収益・投資用の思い出④賃貸オーナーの管理会社の変更と選定

2015年3月31日

私が仲介した物件のほとんどが管理会社を変更していました。
当時思ったのは
「なんでこのアパートやマンション空いているんだろう？」
とよく思ったものです。
原因はやはり管理会社がしっかり仕事していない、またはオーナーが
管理会社のことをよくわかっていない、と言う要素がほとんどを
占めていた気がします。
オーナーチェンジするタイミングの場合はほとんどはすんなりと
管理会社変更することが出来ます。
（所有者変わるので当然ちゃ当然です。ただ前所有者の管理委託契約書に
ややこしい文面が入っていなければですけどね）
管理会社を選ぶコツですが、１番良いのは物件の近くにある不動産屋（賃貸・管理メイン）の
会社に行って話を聞くのが１番です。
会社の雰囲気もわかりますし、家賃の相場なども知っていますしね。
あとは人としての相性笑。
かなり大事かと思います。
次はやはり大手かな、、、、、、
お客さんがアパートやマンション買ってエ○ブルさんに管理変更になったケースが数回ありました。
やっぱりその後の客付けが強いんですよね。
結構速く決まっていました。仲介した自分としてはやはり嬉しいものです。
（ほとんど空いていたアパート・マンションをよく仲介してました笑。）

昔話を少し書きましたが、私が思うに管理会社を決める基準は
・物件隠さない会社（レインズ・アットホームにオープンにするのかしないのか。）
・管理費の費用（大体賃料の５％別途オプションで清掃費用など。北海道だと雪かき費用ですね笑）
・不動産屋がいい人か嫌な人か（基準はありません。相性の問題にもなります。でも超大事です）
・図面の下に帯に他社が見るときにADとちゃんと書いてくれるか？
住宅の説明と違い、不動産オーナーの方ならわかると思い多少レベル高めに内容書いています。
何個かポイント書きましたが、１番大事なのは間違いなく
「客付けしてくれるか、してくれないか」
になります。
５万円の賃料の部屋が１か月入らなければオーナーにとっては５万円の赤字です。
１年間入らなければ６０万円。
その赤字を阻止するのなら賃料を管理会社の人が希望する家賃に下げてあげたり、
ADを２か月にするなりして対応していった方が空きに比べて収入が入ります。
上に書いたこの４行の意味をわかっていない人が本当に多いです。
ちょっと考えるだけで満室になるんですけどね、、、、、もったいないな、と思います。

最後に「管理会社の変更」についてですが、今付き合っている管理会社が
どうしても嫌な場合は変更した方が良いです。
ただ管理委託契約書(会社によって名前が違うケースも多々あります）は
よく読んでください。なにかしらの罰則があるかもしれませんのでね。
変更できるのなら最低３社ぐらいは自分で訪問してみると良いかと思います。
その時のポイントは
・この人の為にやってあげたいな。
と思う人になってください。
賃貸の現場で実際に対応する人は若い営業が多いと思います。
単純な話ですが嫌なオーナーとは関わりたくありません笑。
言いなりになってしまうのも良くはないので、筋が通った人間でいてください。
後は無理な家賃設定はやめてください。
はっきりいって入居は決まりません。
今はネットで相場などはすぐに把握できます。
適正な賃貸の価格を把握して、管理会社と相談して賃貸の案内している営業が
勧めやすい商品にしてあげてください。
（どうしても家賃下げられない方は、悲しいですが購入の段階で失敗しています。
損切りするなり、ずっと持っていくなりの判断しかありません。）
後は逆の立場で考えてみましょう。
管理・賃貸の不動産屋の立場で考えてください。
いい人で筋が通っていて一生懸命で紹介しやすい商品を持っているオーナー。
こういう人の方が確実に案内率・契約率が上がります。
（近くに寄ったらペットボトル１０本ぐらい差し入れして「頑張ってくださいね」
と言うだけでもかなり変わると思いますよ。）
かくいう私も自分が持っていた収益物件の客付けの時にこういう風にやりました。
また山ほどオーナーとお話ししましたが、控えめで筋が通っていて感謝の気持ちを
持っている人の方が上手くいっています。
少し厳しいことも書きましたが管理会社の選定や変更についてプラスになれば幸いです。
ちなみに私たちは管理やってません笑。良い管理会社見つけて下さいませ。