シェアハウス投資トラブルとスルガ銀行について

シェアハウス投資トラブルとスルガ銀行について

2018年3月17日

こんなこと最初に書くのは良くないのは重々承知ですが、シェアハウスについてよくわかってません笑。
現役の不動産屋ですが、
「よくわかんない」
のが正直な所です。
言い方変えると
「覚える必要はない」
「関わってはいけない」
というのも本音です。
自分目線ですが色々と書いてみようと思います。

現在2018年3月17日です。
1，2か月前から
「シェアハウストラブル」
のニュースをネットで見ていました。
不動産業10数年やっていますが、不動産トラブルのニュースなんか日常茶飯事です笑。
あまり気にしてもいなかったのですが、いまだにヤフーのトップニュースとかでニュースが出ています。

あまり詳しく内容知りませんがまとめると
・スマートデイズ（かぼちゃの馬車）から賃料が振り込まれなくなった
・オーナーが焦る
・スルガ銀行でお金をほとんどの人が借りている
・スルガ銀行が悪いから「お金返せ」
と言っているような図式に思います。

もう10年以上前になりますが、私は不動産投資専門の仲介会社に勤めていました。
その後自分でも不動産を買って、客付けして、売却もしてます。
他には土地、戸建、中古マンション、区分所有、一棟アパート、一棟マンションなどの仲介も一通りやってきましたし、現在現役です。
一応いろんな角度から
「不動産取引」
を見る事が出来る方だと思います。
またスルガ銀行をお客さんが収益物件買う時に使ったこともありますしね。
そういう経験ある私ですが、今回のニュースは
「なんか珍しいな」
と思いました。

まずきつい事言いますが、オーナーに対して同情する気は全く起きません。
「投資は自己責任」
が基本です。
皆さんよい大人かと思いますので、
「倒産リスク」
については考えていたかと思います。

「シェアハウス」
についてですが、私の最初の記憶は10年以上前です。
不動産投資専門の仲介会社に勤めていて、いつものように
「利回り良い物件ないかな・・・」
と図面を色々と見ていました。
うろおぼえなんですが、確か
「中野駅徒歩10分利回り12％」
みたいな物件があったんですね。
築年数も15年経過してるぐらいの。
「お、これはすぐ売れちゃうな」
と思って売り物件を預かってる会社に電話して内容聞きました。
そうすると
「これシェアハウスなんです」
との事。
利回りは良かったので、シェアハウスでも融資さえつけば問題はありません。
なので色んな金融機関にローンの打診しました。
結果は
「シェアハウスは融資しない」
との事。
これもうろおぼえですが、スルガ銀行にも断られた気がします。
不動産投資やる人にお合言葉があるのですが
「最後はスルガ」
と言う言葉があるんですね笑。
スルガ銀行が最後の砦。
スルガ銀行が通らなければ、もうどこもだめ。
そういう意味もありました。

当時の金利は
「変動で４．５％」
でした。
はっきし言ってかなり高いです。
その上根抵当権設定の上に、フリーローンのカードローンも作ってくれ、という条件です。
現在はどうなのかわかりませんが、あんまり変わってないような気もします。
（「フリーのカードローンも作らされた」みたいなニュースも載ってましたね）

ただスルガ銀行は木造20年経過してるアパートでも融資してくれる唯一の金融機関でもありました。
（耐用年数が木造は22年の為。
余談ですが
・軽量鉄骨27年
・重量鉄骨34年
・鉄筋コンクリート47年
が法律上の耐用年数です）
言い換えると
「利回りが高くて古い木造アパートを欲しい人には素晴らしい銀行」
でもあったんです。
それも一つの事実でした。

そして今スルガ銀行は訴えられそうになってます。

不動産業「スマートデイズ」（東京）によるシェアハウスの一括借り上げ事業が頓挫し、シェアハウス建設に投資した所有者が返済不能に陥っている。多くはスルガ銀行（静岡県沼津市）の融資を受けており、被害弁護団の弁護士８人と所有者３５人の計４３人が１５日、スルガ銀行に全容解明と契約の白紙撤回を求めた。

弁護団によると、団には現在、所有者７２人が参加しており、被害総額は１００億円以上という。多くの所有者は「銀行の融資がつく確実な投資」と説明され、土地購入と建物建設のため各自１億円など高額な融資をスルガ銀行から受けたが、事業破綻で借金と土地や建物だけが残った。また、融資と別に高金利なフリーローン契約や、定期預金積み立ても求められた人も多いという。
↑
【毎日新聞3月15日の記事より一部抜粋】

正直な感想ですが
「取れるところがないからスルガ銀行訴えるんだな」
と思いました。
まあ、投資家なので
「お金を回収する」
というのが基本です。
そして弁護士の立場からしても
「お金がないスマートデイズを訴えるより、金持ってるスルガ銀行を訴えた方が損が賠償取れる」
という思惑があるんだと思います。

それとスルガ銀行が
「融資関係書類で、預金残高の改ざんなどの不正が多数発覚」
と色々書いてありましたが・・・・
まあ・・・そうでしょうね笑。
ちゃんとは書けませんが、不動産投資の仲介している人間なら皆当たり前のように知ってる内容です。
私はわかりませんけどね笑。
（お会いしてお話しする事が出来る人なら説明は出来ます）

ここからですがやっと
「シェアハウス」
について書きたいと思います。
このスマートデイズと言う会社は建築、販売、管理、客付けをしている会社のようです。
わかりやすく言うと
「レオパレス」
と同じような手法を取っています。
不動産会社の立場になって書くと利益が出るところは
・建築の受注
・管理
が基本です。
どうも信じられないのですが、
「30年一括保証」
してたみたいですね・・・
私なんか30年先は生きてるかどうかも全くわかりません笑。
それを設立数年の会社が
「保証する」
と言う言葉を信じた人・・・というより欲に目がくらんだ人なのかな・・・

サブリース（一括保証）の最大のうまみは
・めんどくさくない、ほっておけば家賃入る
・不労所得が入る
・安定
になります。
それは
「上手くいけば」
の話です。

現実的には現在レオパレスも訴訟やってますが
・多額の修繕費
・勝手に家賃減額される
などのトラブルが基本起きる業界です。
理由は
「30年先の未来なんか誰もわからない」
からです。
簡単な事なんですけどね。

書き忘れてました。
シェアハウスの建築を受注すると販売価格の何％かはわかりませんが、まとまったお金が入ります。
（例,5000万円の建物価格で10％の利益なら500万円、20％の利益なら1000万円）

この金額を元に人件費や家賃、広告費などの経費を払っていく構造になるかと思います。
そうしないと一括保証の金額はまだ損益分岐点の利益になってないはずです。
ある程度のオーナーが集まって、初めて
「管理業」
は安定します。

とするとそのラインにまで届かせるためには、それまでの資金が必要です。
資金を得る方法は極論で言うと
「建物の受注」
になります。
建物の受注=販売
です。
つまり
「シェアハウスのオーナーを募集する」
というパターンになります。

シェアハウスは他の賃貸物件と比べて、圧倒的に人気がありません。
また少し考えるとわかるんですが
「出口戦略=売却」
が難しいんですね。
なぜなら先程書いたように金融機関は基本融資しません。
そうすると買う人は
「現金客のみ」
になるんです。
ある意味再建築不可物件と同じ扱いです。

スマートデイズもそんなことはわかっていたと思います。
なので戦略を考え
・高い利回り
・新築
・30年一括保証
・男女別のシェアハウス？（この点についてはあんまりわかってないです）

利回りを出すのは簡単なんです。
新築時の時だけは
「高めの家賃設定」
することが出来るんですね。
なぜそのようにするかというと、
「最初の家賃が高ければ利回り高い物件になる」
からです。
あんまりよくわかってないオーナーになら売れたりします。

また
「30年一括保証」
にすればオーナーからすれば嬉しい限りです。
何もしなくても家賃が安定して毎月入ってくる。
夢の様ですよね。

そして1番難しかった
「融資」
ですが、今回は新築ということもあり、スルガ銀行は融資をするようにしてたみたいです。

簡単にですが、今回の流れを書いてみました。

上手くいけばよかったのですが、上手くいきませんでしたね。
最初にも書きましたが、同情はしません。
自己責任です。
そして思うのは
「勉強不足だったんじゃないんですか？」
という事です。

厳しい事書きましたが、投資を自分自身の判断でした場合は責任負うのは自分です。
本当に勉強している人なら、今回のようなことが起こっても
「失敗してしまったな・・・」
と落ち込んで破産なり次の道を探すだけです。

なんていうか・・・
「人のせいにばかりするのはよくないんじゃないのかな？」
と思いました。

それと通常の上手くやってる不動産投資家はシェアハウスに手を出さないんですよね・・・
皆さんが思う以上に色んな人投資家見てますが
「変わったことはしない」
というポリシー持ってる方多いです。
投資の怖さをよく知ってるからこそ、確実性の高い商品を選ぶ・・・
不動産の場合ならアパートや一棟マンション。
いざとなったら自分でも募集できるし、管理会社に行って色々相談できますしね。
上手くいかなくなったり、処分したくなったら
「売却する」
という逃げ道も用意しておく。
賃貸契約出来るワンルームや１Kのアパートマンションはやっぱりいつの時代もニーズがあります。

今回のシェアハウス問題も長引きそうですね。
最高裁まで行くんではないのかな・・・

私も不動産投資、株、FXやったことある人間です。
やってみると思ったよりも全然辛かったです笑。
（頭の中から離れなくて仕事にも日常生活にも悪い影響出ました、情けない男です笑）

向き不向きは誰にでもあります。
やった結果向いていないのは仕方ないと思うんです。
ただやるからにはしっかり勉強して、投資した金額全部なくなる覚悟してやったほうが良いのではないかな、と私は思います。

※投資やシェアハウス経営をやめろ、と言っているわけではありませんよ。
「勉強が大事です」
と言いたかったんです。
読んでる誰かの参考になれば幸いです。