収益・投資用の思い出⑤区分所有編 投資スタイルを確立している方は強い
2015年3月29日
不動産投資をする方で買う物件はほとんどの場合
・区分所有
・木造アパート・軽量鉄骨アパート
・重量鉄骨・RCなどの耐用年数長い物件
になります。
（ビルや事務所、ホテルなどは除きます）
結構な数のお客さんの投資のケースを知っていますが、
「自分の投資スタイルを確立している」
そういう方の方が上手くいっているケースが多かったです。
区分所有の場合ですと、安い物件を何十個も持っている方がいらっしゃいました。
２００万～５００万位の区分所有の物件ですね。
投資する方ならわかるかと思いますが、安い物件だと１つの家賃が２～３万円位になります。
年間で２０～３０万の利益。
その上投資用のローンもほとんどのケースの場合は組めません。
自己資金３００～５００万位持っている方の場合は１回買ってしまうと、次の投資を
するまでに５～１０年ぐらいかかってしまいます。
またここがポイントなんですが不動産営業からすると２００万円の物件の場合
仲介手数料が約１０万円位なんですよね（２００万以下の業法の物件価格×５％に当てはまる）
賃貸の仲介するのと変わらない金額です。
なので細かいお客さんの場合だと仲介営業はあまり一生懸命やりません。
というか出来ません笑。
１カ月に１０万円の売り上げだと会社が維持できないですし、営業のノルマにも
全然届かないので。
色々書きましたがこんな上記の理由があり意外と区分所有はそれなりに売れ残ったりします。
上手くやっている方はこういう状況を逆手に取るんですね。
人と違うことをやっていては成功できない、というある意味見本の様な方でした。
まず現金は持っていること前提です。
その上で物件の資料送ったら１時間後くらいに買付が送られてきます。
お電話すると２，３の質問のみで２，３日後には現金決済にになります笑。
ポイントはそれなりに高い利回りですぐに買ってくれる方でしたね。
そしてたいしたクレームもなく、問題なく決済もしてくれる。
引き渡し後の所有者変更通知、瑕疵担保、付帯設備についてなどのリスクなども
ちゃんと理解してくれている。
そしてありがとう、と不動産屋にも言ってくれる。
読んだ方はお客の立場を忘れてください、不動産屋の立場からしますと利益はほとんど
ありませんが非常に良いお客さんです。
不動産業者に売る時みたいな感じになるんですね。
そうすると面白いもので２，３か月後にまた同じような良いものが出てくると
１番に物件情報がその人のところに行くようになります。
そういうような良い情報くれる仲介会社を２，３社作っていました。
更に面白いと思ったのが買った物件を仲の良い会社に依頼してすぐに売りに出すんですよね笑。
買うときに良い物件を買う仕組みが出来上がっているので、売却する時も利益が
出るラインでの売却がすぐに出来ます。
また売却することで更に不動産仲介との関係も強くなるので
物件を紹介してもらえる順位が１番になるんですね。
利益幅は多くなかったですが、まさに塵も積もれば山となる、という投資手法でしたね。
現場で山ほどお客さんと話しましたが区分所有の最大のデメリットは銀行を使うことに
よってのレバレッジが使えなくなることにあると思います。
現金を使ってしまうケースがほとんどなのでね。
区分がいいか、木造アパートがいいか、RCがいいか。
答えはないと思います。
今回のケースは区分所有に特化しているケースでしたが、第３者の私からみて
非常に強い投資スタイルだなと思いました。
利益幅は少ないですがリスクの事を考えると不動産投資の中では非常に低リスクですし、
リスク分散もしっかりされています。
仕事でも人間でもそうですが芯のあるひとは強く感じますね。
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