不動産買取（土地、中古マンション等）デメリット、注意点
2025年6月4日
ここ最近
「買取押し買い」
と言うネットのニュースを見ました。
（押し買い、と言う言葉初めて知りました。押し売りは昔からよく聞くんですけどね）
不動産の買い取り業者が自宅に来て約９時間の営業を受け自宅を約１０００万で売る契約をしてしまった。
後で相場を調べてみたら約２５００万ぐらいで売れる不動産だった、と言うニュースです。
また当社でも最近売却の相談受けてる土地を不動産買取業者に査定してもらったら相場の約５，６割ぐらいの金額提示でした。
（もちろんその価格で売るわけはないですよ笑。
売却の際は売主さんの味方です）
このような事が最近あったので今回買取関連の記事書いてみようと思いました。
いきなりですがあえて買取のメリットについて書きます。
買取のメリットは我々のような仲介会社が関わらないので仲介手数料がかかりません。
なので売買価格の約３％は節約出来ます。
（どんな理由があろうと仲介手数料払いたくない、と言う人には買取向いてます。
また買取の場合は不動産業者が購入するので引き渡しも早く行う事が出来ます）
と言う事は不動産の仲介会社は必要ないわけです。
買い取り業者が直接お客さん（売主さん）と直接取引すれば世の中に不動産仲介は必要なくなります。
ですが現実的には当社含めて不動産の仲介会社に依頼するお客さんがほとんどです。
理由はもちろん色々あります。
今回は
「不動産買取（土地、中古マンション等）デメリット、注意点」
と言う内容です。。
リアルに生々しい方がわかりやすいかと思いますので
「買い取り業者の気持ち」
も含めて書いてみます。
まずですが買取業者は不動産会社です。
買い取って売却する、その利益が大きければ大きいほど儲かります。
言い方変えると
「安く不動産を仕入れることが出来なければ儲からないし、会社が存続出来ない」
とも言えます。
買い取り業者からすれば死活問題なんです。
「安く仕入れる」
と言う不動産業界用語がありますが、高く不動産を買うわけにはいきません。
もしご興味あればですが
「不動産求人サイト」
を少し見てみると営業の気持ちわかるかもしれません。
「年収１０００万以上可能」
「頑張れば報われる業界」
などの言葉で営業募集している会社があるかと思います。
営業にも色々種類あるのですが、その中に今回の話題である
「買取営業」
と言うジャンルがあります。
面接に行くとそれなりにイケイケな営業の上司の方から業界の説明があり
「買取して利益が出たらその分歩合になる」
と言う説明されます。
会社によって給料の仕組み、歩合率は違うのですが、仮に月２５万、歩合２０％だとします。
月１００万の給料を目指そうとすると約４００万の利益が必要です。
（計算式、月２５万＋４００万の売り上げ×０．２＝約１０５万円の給料）
もっとわかりやすく言うと仮に３０００万で売れる土地があるとする。
（相場の値段）
そして購入する際の経費
（人件費、固定資産税、登記費用、不動産取得税、売却する際の仲介業者への仲介手数料）
が仮に１５％ぐらいだとする。
（会社によってこの経費の計算式は大きく違います、参考として書いてます）
不動産会社は４００万の売り上げが必要。
そして経費が１５％ぐらいの場合だと約４５０万必要。
合計すると約８５０万。
そうすると買い取り額は
「２１５０万」
ぐらいになります。
ほとんどの不動産買取業者は目安として
「販売予定価格の３割減」
が仕入れることが出来る価格と言われてます。
この価格で仕入れると利益出る確率が非常に高いんです。
言い方変えると
「買取業者は実際に売れる価格の３割安い状態なら買う」
となります。
これが不動産買取業の仕組みです。
そして現実にはそんな安く売る人はほぼいません。
「仲介に依頼したら３０００万、その代わり仲介手数料約３％かかる」
「買取だと２１５０万、その代わり仲介手数料かからない」
と言うケースが多いです。
そのような事もあり仲介手数料かかる不動産仲介会社が売却の依頼頂けることが多いです。
買い取り業者の査定もまちまちです。
１０社送ったら１０社金額違う事もほとんどです。
（いかに安く買うか、が買取業者の宿命でもあるので）
そして実際の現場では安い不動産なんか会社で待ってるだけでは情報出てきません。
なので買い取り営業は
「業訪（ぎょうほう、と言います、業者訪問の略です）
を繰り返すんです。
不動産会社を徹底的に回る。
ネットの世の中とは思えないくらい
「足で稼ぐ」
という言葉が似あう営業をしています。
そうすると稀に安い不動産が見つかる。
それを申し込む。
会社が購入する。
その後マンションの場合などはリフォームなどをして価値を高めて市場に売りに出す。
これが一般的な不動産買い取り営業です。
記事の最初に書いた押し買いパターンは稀なパターンだと思います。
仕組みとしては
「買取します」
「どこよりも高く買います」
「引き渡しもすぐ可能」
などのネット広告を打つ。
それに問い合わせた売主が自宅に呼ぶ。
売主は話聞く。
相場はわかってないので１０００万円と言う金額でも
「不動産屋が言うのならそうなのか・・・」
と思う。
不動産買い取り営業はその場で即決しなくてはいけない。
なぜなら不動産仲介に相談でもされると
「２５００万ぐらいが相場」
と言われてしまう。
なので売主が相場情報を確認する前にその日のうちに契約する。
契約すれば後日
「やめたい」
と言われても
「手付解約」
となる。
不動産買い取り業者はあえて手付金の支払い多くする事で解約しにくくさせる。
不動産買い取り業者からすれば購入出来て売却できれば１０００万以上の利益になる。
歩合が２０％なら営業に歩合で２００万入る。
売主からすれば１５００万ぐらいの損。
ざっくりとですがこんな感じなのかと思います。
そして
「誰が悪いのか？」
と考えていくと・・・・難しい問題でもあるんです。
不動産屋の気持ちもわかりますし、売主側の気持ちもわかります。
不動産屋目線で言えば
「優秀な営業」
と言えるんです。
実際給料多い営業になってますし。
何一つ売れない営業は会社にとって損失にしかなりません。
じゃあ我々が
「こんなやり方の買い取り営業やりたいか？」
と聞かれたら
「絶対やりたくない」
とは言えます笑。
広告、特に
「リスティング広告」
系は都合の良い事ばかり書いてある事多いので気を付けてください。
（グーグルの上位には出てくるが
「スポンサー広告」
と書いてある場合はリスティング広告です。
検索で多く見られたから上位に来てるわけではなく、お金かければ誰でも上位に来るように出来る広告手法です。
納得不動産売却は今現在
「不動産売却 埼玉県」
で１位か２位ぐらいにいます。
※スポンサー広告除く）
買い取りは我々が個人の不動産を売却する時に選びませんでした。
理由は簡単です。
「不動産買い取り業者は相場の７割ぐらいじゃないと買わないから」
です。
買い取りを否定してるわけではありません。
相場ぐらいの金額で買ってくれるもの好きな不動産業者がいるのなら売ってもいいと思いました。
（そうすれば引き渡し早いですし、仲介手数料もかかりませんしね笑）
実際はこのHPに書いてあるように、多くの不動産業者に広告お願いする、自分達でも広告する、その中で１番良い条件の買主見つける、が１番良い方法だと思います。
買い取りは
「リアルな相場感覚」
がないと見極め難しいと思うんです。
こればかりは業界に長い事いないとわからない感覚でもあります。
もう一度書きますが買取を否定してるわけではありません。
「金額安くてもすぐに売らなくちゃいけない」
などの相続による事情がある方もいるかと思いますし
「多少安くてもいいのですぐに現金欲しい」
と言う方からすれば買取は魅力的だと思います。
ただ
「可能な限り高く売りたい」
「売るのはそこまで急いでいない」
と言う方でしたら買取よりは仲介の方が満足度高い売却額になる可能性高いと思います。
不動産買取について営業目線含め色々と書いてみました。
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