コロナによる不動産価格の影響(土地、戸建て、中古マンション、不動産投資)

現在2020年7月上旬です。
2月から現在にかけてコロナの影響で日常が大きく変わりました。
不動産業界の場合で1番はやはり
「マスク」
になるかと思います。
今現在は私含めて基本的にどこの営業もマスクしていますが、コロナの前までは
「お客さんの前でマスクしてはいけない、それはとても失礼な事」
だったんですね。
ずっとそうでした。
しかし今の状況は
「マスクするのが当然の事」
となっております。
本当に価値観が大きく変わったな、と思います。

「今後不動産価格はどうなるんだ?」
と2月くらいからよく思いました。
私自身このようなケースは初めてです。
「こんな状況で家を買う人はいるのか?」
と考えるのですが、正直さっぱりわからない。
「不動産業界とんでもないことになるんじゃないのか?」
と思いました。

そして現在7月の頭ですが、当社の結果から言うと
「ここ10年間(1月から6月までの期間)で1番売り上げが良かった」
という結果になっております。
本当に本当にありがたいことです。
思う以上に購入される方や売却される方がいらっしゃいました。
(営業の仕事がありがたいことに忙しかったです。その代わりこのHPの更新する時間なかなか取れませんでした。
記事書くときはある程度時間ある状態で集中して書いてるんです。
中途半端な書き方はよくないと思ってます)
「じゃあ不動産業界は皆好調なんですね?」
と聞かれたら
「わかんないです・・・」
が答えになります。
ここからは
「不動産の現場にいる者としての感覚」
で書いていきます。

私自身はリーマンショック前から不動産業界にいる人間です。
また震災のタイミングの時も現場にいました。
リーマンショック、震災の時はその後あからさまに
「不動産が売れなくなる」
状況になりました。
感覚的な物ですが
・リーマンショックから1年間くらい不景気
・震災から4か月は完全に不動産業界動かなくなる
といった状況です。
またリーマンショック後は
「株価」
が大きく下がりました。
そして
「金融機関(銀行)がローンをなかなか貸さなくなる」
という状況にもなりました。
基本的に不動産を購入される方は
「ローン」
を組みます。
ローンが組めないと不動産は売れなくなっていきます。
株価と完全に連動しているわけではありませんが、金融機関は株価と業績が連動するのでその影響で不動産業界も影響受けたりします。

今回のコロナの状況は
「株価がそこまで変わっていない」
「銀行のローンも通常通り」
となっています。
(金融機関は勤務人数の制限などがあり、ローンの審査がいつもよりかなり遅くなるケースが多くはなりましたが)
とは言っても普通の方からすれば
「コロナの影響で仕事とかどうなってしまうのか不安」
に思います。
3月から6月に購入されたお客さんのほとんどは
「現金、またはお勤め先が一部上場企業などの大きい会社」
の方でした。
通常お問い合わせ頂いてお会いしてご職業や年収を聞くのですが、色んな職業の方がいらっしゃいます。
ただコロナの時期に関しては
「潰れなそうな会社に勤めている方」
が非常に多かったです。
そのような方からすると
「コロナで暇、じゃあ時間あるし家を買うか」
となるようです。

当社の場合この
「納得不動産売却」

「ゼロさいたま」
の2つを運営しております。
この半年間はどちらかというと
「購入」
される方の方が多かったです。
新築一戸建ての場合だと
・人が住んでないないので密にならない
・新築は清潔感ある
などの理由も大きいのかな、と思います。
新築戸建てのニーズは大きく感じました。
(例年ほどではありませんが、他社さん含めてそれなりに売れてはいたようです)

土地、中古マンションに関してですが、このHPからお問い合わせ頂いたお客様の売却も何件か無事に契約出来ました。
超大変でした笑。
と言うのも
「問い合わせ来るのか?」
という所からスタートします。
運も良かったのですが、買主が見つかり購入申込書が送られてきました。
ちょうどコロナで
「世の中が動いていないタイミング」
「密を防ごう」
と言われていた時期だったので、出来る限り接触は防がなくてはいけません。
土地の場合は買主、売主と相談した上で
「持ち回り契約(業界用語です、買主、売主別々の場所で契約する)
という方法を取りました。

中古マンションが1番大変でしたね・・・
コロナの前からお問い合わせ頂いていて打ち合わせしていたのですが、途中からコロナが流行りました。
「どうなるのかわからない状況」
に突然なったんです。
私の今まで積み上げてきた知識はコロナが発生する前提で考えておりません笑。
「今の時期売れるかどうかわかんないです」
と正直に言いましたし
「今の時期売るのやめた方が良いと思います」
とも言いました。
ただお客さんの意向が
「それでもとりあえず売りに出してみたい」
との事だったので、売却活動しました。
大変だったのがここからです。
居住中の物件なんですね。
コロナを気を付けるうえで1番大事なのは
「人に会わない」
になります。
不動産の場合は
「見ないと判断できない商品」
なんです。
なので凄い考えました。
今までならお客さんが
「見たい」
という問い合わせ来たら
「いつがよろしいですか?」
と連絡するのが基本です。
そのような仕事の仕方するとどうしても20人に1人くらいは
「ちょっと危ない人」
が来ます笑。
わかりやすく言うと
「クレーマー系」
です。
そういう人が来て、売主さんにコロナがうつる・・・などのケース考えると・・・
「それはだめだ」
と思いました。
考えた結果、売主さんにも了承を得た上で
「ローン組める購入意欲高いお客さんのみ案内する」
というのを試してみたんですね。
他社さんの仲介が案内する場合の
「案内条件」
というのを作りました。
記載します

↓案内条件
・長年仲介をしており、買い側売り側の仲介の立場はそれなりにわかります。
売却担当の場合失礼な買い側仲介も多く、そのような方と仲介すると契約が壊れたりトラブルになる事が多いです。
またコロナウイルスの影響もあり、人と人との接触が危険な状況となっており無駄な案内は出来ない時代となっております。
引き渡し時期が長い事もあり、良い買主さんであることはもちろんですが、我々から見て良い仲介営業が担当と言う事も条件とさせて頂いております。

案内条件

・買主の年齢
・家族構成(例、両親 小さいお子さん2人など)
・買主の年収、勤続年数
・過去3か月以内の病気、3年以内の入院など(団信の基準)
・融資利用の予定(借入金融機関)
・事前審査の結果の有無
・本物件は本命か?(見てみないと最終判断できないのはわかってます)
・体調は良好ですか?
・案内希望の日程(2つ位候補頂けると助かります)

あまりにもお客さんの情報を知らない仲介さんや、対応が適当な仲介、売り側の立場を考えないなどのいい加減な仲介さんなどの場合はご案内出来ないことがございます。
(売主さんからもそういう風にお願いされています)
良い買主、良い仲介がいることで売主さんも喜んでくれますし、笑顔の取引になります。
丁寧な仲介さんにはこちらも丁寧に対応したいです。
ご協力いただけると幸いです。

初めてのケースでした。
こんなことする仲介なかなかいないと思います笑。
でも
「売主さんに良い条件」
「コロナのリスクを極力抑える」
など色んな事考えたら、ここに落ち着きました。
結果から言うと・・・上手く行きました。
良い契約になりましたし、良い条件で売却も出来ましたし、コロナのリスクも極力抑えられました。
「気に入ってくれる1人を探せばいい」
のが不動産売却の大事な所です。
コロナの時期ですが1人いらっしました。
買主さんも良い方だったので良い契約になりました。

ただ現状としては
「居住中の物件」
は中古マンション、中古戸建含めて売れにくくなってるかと思います。
理由は単純で
「人がいる家を見に行きたくない」
が理由です。
先程書いた中古マンションもコロナ前なら問い合わせはもっと多かっただろうな、とは思いました。
(駅近くの物件だったんです)

新築マンションは不動産仲介営業は扱えないので、
(新築マンションは売主が直接販売するので)
皆さんと同じようにネットで見るぐらいしか私も方法ありませんが、4月、5月は前年比と比べて落ち込んでるようでした。
(6月は逆にリバウンドのような形で売れてるかもしれませんね)

土地に関しては3月から5月くらいまでは
「買い控え」
が多かったように思います。
注文住宅、建売含めてですが、よく現場で聞いたのは
「トイレがない」
という話でした笑。
中国の生産が止まってしまってるようで、
「トイレ、キッチンなどの数が足りない」
「引き渡しが出来ない」
とはよく聞きました。
その関係から
「土地の仕入れは控えろ」
と建売業者などは上から命令が下っていたようで、動き止まっていました。
(6月くらいからはまた買うようになってきた感じします)

今後はどうなりますかね・・・
私もわかんないです笑。
7月になりまたコロナの感染者も増えてきています。
(2週間おきくらいにコロナの譲許変わりますしね)

現実的には全体的に土地、戸建て、中古マンション含めて
「値段少し下がってる」
ような気はします。
少しジャンル違いますが
「投資用不動産」
はおそらくもっと下がっているかと思います。
理由としては
・スルガ銀行などのローンの偽造問題、
・オリンピック前の海外勢の不動産購入の終了
・投資用不動産ローン(プロパーローン)の貸し出しの規制が厳しい
・シェアハウスの融資問題
・コロナウイルスによる影響
など色んな問題が重なっている時期です。
(ここまで問題重なる時期も珍しいと思います)
投資用不動産売却の方は
「今の時期にどうしても売らなくてはいけない」
という理由がない限り今は売らないほうが良いと個人的には思います。
(将来高く売れる可能性を保証は出来ませんが笑。高くなるかもしれませんし、今より安くなるかもしれないですしね)

ここ5か月くらいコロナの状況に合わせてお客さんへの対応変えてきました。
不動産売買の場合はどうしてもお会いする必要があります。
(宅建業法上契約の時に重要事項の説明を対面で話さなくてはいけませんし、
大事な高額な土地を電話や、メールだけで対応する営業に対して信用できないと思うんですね・・・
「会う必要は特にない、でも御社の事を信用する」
という方でしたら、合わせる事出来ますが・・・経験上お客さんの不安は大きいと思います)

「お客さんに合わせて1番良い方法で対応する、その上で1番良い売却方法を探す」
というのが現在の我々の考え方です。
今までと基本変わってはいませんが、今のコロナの影響がある上での
「1番良い売却方法」
をお客さんに合わせて考えていきますし、実際にやっております。

このような時期ですが、売却お考えの方は当社も検討してみてくださいませ。
「今の時期無理して売らないほうが良い」
とは思っています。
ただ
「今のタイミングに売る」
事が大事な方がいらっしゃるのも事実です。
選んで頂けましたら精一杯ご対応させていただきます。

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