空き家対策特別措置法が始まる

10月26日に神奈川県の横須賀市で全国初の
「空き家対策特別措置法」
を使い木造住宅の取り壊しが始まりました。

倒壊恐れの空き家解体 特措法で全国初

神奈川県横須賀市は26日、今年5月に全面施行された空き家対策特別措置法に基づき、老朽化により倒壊の恐れがある所有者不明の空き家を行政代執行で取り壊す作業を始めた。横須賀市によると、特措法に基づく取り壊しは全国初。
対象は同市東浦賀の木造住宅で、11月末に除去作業を完了する予定。費用は市が負担する。

市から委託を受けた業者の作業員が窓を外し、植栽を伐採。周辺の道には幅が約1メートルしかない部分もあって大きな機材を使えないため、作業員は足場用のパイプを肩に担いで運んだ。

市によると、2012年10月、周辺住民から「屋根が落ちてきそうで危険だ」などの苦情が寄せられた。外壁も含めて倒壊の恐れがあり、市は放置すれば著しく危険となる恐れがある「特定空き家」と判断した。

住民票や登記簿で所有者が分からず、特措法に基づいて固定資産税の情報を取得したが、所有者を特定できなかった。
↑10月26日 日本経済新聞より一部抜粋

ここ2週間はマンションの傾斜問題が世の中を賑わせていたこともあり、
マンション関連の内容ばかり書いていましたが、私達は本来
「土地、戸建て、マンション、収益物件」
をなんでもする不動産業者です。
今回は空き家について少し書いてみます。

空家
↑日本経済新聞参照 http://www.nikkei.com/article/DGXDZO43157540Z20C12A6W14001/

空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26年度法律第127号)の内容の
「定義」部分を少し読んでみると

■「特定空き家」とは、
①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれの状態
③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態
と書いてあります。
おそらくですが、わかりやすく書くと
「近所の人から迷惑になっていて、壊れたりしたら危ない建物」
になるかと思います。

空き家になる理由はやはり
・身内がいない
・親類が遠方に永住している
などの理由が多いです。

今後空き家はどんどんと増えていくと思います。
何しろ私たちは今でも多くの新築戸建てを毎年、毎年売っていますしね。
今後もその流れは変わらないように思います。

お客さんから
「相続などで必要なくなった空き家を売却したい」
というお問い合わせは多くあります。
「10年以上放置していて、毎年固定資産税を払っている」
「長い間部屋も空けていない、今どうなっているのかもわからない」
「協議分割がまとまらずにそのままになっている」
など、理由は人それぞれです。

あまり私たちのスタイルとして
「すぐに売りましょう」
などのレベルの低い営業スタイルはしませんが、空き家に関しては
「すぐに売ったほうが良いですよ」
と言ってしまいます笑。

理由は単純に今後日本の人口が少なくなります。
人口に対しての家の割合が多くなるんです。
東京都の銀座、渋谷、六本木、新宿などの超一等地にあるのなら
今後価格は上昇する可能性はありますが、地方の空き家などは
今後価値がどんどんと下がっていく可能性が高いです。
(またバブルが来たら値上がりするかもしれません。
その点は私もわからないです。)

確実とは言えませんが、
「今が1番高く売れる時期」
の可能性が高いです。
時間が経つにつれ、空き家が増えていき、今後購入する人はたくさんの中から
安いものを選ぶことができる時代になる可能性が高くなります。
売却する立場としては多くの空き家の中から
「いかに安い価格を提示して購入者に買ってもらう」
という風になる可能性が高いです。

多少曖昧にしているのは今後の日本、もしくは世界の経済がどうなるのかが
私にはわかりません。
ですが今後価格が下がる可能性のほうが高いかと思います。

空き家の売却の際に必要なのは
・中古戸建として売るのか?
・古家付き土地として売るのか?
・解体して更地にして売るのか?
そしてもう一つ
・収益物件として不動産投資家に売るのか?
の選択肢があります。

収益物件として売ったほうが高く売れる可能性がある場合があります。
(埼玉県で言うと、熊谷、加須、久喜、深谷、本庄、春日部などの
市街化調整区域や未線引きなどの坪単価5万以下のエリアなど)
これは単純に土地として売ると、30坪前後で150万位になってしまいます。
その上買主は
「解体費用は売主が払ってくれ」
と言われる場合がほとんどです。
概ね解体費用は100万前後かかり、地中に埋設物などが埋まっていると
更に数十万の費用がかかります。

不動産屋からすると査定するときにこのような計算が出来ているので、
お客さんからするとびっくりしてしまいますが
「査定金額0円」
または
「赤字になるのでいりません」
と言われることも多いんです。

このような場合に住宅営業だけしか知らない人はここで終わりです。
当社の場合は
「収益物件も詳しい」
という珍しい知識があります笑。

過去に何回かやっているのですが、
「収益物件として利回り15%~20%にして売りに出しましょう」
とご提案するんですね。
不動産投資家からするとこれくらいの利回りになると、それなりに食いついてきます。
また数百万ぐらいの現金を持っている人は多いんです。
不動産投資は
「てこの原理」
と一緒で
「大きい借金をすれば大きい現金が返ってくる」
「小さい借金では小さい現金しか返ってこない」
と言うのが基本的な考え方です。
ですが皆が
「大きい借金をしたい」
とは思わないんです。
それよりも
「少額でリスクの少ない利回りある物件が欲しい」
と思う方も多いんです。
なぜ知っているかというと、過去に山ほど接客して、案内して、
愚痴を聞いてるのでね笑。

色々と書きましたが、空き家の売却をお考えの方は当社にお問い合わせください。
高く売るために可能性ある方法を色々知っています。
戸建てでしたら傾いている物件でも何の問題もありませんよ。
過去に実際に取引してますしね。
お気軽にご相談ください。

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