１３、不動産売却における税金は？
不動産売却した後に確定申告をして利益が出た方は税金を払う必要があります。
色んなケースがあるので、当てはまる方が多いケースを何個かわかりやすく書いていきます。
【相続】
相続で不動産を取得した。
その後その不動産を売却した。
このケースの場合だと
「売買価格－諸経費×約２０％」
がおおよその税金額です。
少し詳しく書くと、相続で不動産を取得された方のほとんどは
「不動産を取得した金額」
がわからない方が多いです。
不動産売却の場合
「取得した金額よりも安く売る場合には税金はかからない」
というルールがあります。
例を一つ出すと
「10年前に6000万のマンションを購入した、売却した時に5500万円だった」
この場合だと購入した金額より売却した金額のほうが安いです。
「赤字」
になるんですね。
「赤字の人から税金取るのは良くないよね」
と国は思ってくれるんです笑。
ただ
「黒字」
の場合は話は別です。
「儲かったんだから税金払え」
と国からの命令が来ます。
そして不動産の場合は
「登記」
があるので、不動産の売買をした証拠を国がすぐに見つけやすいんです。
なので
「ちゃんと不動産の売却終わったら確定申告して税金払ったほうがいいですよ」
はいつも言います。
「黒字」
と書きましたが、黒字のケースも何個かあります。
一つは
「短期譲渡」
という黒字のケースです。
このケースはほぼないんですが、
「5000万円の不動産を購入した、1年後8000万円で売れた」
という場合だと、
「5年以内に不動産購入、売却をして利益が出た場合は約40％の税金がかかる」
というルールがあるんですね。
これを短期譲渡と言います。
まあこのケースは個人の方で当てはまる人はほぼいないです。
よほどラッキーな不動産を買えた人でないと当てはまりませんし、そういう方は税金の事考えると
「5年以上たてば長期譲渡になって税金が約20％になるからそれまで持っていよう」
と思いますしね。
1番多いのは
「長期譲渡」
のケースです。
最初にも書きましたが、相続された方が不動産を売却する際はほぼこのケースになります。
ほとんどの方が両親、全所有者が購入した金額知りませんし、証拠になる
「売買契約書」
がないケースがほとんどです。
この場合だと
「売れた金額」
が税金の計算の基準になります。
仮にですが1億円で売れたとします。
その場合はまず、みなし経費として
「５％」
見ることが出来ます。
このケースだとみなし経費が500万円なので
「9500万円」
が税金上の計算金額です。
そこから更に売却にかかった経費が計上出来ます。
仮にですが売却の経費として仲介手数料、解体費用、測量費用が500万円かかったとします。
そうすると
「9500万－500万円＝9000万円」
9000万円に対して約20％なので
「約1800万円」
が税金になります。
ここで思う方多いと思います。
「いや、あの土地たぶん昔1億円くらいで買ってると思う」
「路線価や公示価格で計算すると当時の価格でも約1億円ぐらいになってる」
「そういう風に認めてくれれば利益なくなるからこんなに高い税金払わなくてよくなるでしょ」
お気持ちはよくわかります。
ただ相手は税務署です。
「証拠は？」
と聞かれて
「ありません」
と答えると
「じゃや法律通りで」
と言われて話し合いは終わりです。
ここはもう日本に住んでいるので日本の法律に合わせましょう。
それが1番正しいことですし、当たり前のことです。
少しだけですが不動産の税金のケース書きました。
色んな方の相談受けて、税務署確認したり、税理士に聞いたりして思うんですが
「ケースバイケース」
なことが多々あります。
税金は正直言いましてかなり難しく、複雑です。
以前
「首都高作るために立ち退きとして土地を売却した、そのお金で両親が家を買った、その相続したお子さんの税金は税理士に3週間かけて調べて貰ったら税金かからなかった」
と仰っていたケースもありました。
「軽減税率」
や
「税法」
は毎年変わる項目もあります。
「居住用財産の3,000万円特別控除」
（自分が住んでる不動産の方が当てはまります）
や
「空き家に係る譲渡取得の特別控除」
（条件ありますが相続から3年以内に売却すると控除受けられます」
などもあります。
正直言いまして難しいんです。
だからこそ
「税理士」
という資格ありますしね。
私の場合は法人持ってることもあるんですが、いつも税理士に任せてます。
最初は
「自分でやろう」
と思ったんですが、すぐにギブアップしました笑。
申告書関連の書類見ると
「ミスしない方法がわかんない」
と思ったんです。
ミスすると後ほど税務署から
「延滞金」
などの督促状が来るケースがあります。
ご自分の不動産の税金がそこまで難しくないケースでしたらまずは
「税務署」
に電話するのが1番良いです。
担当の当たり外れはぶっちゃけありますが笑、丁寧な人にあたると丁寧に教えてくれます。
（嫌なタイプにあたったらまた掛けなおせばいいだけです）
・お持ちの不動産が何個もある
・相続時の人数が多い
・価格が大きい
・計算がよくわかんない
・自分で申告した後に税務署から何かしら言われるのが嫌だ
このような不安ある方はお金払って税理士にお願いした方が良いと思います。
お金払ってお願いすれば何かあっても税理士に責任押し付けられますしね笑。
（「金払ってるんだから、言う事聞けよ」
みたいな態度はやめたほうがいいですよ。
そういう意味ではなく
「プロ意識あるからミスできないですよね？」
という意味合いです。
ちゃんとしてる人なら
「それは当然です」
と言う顔しますしね）
税金については税理士や税務署のような回答は出来ません。
ただ
「こうしたほうがいい」
とか
「こういうケースはこういう税金の支払いになるケースが多いです」
とかは答えることは出来ます。
ご相談いただければまずはこちらで調べられる限りのことは調べます。
お気軽にご相談ください。
関連する記事
