告頻度

不動産会社は、売主に対して「現在、どのような売却活動を行っているか」「問い合わせは何件あったか」を定期的に報告する義務（宅地建物取引業法で規定）があります。

- 専任媒介契約： 2週間に1回以上、書面または電子メール等で報告しなければなりません。
- 専属専任媒介契約： 1週間に1回以上、書面または電子メール等で報告しなければなりません。報告頻度が高いため、売主は状況を常に細かく把握することができます。

4. 専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット

1. 親戚・知人に売却できる可能性を残せる
  「もしかしたら隣の人が買ってくれるかもしれない」「親戚が興味を示すかもしれない」という場合、媒介契約を解除することなく、柔軟に直接売却ができます。
2. 不動産会社のやる気を引き出しつつ、自由度がある
  他社に横取りされる心配がないため、不動産会社は売却活動（広告費の投入など）を積極的に行ってくれます。その上で、自己発見取引の自由も残されているため、売主にとってバランスが良い契約と言えます。

デメリット

1. 「囲い込み」のリスクがある
  1社にしか依頼していないため、その不動産会社が「自社で買い手も見つけて、両方から仲介手数料をもらおう（両手仲介）」と考えた場合、他社からの物件確認を断る「囲い込み」をされるリスクが少なからず存在します。
2. 報告のスピード感がやや遅い
  専属専任に比べると、報告が2週間に1回となるため、タイムリーな市場の反応（今週は何件内覧希望があったかなど）が分かりにくい場合があります。

5. 専属専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット

1. 不動産会社が「最も本気」で動いてくれる
  売主が自力で買い手を見つけたとしても必ず自社の利益（仲介手数料）になるため、不動産会社にとっては最もリスクが低く、美味しい契約です。そのため、広告費を多額に投入したり、優先的に営業活動を行ったりと、3つの契約形態の中で最も手厚いサポートが期待できます。
2. 活動状況をリアルタイムに把握できる
  毎週1回必ず報告が来るため、価格設定が適切か、購買層の反応はどうかといったデータをすぐにアップデートでき、売却戦略の修正がスムーズに行えます。

デメリット

1. 知人に売る場合でも仲介手数料がかかる
  契約期間中にたまたま友人から「家を譲ってほしい」と言われた場合でも、不動産会社に仲介手数料を支払わなければならないため、コスト面で損をした気持ちになることがあります。
2. 拘束力が最も強い
  不動産会社選びに失敗した場合（担当者のスキルが低い、相性が悪いなど）、最長3ヶ月間の契約期間中は、他社に乗り換えることも自力で売ることも難しくなり、売却活動が停滞してしまうリスクがあります。

6. あなたはどっちを選ぶべき？判断基準

「専任媒介」と「専属専任媒介」のどちらを選ぶべきかは、売主の状況や物件の性質によって明確に分かれます。

💡 「専任媒介契約」が向いている人

- 親戚、知人、近隣住民が購入する可能性が少しでもある人
- 不動産会社に縛られすぎず、ある程度の自由度（自己発見取引の権利）を持っておきたい人
- 連絡や報告は2週間に1回程度で、マイペースに売却を進めたい人

💡 「専属専任媒介契約」が向いている人

- 親戚や知人に売る可能性が100%ない人（完全に市場の買い手を探す場合）
- とにかく早く、確実に、高く売りたい人（不動産会社をフル稼働させたい）
- 売却活動の状況を毎週細かくチェックし、スピーディーに価格変更などの対策を講じたい人
- 売却が難しい地方の物件や、需要の低い特殊な物件を売ろうとしている人（会社側に本気になってもらう必要があるため）

7. まとめとトラブルを防ぐアドバイス

専任媒介と専属専任媒介の違いは、一見すると「自己発見取引の可否」と「報告頻度」のわずかな差に見えますが、不動産会社の営業マンのモチベーションに与える影響は非常に大きいです。

もし、身内に売る可能性が全くないのであれば、不動産会社が最も本気になってくれる「専属専任媒介契約」を結ぶのが、早期売却への近道となります。