大手不動産会社や他の仲介会社も買主探してくれます

大手不動産会社や他の仲介会社も買主探してくれます

2020年7月11日

このHPかなり読んでいただくと
「不動産業界の仕組み」
がある程度わかるようになるかと思います。
（つまらないと思った方は申し訳ありません、引き続きよみやすいようにタメになるように書いていきたいと思います）

不動産業界は皆さんが働いてらっしゃる業界よりもはるかに
「同業他社と繋がりがある業界」
なんですね。
簡単に説明していくと
「レインズ」
という不動産業者専用のサイトがあります。
そのサイトに売却の依頼を受けた場合登録します。
登録すると
「他の不動産会社がお客を探してもいい」
となるんです。
（業界用語で
「買い側の仲介」
と言ったりします。
このサイトでお客さんが当社に売却の依頼を頂いた場合は当社が
「売り側の仲介」
となります。

「じゃあどこの会社に依頼しても同じじゃないか？」
となるとそうではないんです。
当社の場合はこのHPによく書いていますが
「他社にも広告掲載OK（スーモや自社HPなどに掲載する事）」
はOKとしております。
大手の会社さんや他社さんなどはこのように
「他社に広告掲載OK」
とはしない会社がほとんです。
なぜかというと、他社のHPに掲載した場合他社の営業が買主を見つける可能性があるからです。
そうすると無事引き渡しになった場合
「他社の買い側の仲介の収入は売買価格の３％＋6万円＋消費税」
「売却の依頼貰った売り側の仲介の収入は売買価格の３％＋6万円＋消費税」
となります。
ただ売り側の仲介が
「自分で買主を探して成約になった場合」
は買主、売主双方から仲介手数料貰うことが出来ます。
約３％＋約３％で約６％です。
3000万円の物件だと
「売主のみだと約100万円の売り上げ」
「買主、売主の両方だと約200万円の売り上げ」
となります。
そして皆同じ事考えるんです。
「他社に紹介させないほうがいいな」
と笑。

先程も少し書きましたが、当社の場合は
「他社に広告掲載OK」
としています。
そして
「当社も買主探す」
動きはします。
この方法は私が以前自分自身の不動産を売却した時の方法と同じです。
業界にそれなりに長くいるので色んな売却方法知っていますが
「たぶんこの方法が1番いいだろうな」
と思い自分で実践しました。
（詳しくはこのHP読んでください。
一言では語るの難しすぎるんです笑）

当社で売却の依頼頂いた時に
「我々が買主見つける割合」
は約3割くらいです。
10回依頼頂くと約3回は当社が買主見つけて、残りの約7回は
「他社の仲介会社」
が買主見つけてくれます。
当社で買主見つけたほうが売り上げは2倍になります。
ただこのHP作った時から変わらない気持ちですが
「売主さんが1番良い条件で売却する」
という事を大事にしています。
（1回だけあったのですが
「当社で買主見つけた、他社の営業も買主見つけた。
条件はほぼ同じ。
最終的に売主さんに選んでもらったら
「他社の買主の方が総合的に良さそう」
との事。
ちゃんと尊重しましたよ。
売り上げ下がりますが、それは仕方ない。
心の中では泣きましたが笑）

当社の場合は他社に広告掲載しているので
「他社からの案内」
も多いです。
今の時代お客さん探すのは
「ネット」
が主流になっています。
ネットに掲載しないと
「良いお客（購入してくれるお客さん）」
が来る可能性減るんですね。
ちなみに
「悪いお客」
とは
「全く買う気が見えない、クレーマー気質な人、相手の立場考えられない人」
年1，2回は・・・関わる事あります。
こういう人こないように裏で色々やってるんです。
売主さんに多大なる迷惑かけてしまいます。
コロナのこの時期は特に気を付けてます）

ネットでじっくり見て検討してるお客さんだと我々の業界用語になるのですが
「出来上がってるお客さん」
になる可能性が高くなります。
わかりやすく言うと
「見に来る前から真剣に検討してるお客さん」
です。
会うと一発でわかります笑。

そういうお客さんを出来る限り呼び込むために他社さんにも広告してもらうんです。
スーモとかホームズとかだと同じ物件が並ぶこともありますが
「競争の原理」
が働くので、皆文言変えたり、見せ方変えたりして工夫してくれるんです。
（売主さんからすれば広告こんなにしてもらってる状態でもまだ費用は
「0円」
です笑。
不動産業のちょい不思議な仕組みですよね）

一昔前（約10年前）と比べてこの業界も変わりました。
「大手の不動産会社の営業が他社が扱ってる物件を紹介する」
という時代になってきました。
昔じゃありえなかったんです。
大手の会社だと
「両手率」
という計算式があり、
「買主、売主双方から手数料貰える契約にしないと評価が下がる」
と昔の仲間が愚痴っていました笑。
この意味は
「他社が扱ってる物件を仲介すると買主からしか手数料貰えないので評価が下がる」
という意味です。

当社が売却やってるケースでここ数年ですが
・三井系列
・住友系列
・野村系列
・センチュリー21系列
などの仲介会社が買主見つけてきてくれました。
時代変わったな・・・と思いました。

三井系列、住友系列、野村系列などの仲介会社は
「FRK（不動産流通経営協会）」
に属している組織です。
これらの会社の営業の傾向としては
・入社前、または新人の時までに「宅地建物取引士」の資格取得を義務づけられる
・不動産の調査する力が強い
などがあります。
人にもよりますが
「よく勉強してんな～～」
とも思いますしね。
当社で契約してくれた営業の方は良い方でした。
そのかわりFRKに属してることもあり、融通が利きにくい事もあります。
1つ例を挙げると
「瑕疵担保免責（現在は契約不適合責任）なしでもいいですか？」
と聞くと
「だめです」
とほぼ確実に言われます。
宅建業法上は問題ないんですけどね。
彼らの立場、考え方もわかるので難しい所です。

センチュリー21はおそらくですが
「お客さんからすると大手不動産会社」
のイメージあると思います。
我々同業種からすると
「フランチャイズ制なので、会社自体は大手ではない」
「中途入社の頑張る営業が多い」
「宅地建物取引士の資格ほとんどの人が持ってない」
などのイメージがあります。
ちなみに私は中途入社でこの業界に入ってきました。
なので私は
「元気で頑張ってる営業、宅地建物取引士（当時は宅地建物取引主任者という名前でした）は持ってない」
という営業でした。
なつかしいですね。
センチュリー系の若い営業さんに昔の苦労話するとすご～～～く目を輝かせて聞いてくれます笑。
（ちなみに私は不動産業界入ってから6，7年は
「宅地建物取引主任者の資格持っていない営業」
でした。
「宅地建物取引主任者の資格持っていないのと持っているのならどちらがいいか？」
と考えると
「持っていたほうがいい」
となりますよね笑。
それが理由で取得しましたが・・・あの勉強は本当に楽しくなかった・・・笑。
宅建の資格持ってるから仕事できるわけでもないんです。
資格持ってても全然わかってない人もいますし、持ってなくてもわかる人もいます。
ただ資格がないと
「重要事項の説明が出来ない」
「事務所の5人に1人は宅地建物取引士の資格持っていなくてはいけない」
などの宅建業法違反になります。
持ってるほうが仕事する上で便利な事多いのは事実です。
ただ
「宅地建物取引士の資格持ってるからこの人大丈夫だ」
と思わないほうがいいですよ。
私の事もちゃんと疑って見極めてくださいませ笑）

センチュリー21系の会社は
「お客さんを案内する力」
は強いんです。
「電話する力」
「アポ取る力」
なんですけどね。
大事な力です。
ただ入社してまだ期間短い人とかもいるので、そういう時は私が案内立ち会ってる場合だと買主さんに色々説明することもちょくちょくありました。
（「業界の抜き行為」
というんですが、この業界でトップクラスにやってはいけない行動が
「買い側の仲介が連れてきたお客さんを売り側の仲介が後で勝手に連絡する」
というのがあります。
今回書いたケースだと
「買い側の仲介が説明できないので、私に助けを求めてきた。
ただ案内終わった後は私は買主と話さない。
例え買主から直接連絡が来ても
「買い側の仲介さん通してください」
と言う。
非常に非常に大事な宅建の勉強には書いていない業界ルールです。
こういうのをわかった上で他社と対応するのでトラブルになりにくいですし、売主さんにも変な迷惑かけないようにしてます）

三井、住友、野村系の営業とセンチュリー系の営業、地元の中堅どころの仲介会社の営業、人少ない社長が営業やってる系・・・
色々あるんです。
会社によって
「会社のルール、仕事のやり方」
は大きく違います。
一応ですが彼らに合わせて話したり対応変えたりしてるんですね。
自分の意見やルール押し通すのは簡単です。
でも1番大事なのは
「売主さんの利益」
なんです。
売主さんの利益になることは
「1番良い条件での売却」
になります。
そのためには
「良い買主」
を探すのが大事です。
当社だけでなく他社さん含めて良い買主を探して貰っています。
それが1番良い売却方法だと思うんです。
「自動オークション」
のようなイメージして頂けるとわかりやすいのかな・・・と思います。

ざっくりとですが
「他社さんも買主探してくれる」
という内容について書きました。
（売主さんからするとわかりにくいんですが、売り主側の仲介、買い側の仲介は
「仲間」
みたいな感覚になるんです。
癒着とは違いますよ笑。
お互いの営業にとってのゴールは
「無事引き渡しまで行う」
という共通の目的があります。
その目標に向かって進んでいくので、無事取引終わるとなんか仲良くなるんです）

「ざっくり」
と書いたのは
「じゃあこういう時は？」
というケースが山ほどあるんです笑。
（一言で説明できるような業界だったら仲介もいらないと思うんです。
仲介手数料分の金額が買主、売主共に節約できますしね。
ただ実際に不動産知識ない人は不動産の世界に頭突っ込むと・・・大変だと思います）
お問い合わせ頂いてお会いした時にはいくらでも説明させていただきます。

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