アパートローンの膨張やアパートの過剰建設について

アパートローンの膨張やアパートの過剰建設について

2017年4月30日

GWになりました。
天気も良くお出かけ日和が続きそうですね。
最近は昼と夜の気温の差が激しく
「何着たらいいんだろう？」
と毎日よくわからなくなっています笑。

最近私が預かった土地の売却物件が連続で
「アパートを建築するための事業用地」
を探している方がご契約しました。
私の立場はこのブログにも書いてある通り
「売主寄り」
の仲介です。
出来る限り良い条件で預かった売却物件を問題なく引渡しして、
その上引き渡し後も問題ないようにする・・・
私のお客様ならこの意味は分かって頂けると思います。

簡単に言いますと
「金額で1番良い条件、その上瑕疵担保免責にすることで引き渡し後の法的リスクをなくす」
という手法を取っています。
時間はかかりますし、瑕疵担保免責の条件なので価格少し安くなりますが、条件に当てはまる方が毎回運よく現れて契約になる・・・
そんな繰り返しです笑。

価格の交渉の相談は全て私がしています。
あまりにも常識外れの価格の時はすぐに断りますが、それなりに売主さんの希望の条件に
近い場合は価格や条件をまとめていきます。
買い側が他社の仲介、売り側が私の場合は、皆さんにはわかりにくいんですが、
非常に現場の力、能力の差で交渉状況が変わるんですね。
（キャリア1年の人がキャリア10年の人に対して説得するのは不可能なんですよ・・・
昔は私もこれをやられて苦労しましたが、今は業界長くなったので、売主さんにとって
プラスになるように裏で結構戦ってます笑。
こういうのを書けるのは売主さんも知ってるからです。）

最終的にはこういう能力も必要ですが、なんだかんだで1番大事なのは
「購入希望価格が高い申込書」
これに尽きます。

市場に出すと基本的に土地の場合は
・注文住宅建築したい個人の方
・建売を建築したい不動産業者
・土地を転売したい不動産業者
・アパートを建築したい個人投資家
がメインになってきます。

1番高く買う可能性が高いのは
「注文住宅建築したい個人の方」
です。
理由としては個人の方は安い土地を買えません。
本当に安く出てくる土地は不動産業者が確実に買います。
ただそれは仕方ない事です。
不動産業者はプロなので価格が安い場合は
・現金払い
・1週間後の引き渡し
などの個人の方では数か月かかる時間を短縮することが出来ます。
そのかわり高く買う事はないですけどね笑。
（時間がない方には不動産業者に売却したほうが良いことも多いです）

ただ個人の方が買うのは30坪から40坪の土地です。
50坪以上を越えるとエリアにもよりますが、個人の方は買わなくなります。
理由は
「そこまで大きい土地はいらないし、予算もない」
という答えです。

そうなると
・時々いる大きい土地が欲しい個人の買主
・買取りしたい不動産業者
・アパート建築したい投資家
になってくるのですが、最初にも書いたように結果として
「アパート建築したい投資家」
が住宅建てたい個人の方や買取りしたい不動産業者よりも高い金額で
土地を契約しました。

「なんでだろうな？」
と疑問に思うとやはり時々ニュースでやっている
「アパートの過剰建設」
が原因なんだろうな、と思いました。

投資家・・・というよりは税金対策の方が多いような印象です。
「相続税でお金取られるくらいならアパート建てよう」
それと
「20年～30年の家賃保証」
という言葉が大きいんだと思います。

前も書いていますが私は不動産投資に詳しい不動産屋です。
↓色々書いてあるのでご興味ある方いれば
「収益物件、投資用不動産売却希望の方」

私が不動産業に関わったのはリーマンショック前の数年前でした。
当時も
「ミニバブル」
と言われていた時期です。
全く同じ特徴なんですが、この時期は銀行の融資基準が甘くなります。
借りやすい時期なんですね。
そんで国からの命令が下ったり、不景気になると一気にどこも融資しなくなる・・・

感覚的な物ですが10年前の雰囲気と最近は似ています。
ヤフーニュース見てたら
「アパート融資の膨張警戒　建設過剰で空室増も　日銀」
と書いており、どんどんと融資額が増えてるみたいですね。

個人的な考えとして不動産投資は良いと思います。
ただ絶対に必要なのは
・不動産の勉強
・アパート建ててからの客付け努力
・リスクがあるのは理解する
だと思います。
細かく書くとキリがないのであまり書きませんが、
世の中勉強している人は成功しやすいです。
当たり前のことだと思います。
アパートに空室が多い・・・
いつの時代も変わりません笑。
山ほどいっぱい空いてるアパート見ましたが、大体が
「オーナーがアパート経営をわかっていない」
という事実があります。
この意味をプラスに考えると
「勉強していないアパートオーナーが多いから自分はチャンスだ」
ともなるんですけどね・・・

話がそれましたが、もう少しの期間はまだアパート用地になりそうな100坪から1000坪くらいの
土地をお持ちの方は高く売れる可能性あるような気がします。
（今後の景気なんかわかんないですよ笑、そこは自己責任でお願いします）

もう少しするとアパート建てたい個人の方が融資組めない時期がくるような気がします。
そうなると相対的に土地の売却価格も下がってきます。

あくまでも自分の意見ですが参考にして下さいませ。
会って質問された時に同じ話すると思いますが、
「どっかで読んだ気がする・・・」
と言われることがあります。
「それたぶん自分が書いた内容です」
と言うケースも多いんですよね。
そこはいつも面白いな、と思います。