７３、500㎡以上の大きい土地を売却する場合（開発行為が必要）
500㎡以上の土地（市街区区域内）を売却する方は覚えておいてください。
「開発行為」
が必要となります。
とは言っても、売主さんがすることはほぼありません。
（「開発行為の書類に署名する」ぐらいです）
色々とやることがあるのは
「買主」
になります。
500㎡以下の土地の場合は、前面道路が公道で、間口が2メートルあるような普通の土地の場合は開発行為（開発許可）を取得する必要はありません。
役所に不動産の調査で数多く行くとわかるんですが、家を建築する際によく行くのは
・道路課（道路の専門部署）
・都市計画課（用途地域や都市計画道路の専門部署）
・建築審査課（建築確認の取得を審査をする専門部署」
に行く必要があります。
（エリアによって多少名称が違います）
理由としては
・「前面道路が国が認めた道路なのか？」の確認
・「用途地域によっては建築できない建物などある、本当に大丈夫か？」の確認
・道路や用途地域を調べたうえで、「この場所に家は建つのか？」の確認
書くと当たり前の事なんですが、
「家が建築できる根拠」
が必要です。
その為に役所に行って調査をして、裏付けを取るんです。
ミスは出来ないので調査はいつもプレッシャーかかりますね・・・
500㎡以下の土地の場合は、言い方悪いんですがこれくらいの調査で終わります。
（細かい内容は省いてますよ笑、大事なとこだけ書いてます）
もちろん他にも家を建築するのに地盤調査や建築確認の取得、間取り決めるなど色々なことはありますが、役所が絡むことはそこまで多くありません。
ただ500㎡以上の土地になると先ほども書いたように
「開発行為」
が必要になります。
そういう法律なんです。
500㎡以上の土地の場合は
「開発指導課」
という部署で相談しなくてはいけなくなります。
以前
「500㎡以上の土地で開発行為が必要な土地」
を調査したのですが、結構たらい回されるんです笑。
（仕方ないんですけどね）
上に書いた役所の部署は各々が独立しています。
（階は一緒なこと多いんですけどね）
開発指導課に
「この土地の開発行為の要件について教えてください」
と言ったら
「道路とか調べてから来てください」
と言われました。
開発指導課は
「開発の許可」
が専門の部署です。
なので道路とか都市計画とか用途地域とかはわからないんです。
なので同じフロアーにあるんですが、道路課や都市計画課、建築審査課などぐるぐる回って、全部調べてからもう一度開発指導課に行きました。
ここまで準備すると色々と教えてくれます。
（開発行為の知識はその時点で私も知識はあったのですが、エリアによってルールが結構違うんです。）
開発行為の中で役所から求められる内容としてはいっぱいあります笑。
（40ページくらいの書類渡されたり、
「ネットでPDF見てください」
と言われたりします）
読むと思うのが
「これは家を建てる前にお金かかるな・・・500㎡以下の土地と同じやり方だと家建たないな」
「個人の人がこのサイズの土地を購入して、この開発行為の申請までして欲しい人はほぼいないだろうな・・・」
と思うんです。
この開発行為は申請から早くても数か月かかります。
なので通常は
「不動産の契約をして、引き渡しまでに開発行為の許可を取得する」
が500㎡以上の土地の取引の流れになることが多いです。
こればかりはどうしようもないのですが、契約書には
「開発行為の許可が取得できない場合は白紙解約する」
という文言が入ります。
これは仕方ないんですね。
買主からすると開発行為の許可が取得できない土地は
「建築できない土地」
になります。
そうすると
「価値が全くない土地」
になるんです。
そういう風になるのは皆にとってよくありません。
なので今回書いてるように自分の場合は役所の開発指導課にかなり突っ込んで色々聞いていきました。
色々調べるとわかるんですが、開発行為はそこまで無茶な要求は言いません笑。
「確かにな・・・」
と思うような通常の建物を建築するような条件ばかりです。
1つだけ凄く気になったのが
「幹線道路まで幅員が4メートル以上の道路が続いているか」
という内容です。
この意味は
「大きい道路まで行く道のりが4メートル以上あるのか？」
と言う意味です。
自分の土地が幅員4メートルだけでも意味がないんです。
その通り道全部が役所から見て
「4メートル」
ないといけないんですね。
今回調べている土地は前面道路の幅員が4メートル以上あります。
ただ言われたのが
「この先の道路のこの区画は道路図面見てると4メートルないかもしれない、その場合はこの土地は開発許可出せないかもしれない」
と開発指導課の担当に言われました。
私は100％売主さん寄りです。
「いやいやいや・・・それじゃ困ります。
価値ない土地になっちゃいますよ。
どうすればいいですか？」
と聞くと
「この書類に記入してくれれば数週間以内に確認しに行く」
との事。
（書類の名前忘れてしまったんですが「開発許可する前の事前協議」みたいな名前です、たぶん笑）
書類に記入して、調査をお願いしました。
そして
「もし4メートルなかったらどうするんですか？」
と聞くと
「もうどうしようもないです」
との事。
「他に方法は？」
と聞くと
「う～～～ん」
と言われました。
そして自分が
「ひょっとして・・・他の家をセットバックするしかないパターンですか？」
と聞くと
「そう・・・かもしれないですね」
となりました。
それは・・・かなり無理があります。
通り道の道路に住んでる方からすれば、どうでもいい話ですしね・・・
とんでもない額支払いながら
「4メートル道路にするために土地の一部を買わせていただく」
しか方法がなくなっちゃうんです。
結果としては、問題なかったんです。
役所にある道路図面だとその道なりが
「4メートルない」
場所も結構あったんですが、実際に通ってみると4メートルあるんですね。
役所の方が車で通った結果
「問題ない」
と言う判断を頂きました。
非常に
「ほっ」
とした記憶があります。
「道路図面が全てではないときもあるんだな」
と思いました。
後日この土地は無事に引き渡し終わりました。
開発行為の許可に数か月時間かかりましたけどね。
「ほんとよかったな」
と本当に思いましたし、売主さんにもそのまま言いました笑。
500㎡以上の土地は開発行為が必要となります。
現実的に購入するのは申請の大変さや、土地の大きさ、金額などから
「不動産業者」
が多くなります。
当社の場合は他に多いのが
「アパート建築したい個人の人」
です。
資産数億円（借金なし）の人とかも結構いるんです。
相続税対策として今でもアパート建築する需要はあります。
大きい土地（500㎡以上）を売却考えている方いましたらご相談ください。
時間はどうしても通常の土地の売買よりも時間がかかります。
丁寧にご対応いたしますし、条件よく売る方法は色々と提示させていただきます。
どうぞご検討くださいませ。
関連する記事
