中古マンション（タワーマンション等）を売る時の流れをわかりやすく
2024年1月5日
以前
「建売【中古戸建】を売る時の流れ（住宅ローン返済、売却する時のタイミング）※２０２０年までの建売は売りやすい」
の記事を書きました。
読んで頂いた方からご好評の声頂いたので一部建売の記事と重複する点はありますが、今回は
「中古マンション（タワーマンション）を売る時の流れ」
について書いてみたいと思います。
中古マンション（区分所有）とは？
世の中の住宅用の不動産は基本
「戸建」
または
「マンション」
の2択になります。
マンションも色々と種類があって
・新築マンション
・中古マンション
・タワーマンション（タワマン）
・ワンルームマンション
などがあります。
不動産屋的に言うと上記のマンションは
「区分所有」
と言う言い方する事が多いです。
（契約書作成する際にマンションの場合は区分所有と言うくくりになるからだと思います。
賃貸マンションを丸ごと売買の場合は1棟マンション、という言い方になります）
なので不動産屋からすると新築マンションも中古マンションもタワマンもワンルームマンションも
「区分所有建物の取引」
となります。
仕事のやり方は基本どれも一緒です。
とは言っても
「区分所有」
と言う言い方ではわかりにくいですよね笑。
なのでこれ以降はわかりやすいように
「中古マンション」
と書いていきます。
中古マンションを売る時の流れ
準備して頂きたい物
新築マンション、または中古マンションを購入する際に引き渡しの時に
「分厚い書類がいっぱい渡された」
かと思います。
そしてその書類はクリアファイルや袋に入ってるかと思います。
お客さんが購入されたマンションによって多少違いはありますが袋の中には
・謄本
・重要事項説明書
・売買契約書
・間取り図
・平面図
などが入ってるかと思います。
【実際の所ですが新築マンションを購入されたお客さんの場合は皆さん
「新築分譲時のパンフレット」
をお持ちになってる事がほとんどです。
そのパンフレットの中には間取り図や平面図、マンションの専有面積などの記載があります。
（例 専有面積82.75㎡ バルコニー面積 7.38㎡ ３LDK JTYPE）
売買仲介営業として面白いのはそのパンフレットに
「全部のマンションの価格が記載してある」
と言う点です。
我々仲介営業は新築マンション扱えないので
「へ～～こんな風に価格決めていくんだ」
と参考になる事が多いです。
（色んなマンションのパンフレット拝見させて頂きましたが、大体階が一つ高くなるごとに50万、70万、100万ずつ上がっていくケース多い印象です。
勉強になります）】
それ以外にご用意して頂きたい物は
・固定資産税の明細（送られてくる支払い書に金額書いてある）
・住宅ローンの返済予定表（住宅ローンある方）
・管理組合からのお知らせ（お持ちであれば）
・管理規約の改訂（お持ちであれば）
などになります。
固定資産税の明細は確認させてください。
と言うのもマンションによるのですが時々
「ボイラー室の持ち分持ってる」
「倉庫の持ち分持ってる」
「自転車置き場、自動車置き場の持ち分持ってる」
と言うケースがあります。
お持ちの場合は固定資産税の明細の中に持ち分書いてあります。
この持ち分も併せて売買しないとマンション売った後でも持ち分だけまだ持っている状態になってしまうからです。
住宅ローンの残債ある方は返済予定表のご準備お願いします。
そちらを確認すると今現在の残債がわかります。
※住宅ローンある方の返済の流れ
↓
銀行の担当者と私達がお話します（売却の一括返済、抵当権抹消の流れ、やり方）
マンションの場合は一部自主管理してるマンションを除いて管理会社が管理してるケースがほとんどです。
「お知らせ」
のような書類が定期的にポストに入ってるかと思います。
必須ではないのですがあればご用意お願いします。
管理規約は定期的に少し変わるケースがあります。
（ペット可のマンションの場合だったら何匹までOK、大きさはどれくらいまで、などが変わったりする場合あります）
管理規約変わると新しい管理規約の書類がポストに入ってるかと思います。
その管理規約お持ちのようでしたらこちらも必須ではありませんがご用意お願いします。
売却活動開始
当社にご依頼頂けたら媒介契約（売却の依頼の契約）を結びます。
販売する金額はお客さんのご希望に合うようにしてます。
結んだ後に一度マンションの書類関係一式をお預かりさせて頂きます。
この書類を会社に持ち帰りアップロードやコピーなどした後にお返しします。
並行して
「中古マンションの調査」
をします。
お客さんには少し失礼な言葉になってしまい申し訳ないのですが
「修繕費、管理費の滞納」
を確認するのが我々の仕事でもあります。
裏付ける方法として管理会社に
「重要事項の調査報告書」
などの書類を取り寄せます。
（他に管理規約の書類などあるのですが全部で大体1万円～1万5000円ぐらいします。
お客さんが払う必要はありません。
その代わり売却する際には当社選んでください～～～笑）
↓詳しいマンションの調査の説明
中古マンションの調査をします（修繕費、管理費の滞納の確認【重要事項の調査報告書】、最新の管理規約、所有者変更通知書など）
その後に図面作成します。
図面出来たら広告活動します。
我々も広告活動するのですが大手不動産会社のやり方とは違って他社の不動産会社にも広告してもらうようにしてます。
そうする事で広告の絶対数、他社からの案内数などが増えるようになり売主さんの売却金額が上がる、または条件が良くなるような手法を取っています。
（他の不動産会社に対して
「広告不可」
とすると他の会社はスーモ、ホームズ、アットホームなどのポータルサイト、自社HP、チラシ含めて一切広告できなくなります。
他社の営業が営業しにくくなりますし紹介しにくくなります。
大手不動産会社が広告不可にする事で他社の不動産会社に広告させないようにしてます。
そうする事で買主、売主双方から仲介手数料を取りやすい仕組み（両手取引）にしてます。
当社は逆に他の不動産会社にも紹介してもらってます。
そうする事でお客さんの不動産が高く売れる可能性上がります。
その代わり両手取引にならない事が多くなるので売り上げ減ります笑。
我々よりもお客さんの利益優先させる仕事のやり方してます）
内覧（案内）
空き家になってる場合はお客さんから鍵をお借りして対応します。
居住中の場合はお客さんに
「ご自宅にいらっしゃる日いつになりますか？」
と確認します。
その日に合わせて内見希望来た場合は内覧の手配します。
また中古マンションの場合は可能でしたら
「部屋の掃除」
をしておいていただいた方が良いです。
居住中のマンション売却の場合でも真剣な購入希望者のお客さんの場合は
「押し入れやクローゼットの奥行」
も確かめます。
可能でしたら押し入れやクローゼットは
「物を少なめに、奥まで見えるように」
して頂いた方が購入希望者の方からすると前向きな気持ちになれるかと思います。
申し込み（購入申込書）
申し込みが来たらお客さんにご連絡します。
ほぼと言っていいくらい値段交渉が入ります。
（マンション購入された時も皆さんされたかと思います笑）
値段交渉の金額見て嫌でしたら嫌と言って頂いて全然問題ありません。
「満額じゃなきゃ嫌だ」
「この金額までならいい」
「引き渡しの時期とか融通利かせてくれるのならこの金額でもいい」
などの考え出てくるかと思います。
売主さん寄りなので売主さんが1番良い結果になるように精一杯やります。
契約
契約行う際は不動産会社にて行います。
（当社、または買主側の仲介の会社）
その際に
「付帯設備表」
の記入があります。
これは非常に大事です。
素直に事実のまま書いてください。
（売却依頼受けるときに一度詳しく聞いてます。
1番現場で揉めるのがこの付帯設備表関連です）
↓
「付帯設備表」には素直に嘘つかずに書いてくださいね。（1番多いトラブル）引き渡し後におけるリスク（瑕疵担保責任の有無、付帯設備表の内容）
買主の本審査の結果待ち、住宅ローンの返済の打ち合わせ、立会い
契約が終わった後は少しお待ちください。
買主が住宅ローン借りる場合は
「本審査」
があります。
金融機関によるのですが1週間～3週間かかります。
待っていただく理由は
「ローン条項」
と言う特約があるためです。
事前審査が通っても本審査通らなければ買主は家を買えません。
買う事が確定できるのが
「本審査の結果後」
になります。
（現金購入の買主の場合はローン使わないので待つ必要なくなります）
買主の本審査が無事通ったら売主さんが住宅ローンの残債ある場合は銀行と打ち合わせになります。
決済日を伝え、その日に合わせて住宅ローンの残債の正式な金額がわかるようになります。
それと並行して買主が家を再度内見に来ます。
マンション購入された時に皆さん経験あるかと思いますが
「立会い」
を行います。
今度は買主側の立場ではなく売主側の立場です。
買主側からすれば知らない家です。
なので電気つけるボタンや鍵のかけ方、インターホンの使い方、ゴミ捨て場の事、自治会の班長になる順番、近くのスーパーなどを丁寧に教えてあげると買主さん喜びますし良い取引になる事が多いです。
引き渡し（決済）
引き渡しの際は買主指定の銀行で行う、または買主がネット銀行で住宅ローン組む場合は不動産会社で行います。
当日は
・身分証（免許証など）
・スマホ（口座の入金チェック）
・実印
そして家の鍵を含め
「自分が持っている不動産関連の書類」
を全てお持ちください。
司法書士からの説明が終わりお金が振り込まれます。
（振り込まれるのに少し時間かかります）
振り込まれたらスマホで口座確認してください。
金額が入っていれば無事取引終了です。
（スマホない方は通帳持参などでも可能です）
その後買主に鍵含め書類一式渡します。
そして引き渡しは終わり・・・・なのですが住宅ローンの残債ある方はその後銀行に行って最後の手続きがあります。
まとめ
大まかな流れではありますが中古マンションを売却する流れについて書きました。
実際の現場ではもっと色々ありますしお客さんから様々な質問頂きます。
その都度聞いて頂けたらと思います。
丁寧な説明、対応心がけています
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