相続した土地を売却？アパート建築？（リスク、メリット、デメリット、方法）

2018年12月23日

最近相続で土地を取得された方によく聞かれます。
「相続した土地を売却したほうがいいのか？アパート建築したほうがいいのか？」
私の答えは
「おまかせします」
がいつもの答えです。
これじゃ何も考えてないみたいですね笑。
しっかりとこの答えの説明を書いていきたいと思います。

私は不動産の住居をメインとした仲介をしています。
土地、中古戸建、新築戸建、中古マンションの仲介がメインの仕事です。
大きい土地（200㎡以上）などの場合は個人の方が買う可能性が少ないので、不動産業者に土地を紹介する事も多くあります。

お客さんからすると私は住居の取引が多い不動産仲介なので、アパート経営などにはそこまで詳しくない印象を最初お持ちです。
このHPにも時々書いておりますが、私は不動産投資専門の仲介会社会社に勤めておりました。
関東全部の物件、
（場合によっては北海道から九州まで）
が対応エリアでした。
今考えると
「とんでもない広いエリア対応している会社だったな・・・」
と素直に思います。
私はこの会社で1都6県の中古アパートや一棟マンションの仲介の取引をしました。

中古のアパートなどは満室とは限りません。
空き部屋があるのは普通ですし、入居者が退去すれば空き室になります。
投資家の方に1番聞かれるのは
「このアパート入りますかね？」
という質問でした。
真剣を越える表情ですので、案内などの時はこちらも常に全力でした。

皆空いているアパートは嫌がります。
嫌がるので価格が安くなります。
安くなると表面上の利回りが高い物件になるんです。
でも現在はほとんど空いているアパート。
こういう物件をお客さんが購入して、購入後入居の手伝いなどもよくやりました。
色々やりましたが、大事なのは
・管理会社の選定
・家賃設定
に尽きます。
これがかみ合うと数か月後に満室にはなります。
私も数年前に投資用物件（空室）を購入して、管理会社を選び、家賃設定をして、
そこまで時間かけずに入居が決まりました。
アパート経営はコツみたいなものはあります。

アパート経営が上手くいく方は、自分の感覚ですが
・不動産投資好きな人
・アパート、マンションが好きな人
・トラブルに対して覚悟している人
・自分で管理やリフォームするのが苦にならない人
です。
それと人間性ですね。
管理会社、または入居者を探す賃貸営業から好かれる人はアパートが空室になりにくいです。
管理会社などど揉めている人は管理会社が悪いことも多いですが、オーナーのわがままにより人間関係が悪くなる・・・・そのような事も事実として多いです。

アパート経営は個人的には良いと思います。
ですがアパート経営は不労所得として儲かるビジネスではありません。
しっかりと勉強して、労力を使い、リスクを想定する。
時間を使い、勉強する事で成功の道が開けるんです。
最近はサブリース（家賃保証）の問題も多くなってきました。
きつい言葉になりますが
「なぜ今まで自分でやろうとしなかったのか？なぜ人に責任を押し付けるのか？
少し不動産業のサブリースの仕組み、利益の構造を考えればわかる事ではないのか？」
不動産のサブリース会社、オーナー、双方の意見を聞いて調べてみないとわかりませんが、甘い認識のオーナーが多いように感じます。

アパートを経営される場合は覚悟を持って経営して下さい。
広い更地の土地をお持ちの方は、大東建託、東建コーポレーション、レオパレス、シノケンなどのアパート建築営業から営業攻勢かけられていると思います。
建築費用や２０～３０年のローン、今後の家賃の見通し、周辺の競合アパート、税金、自分がなくなった後の次の世代への資産として、それと
「今後数十年アパート経営、アパート運営などにしっかりと関わる覚悟」
があり、明るい未来が見えるようでしたらアパート経営したほうが良いと思います。
不動産投資の仲介をしていたので上手くいってる方は山ほど見てます。
最終的に会社辞めちゃう人多いんですけどね笑。

逆に
「アパート経営大変そう」
「不動産は難しい」
「借金負うのは不安だ」
「ストレスになる」
「お金が全てではない」
などの方は、固定資産税を毎年払うよりは、売却してそのお金で楽しみや幸せ、子供や奥さんの為に使うほうが良いかと思います。

最初に書いた内容と同じになりますが、土地を売却したほうがいいのか？
それともアパートを建築したほうがいいのか？
その質問に対しては
「お任せします」
が私のスタンスです。
どちらの選択肢を選ぶのにもメリット、デメリットがあります。

私の立場としては土地を売却して頂いた方が嬉しいのが本音です。
ですが、まず売主さんの立場に立って提案をする。
それは自分にとって大事な事ですし、人としてまず相手の幸せを考える。
その結果
「アパート建てる事にしました」
と言われたら
「わかりました・・・・悔しいですが～～さんにとってはそれが１番良い道ですしね」
とちゃんと悔しがって言います笑。
（私のお客さんには全員に言ってるのですが、私は売却する物件が成約にならないと
給料０円なんです笑。私達を選んで頂いた方にはかなり尽くします。
そのかわり選んで頂けなかった方には特に何もしません。
それは選んで頂き、仲介手数料を払って頂いた方に対して申し訳ないです）

お客さんに土地の売却、アパート経営の相談を同時に持ちかけられるときも多くあります。
ちゃんとメリット、デメリットはお答えしますよ。
皆さんが思うより、アパート、マンションなどの不動産投資関連の話については詳しいですし、良い情報をお教えすることが出来ると思います。

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