オーナーチェンジ

オーナーチェンジ

オーナーチェンジは時々ポータルサイトなどで見かけることもあるかと思います。
オーナーチェンジの意味は
「所有しているオーナーが現在住んでいなく第３者に賃貸で貸している」
という言葉が１番わかりやすいかな、と思います。

このＨＰでも何回か書いていますが、不動産投資、収益物件については詳しいです。
「収益物件、投資用不動産詳しいです。」
も読んでみて下さいな。

オーナーチェンジはアパートや１棟マンション、ワンルーム区分所有などの場合は
ニーズが多いので利回り次第で売れることが多いです。
しかし住宅の場合はほとんどの場合はデメリットです。
はっきし言うとほぼ売れません。
理由としましては
・案内が出来ない（賃貸人居住中）
・住宅ローンが組めない（第３者占有）
となるからです。

詳しく書きますと案内が出来ないのは単純に人が住んでいる、しかも居住中の人間が
オーナーの家族や知り合いではなく賃貸契約に基づいた入居者です。
賃貸契約の内容にもよりますが基本オーナーの意志で自由に退去させることは出来ません。
また購入希望者からすると案内が出来ないので見ることが出来ないことは勿論ですが、
住宅ローンも組めなくなります。
銀行からすると購入者にはすぐに住居に入居してもらうのが基本です。
（住宅ローンなので金利も安くできます。住宅ローンでない場合は事業用ローン（プロパーローン）
になるので金利が高くなるんです。）
しかし賃貸での入居者がいる場合は退去してもらわないと入居も出来ません。
また銀行から見ると第３者が入居しているので
「第３者占有」
という表現にもなるんです。
（占有と書くと怖いですね笑。でもこういう表現なんですよ）

色々と書きましたが、住宅ローン組めない、案内できないとなると住宅として考えている
購入者は買えなくなってしまいます。
となると可能性があるのは
・投資家
・現金で購入する人
・不動産業者（投資専門）
になるんですね。
ここからがまたややこしいんですが笑、上記に書いたように住宅としての購入希望者ではなく、
不動産投資としての購入希望者のみになってしまうんです。
住宅の相場を見ると売主さんは
「自分のマンションは前にこれくらいの価格で売れていたみたいだから、
これくらいなら高く売れるだろう」
と思う方が非常に非常に多く、案の定販売してみると１，２年売れていないこともよくあります。
同じ事書きますが
「住宅を購入希望する顧客は買えない」
からです。
そして不動産投資をする人から見て、このようなマンションは買うメリットが
一切ありません。
なぜならほとんどの利回りが４％、５％とかなんですね、、、、
投資家から見て必要なのは
・利回り
・空室リスク
・賃貸の募集を再度したときの家賃
・資産価値
が非常に大事になります。
資産価値はどちらかというと将来わからないものです。
その代り利回りは現金という強い味方が毎月入ります。
１部屋しかない物件はその部屋が空きになると、その間家賃は０円です。
１０部屋あって１部屋空いていてもリスクは１０分の１になります。
不動産投資家がローンを組む場合は銀行から借りるのですが、
銀行はおおよそ「入居率７割」という数字を求めてきます。
１部屋しかないマンションなどは基本ローンも出にくくなります。
そして不動産投資家は利回り１０％という言葉が大好きです笑。
４％、５％などは表面利回りであって実質利回りでないことは知っています。
もっと利回りある物件は日本にいっぱいあるんですね。

ふ～～～～ちょっと熱く書いてしまいました笑。
何が言いたいのかというと、昔から思っているんですが
「オーナーチェンジになる前になぜ不動産屋に相談しないのか？
賃貸で貸した後に１、２年後のお金が必要になって自宅を売らなくては
いけない時に資産価値が膨大に下がることになる。
賃貸の入居者との深刻なトラブルになる可能性もある。
そこまで考えたうえで賃貸募集したのか？
定期借家を考えたりしなかったのか？」
と心から思います。
強い口調で書いてしまいましたが、これが原因で任意売却になったり競売になったり
することもあるのでね。
後は賃貸会社に行って
「この家賃なら入居決まりますよ」
という言葉だけを喜んで後先の事は考えていない、などですかね、、、
（賃貸は売買リスクのことはわからないので説明しないんですよ。
賃貸が悪いのではありません。申し訳ないですがオーナーの勉強不足です）

本当に本当にオーナーチェンジ（自宅を賃貸募集）する時は気を付けてください。
しっかりとリスクをわかったうえで賃貸募集しているのなら何の問題もありません。
家賃入ることは単純に収入が増えることですしね。
不動産投資営業と住宅営業両方の視点から書いてみました。
参考にしてくださいませ。