収益物件の査定の仕方

2014年7月26日

収益物件の査定の仕方について書いてみようと思います。
まずはじめに言いたいのが住宅の査定の仕方と収益の査定の仕方は大きく違います。
収益物件の場合は、家賃、路線価、建物評価額、収益還元法、近隣の取引事例が
基本になってきます。

まず家賃からですが、家賃はわかりやすいですよね。単純に家賃×部屋数×１２をすれば年間の家賃わかります。
これが利回りの基本です。
余談ですがワンルームアパートのほうが利回り高く出ますね、逆に３ＬＤＫとかのほうが利回り
出にくくなります。

次に路線価です。これは誰でも出来ます笑。ネットで「路線価」と検索して自分の持っている物件の
前の㎡単価の路線価を確認する。そこから自分の土地の㎡数をかければそれが土地の金額です。
（収益物件の場合は銀行が路線価を基準に土地の価格を評価することが多いです。）
ただ敷地延長でも評価でちゃったりするんですよね笑。この辺が住宅査定と大きく違うところです。

次に建物評価額です。今は現役の収益不動産の仲介ではないので絶対とは言えませんが、
木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、ＲＣ47年の耐用年数の基準はそこまで
大きく変わっていないと思います。
面白いのが木造物件。住宅だと築20年たつと「評価0円」という判断が多いんですが、収益の場合は
入居者がいて利回りが出ていると評価が出てしまいます笑。
（ここが面白いな、と思います）
ただ金融機関は基本耐用年数で評価してくるのでローン組める金融機関はごく一部。
（スルガ銀行は最近どうなのかな？）
また耐用年数と実勢価格が全くかみ合わないことも多々あります笑。
結局は利回りだね、ということも多いですね。
また建物の評価額ですが金融機関によって恐ろしく違います。
ある金融機関ではＲＣの㎡単価100000円、他の金融機関では225000円。
（昔の実話です、何の根拠もない笑。）
この辺に不動産業界の胡散臭さを感じます笑。

次に収益還元法です。これも時代によって変わるんですよね、、、、、
東京23区は収益還元法使うことによって評価が大きくなったりします。
（簡単に言うと家賃がいくらとれるか？という事を評価する方法です。
ただバブルの時は評価高い、不景気だと下がったりするので正直何とも言えない）
この計算方法は誰もわかりません笑。金融機関の審査部？みたいなところがはじき出す
計算式のようです。埼玉や千葉ならあんまり頭に入れない方が賢明かな、と思います。

そして近隣の取引事例ですね。なんだかんだでこれが1番なんだと思います。
収益は住宅と違い同じ駅とかにたくさん出るわけではありません。
なので近い駅や隣の市、区などを基準にしていくことが多いですね。
結局はですがここで「利回り」が基準になることが多いです。

簡潔に収益の査定の仕方を書いてみました。
売却する方にお勧めしたいのは
「ちょっと高めで設定して半年ぐらいかけて売却してみる」
です。
私自身が売主したときにこの方法でやりました。
変な話ですがやはりレインズとポータルサイト（けんびやとからくまち）に登録さえしておけば
後は適性な価格の時に売れるだけです。
だとすれば仲介もどこでもいい笑。
そうなると選ぶ基準は「どういう不動産屋の担当になるか？」だと思います。
私自身収益専門の仲介の会社と、住宅専門の会社に両方いたのでよくわかりますが、
似ているようで全く違く商品を売っているんですね。
収益専門だと住宅の事はわからないです。
住宅専門だと収益の事はわからないです。
自分自身がそうだったのでね。
まだまだ勉強不足なところも多々ありますがそれなりに収益も住宅も答えられるように
なってきました。
せっかくの知識だと思いブログに書いています。
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