不動産ネット知識やSEO、自社HP作成

不動産ネット知識やSEO、自社HP作成

2015年9月27日

先日お問い合わせいただいたお客さんから
「納得不動産売却のHPが他のHPとかなり印象が違いました」
と言われました。
「そうですね・・・・色々理由があって頑張って作っているんですよ笑」
と答えましたが、せっかくなのでこの「理由」について書いてみようと思います。
約５年ぐらいになりますね、ネットの勉強を始めてから。
詳しく書いてみようと思います。

私の不動産ネット知識やSEO、自社HPの作成について書いてみようと思います。
ほぼ不動産の内容とは関係がありません。
実際に色々と勉強していく中で不動産営業とは全くかみ合わない、そして使うことのない知識だな、と身を以て理解しています。
ですが不動産の経営サイドにいる側としては絶対に必要です。
（不動産の営業サイドもしてますよ。不動産の何でも屋です笑）

書こうかな、と思った理由は
 【自分の今までのネット知識の確認、現在の知識、未来に見直した時の成長度の確認】
が１番の理由です。
不動産の知識とは全くかみ合わないので、現場の営業としては何の成長もありません。
それなのになぜ今でも勉強しているのかというと
「広告費」
が理由です。
大まかにですが不動産業の経費の割合は
・人件費　３０％
・広告費　２０～３０％
・その他の経費　３０～４０％
が大体の目安です。
（大まかです。会社によって割合は違います）
広告費をかけなければ、その分は不動産屋の収入にもなりますし、お客へのキャッシュバックや
割引なども出来るようになります。
じゃあ広告費を０円にするにはどうすればよいか？
・・・・わからないです笑。
以前の広告媒体はほとんどがチラシでしたが、現在は９割近くはネットになっています。
ネットの広告費を使う場合は
・ポータルサイト
・自社HP
・SEO
大きくわけるとこの３つが主流になります。
ポータルサイトに登録して問い合わせが来るようにするには大きな金額がかかります。
また自転車操業と一緒で新着の物件を載せ続けなくてはいけない。
そして数か月たって物件が終了すると削除する。
数時間かけて大量の写真を入力して、数か月後にはurlの存在さえなくなる。
不動産屋はある程度やると気が付くんですね
「このままじゃ未来がないな・・・」
と。
そこで自社HPを検討して作成し始めます。
ですが自社HPを作ったからと言って問い合わせが来るわけではありません。
グーグルなどで検索した時に上位の表示にならないと問い合わせは０です。
「じゃあ検索の順位をあげるにはどうすればいいんだ？」
となります。
検索の順位を上げるためには「SEO」が必要らしい・・・
とネットなどで検索して知ります。
「じゃあSEOってなんなんだ？」
と。

簡単にまとめましたがこんな感じになるんですね。
５年前から遡って時系列で書いてみます。
最初は本当に何もわかりませんでした。
現在２０１５年９月現在、この売却HPは
「不動産売却　埼玉」
で１位になっています。
この順位は計算して、考えて、自分個人の力で１位を取りました。
裏技や悪いことをしたわけでなく地道に作ったんですよね・・・・

２０１０年頃から不動産の広告を自分で始めました。
それまでは１００％営業のみをしていたので、会社がいくらの広告費をかけて
どのような対策をしているのかもさっぱりわかりませんでした。
当たり前ですが最初なのでド素人です。
集客をするにはどうすればいいか、と考えた時に最初に思い浮かぶのは
「スーモ、ホームズ、アットホーム」
の３択になります。
理由としてはやはり有名だし、過去に在籍していた会社でも使っていたのでね。
なのでこの３社に問い合わせて営業担当と話をします。
３社と話して料金設定、掲載課金、流入数などを総合的に考えると
「どこが良いのかわからない」
という結論になりました笑。
ちょっとだけ詳しく書くと、スーモはコマーシャルなどの媒体、
また当時は紙媒体（駅に無料で置いてある雑誌ね）などもあり、他にも
リクルートブランドや旧住宅情報からのブランドの流れもあり１番強そうでした。
でも高いんですよね笑。
自分の銀行口座から普通に降ろして支払うのでね・・・・・
かなり「う～～～～～～～～～～ん」と唸りました。
ホームズは当時は確か「反響課金」と言って物件を何件でも入力して良いのだが
問い合わせ数に応じて金額がかかる、というシステムでした。
（余談ですが現在は反響課金と月額固定の２パターンがあります）
いっぱい物件載せられるのは良いけど、１０件ぐらい問い合わせが来てしまったり、
問い合わせが来たとしても１０件全部連絡がつかなかったらどうしよう・・・。
（お客と連絡がつかなくても広告費は払うんですよ。
不動産会社がブラックになりやすいんですよね。
広告費回収しなくてはいけないんでね。
不動産業界がブラックな理由に繋がります。）
ホームズも悩みましたね。
最後にアットホームですが、スーモやホームズと比べると金額も安く、月額の固定制度。
ただ流入数がかなり低いんですよね、スーモやホームズと比べると。
曖昧な記憶なので確かではないですが、月のHPへの訪問者数が
・スーモ　２００万越え
・ホームズ　２００万越え
・アットホーム　２０万越え
だったような気がします。
１０倍前後も違うんですよね。
スーモ、ホームズ恐るべし、と思いました。

結局悩んだ末に３つとも少しの枠（予算）でやってみたんですね。
私の主義みたいなものなんですが
「悩んだらまずやってみよう。失敗するかもしれないがそれが次の成長に繋がる」
というのがあるのでね。
スーモ、ホームズ、アットホームは６カ月から１年ぐらいやってみました。
ですが自分の中では思ったような結果は出ませんでした。
「広告費の自腹って本当に怖いな」
と心から実感しましたね。
その上ポータルサイトは何も残らない。
考えなきゃな、と強く思いました。

お金使いましたがポータルサイトの支払いの金額や集客単価や集客効果については
ある程度分かるようになりました。
「広告費を恐ろしいほど使わないとスーモやホームズでは集客は取れない」
というのももう一つの感想です。
ここで考えたのは
「もっと広告費の予算を少なく、未来に資産が残せて、その上集客が出来る方法はないか？」
でした。
調べていくと
「自社HP」
が良さそうです。
ですがHPなどを作ったこともない素人には何も出来ません。
そこで
「不動産に特化したHPを制作している会社」
にお願いすることにしました。

不動産業界は特殊です。普通のHP作成している会社にはとても不動産のHPを
作れるようには思いませんでした。
不動産に特化したHP制作会社を５，６社探したような気がします。
（この辺は不動産売却するお客さんと一緒ですね笑。
超真剣に悩んでましたよ。）
悩んだ末に１つのHP制作会社を選びました。
当時説明受ける中で新鮮だったのは「階層」という言葉でしたね。
「トップページの下にカテゴリーを作って、更に下の階層にページを増やす」
話を聞いてみると、根拠についての説明などもしっかりしてたのでね。
ですがイマイチ理解できなかったのも本音です笑。
そうなったら再度
「悩んだらまずやってみよう。失敗するかもしれないがそれが次の成長に繋がる」
になります。

自社HPを作るにあたりデザインやHPの制作は完全にお任せです。
自分たちがすることは写真撮って、物件入力して、そして
「担当者のコメント」
を書くこと。
今でもそうですが、この作業結構大変なんですよ。
HP会社の担当にも
「コメント書いてください」
とよく言われてたので言われるままに書いてましたね。
HPを公開してから数か月後にかなりの反響が来ました。
あの時の反響数は凄かったな・・・・・
当時はわかりませんでしたが、今では理由がわかります。
数カ月は良かったですが、だんだんと反響は減少してきましたね。

自社HPを作って１、２年経つと反響が増えなくなります。
また同じやり方をする不動産会社が多くなり、同じパイを皆で
分け合うような状態になってきました。
このままだと恐らくどんどんと反響は減ってきて、未来がなくなってしまう。
そのような恐怖を憶えたたことを思い出しますね。

かなり考えて悩みましたし、経営者本もかなり読みました。
「自分たちに出来ることは何なのか？」
「強みは？弱みは？」
「競合他社との違いは？」
考えて出した答えは
「不動産の種目を特化する」
「ネットに強くなり、広告費を抑えお客に還元する」
です。
これは現在にも続いていますが、
「ゼロさいたま」
と
「納得不動産売却」
に繋がっています。

お客さんにはほぼ関係ないと思いますが、不動産仲介営業にとって尊敬、または
仕事が出来る、と思われる営業は
「土地、新築戸建、中古戸建、中古マンション、収益物件の購入、売却の仲介が
全部できる人」
なんです。
私もそれを目指してかなりの苦労をして出来るようになりました。
ですが不動産は一つとして同じ物件はありません。
毎回毎回違いますし、調査してみないとわからないこともほとんどです。
やはり不動産契約の数と種類を多くした方が営業としては強いです。
今度は反対に「不動産経営サイド」から考えてみましょう。
不動産屋のHPに大きく
「不動産の事なら何でも出来ます。購入売却共にお問い合わせください」
などを書いてもお客の立場からすると
「？？？？よくわかんないな。違うところに行こう」
となってしまいます。
大手などでしたら上記の戦略を狙ってよいのですが、私たちのような中小不動産会社の
場合は倒産するリスクが高まります。
ビジネスの基本ですが
「隙間」
は狙わなくてはいけません。
そして
「他社と比べて優位性がある。勝機がある」
も必要です。
更に不動産業特有の
「地域制」
もあります。

「ゼロさいたま」は新築戸建仲介手数料無料の新築戸建購入に特化したサイトです。
「納得不動産売却」は売却に特化したサイトです。
この２つをするうえで最低限必要なのは
「不動産仲介が１人で責任持って営業できるのか？
宅建を持っていて重要事項説明書読めるのか？
調査をミスなく出来るのか？
業界の慣習を知っているのか？
埼玉県の事を詳しいのか？」
などの知識ですが私は
「出来る。大丈夫」
と言えます。
それだけの苦労はしている、とはっきり言えるのでね。
そしてもう一つの大事な要素が
「ネットの知識」
になります。

「ゼロさいたま」は基本買主から仲介手数料を貰わないで売主のみから手数料を
貰うビジネスモデルです。
「納得不動産売却」は１番高い買主を探すことで両手取引になる可能性を
かなり低くして、売主さんに最大の利益を供給するビジネスモデルです。
お客さんの立場からするとあまりなんとも思わないかと思いますが、
一般的は不動産仲介会社と比べて単純に利益が約半分なんです。
正直言いまして今後お金持ちにはなりません笑。
それはこのビジネスモデルを決めた時に覚悟しています。
（綺麗事ではなく利益のみを追求していません。）
私の中では「ゼロさいたま」と「納得不動産売却」は
良い商品だと思っています。
埼玉県にある不動産会社のHPは１００社以上確認して、自分なりに分析していますが、
オリジナル度や独特感はあると思っています。
ですが、皆に見てもらうためには
「グーグルなどの検索で上位にしなくてはいけない」
と言う非常に非常に大変な作業があります。
この検索で上位に上げないと全てが破たんしてしまうんですね。
（わかりやすく言うと無人島で商売している凄い良い商品持ってる会社です笑）
なので検索の順位を上げる方法、いわゆる
「SEO」
は勉強しなくてはいけません。
（やっとネットの話まで来たな笑。ここからが本題なんですよ。
ここまで読んでくれた方ありがと。）

「【埼玉県　不動産】で検索して１位になる方法は何だろう？」
最初に思ったのが確かこの言葉でした。
まずな～～～～～～～～んにもわかりません笑。
１位になるにはどうすればよい？
なにすればいいんだ？
金かかるのか？
いくらかかるのか？

普通にド素人です。
ネットで検索して「SEO会社」があることがわかりました。
あまり書きたくないんですが・・・・・７社問い合わせてます笑。
（不動産売却する方はこちらに問い合わせてくださいね。
クオリティ高い接客しますよ）
なぜ７社問い合わせたかと言うと、自分の中に会社を選ぶ条件があって
・金額（適正価格）
・担当者がだれか
・業界知識は？
そして当時よく言ってたな・・・・・
「仕事ができる情がある人」
が自分の中の選ぶ条件でした。
ちょっとだけ偉そうに書きますね。
私は営業です。
経営者感覚もあります。
不動産と言う超高額業界にいます。
その中でお客さんに納得して満足して取引してもらっています。
この知識がある自分が営業を受ける時は、相手の営業が考えていることが
よくわかります。
「帰って上司にどういう報告するんですか？」
「自分の見込みランクどれくらい？」
「クローズのかけ方間違えてるでしょ？なんでですか？」
ちょっと分かりずらいと思いますが、営業が「ピシっ」と背筋伸ばすようになるんですよね。
この人営業の事わかっているな、と。
（誤解の無いように書きますが、「偉そう」とか「ガラが悪い」とは違います）

７社のうち３社と会って話を聞きました。
そのうちの１社の人が印象もよく、知識もあり、またSEOについても色々教えてくれたので、
そこを選びました。
半年ぐらいSEO対策をしてもらいながら自分でもかなり勉強しましたね。
（余談ですが納得不動産売却は外部からのSEO対策はしていません）

SEOは検索エンジン最適化の事を言います。
現在の検索エンジンは「グーグル」がしています。
（昔はヤフーと別々でした。今はグーグルのみです）
つまり
「グーグルがどのようなHPを評価するのか」
が１番大事になります。
覚えておかなくてはいけないことを書いてみると
・内部リンク（自分のHP内のリンク）
・外部リンク（外部からのリンク）
・title（HPの名前）
・description（HPの紹介文）
・h1（見出し）
・カテゴリー（階層作るのに必要）
・alt属性（画像の代替となるテキスト情報）
・パンくずリスト
・インデックス（ページ認識）
・クローラー（徘徊している）
・Googleアナリティクス（超大事。流入数や滞在時間が見れる）
・パンダ、ペンギン（興味あれば調べてみてください）
・アンカーテキスト（HTMLで記述される「aタグ」内の文字列）

他にも色々あるんですが、このような知識を覚えないとやってけないんですね。
まあ、不動産に全く役にたたない笑。
自分が書いた不動産用語集を見ると、別人のような気がします。

２０１５年現在の段階では基本的に
「良いHPでないと順位が上がらない」
というのがSEOの基本です。
一昔前には怪しい裏技や、HPを200個作って全部外部リンクにしたりなどが
あったようですが、そういうことをするとスパム扱いになり、
グーグルからペナルティを受け、順位が凄く落ちてしまいます。

結局のところですが
「じゃあどうやったら手っ取り早く検索の順位が上がるの？」
と思いませんか？
私も色々やりましたが、近道はありませんでした。
グーグルが検索順位を上げるのに推奨しているのが
「オーサーランク（著者ランク）」
というものです。
これは単純に
「オリジナルの良い記事を書く著者は評価をあげる」
になります。
つまり
「いっぱい為になる良い記事を書け」
という事なんです。

この「納得不動産売却」は全部私が書いているオリジナル記事です。
数年前から地道に書いていまして、最初に予定していた内容があるんですが、
現在の段階で3分の1ぐらいですね。
まあまあ予定通りです笑。

グーグルに「良い内容だ」と認識されるのに最低800～1000文字くらい必要です。
原稿用紙2枚以上は書かなくてはいけません。
今回の記事は今の段階で6200文字になっています。
原稿用紙15枚ちょっとですね笑。
今回の内容は自分で書きたい内容だったので長くなっています。
また自分の事なので書きやすいんですよ。
不動産の内容は民法や宅建業法なども絡んでくるので、かなり頭を使って
書いているので結構疲れます。
その上
「書いたからどうにかなるの？売り上げ上がるの？」
などと聞かれても答えはわかりませんし、全くの無駄骨になるかもしれませんしね。
ですが自分なりに信念があるので続けております。

結構な長文になりました。
読んで頂いた方は長い文章お疲れ様です。
私の不動産ネット知識やSEO、自社HPの作成についてでした。
色々と勉強をして広告費を削り、企画やビジネスモデルを作り、
お客さんの利益を増やす。そして喜んでもらって、私たちも嬉しい。
そのような強い理想を持って頑張っております。