土地の一部を売る（分割、宅建業法法律違反、警察沙汰）

2018年1月15日

あまり知られていない話題なんですが、土地を分割して売る場合は色々と法律が絡んできます。
不動産の法律の事を
「宅地建物取引業法」
（略して宅建業法）
と言います。
その中の文面の２条と１２条に

（用語の定義）
～～～～
第二条　この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
二　宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。

（無免許事業等の禁止）
～～～～
第一二条　第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。

という文面があります。
・・・よくわかんないですよね笑。
通常は宅建業法は不動産屋が知っていればいい法律、知識なんですが、この件に関しては
「一般の個人の方が知らないと警察から処分を受ける可能性がある」
ので書いてみました。
この後説明を書いていきます。

まずこのケースが当てはまる人は
「大きい土地を持っている方」
がほとんどです。
いきなり解決策を書いてしまいますが、土地を一括で個人、または不動産業者に売却した場合は何の問題もありません。

時々いらっしゃるんですが、
「自分の土地を分割して少しずつ売りたい」
と言う方がいます。
このような方は要注意です。
一歩間違えると警察沙汰になる可能性があります。

理由を書いていきます。
上に書いた宅建業法の２つの文面をわかりやすく説明すると
「不動産の宅建免許を持っていない個人の人は反復して不動産売買をすると業法違反になる」
んです。
（興味ある方は宅建業法の２条と１２条をネットなりで調べてみて下さい）

読んでいらっしゃる方言いたい事が色々あるのはわかります。
「俺の土地なんだから自由にやっても問題ないだろ！」
ただこういう法律があるんです。
なので個人の方が土地の一部を分割して何回も売買してはいけないんですね。

この内容に違反すると、仲介した我々にも処分が来ます。
営業停止や罰金などの重い処分です。
そして個人である売主さんの場合は
「警察から処分が下る」
との事でした。

ただ基準はいまいちはっきりしないようです。
仕事目的ではなく、正当な理由がある場合は処分に対象にはならないとこの事です。
一つ例を挙げると
「土地は売りたくない、でもお金が無くなって土地の一部を売らないと生きていけない」
などの大義名分がある理由の場合は大丈夫の様です。
（とはいっても判断基準が国の宅建指導課や警察の判断になるので正確な答えはありません）

明確に違反行為になるのは
「反復して不動産取引を個人の人が行う場合」
になります。
「不動産屋ではない素人なのに勝手に不動産業をしている」
との判断になった場合ですね。

とはいっても実際にこの違反例を見たことないのが正直な所です。
東京などの土地が高いエリアなどで時々違反があるらしいですが・・・

曖昧なのが
「お金が無くなって土地を一部売った、その１年後またお金がなくなって一部売った」
という大義名分ある理由ではあるのですが、結果的には反復して不動産を売買した場合です。
こういう場合は役所や警察の判断になってしまいます。
多分大丈夫だとは思うのですが、確証もないのが本音な所です。

もしどうしても譲れない大義名分がある理由があって土地の一部を売却したい場合はご相談ください。
警察などの怖い話を書いたのは事実ですが、この業界入ってこの処分を受けた人は私の場合はまだ見たことはありません。

１番良いのはやはり
「土地を１回で全部売る」
と言うケースです。
特に大きな理由がない場合はその方が色々と無難だとは思います。

この話題は正式な基準がなく深く考えると難しい話題です。
「大義名分」
なんて人によって皆違いますしね笑。

不安な方いましたらご相談ください。
内容聞かせて頂ければ私達の方で警察や役所に確認して安全かどうか確認します。
細かい事ですがこのような事も一つ一つ確認しながら安全な取引に繋げていっています。
それがお客さんにとっても我々にとっても安全な取引に繋がるんです。

※住み替えなどの特例などもあり、ケースバイケースな事もあります。
人によって状況なども皆違います。
確認させて頂かないとわからないばかりなのが不動産取引です。
ご理解いただけると幸いです。