離婚による不動産売却は難しいし本当に大変です
2018年1月18日
不動産の売却を長くやっていると色々な問い合わせが来ます。
その中で我々不動産から見て
「これじゃ売れないな・・・」
と思うのが
「離婚による不動産売却」
と
「売却価格より残債が多い不動産」
の２つです。
このHPよく読んで頂くとわかるのですが、基本的に売れない不動産はありません。
価格を安くすれば余程のことがない限りは事故物件などでも売れます。
ただ
「売主さんが売る準備が整っていない場合」
は話が別です。
わかりやすく書いていこうと思います。
男女の仲って難しいですよね・・・
私もプライベートで山ほど色んなこと思います笑。
まああくまで私の持論ですが、根本的に違う生物同士が仲良くしているので完全にわかりあうことは出来ないと思うんですね。
体の構造も違うし、興味があることも違う・・・
でも一緒にいると幸せを感じるのも事実だし、安らぎを感じるのも事実。
考えていくと深すぎますよね・・・
だからといって
「わかんない」
とすぐに言うのは良くないと思います。
わからなくても相手の立場にたってあげて、出来る限り考える。
自分の主義や考えを少し押し殺して、相手のために考えて相手の為になる事をしてあげる。
それが思いやりであり、優しさなんじゃいのかな・・・とよく思います。
ただ正解はないですよね、私もわかりません笑。
死ぬまでわかりませんが、出来る限り考えて女性の気持ちになって考えるようにはしていこうと思ってはいます。
話それました。
本題に戻りますが、離婚による不動産売却の相談は多いです。
そして多いのが
「離婚する手前の段階」
「相手ともう話もしたくない」
「既に別居してる」
などのケースです。
問い合わせのケースのほとんどの場合は夫婦関係が破たんしています。
破たんと言うよりは
「憎しみ」
の感情の方が強いです。
男女関係、夫婦関係はやはり当事者にしかわかりませんし、第3者である人間がアドバイスできる話でもありません。
人それぞれ色んなケースありますしね。
私は離婚家庭に育った人間なので、人に説明できない複雑な人間関係になる理由はなんとなくですがわかります。
ただ不動産を売却する場合は、破たんした関係の夫婦が共同に手続きしなくてはいけないことが多々あります。
1番大変なのがやはり
「夫婦共同で家を買ったケース」
ですね。
不動産の謄本には夫婦のお名前が書いてあります。
（家の権利を2分の1ずつ持っていることが多いですが、ケースバイケースです）
離婚をすることになると考えるのは
「お金」
と
「親権」
の問題になります。
「これも人間の本性なんだな・・・」
と思いますし、否定する気も全くありませんが、今後人生で関わらない憎しみの感情を持った人間に対しては1円たりとも渡したくないんです。
こういう状況になると人間は綺麗事や世間体は気にしなくなります。
そうなると一つの道が思い浮かぶんです。
「自分が大事だ、相手はどうなってもいい」
と・・・
きつい事書いていますが、売却の相談はこういうケースがほとんどです。
そして相手に隠れてこっそりと不動産の価値を確かめて
「自分の財産はいくらになるのか？」
を確かめるために不動産屋に査定することが多いです。
ただ・・・そんなに上手くはいかないんです。
離婚による売却で多いのが
「注文住宅を建築してフルローン組んだケース」
や
「新築マンションをオーバーローンで組んだケース」
の割合が多いんです。
話聞いていくと
「注文住宅なんか欲しくもなかったが、相手が勝手に進めた」
「新築マンションは今思うと勢いで買ってしまった」
などの理由が多いです。
そして上に書いた2つのケースの場合は普通に売却するとほぼ
「赤字」
になります。
注文住宅のケースはいずれちゃんとしっかり書こうと思いますが、少しだけ書くと
「建築費用が総額で2500万～3000万位が多い、築10年なら建物価格はまだ1500万から2000万位は残っているだろう」
と勘違いする売主さんがひじょ～～～～に多いです。
思い入れや建物の素材、一流の注文住宅ブランドで建てた気持ちやプライドは尊重しますが、世間では
「中古の注文住宅の評価は建売の価値をそこまで金額が大きく変わらない」
のが事実です。
世の中の建売は1200万から1500万ぐらいの建物価格計算で販売されていることが多いです。
築10年、15年の中古住宅よりは新築の使いやすい間取りの建売が選ばれるのが現実です。
いつも思うんですが注文住宅を建築する際に
「30年は価値残りますよ」
と言う話をよく聞きます。
先日も注文住宅の営業が自信満々に言っていました・・・
ここ数年積水ハウスなどの中古住宅の売却を何個もしましたが・・・
築20年経過すると価値は０です。
土地として売れていきました。
こういう説明するのですが、やはり離婚される方は納得いかないんですね。
そして強情な方が多いのも特徴です。
「自分は正しい」
と思いこみが強いのが正直わかります・・・
それは・・・
「離婚するだろうな」
と不動産屋ではなく、プライベートの自分の考えで思います。
もう一つが
「新築マンションは今思うと勢いで買ってしまった」
ですが、これも非常に多いです。
でも私の意見ではありますが、仕方ないと思うんです。
「結婚したばかりのラブラブな感じで新築マンションのモデルルーム見に行ったら盛り上がるのも当然だな」
と。
そして貯金がまだあんまりないから諸経費込みで新築マンションを買う。
それも仕方ないと思いますよ。
良い未来の為に購入された前向きな行動ですしね。
先の事がわからないのも人生です。
ただ上記２つのケースの場合はほとんどの場合は
「売却して赤字」
になります。
（例外は大宮、浦和などの徒歩10分圏内にある高級マンション、価値が上がってるケースがあります）
ここからですね、難しくなるのは。
「売却しても赤字になりますので、持ち出し（現金）が必要です」
となります。
赤字になると現金が必要です、数百万以上必要なケースがほとんどです。
「じゃあ誰がそのお金を払うんだ」
となるんです。
この話を関係が破たんした旦那、妻に話さなくてはいけないんです。
もう会話もしたくない、永遠に会いたくもない相手にです。
ここでほぼ売却の問い合わせが来る方はつまずきますし、怒りに震えます。
「なんでこんなことしなくちゃいけないんだ」
と。
そして共有名義で買った場合で売る予定の不動産が赤字になる時はもっと大変です。
この売却を終えない限り、不動産の権利は残ります。
権利が残るという事はローンが残るんです。
だとすれば売ればいい。
売ったら赤字になる。
赤字は誰が払うんだ。
自分は払いたくない。
他の資産貰って家は相手にあげる。
じゃあ不動産の価値はいくらだ？
査定してみた。
家の査定金額が高ければ相手に上げた場合他の資産の自分の取り分が少なくなる。
（例、不動産が3000万の査定、現金が3000万だとする。
旦那不動産貰って奥さん現金3000万貰うとちょうど1対1。
不動産査定2000万の場合は奥さん2500万、500万を旦那に渡さないと1対1にならない。
不動産査定4000万の場合奥さん現金3000万貰えるプラス500万旦那から貰う権利がある、そうしないと1対1にならない。
※極端な例です、わかりやすくするために書いています）
奥さんの立場からすれば不動産を上げる場合は不動産の価値が高い方がいい、その方が取り分が多くなる。
旦那からすれば不動産の価値が低い方がいい、その方が取り分が多くなる。
なんとなくわかっていただけましたか？
これでもほんの一部です。
はっきし言いますと、もう2人で解決できる問題ではないんです。
そして売却の時に赤字になる事が多い。
そうなるとお金がない場合は銀行に
「任意売却」
の相談するしかないんです。
そして任意売却が終わっても、支払いだけ残ります。
これくらい大変なんです。
納得いくことはありませんし、覚悟が必要です。
その上自分が憎んでる相手に対して、
「引く」
事も必要なんです。
この状態で問い合わせが来ても不動産屋には何にもできないんです。
最初に書いた
「売主さんが売る準備が整っていない場合」
ですね。
こうなってしまった場合は弁護士を雇って間に入れて下さい。
それしか方法はないかと思いますし、友人や親などが出てきても感情論になるだけなので答えは出ませんし、更にややこしくなる可能性があります。
厳しい事言いますが、この状況になってしまったら感情は抑えて下さい。
感情が先走るとなにも進みません。
お気持ちはわかりますが、こういう時こそ
「人としての器」
が試されると思います。
問題が起きたときや揉めたときに1番まとまる方法は
「いかに自分の感情をコントロールして、自分の利益を捨てることです」
一見マイナスに思うかもしれませんが、その方が
「次」
に進めます。
起きてしまったこと、許せないこと、悔やんでいること・・・
まだ心の整理がつかなかったり、自分の中で
「まだやれることはある」
と言う方は、人として常識ある範囲でやれることはやってみたほうがいいです。
自分の力だけで上手くいく可能性もありますし、当事者だけで円満に解決できるのならそれにこしたことはありません。
やれることやったうえで
「もうだめだ、このままじゃどうしようもないし、前に進まない」
となった方は、弁護士に相談して下さい。
そして財産の割合を決めて下さい。
お金かかりますし時間もかかりますが、おそらくその方法が1番の早道です。
厳しい事書きました。
読んで頂いた方の参考になればと思います。
1番大事なのは
「引く」
事です。
それが長い目で見たときに人間として大きく成長しますよ。
辛い経験が人としての成長させるんです。
大変だとは思いますが前を向いてください。
色々書きましたが、当社は不動産屋です。
売却が可能な状況になった際は当社を検討してみてくださいませ。
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