団信が通らない（謝絶）人が住宅ローン通すには？

2014年7月22日

最近団信について色々調べたことがあったので書いてみます。
（2014年の夏ごろの情報です。時期が変わると新しい商品など出てきたりルール変わったりもするのでね）
団体信用生命保険、通称「団信」です。
まずはじめに言いたいのは健康な方はこのブログの文面にたどり着くことはありません笑。
なぜなら保険の告知のところに「病気有りますか？」という質問に「いいえ」となるだけで
何も問題がないからです。
しかし病気の方や、検査中の方、病気が完治してから３～5年経過していない方はまずひっかかります。
保険会社の審査によりますが謝絶（保険が通らない事）になると家買えません。
私自身昔結核になったことがあり、少しの期間ですが生命保険の営業もやっていたので、
自分の保険が通らないことも経験していますし、お客さんが保険が通らなかったこともありました。
それに保険の審査は窓口や営業などではわかりません。保険会社の本社にある審査部みたいなところが
判断するのでどの病気なら大丈夫なのか、だめなのか、という問題は告知書を提出してみないと
わからない、というのが現状です。

保険の話はあまり詳しく書いても仕方ないのでこの辺でやめておきますが、今回のテーマである
「団信が通らない（謝絶）人が住宅ローン通すには？」
について書いてみたいと思ます。
まず団信が通らなくても家を買える方法はあります。何パターンかあるのですが
・ワイド団信
・自己資金物件価格の２０％+奥さんの連帯保証人+既存で入っている生命保険の金額
・フラットのローン
この3つが調べたところ出てきました。
現役の不動産仲介なので銀行名出しても構わないと思いますので、この後ちょっと詳しく
書いていこうと思います。

まずワイド団信ですが大手の金融機関（みずほ、三菱東京ＵＦＪ、三井住友、りそな）は
普通に商品があります。
いわゆる普通の団信が通らなかった人が次に出すところですね。
デメリットは勿論ありまして金利が０．３％上乗せになります。
担当と話して聞いたところですが、統計上は普通の団信通らない人でも約7割は通るそうです。
具体例でいうと糖尿病や、うつなんだけど少しだけ薬飲んでいる人などなど、、、、
病気が気になる方は先に団信が通るか確認しておいた方が無難です。
一般団信とワイド団信を先に出して自分がローン組める人なのか確認できますしね。
一つ注意点と言いますか、アドバイスですがワイド団信を引くうける保険会社は
そんなに多くありません。代表的なのが「クレディアグリコル生命」。
三菱やりそなの引受会社はこちらになっているので、団信出すときは銀行名ではなく、
保険の引受会社をちゃんとチェックしてくださいな。
二度手間になってしまいますし、保険会社変えて団信再度出したいときなどありますのでね。

次ですが
「自己資金物件価格の２０％+奥さんの連帯保証人+既存で入っている生命保険の金額」
について書きます。
全部の金融機関調べてないのですが、三菱東京ＵＦＪはこのパターンだったら団信なくても
ローン組めるらしいです。
デメリットは正直いっぱいあります。まずは自己資金少ない方は無理です。
金利も少し上乗せされるようでした（ごめんなさい、忘れちゃった）
その上に奥さんを連帯保証人にしなくてはいけません。
万が一に主人が亡くなった時には奥さんが今後残りのローン払っていかなくてはいけません。
普通に団信入れる人はこの心配しなくてよいのでね。
ライフプラン考えるとやはりリスクはあります。
その上定期保険などの生命保険の証券の提出が必要です。
ローンの金額に近いくらいの生命保険の金額に入っていないといけないようでした。
話聞きましたがあまり多いケースではないようですね。
誰でも出来るわけではありませんが一応参考にしてください。

最後になりますが、フラット３５の説明です。
多分これが一番有効な方法だと思います。
金融機関はどこでもフラットの商品扱っています。
金融機関によってルールが多少違うのでちゃんと調べなくてはいけませんが、
フラット35はどこも団体信用生命保険は自腹です。
言い方を変えると任意加入になります。
つまり任意なので入らなくても良い、という判断にもなるんですね笑。
ただ金融機関によっては保険の申し込みの承認をくれ、というところもありますので
注意してください。
フラットなので諸経費も安くなりますが、団信入らない場合は完璧に自己責任です。
「保険は入れなくても仕方ないけど、どうしても家が欲しい」
という人には多分1番これが有効な方法だと思います。
銀行も時期によっては言う事変わるタイミングありますので気を付けてください。

一通り団信が通らない方向けたローンの説明してみました。
1番良くお客さんから聞かれる質問があります。それは
「病気なんだけど嘘ついて告知書いた場合どうなるんですか？」と。
保険の約款見るとわかりますが
「重大な告知義務違反した場合は保険金支払いません」という文面がどこの保険会社の約款にも書いてあります。
私達不動産屋や銀行はお客さんから聞いたことをそのまま信じるだけです。
虚偽の報告された場合は民法で言うところの「善意の第3者」、いわゆる「知らない、聞いていない」
という立場になるだけです。
保険金が実際に発生するケースで高額の場合は保険会社が病院に
「過去の既往歴や通院歴、カルテ」
などの提出を求めてきます。
保険の告知と整合性が取れているかの確認ですね。
虚偽の報告は全責任自分にかかってきますのでやめましょうね。

病気有る方で不動産欲しい方にお勧めするのは、最初に団信通るか通らないかまず確認することが
良いと思います。
それによってローンの金利や買える物件なども変わってくるかもしれませんしね。
後は最終手段です。現金ならローン組まないので団信も必要ありません。
そういうかたも結構いらっしゃいます。
それでも無理でしたら残念ながらお家の購入を諦めたほうが良いかと思います。
お家を買うことが人生のすべて、ではないですしね。
団信の説明、で検索するとわかりやすい事例がほとんどなかったので出来る限りわかりやすい事例を
もとに書いてみました。
団信の参考にしてください。

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