収益・投資用の思い出⑥木造アパート編 投資スタイルを確立している方は強い
2015年3月29日
区分所有について前回書きましたので今度は
「木造アパート（軽量鉄骨も）」
について書きたいと思います。
中古の木造アパートで人気があるのはやはり築１０年前後の築浅の
それなりに利回りが出ているアパートが売れやすくなります。
２０，３０件ぐらいアパートを色々見るとわかりますが、古い物件は
見た目の印象が悪く水回りや外壁、賃貸のお客がつくのか、などなどと
不安要素が普通に思い浮かんできます。
そういう物件を見た後に築浅のすぐには手入れが必要なさそうなアパートは
すごくよく見えるんですね。
築浅だと金融機関の評価も出やすくなりますし、長い期間ローンも組める可能性が
あるので毎月の収益も出やすいですしね。
そういう理由から築浅のアパートは人気が出やすくなります。
木造アパートをメインに収益やってる方で上手くいってる方は
・土地の担保評価
・信金、地方銀行の金融機関を使う
この２つを強く意識付けしてましたね。
投資家の方にとって途中から投資用のローンは借金ではなくなるかと思います笑。
（１つ目は凄い悩まれますが２つ目以降は皆さん別人のように借金しようとします。）
借金の総額が多ければ多いほど、家賃収入から月額のローンを払った金額の
利益部分が多くなるのが不動産投資ですからね。
そのためには銀行にお金借りるしかありません。
銀行はいつでもお金を貸したくて貸したくて仕方ない人たちです笑。
その代り貸すのなら「担保よこせ」と１００％言ってきます。
つまり担保評価が１番大事になります。
収益物件の木造アパートの場合は築２０年前後の場合はほとんど上物の価値がありません。
なので土地の評価がメインとなります。
収益物件の場合はほとんどの場合が土地を路線価で評価します。
こういうことを理解しているお客さんは
「土地の評価をメイン」
にして買われるんですね。
ここまで書いた話ですと誰でも
「土地の評価が高いものを買えばい良い」
そう思うと思います。
ただ収益物件の業界はスピード勝負です。
金額があまりにも安いと不動産業者が買ってしまいます。
次に個人の現金持っている投資家。
ローンで買いたい方はこの次になってしまうんですね。
じゃあどうすればよいか、というと
普通の人が見ても買わない、空きばかりの汚い古い物件のみを
狙って購入していくという手法を取っていました。
お客さんに物件紹介する時に空室が多いと大体の方が嫌がります。
建物古くて外見が汚いアパートは大体の方が嫌がります。
建物にシロアリがあると言うとほとんどの方が嫌がります笑。
読んでいかがでしたか？
ただこの物件は土地の評価の割合がが高くなるんです。
なので競争もそこまで多くないんですね。
そういうのを重点的に狙ってらっしゃった方がいました。
実際に
「空きがほとんどで、建物たぶんかなり汚いです。賃貸の空きの期間も長いみたいですし、
後シロアリの被害があったみたいですね」
こういう風に説明してご案内した記憶があります。
現場感覚で言うとほとんどのお客さんはこんな説明したら見に行きません。
だから「穴」なんですよね。
人と違うところを狙って対応していく。
そういう努力されてるんで上手くいってるんだな、と思いました。
もう一つの
「信金、地方銀行の金融機関を使う」
ですが、今後も増やしていく場合だったら信金か地方銀行使ったほうが良いです。
５～１０年ぐらい使って実績が出来、返済もしっかりしていると事業として
見てくれることも多くなります。
木造でも耐用年数を無視して長い期間借りれているお客さんも結構見てきました。
ただ一つ注意しなくてはいけないのは
「物件のエリア」
になります。
自分が借りたい支店から車で１時間以内、電車で１時間以内などのルールが
あったりするのでその場合は買ってよい物件のエリアが狭まります。
これはもうどうしようもないことなので埼玉県でしたら基本埼玉県内の
物件だけにしてください。
東京都の物件は大丈夫ですが、千葉や栃木、茨城、群馬などで欲しい物件が
出てもローンが出ないケースがほとんどになってしまいます。
その代り県内でしたら他の大手金融機関などでダメなケースでも買えたりする
事もありますのでね。
１、２年のスパンでなく２０、３０年スパンで考えられる方は検討してみてください。
このようにしてアパート増やしている方いらっしゃいました。
ただ初めに自分で全部の金融機関回ったみたいですけどね。
やはりうまくやってる方は努力しています。
色々書きましたが最後に出口戦略についでです。
木造アパートは出口戦略しやすいです。
買ってから１，２年で資金がショートしてしまったら話は別ですが、
木造アパートはなによりも土地があります。
古くなってしまって土地として売りたいな、と思った時も
売りやすいですしね。
（定期借家の募集に切り替えたり、解体しても良いですしね）
入居者満室だったら普通に収益として売っても良いですし、
その辺りは中古木造アパートの最大のメリットだと思います。
ローンを組んでから１５年ぐらいたてばどの物件もよほどのことが
ない限り赤字売却にはならないかと思います。
参考にしてくださいませ。
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