不動産買い取り業者の土地（古屋付き）を購入する条件【更地、解体、測量】
2018年12月23日
不動産業者が土地（古家付き）を購入する場合には条件があります。
多少難易度高くなりますが、わかりやすく書いてみようと思います。
ある程度不動産用語を理解しないといけないことも多いので、こちらの
「不動産用語集」
も合わせてお読みください
今回は土地を買う事の多い建売業者でのケースを書いていきます。
大きく分けると
・再販売（建売、土地として売る）
・古屋の解体、更地渡し
・隣地との境界の確定、実測測量
・瑕疵担保責任（土壌汚染、地中埋設物）
・白紙解約
などです。
一つ一つ内容を書いていきます。
再販売
不動産業者は当然ですが、企業でありますので利益を出さなくてはいけません。
また建売業者の場合は新築戸建を分譲して売却することで利益を出します。
建売の場合はまず建築確認の申請が必要になり、この建築確認の許可を役所から貰えない場合は建売を建てることが出来なくなります。
市街化区域で接道がしっかりしている場合はほぼ問題ありませんが、市街化調整区域や43条但し書きなどの場合は確証がないことも多いです。
（契約前に調査していればほぼわかります）
また売主さんによっては、
「長年住み続けた家を建売にするのは嫌だ」
と後々ごねるかたもいらっしゃいます。
そのような意味も込めて不動産業者は
「再販売いたします」
という条件を提示します。
古屋の解体、更地渡し
建売業者にとってはほとんどのケースの場合
「引渡しまでに古屋を解体して更地渡しが条件です」
と言ってくるところがほとんどです。
この理由としましては、解体費用というのはいくらかかるのか、
わかりにくいという事があります。
解体だけでなく、家の中にベッドやタンス、ピアノ。
地面の下の基礎部分がコンクリート。
植木、車庫の屋根、井戸、物置・・・・などなど。
解体の見積もりに立ち会うとわかりますが、ちょっとしたことで数十万の費用が
かかってしまいます。
建売業者にとって数字はシビアな間違ってはいけない数字です。
なので建売業者が購入した時に余計な費用が出ないようにするために、
「古屋は解体して、更地にして綺麗な状態で引渡ししてくれ」
というのが条件になります。
隣地との境界の確定、実測測量
不動産でどうにもならないトラブルの一つに
「隣地と境界の事で揉めている」
という物があります。
不動産業者からしても今後建売を販売する上で、隣地との境界が曖昧だとトラブルになる可能性も高く、また建売の価値も下がってしまいます。
また不動産謄本に記載されている登記簿上の土地の面積は、土地家屋調査士が実際に現地で再測量するとほとんど大きさがずれます。
建売業者からしても土地の面積がずれていた場合は仕入れ値と土地値の計算がずれてしまいます。
このような事がおきないようにする為には、先ほども書いた
「土地家屋調査士」
の力が必要になります。
土地家屋調査士に依頼すると、正式な土地の面積、隣地との境界の確定（合意書）
などを作成してくれます。
この作業をすることで今後隣地との境界や正式な土地面積について、法的効力も
持つことが出来ます。
建売業者からしますと引渡しまでに
「確定（実測）測量をしてください」
と言われます。
（実際に確定測量をしてあまりにも大きな土地の差異があった場合は白紙解約に
なる可能性があります）
瑕疵担保責任（土壌汚染、地中埋設物）
解体もして土地の確定測量も終わり、無事に引き渡しが終わり売主にお金が入ってきます。
ですが引き渡しが終わった後の3か月～6か月間は瑕疵担保責任を要求されます。
理由としましては
「土壌汚染、地中埋設物」
などの理由があります。
建売業者は引き渡しが終わるまでに自分自身で購入する予定の土地を詳しく調べることが
出来ません。
（単純に引き渡しが終わるまでは売り主の物で他人の土地なので）
引き渡しが終わり、建売にするための準備をします。
最初は地盤調査などをするのですが、そのタイミングで地面の地中部分を調べる事になります。
売却が終了した売主も過去に地面下数メートルを調べたことはありません。
問題が何もなければこの後も何もないのですが、
「土壌汚染していた」
「地中数メートルに重さ数百キロ、数メートルもある鉄の棒が埋まっていて、
このままだと建売を建てることが出来ない」
となるケースもゼロではありません。
ここが不動産の難しい所なのですが、瑕疵担保責任は
「売主も知らないことに対して補償しなくてはいけない」
という意味があります。
上記のような問題があった時には、土を掘り返して新しい土にする費用。
鉄の棒などの大きな埋設物を撤去する費用、などがかかります。
この費用がいくらかかるのかはケースバイケースです。
売却後3か月～6か月はお金を残しておいたほうが無難です。
ある程度わかりやすいようにまとめて書いてみました。
注意点がありまして
「全てのケースに当てはまらない」
という事は覚えておいてください。
契約書という物は民と民がお互い合意するための契約書です。
不動産の宅建業法は不動産取引における最低限の説明を義務づけた法律です。
知らない人からしますと一見一緒に見えるのですが、この内容は書類を作成する不動産屋のさじ加減でいくらでも内容が変わります。
（極論から言えば売主は瑕疵担保免責で売却できますし、瑕疵担保責任の金額の上限を決めることも出来ます。測量も解体もする必要もなく売れたりする時もあります。。
また不動産業者と素人である個人が直接売買すると不動産業者にとって良い条件のみしか契約書に記載しない、と言うケースもあります。）
売却時に高い金額は当然のように目指しますが、買主の条件次第では
金額安い方が高い価値がある場合もあります。
今回は建売業者が土地（古家付き）を購入する条件を書いてみました。
一つ言い忘れましたが、建売業者の最大のメリットは
「買うと言ったら買う。そしてローン解約がない」
になります。
ルールをしっかりと提示してくれるので、後々個人の方のような
感情的なトラブルなどはありませんしね。
古家付きの土地の売却や500㎡以上の開発行為が必要な大きな土地をお持ちの方で売却考えている方いましたら是非お問い合わせください。
いつも同じこと言いますが、丁寧に対応致します。
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