専任媒介結んだ後によくあるトラブル

2014年12月1日

不動産会社に査定を依頼して、実際に査定してもらった後ですが、
「査定に来てくれた会社の人も良さそうだし、会社の名前も大きそうな所だし、、、、
ここでいいかな？」
と思われると思いますが、もう少しだけ待ってください。
一個絶対に確認しなくてはいけないことがあります。それは
「両手で決める会社ですか？お客の事を無視して会社都合で？」
と聞いてみてください。
大手の会社の担当ほど「ドキッ」とした顔します笑。

「両手」
という言葉出てきました。これが原因で１番もめるケースが多いです。
「両手」は不動産業界用語で
「売主買主両方から仲介手数料貰う」
事を言います。
具体的に例を出して説明すると仮に３０００万円の土地を売りたいお客さんが
いるとします。その方がある会社に専任媒介の依頼をしました。
この土地が売れると仲介会社は約１００万円の仲介手数料を売主さんから貰えることができます。
（３％＋６万円×消費税の場合）
そして自分の会社で買う人を見つけた場合はその買主さんからも約１００万円の
仲介手数料貰えます。
両方合わせると約２００万円になります。これが
「両方から仲介手数料を貰う」
略して「両手」です。
※個人的意見ですが「両手に花」からも来てるんじゃないのかな、とも思います。

読んで頂いていかがでしょうか？
自分で買主見つけたほうが不動産営業、または会社にとって良いと思いませんか？
正直私もそうですが両手で売主買主両方から手数料貰ったほうが良いです。
良い点でいうと
・売り物件の事が１番自分が詳しいし説明できる。
・買主からの質問事項に全部答えられる。
・物件を自分で役所に調査に行っているので詳しい。
取引もスムーズに行くことも多いです。
逆にデメリットもあります。
１番は最初にも書きましたが
「お客の事を無視して会社都合で対応された場合」です。

詳しく説明しますと宅建業法で
「依頼を受けた業者は、契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構（レインズ）に登録して登録済み証を交付しなければならない。また、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告する」
という専任媒介の規定があります。
仮に１月１日に専任媒介の契約を結んだとしましょう。すると１月８日にはレインズ（不動産業者だけがみれるサイト）に登録しなくてはいけません。
ここに登録すると宅建業法上ではどこの不動産屋でも物件を紹介できることになります。
とすると必死にお金かけてやっと取れた専任媒介、最初の段階では自分の会社だけが扱える独占情報です。
ただ１週間たってしまうとどこの業者でも扱えるようになってしまう。
せっかく作ったチラシもまだ撒いていない。
ここで業界ではよくあるのですが「物件を隠す」んです。
簡単に言うと、専任媒介を取った業者だけが情報を持っていて他の業者には扱えないようにする。
実例なケースをお話ししますと関係ができている私のお客さんがいました、ある日自分の携帯に
「～さん、家にチラシ入っててこの物件いいなと思ってるんだけど扱えますか？」
という電話がかかってきました。
「調べてすぐ折り返しします」
と言った後に、レインズチェックします。
そしてそこの業者に電話するんです。
「～～不動産の～～と申します。大宮区～～の３０００万円の中古戸建まだございますか？」
そうすると相手の業者から
「あ、お話入っています」
との返答が来ます。
（曖昧なんですがお話入っています、は通常は契約予定と同じ意味です、通常はね、、、、
後で書きますがひどい業界なんですよ、、、）
そして私が再度
「もう契約予定ですかね？」
と聞くと
「お話入っていますのでご紹介できません」
また自分が突っ込みます。
「私のお客さんがいて検討したいと言っているんですが、住所くらい教えてもらえないですかね？
外観とか雰囲気とかわかるかと思うので、、、」
そうすると相手がめんどくさそうに
「いや、ですからお話入っているので住所教えられません」
ガチャ、っと切られます。
（本当に実話です。よくあるんですよね。ばれてクレームこないかな、と心配です笑）

その後１カ月たってその会社のHP見てみるとまだその物件は売りに出されているんですね。
結局売れていないんです。
理由は簡単です。
「他社に案内させずに自社で両手にしたい」ので。
１番の被害は売主さんです。高く売れるかもしれない可能性のある
他社が見つけてきてくれた買主さんを案内させないのでね。
安くなる可能性が非常に高くなります。

長々と書きましたが説明しっかりするためには書かなくてはいけない、と思い書きました。
全てとは言いませんが大手の業者はこういう対応する会社が多いです。
（こういうのがどうしても納得いかないのでHP作りました笑）
宅建業法違反してでも何が何でも両手にする。そのためには他の業者からは
案内もさせない。
何が１番のトラブルかというと、売主の立場からすると出来るだけ高く買ってもらえる人に
買ってもらいたいというのが正直な気持ちではないですか？
そのためには良い意味でオークションのようにして色々な人から見てもらって、出来るだけ希望価格に
近い金額で買ってもらうための努力をする。
それが不動産仲介としての、というか人間として普通な気持ちだと思います。
ただ両手で売主買主両方から手数料を取るためには、他の業者のお客さんには見せないようにする。
（もし他の業者のお客さんが買うと、売り側からしか仲介手数料貰えないため。）
もっとひどい時は３か月くらい
「お話入ってます」
というときもあります。
（これは３か月案内をどこにもいれさせないで、売主さんが弱気になり値下げを言ってくるまで待つ、
という超悪質な手法。本当に時々あります）
売主さんが高く売る事を目的とするのではなく、売主さんに多少の不利益があっても
会社、または営業担当の成績を重視する。
ほんと～～～～～によくあります。
「この会社に依頼したお客さん可哀そうだな、、、」
とよく思うのでね。

なんか熱くなっていっぱい書いてしまいました。こういう違反は多いんですよね、、、、
ただそういうチェックする機関がね、、、、ちゃんとチェックしてくれればね、、、、
（固有名詞書くと自分の宅建主任者剥奪されるかもしれないので書きません。
小さい会社は狙われるんですよね。大手ほどめんどくさくないから。
（書きませんが文句言ったことはあります笑）

ちょっと本題とずれたところもありましたが、最初に書いた
「両手で決める会社ですか？お客の事を無視して会社都合で？」
という言葉の意味わかってもらえれば幸いです。
専任媒介結ぶときには気を付けてください。

※私自身も不動産仲介の人間です。皆こんな人たちではないのでね。
お客さんの為を思って真面目に仕事する人が多いです。
ただこういう人やこういう会社も事実あります。
判断はご自身で見極めて下さいな。