不動産売却をわかりやすく
Q＆A全９６記事あります。
ただいきなり
「９６記事読んでください」
と言われても読まないと思うんですよね笑。
ただ読んで頂いた方から多くの売却依頼頂けたのは事実です。
今回はあえて
「簡潔にわかりやすく」
を意識して全９６記事を短文で書いてみました。
内容は
「お客さんから山ほど出てきた質問」
の一部になります。
今回この１ページを読んで頂いただけでもある程度不動産売却の流れや我々の考え方わかるかと思います。
宜しくお願い致します。
１、「納得不動産売却」とは？
納得不動産売却とは株式会社夕景不動産が運営する売却専門のHPです。
この名前にしたの本当に単純な理由で
「納得した不動産売却してほしいな」
と思ったからです。
（センスがないんですよ笑）
２、このHPの見方、使い方
「家でゴロゴロしながらも見やすい、しかもわかりやすい不動産売却のHPあったらいいな」
と思ったんですね笑。
３、不動産売却の大まかな流れ
【査定】
↓
【売却依頼の契約】
↓
【販売活動】
↓
【買主からの申し込み】
↓
【不動産の契約】
↓
【立ち会い】
↓
【引き渡し】
４、査定の際にご準備頂きたいもの
不動産登記簿謄本（謄本）や
「不動産を購入した際に貰った資料一式」
があればご用意いただけると助かります。
（なくても構いません）
５、登記簿謄本の取得方法、見方
謄本には
・所有者の名前
・住所（地番）
・抵当権の金額（銀行でローン借りている人の場合）
などが書いてあります。
６、地番と住居表示の違い
地番は不動産取引の時に使う不動産専用の住所みたいなもの。
住居表示は郵便物届く時の住所。
７、「レインズ」と言う言葉は覚えておいてください（不動産業者専用のHPです）
レインズは不動産業者専用のHPです。
売却の依頼（専任媒介、専属専任媒介）頂くとレインズに登録されます。
８、売却依頼の契約書（媒介契約書）の説明
不動産の売却を依頼する際にかわす契約書は3種類です。
・専属選任媒介
・専任媒介
・一般媒介
になります。
９、役所、法務局、水道局などに行きお持ちの不動産を調べます（不動産の調査）
不動産の権利関係などを役所などに行き調べます。
１０、銀行への連絡は？
一度お客さんが銀行に我々の事を伝えて頂ければ後は問題ないようにこちらで対応します。
１１、写真撮影（売主さんの意向に合わせます）や間取り作成、広告掲載はこちらで全部やります
写真撮影、間取り作成、HPへの入力、広告掲載はこちらで全部やります。
無料です。
※専任媒介、専属専任媒介で売却依頼頂けた場合
１２、売主さんがかかるお金（諸経費）
■仲介手数料
■収入印紙
になります。
他には売主さんによりますが
・住所変更する際の登記
・家の解体
・測量費
・リフォーム費用
などがかかるケースが多いです。
１３、不動産売却における税金は？
お客さんによってかなり違います。
税務署、税理士への相談をおすすめしています。
１４、税金を支払う際に「経費」になるもの
・仲介手数料
・収入印紙（売買契約書に貼る為、売買金額よって変わります。1万円から3万円の支払いになる方が多いです）
・住所変更する際の登記
・家の解体
・測量費
・リフォーム費用
などです。
１５、「お金を貰うタイミング、支払うタイミング」はいつになりますか？
「引き渡し（決済）」
の時になります。
１６、両手取引（この言葉は覚えてください、非常に大事です）
両手取引とは
「1つの不動産会社が買主、売主双方から仲介手数料を貰う事」
です。
この両手取引がある事により
「囲い込み」
と言う他社に紹介させない手法があったりします。
１７、広告の仕方、方法（色んな他の会社にも広告お願いしていきます。「専任媒介だけど一般媒介のような売却方法」です。私が自分の不動産売った時と同じやり方です。）
我々が自分の不動産を売った時に使った方法をお客さんにも紹介しています。
１８、大手は他社に広告掲載させないようにしてます（知らない売主さんがほとんどです）
大手不動産会社は他社に
「広告掲載不可」
とする事で他社に広告させないようにしています。
大手に売却依頼した売主さんはほぼこの事実知りません。
１９、広告費は自分で負担しなくてはいけないんですか？
広告費の負担はありません。
※専任媒介、専属専任媒介で売却依頼頂けた場合
２０、大手と納得不動産売却の違いは？
知名度、規模では大手に対して完全に当社は負けております笑。
当社に売却依頼頂いたお客さんからは
「話しやすい」
「融通聞く」
とよく言われます。
２１、査定された値段で売らなくてはいけないのですか？（自分が希望する値段でまずは売りに出してくださいませ）
「好きな金額仰ってください、その金額で売却活動始めます」
とお客さんによく言います。
不動産屋の都合ではなくお客さんの都合に合わせて対応しています。
２２、売却の期間はどれくらい見ておけばいいですか？
半年から１年かかる方が多いです。
２３、買主が決まった時にも買主側の不動産屋に仲介手数料払わなくてはいけないんですか？
払う必要はありません。
２４、買主が気に入って購入しようとする場合は「購入申込書（買い付け）」が送られてきます
買主が物件を気に入ると購入申込書が送られてきます。
大体値段交渉があります。
２５、値段交渉された場合はどうすればいいですか？
値段交渉された金額で売らなくてはいけないわけではありません。
その際は売主さんの希望金額を教えてくださいませ。
２６、「どんな買主なのかは知りたい」知ることは出来ますか？
購入申込書の書式にもよりますが買主の属性（職業）や年収、事前審査（銀行の住宅ローン）などはある程度わかります。
２７、金額、条件がまとまると「契約」になります。【重要事項説明書、売買契約書】
売主、買主が不動産屋の事務所にて契約を行います。
宅地建物取引士が重要事項説明書、売買契約書、付帯設備表などを読みます。
２８、「付帯設備表」には素直に嘘つかずに書いてくださいね。（1番多いトラブル）
嘘はつかないでください。
これが不動産取引で１番揉める箇所です。
素直が１番です。
２９、手付金を貰うのでなくさないでくださいね笑
手付金は大金なのでなくさないでくださいね笑。
「なくした」
と言われたら我々にはどうしようもありません。
３０、買主のローンが無事通ると「立ち会い」「決済（引き渡し）」になります。
買主が住宅ローン使う場合
「本審査」
が無事通過すると引き渡しの準備が始まります。
具体的には
「立ち会い」
と
「決済（引き渡し）」
です。
３１、現地立ち会いを買主、売主、不動産屋が集まって行います。
中古戸建や中古マンションの売買の場合
「立ち会い」
が現地にて行われます。
買主が部屋の中をチェックする作業です。
買主からの質問があれば売主さんが答えます。
（電気のボタンの場所とか、キッチンの電気製品の使い方、お風呂のボタンのやり方、ごみ捨ての場所など）
３２、銀行へ連絡します（ローン借りてる方のみ）
売主さんが住宅ローン借りてる（残債あり）の時は銀行に連絡して
「一括返済」
の手続きをします。
３３、司法書士と連絡を取り「登記」の手続きの準備をします。
登記の準備をします。
司法書士から連絡が来ますのでその書類に書いてある持ち物を当日お持ちください。
３４、固定資産税は日割り精算します。（1月1日が起算日です）
決済日が決まった段階で固定資産税の日割り精算の計算をします。
売主さんからすると既に払った金額の一部が戻ってくる感じです。
３５、精算金額、決済の流れをお送りします。（諸経費、固定資産税、金種）
引渡し前にお客さんに精算金額や決済の流れについての連絡（メール、ワード、PDF添付など）をします。
３６、決済当日の流れ
【ご挨拶】
↓
【司法書士から「登記の流れ」の説明】
↓
【伝票を書きます】※スマホ振込の場合は伝票書きません。
↓
【買主が銀行へ伝票を提出】
↓
【着金の確認】
↓
【買主に領収書を渡す、諸経費の支払い、鍵を買主に渡す】
↓
【解散】
（ローン借りてる方はその金融機関へ向かう）
３７、司法書士から「登記の流れ」の説明
決済の最初に行われるのは司法書士から登記の説明です。
売買代金の支払いと登記がセットになって初めて安全な不動産売買取引になります。
３８、銀行にて伝票を書きます。
伝票は
「本人が自筆」
のケースが多いです。
書くの大変ですが頑張ってください。
３９、入金の報告が銀行から来たら着金の確認をします。
着金の確認します。
今の時代はスマホで口座見れるケース多いです。
口座チェックして入金されてるかご確認ください。
４０、買主に領収書を渡す、諸経費の支払い、鍵の引き渡しなどを行います。
着金が確認出来たら買主に領収書と鍵をお渡しください。
（領収書の書式はこちらで作ります）
それから諸費用の支払いお願いします。
４１、 解散（笑顔で「ありがとうございました」と言いたいです）
お客さんのほっとした笑顔は嬉しいものです。
４２、引き渡し後におけるリスク（瑕疵担保責任【契約不適合責任】の有無、付帯設備表の内容）
買主にちゃんとウソなく誠実に伝えているとトラブルは起きないです。
不都合な事も最初の段階から我々に伝えておいていただけると非常に助かります。
４３、不動産売却は難しいと思います、良い担当者見つけることが大事です。
選んで頂けるととても嬉しいです。
土地、中古戸建、中古マンションの売却の流れ
一通りですが、不動産売却の流れを書いていきました。
これ以降は
・土地
・中古戸建、中古マンション
の売却の方法やよくある質問に対して答えを書いていきます。
【土地編】
土地の売却についての内容になります。
お客さんからよく聞かれる質問を中心に書いていきます。
４４、自分自身である程度土地の「相場」を知っておいたほうが良いですよ。その方法書いていきます。
「売主さんもある程度土地の相場や価格をなんとなくでいいので知っておいたほうがいいと思います。
そうしないと不動産屋に騙されちゃいますよ笑」
と売主さんとお会いするときに言うことがあります。
とは言っても不動産の世界は難しいものです。
用語もややこしいし、いまいちわかりにくい。
なので
「自分自身で土地の相場を確認できる方法」
を色々とわかりやすく、そして読みやすいように書いていこうと思います。
読んでいただいた方の参考になれば幸いです
４５、売却する自分の土地の大体の値段をネットで簡単に確認する方法
スーモやアットホーム、ホームズなどのポータルサイトを開いてください。
そしてご自分の売却する土地のエリアをクリックしてください。そしてなんとなくでいいので、全部の土地の
「坪単価」
を見てください。
これだけでも相場感がなんとなくわかるかと思います。
４６、「路線価」ってなんですか？
路線価の役割は基本
「相続税の課税価格」
になります。
４７、「公示価格」ってなんですか？
公示価格は複数の不動産鑑定士が土地を評価した価格になります。
勘違いされやすいのですが
「公示価格＝実際に売れる価格」
ではありません。
４８、実勢価格（実際に売れた値段、時価）は関東だけでなくどこのエリアも大体わかります（レインズに実勢価格が載っています）
不動産屋の場合レインズで
「成約価格」
を見ることが出来ます。
遠いエリアでもいくらぐらいで売れたかなどがわかります。
４９、㎡数と坪の計算の方法（㎡単価、坪単価）
「㎡数×3.3057」
をかけると坪の大きさがわかります。
（㎡＝へいべい、と言います）
５０、用途地域ってなんですか？
ざっくり言うと用途地域によって建築出来る建物の大きさが変わります。
５１、道路について（公道、私道）
わかりやすく書くと
「公道＝国、市町村の道路」
「私道＝個人の方が持ち分持っている道路」
になります。
５２、前面道路が私道の場合は「持分」持っているケースがほとんどです。（売却対象の土地になります）
私道持分お持ちの方は売却する際に私道持分も合わせて売却する事になります。
５３、大型分譲地にある不動産の場合「ゴミ置き場」にご注意してくださいませ（持ち分持ってることがよくあります）
ゴミ置き場の持ち分お持ちのケースもあります。ゴミ置き場の持ち分も合わせて売却する事になります。
５４、道路の幅員について（狭い道、広い道、価値が変わります）
わかりやすく書くと
「車の車庫入れしやすい道路だと価値高くなりやすい」
になります。
５５、セットバック（前面道路が4メートルない、敷地後退）の土地の場合
前面道路が4メートル内場合は再建築する際にセットバック（道路後退）が必要です。
５６、間口（道路に面している土地の長さ）が2メートルない場合 ※建築基準法上再建築できません（再建築不可）
道路に面している土地の長さの事を
「間口」
と言います。
５７、南道路、南向きは皆大好きです笑
１００％とは言えませんが南道路の土地だと高く売れるケースが多いです。
５８、整形地（土地の形が長方形で整ってる形の土地）
間口が広めの長方形型の整形地だと高く売れやすいです。
５９、敷地延長（奥まった場所にある土地）の土地の場合
「敷地延長」
についてですが、お客さんへの説明の仕方としては
「奥まった場所にある土地」
「旗竿の土地」
「敷地の手前の土地が駐車場部分」
と言ったりします。
６０、角地の場合は「角地緩和」があるので土地の評価上がります
角地の場合は建ぺい率が１０％アップします。
角地でない物件と比べて少し大きめの建物建築する事出来ます。
６１、計画道路にある土地の場合（事業化決定していなければそこまで問題はありません）
場所にもよりますが道路の計画だけしていて
「事業化決定していない道路」
も多くあります。
６２、隣地との境界がわからない
査定の段階ではわからなくても大丈夫です。
土地家屋調査士に依頼すれば確定測量図作成してくれます。
そうすると隣地との境界がはっきりわかるようになります。
６３、土地の「公簿売買」と「実測売買」の違い（土地売却する方は覚えておいてくださいませ）
公簿売買は
「不動産の謄本上の面積で売買する」
実測売買は
「土地家屋調査士が測量して、隣地との境界、隣地との立ち会いも済んだ上での売買」
になります。
６４、測量はしたほうがいいですか？また費用はいくらぐらいかかりますか？（現況測量図と確定測量図）
測量はした方が良いです。
高く売れる可能性が高くなります。
確定測量図は40万円から60万円ぐらいが一つの目安です。
（近隣の境界確定する時の人数、私道の持ち分持ってる人数によって費用大きく変わります）
６５、隣の家から木や草などが越境してる（自分の家からも木や草が越境している）
自分の家からも木や草が越境している場合は切るようにしてください。
隣の家から木や草などが越境してる場合は
「切っていただけませんか」
と誠意持ってお願いする形になります。
６６、隣地との境界にあるブロック塀がどちらの家のものかわからない
買主が見つかった時に考えるのが良いと思います。
気にしない買主だとブロック塀がどちらの家のものかわからなくても問題なく引き渡し出来るケースもあります。
６７、ご近所と仲良くしていることも不動産の価値が上がる大きな要素です。（仲が悪いと承諾書、境界の立ち会いなどの署名、捺印が貰えない）
近隣の方と仲良くして頂いていて良好な関係だと売却もスムーズに行く事が多いです。
と言うのも測量する際の承諾書や署名捺印、木や草が越境している時でも良好な関係だと隣地の方もすぐ対応して頂けるんです。
６８、法務局で謄本取ったら土地が2つ（2筆）あるケースもあります。
1つの土地に見えるのですが不動産の公図上だと２つ（２筆）あるケースもあります。
そのような場合でも特に問題はありません。
６９、前面道路の私道で持分を持っていない
住宅ローン出ない金融機関もあるので価値少し下がってしまうケースが多いです。
７０、更地なので過去に水道管（上水、下水）、ガスを引いた事がない（受益者負担金）
受益者負担金は売却の依頼頂けたら我々が調べます。
７１、解体して更地にしたほうがいいですか？（解体費用はいくらかかる？）
ケースバイケースなので断言はできませんが、30坪前後の住宅の場合150万円から200万円くらい見ておくと良いかと思います。
（敷地内にある物によって大きく変わります。
大きい木があるとその分お金かかったり、鉄骨などの建物の場合はまた値段高くなります）
７２、市街化区域の農地転用（第5条）の方法
農業委員会に買主、売主の署名捺印、その他書類を申請します。
７３、500㎡以上の大きい土地を売却する場合（開発行為が必要）
開発行為必要な土地でも売主さんは特にすることはありません。
（大変なのは買主です）
７４、生産緑地の解除、相続について
解除するのはかなり難しいです。
相続のタイミングで解除される方がほとんどだと思います。
７５、土地の価値を高くする方法（正攻法で「綺麗な土地」に）
権利関係を綺麗にしておくと買主からすると安心です。
高く売れる可能性高くなります。
７６、土地に対する査定の根拠がしっかりしている不動産屋ならば、どのエリアでも売却の仲介することが出来ます。
お気軽にご相談ください。
中古マンション、中古戸建編
中古マンション、中古戸建などの
「居住物件、空き物件」
の売却の記事になります。
７７、売却する自分の中古マンションの大体の値段をネットで簡単に確認する方法
スーモなどのポータルサイトを開いて下さい。
その後自分のマンションがあるエリアの
「中古マンション」
のページを開いてください
相場観なんとなくわかるかと思います。
７８、中古戸建の場合は査定が難しいです（建売と注文住宅だと購入時の値段が2倍くらい違うこともあるので）
建売の中古の方が売れやすいです。
注文住宅の中古の方が売れにくいです。
理由は価格です。
中古戸建購入検討する人の１番の優先順位は価格になる割合が非常に高く、値段が高い注文住宅の中古は敬遠されやすいです。
７９、売る前にリフォームした方がいいんですか？
しなくて良いと思います。
リフォームしたい買主も多くいるので。
８０、中古物件は「築１０年」までが購入者が検討する一つの目安です
１０年以内の中古は人気あります。
（築浅、そこまで古くないから設備に不具合がない気がする、それなりに綺麗、などが大きな理由）
８１、居住中でも売却できますか？
はい、居住中でも売却は可能です。
８２、「空」と「居住中」ならどちらが高く売れる可能性ありますか？
空きの方が室内自由に見れるので買主さんの反応良くなります。
８３、色んな不用品（思い出の品）が部屋の中にいっぱいある場合は？
色々な思い出あるかと思います。
ただ不動産の取引の場合は室内を空にしなくてはいけません。
「本当に大事なものを何点かは持ち帰る、それ以外は辛いけど処分する」
という方が多いです。
８４、壁芯と内法の意味、違い（HPで紹介するときは「壁芯」になります）
マンションの場合は
「壁芯（かべしん）」
と
「内法（うちのり）」
という計算方法があります。
（壁芯は壁や柱の厚みの中心線で測られた建物の面積。
内法は壁の内側の部分の寸法で求められた面積になります）
８５、中古マンションの調査をします（修繕費、管理費の滞納の確認【重要事項の調査報告書】、最新の管理規約、所有者変更通知書など）
売却の依頼頂けたらお持ちのマンションの調査します。
特に売主さんがすることはありません。
８６、覚えてる範囲で結構なので「水道（水漏れ）関係の修理、検査」した時のことを教えてくださいませ
大事な事です。
引き渡し後に
「実は・・・」
と発覚すると大変なことになります。
水道の水漏れ、修理履歴などは最初に教えてくださいませ。
８７、中古マンションの場合2LDK、3LDK、4LDKだと3LDKが人気です
中古マンションは3LDKが人気です。
１番多い間取りですしね。
８８、23区などの人気エリアで駅近くの古い中古戸建は解体しないで中古戸建として売却したほうが良いです
当社でしたら
「中古戸建」
「土地」
の両方で売却活動する事出来ます。
その他
私たちが伝えたいことや、対応エリア、お問い合わせの方法について書いていきます。
８９、不動産屋から見て都合の悪いことをお客さんに誠実に話す不動産屋です
不動産屋にとって都合の悪い事を自ら話す形で今まで仕事してきました。
そのせいでいまいちお金は稼げなくなりますが、まあ仕方ない笑。
素直な気持ちですがお客さんに喜んでもらえると嬉しいです。
この気持ちは昔も今も大事にしてきましたし、今後も大事にしていきます。
９０、頭が良い考える力がある人が当社に問い合わせます（一括査定や大手に疑問が持てる人）
一括査定や大手に疑問持つ方は頭良いと思います。
（普通気が付かない）
知識があると売却金額上がる。
知識がないと売却金額下がる。
不動産取引ってそういう世界なんです。
９１、専任媒介（専属専任媒介）でよくあるトラブル
ご相談頂く中で今も昔も多いのが
「専任媒介（専属専任媒介）にまつわるトラブル」
です。
色々と書いてありますので、興味ある方はこちらもお読みください。
↓
「売却する時（専任媒介）によくあるトラブル」
９２、「不動産売却一括査定」について熱く書いてます笑
以前
「不動産売却一括査定のメリット、デメリット」
について書きました。
ただあまりにも熱く書きすぎました笑。
かなりの長文です。
少し年月経過していますが、基本的には今も一括査定の仕組みは変わっていません。
「不動産売却一括査定ってどうなんだろう？」
「なんで無料なんだ？」
など疑問に思われる方はお読みくださいませ。
↓2017年に記事作成（熱く書いてます笑）
「不動産一括査定のメリット・デメリット※赤裸々に詳しく書いてます」
↓2024年に記事作成
不動産一括査定サイトについての記事の目次
９３、不動産用語を覚えたい方へ
ご興味ある方は
↓
「わかりやすい不動産用語」
をお読み下さい。
不動産の契約する際によく出てくる用語を中心に書いております。
９４、女性からのお問い合わせ、売却相談も多いです
女性の方からも多くの売却相談頂いております。
９５、兄弟、両親にもご希望があればお会いします
売却する際に大手じゃない当社の会社名だすと
「どこだそこ？大丈夫なのか？」
となると思うんです。
なのでご希望があれば兄弟、両親にもお会いしてしっかりとご挨拶、説明してきました。
そして売却の依頼頂いてきました。
９６、他の会社に既に査定してもらっています。そちらにも査定お願いできますか？
よくあることですので全然大丈夫です。
選んで頂けるように頑張ります。
取り扱いエリア
埼玉県、東京都は全域対応可能です。
まとめ
最初にも書きましたがかなり簡潔に説明文書きました。
「更に詳しく知りたい」
と思って頂いた方は
「お客さんから山ほど出てきた質問」
をお読み下さいませ。
詳しく書いております。
売却を検討される方は「納得不動産売却」を宜しくお願い致します。
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