６２、隣地との境界がわからない

６２、隣地との境界がわからない

「隣地との境界がわからない」
と言う方はほとんどです。
なので安心してください。
皆わかんないんです。
私も見に行ってもわかんないことがほとんどですしね笑。

通常の生活で、隣地との境界を毎日確認している人は・・・・私の知る限りいません笑。
（裁判の判例とか見てると、そういう方いそうですけどね）

隣地との境界を確認する方法しては
「杭」
があったり
「矢印あるプラスチックの板」
を見て確認したりします。

確認するとわかるんですが、
「杭が見つかんない」
「矢印がずれてる」
「草木が生えていてどこなのかさっぱりわかんない」
となることが多いです。

ここで買主の立場になってください。
仮に
「123.45㎡」
の土地を売却しようとします。
スーモなどのサイトには謄本上の表示を記載するので
「123.45㎡」
と表示できます。
買主はその情報を元に問い合わせて現地見に行きました。
その買主は現地気にいったとします。
そして案内した不動産屋に質問するんです。
「この土地は123.45㎡ですよね」
と。
新人の仲介とかだと答えてしまうときあるんですが
（大きいトラブルの元です）
「そうです」
と答えてしまいます。
そしてその新人の答えはある意味正解でもあり、不正解でもあるんです。
なぜなら買主に説明する正式な答えは
「謄本に記載されている123.45㎡としては正解です。
その場合は「公簿」と言います。
ただこの土地は実測の測量していないようです。
なので正式に123.45㎡かどうかはわかりません」
が正解の答えになります。

もう少し詳しく書くと
「公簿は謄本上の土地面積、実際にあってるかどうかの保証はない」
「実測は土地家屋調査士が測量しているので正式な土地面積」
になります。

最初に私が
「私も見に行ってもわかんないことがほとんどですしね笑」
と書きました。
この意味は
・謄本上での公簿面積による123.45㎡はわかる
・杭などが全部あれば、目視状境界はわかる、一つでもない場合は境界を説明する根拠がないのでわからない
・正式な面積は土地家屋調査士に委託して「測量」をしてもらわないと正式な土地の㎡数がわからない
という意味です。

この説明できない不動産屋がよくもめるんです。
契約の時に買主さんが初めて
「公簿と実測」
についての説明受けるんですね。
（重要事項説明書に記載しなくてはいけない内容なので）

「そんな話聞いてない」
と契約がなくなることもちらほらあるんです。

土地の売却の方法としては
「公簿売買」
「実測売買」
の2パターンがあります。
この内容は次に書きます。

隣地との境界がわからなくても大丈夫です。
境界がわからなくても、そのまま売ることも出来ます。
ただ値段が安くなる可能性が高くなります。
（場所によります。
分譲地などの綺麗な区画だと誰が見ても
「境界はここだろ」
と思うので、買主は測量してなくても問題なく購入したりもします）

お時間があって、少しお金使ってよいのなら
「実測の測量」
をするほうが良いと思います。
逆の立場で自分が
「買主で何千万もする土地を買う」
とイメージしてみてください。
「正式な土地の大きさ、境界がはっきりわかっているほうがいい」
と思いませんか？

基本的には測量したほうがいいと思います。
境界がわかんなかったり、正式な土地面積がわかんない場合だと買主に敬遠される可能性があるからです。
ただ売主さんは皆事情それぞれです。
お金があまりなかったり、すぐに売却しなくてはいけない、早く手放したい、などの理由ある方もいらっしゃいます。
「時間とお金」
のバランスも必要です。
売主さんに合った1番都合の良い、条件の良い方法を探して提示するのも我々の仕事です。
なんでも聞いて下さいませ。