収益・投資用の思い出②スルガ銀行は木造アパートのローンが組める

2015年4月2日

三井住友銀行と並んで人気の金融機関がスルガ銀行でした。
金利は確か４．５％笑。
どこの銀行よりも高い金利です。
ただ木造アパートのローンが２５年組めました。
これはほかの金融機関にない商品でしたね。
木造の耐用年数は２２年です。
世の中の売りアパートはほとんどが築２０年前後の木造アパートです。
他の銀行に築２０年の３０００万のアパートをローン借りたいと打診すると
「返済期間は２年になります」
と普通に言われます笑。
１年に１５００万以上返せるわけがありません。
なのでスルガ銀行で借りる方も多かったです。
ローンを借りる場合は担保評価がやはり重要でした。
なので土地の価値が高い場所だとローンが出やすかったですね。
銀行は基本路線価で土地の価値を見ます。
そうすると時々面白い矛盾が出たりするんですよね。
例を挙げると
・２Mの間口の土地
・傾いてる建物の土地
・傾斜地（神奈川に多いです）
路線価見るとわかるんですがこういう土地は路線価の金額は高いです。
逆に実際の売買価格は下がります。
そうなると利回りが上がる。
気にしない投資家の人からすると買おう、と思う物件になる。
そういうケースも結構ありました。
最初にも書きましたがスルガ銀行は金利が高いです。
その代り木造アパートにローンを貸してくれると言うのは
欲しい方にはありがたい商品だったように思います。
築２０年前後のアパートで２５年ローンを組むと払い終わる頃には
築４５年近いアパートになります。
収益物件をちゃんと分析している方にならわかるかお思いますが、
新築から２０年たった時の家賃の下落率、築２０年から築４０年たった時の下落率、
この２つを比べると築２０年以降の方が下落率が少なくなります。
いつの時代も安い家賃を探している人はいますしね。
もちろん減価償却がなかったりメンテナンスや故障などの費用は掛かりますがね。
またある程度払い終わる頃には残債より土地の価値の方が上がっていることが
ほとんどだと思います。
その期間まで問題なくアパート経営をされた方は成功と言ってよいかと思います。
当時よく聞かれたのが
「この先ちゃんと入居者入りますか」
と言う言葉でした。
いつも答えるのは
「家賃設定さえ間違っていなければ大丈夫だと思います」
でしたね。
その答えは今でも変わっていませんね。
スルガ銀行の思い出話でした。