用悪水路(家が再建築できるのか?)

不動産の調査をしていると時々前面の道路の謄本などが
「用悪水路」
となっていることがあります。
初めてこの文字を見たときは
「悪の水路なのか?」
と思った記憶があります笑。
(そんなことはないですよ)

用悪水路の実態として多いのは、実際の現場を見ると
「ただの道路」
となっていることが多いです。
例を挙げると、仮にですが6メートルあるように見える道路があったとします。
この道路を役所、法務局に行き道路の接道や謄本などを取り上げると
「6メートルのうちの2メートルは用悪水路、残りの4メートルは公道、でも見た目は舗装されている6メートル道路」
このようなケースが多いです。

ここでよく出てくる質問と言うか疑問点は
「自分の家の前が用悪水路、その奥が公道、だとすると接道していないのではないか?」
という疑問点です。
公図を見るとわかるんですが、このようなケースの場合は
「自分の家の前に用悪水路があるので道路に面していない」
となります。
建築基準法で定められているルールは
「4メートル道路に間口が2メートル接している事」
というルールがあります。
今回のケースだと道路までに用悪水路があるので道路に面していません。
そうすると
「家は建築できない価値が低い土地」
となります。

ただ用悪水路がある場所のほとんどは
「誰が見ても道路に見えるし、舗装されてあるし、そもそも水路が見えない」
となっていることがほとんどです。
(大体が水路見えないんです、コンクリートで舗装された下部分にあります)

このようなケースの場合は調査をする際に役所の
「道路課」
に行きます。
その場所の謄本公図などを持って、写真も撮影して
「この土地の手前が用悪水路となっており、前面の道路とは接道されていません、ですが現状は誰が見ても道路です、この土地は再建築できますか?」
と聞きます。
役所によってケースバイケースですが、基本的には
「後で現地を確認してまたご連絡します」
と道路課の人が言ってくれます。
数週間ぐらいすると先方から連絡が来て
「用悪水路の部分は道路としてみなすことが出来ます、なので家を建築する事は可能です」
という連絡くれるケースが多くあります。
(例外もあるのでご注意ください)

前面道路に用悪水路がある方は、そこまでびびらないでくださいね笑。
大体のケースの場合は問題なく
「道路に接道している」
という判断されることが多いです。
調査してみないと断言はできませんが、経験上ほぼ大丈夫なことが多かったです。

売却する際にはしっかりと調査して売主さんにご報告します。
そして販売する際には買主にも報告、説明した上で売却します。
こういう事をちゃんと伝えることで、買主も納得して取引するので後でトラブルとかにならないんです。

意外と用悪水路は不動産の取引してるとちょくちょく見かけます。
気になる方いましたらご相談くださいませ。

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